Hallo,
nachdem ich aus meiner ehemaligen Wohnung ausgezogen bin, hat mich der Vermieter nicht über die Vornahme von Schönheitsreparaturen (440 €) informiert, die meines Erachtens völlig unnötig waren. Lt. Individualvereinbarung im Mietvertrag müssen diese alle 3 Jahre in allen Wohnräumen und alle 2 Jahre im Sanitär- und Küchenbereich, vorgenommen werden. Ein Abnahmeprotokoll liegt nicht vor. Der Mietvertrag lief über 2 Jahre.
Stellungnahme:
Nach diversen gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern gelten laut Bundesgerichtshof beginnend mit dem Einzug folgende Renovierungsfristen als angemessen - sind also wirksam:
- alle drei Jahre für Küche, Bad und Dusche,
- alle fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume,
Diele, Flur und Toiletten sowie - alle sieben Jahre für sonstige Nebenräume der
Wohnung (z.B. Abstellkammer).
Damit dürften die vereinbarten Fristen unwirksam sein.
Dieselbe Individualvereinbarung enhält auch die Klausel, dass die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in fachmännischer Ausführung frisch getüncht und gestrichen übergeben werden muss. Lt. Rechtsprechung ist auch dies unzulässig.
Bliebe noch die Quotierung der Renovierungskosten
(in meinem Fal 1/3 der Kosten, obwohl in meiner Individualvereinbarung davon nicht die Rede ist).
Vereinbarungen im Mietvertrag, nach denen der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses prozentual an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt wird, wenn die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind, sind zulässig. An eine solche Klausel werden diverse Voraussetzungen geknüpft: Soll der Abgeltungsanspruch anhand eines Kostenvoranschlags beziffern, darf der nicht als verbindliche bezeichnet wrden. Der Mieter hat selbst das Recht, einen Kostenvoranschlag einzuholen. Zudem muss der Mieter die Möglichkeit haben, selbst diese Arbeiten durchzuführen oder durchführen zu lassen. Die Quotierung muss sich an die üblichen Fristen halten. Die Klausel darf nur gelten für den Fall, dass die Fristen noch nicht abgelaufen sind.
Bezogen auf meinen Fall, wurde mir weder eingeräumt selbst einen Kostenvoranschlag einzuholen, geschweige denn ermöglicht die Arbeiten selbst durchzuführen.
Zunächst ist sowohl für Schönheitsreparaturen als auch für die Beseitigung von Schäden zu beachten, dass gem. § 558 Abs. 1 BGB Ersatzansprüche des Vermieters einer 6-monatigen Verjährungsfrist ab Rückgabe unterliegen.
Von weitaus größerer Bedeutung ist aber der Umstand, dass der Vermieter Schadensersatz-ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nur verlangen kann, wenn er den Mieter abgemahnt hat. Ohne diese Inverzugsetzung läuft nichts.
Die Rechtsprechung hat hierzu unmissver-ständlich entschieden, dass der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auffordern muss, die fälligen Schönheit-sreparaturen durchzuführen und diese Aufforderung zudem eine Auflistung der Arbeiten enthalten muss, die fällig sind und vom Mieter durchzuführen sind. Es empfiehlt sich hierbei den Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes für die Renovierungsarbeiten so zu modifizieren, dass die durchzuführenden Arbeiten (ohne Preisangabe) in Kopie zu übersenden sind.
Gleichzeitig ist der Mieter aufzufordern, diese Arbeiten selbst innerhalb einer genau zu setzenden Frist durchzuführen, wobei gleichzeitig - und dies ist der stets vergessene Teil der Abmahnung - dem Mieter angedroht werden muss, dass bei ergebnislosem Ablauf der Frist die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter abgelehnt wird und die Arbeiten durch eine Fachfirma beziehungsweise durch den Vermieter selbst oder seiner Beauftragten durchgeführt werden.
Nur diese Ablehnungsandrohung verbunden mit der Mitteilung dieser Ersatzvornahme ist gem. § 326 BGB ausreichend, um den dem Vermieter zustehenden vertraglichen Erfüllungsanspruch in einen Zahlungsanspruch auf Schadensersatz umzuwandeln, der dann mit dem eventuellen Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufgerechnet werden kann. Dies alles muss innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist geschehen, da anderenfalls sämtliche Ansprüche verjähren.
Die Verjährung mag durch Verhandlungen mit dem Mieter bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen gehemmt sein; die reichlich zweifelhafte Hemmung der Verjährungsfrist, das heißt der Stillstand des Ablaufs der Verjährungsfrist durch Verhandlungen sollte jedoch vermieden werden.
Die Unterbrechung der Verjährung, das heißt Beendigung des Ablaufs der Verjährungsfrist und Begründung einer neuen 6-monatigen Verjährungs-frist ist nur durch Klageerhebung möglich; mehrere außergerichtliche Abmahnungsschreiben sind insoweit unbeachtlich und unterbrechen nicht die Verjährung.
Gruß
Marcel