Mal wieder Nebenkosten

Behörden & Recht Mietrecht
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Hi,
vermutlich ist es schon 1000mal gefragt worden, aber ich habe letztens meine Nebenkostenabrechnung bekommen und würde gerne wissen, ob das alles so rechtens ist oder die wie angeblich die Hälfte aller Abrechnungen falsch ist.
Kurze Anmerkung zu Beginn: ich wohne in einem Haus mit insgesamt 5 Wohnungen, von denen ich die kleinste habe (Gesamtwohnfläche aller Wohnungen = 331qm, meine ist im Dachgeschoß und hat de facto 58qm). Haus steht in Bornheim, das ist eine Gemeinde zwischen Köln und Bonn, und dort in einem Ortsteil.

Folgendes wurde abgerechnet:

  1. Feuerlöscherwartung (je Wohnung, aber sowieso geringer Betrag)
  2. Wohngebäudeversicherung (nach Wohnfläche)
  3. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (nach Wohnfläche)
  4. Versicherung Tankanlage (nach Wohnfläche, Öltank)
  5. Müllabfuhr (je Wohnung, ist das okay??)
  6. Wasser (nach Verbrauch, das kann ich ablesen & ist ok)
  7. Kanal (siehe Wasser)
  8. Oberflächenwasser (nach Wohnfläche; was ist das??)
  9. Zählergrundmiete (je Wohnung)
  10. Allgemeinstrom (je Wohnung)
  11. Grundsteuer (nach Wohnfläche)
  12. Sat-Anlage *
  13. Heizkosten (50% Verbrauch und 50% so)

Zu der Sat-Anlage: sind jeden Monat 6€ irgendwas, steht auch im Mietvertrag. Weiß nicht genau, ob wir Kabel haben oder eine Antenne. Sollte ich mir hier evtl. Verträge oder Vereinbarungen zeigen lassen (ich denke, das geht, oder?) oder ist das rechtens, wenn im Mietvertrag vereinbart?

Wäre sehr dankbar für eure Hilfe!!

MfG
Julia

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Hi Julia,

Kurze Anmerkung zu Beginn: ich wohne in einem Haus mit
insgesamt 5 Wohnungen, von denen ich die kleinste habe
(Gesamtwohnfläche aller Wohnungen = 331qm, meine ist im
Dachgeschoß und hat de facto 58qm). Haus steht in Bornheim,
das ist eine Gemeinde zwischen Köln und Bonn, und dort in
einem Ortsteil.

Folgendes wurde abgerechnet:

  1. Feuerlöscherwartung (je Wohnung, aber sowieso geringer
    Betrag)

ok, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart

  1. Wohngebäudeversicherung (nach Wohnfläche)
  2. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (nach Wohnfläche)

beide Positionen ok, sofern im Mietvertrag Sach - und Haftpflichtversicherungen vereinbart sind

  1. Versicherung Tankanlage (nach Wohnfläche, Öltank)

seihe wie 2 + 3

  1. Müllabfuhr (je Wohnung, ist das okay??)

Hier ist die örtliche Gebührenerhebung massgeblich. Wird nach Personen von der Gemeinde abgerechnet, ist nach Personen umzulegen. Wird nach Haushalt die Gebühr erhoben, wäre es richtig. Also bei der Gemeinde nachfragen.

  1. Wasser (nach Verbrauch, das kann ich ablesen & ist ok)
  2. Kanal (siehe Wasser)
  3. Oberflächenwasser (nach Wohnfläche; was ist das??)

Vorwiegend im norddeutschen Raum wirf für das durch Regen über die Dachrinne in die Kanalisation abgeleitete Wasser ein Zuschlag verlangt. Dieser Betrag, meist unter 1,00 EURO, wird zuzsätzlich nach der Gesamtfläche des Grundstückes erhoben. Wenn also jemand z.B. Wasser in Fässer leitet und damit Beete oder Rasen nässt, kann er diesen Verbrauch von diesen Kosten absetzen, sofern die Gemeinde diese Regelung vorsieht.

  1. Zählergrundmiete (je Wohnung)

nach Zähler ist abzurechnen. Wenn ein Zähler vorhanden ist und in jeder anderen Wohnung ein Zähler, ist es richtig. Wenn eine Wohnung zwei Zähler hätte, dürfen die Kosten natürlich nicht auf Wohnungen umgelegt werden, denn Du musst keine Kosten tragen, die für andere Wohnungen anfallen.

  1. Allgemeinstrom (je Wohnung)

Nein, nur nach Wohnfläche.

  1. Grundsteuer (nach Wohnfläche)

korrekt

  1. Sat-Anlage *
  2. Heizkosten (50% Verbrauch und 50% so)

richtig, aber die Heizkostenabrechnung mal genau ansehen. Was ist und wie hoch z.B. bei den Nebenkosten der Heizung ( Kaminkehrer, Wartung usw.) abgerechnet.

Zu der Sat-Anlage: sind jeden Monat 6€ irgendwas, steht
auch im Mietvertrag. Weiß nicht genau, ob wir Kabel haben oder
eine Antenne. Sollte ich mir hier evtl. Verträge oder
Vereinbarungen zeigen lassen (ich denke, das geht, oder?) oder
ist das rechtens, wenn im Mietvertrag vereinbart?

Dies sind wohl die pauschalen Kosten, die entsprechend vereinbart sind. Rechnung zeigen lassen.

Gruss Günter

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Hallo Günther,
erstmal danke für Deine schnelle Antwort. Ich habe mich mal ein bißchen schlau gemacht. Einige Sachen haben sich dabei erledigt, weil sie namentlich im Mietvertrag standen. Zu dem Rest hier noch ein paar Fragen:

  1. Oberflächenwasser (nach Wohnfläche; was ist das??)

Vorwiegend im norddeutschen Raum wirf für das durch Regen über
die Dachrinne in die Kanalisation abgeleitete Wasser ein
Zuschlag verlangt. Dieser Betrag, meist unter 1,00 EURO, wird
zuzsätzlich nach der Gesamtfläche des Grundstückes erhoben.
Wenn also jemand z.B. Wasser in Fässer leitet und damit Beete
oder Rasen nässt, kann er diesen Verbrauch von diesen Kosten
absetzen, sofern die Gemeinde diese Regelung vorsieht.

Dazu habe ich bei der Gemeinde nachgefragt, wird hier tatsächlich abgerechnet mit 1,50€ pro qm. Frage dazu ist, zum Grundstück gehören noch 5 Garagen, von denen ich jedoch keine habe. Wird das Oberflächenwasser für das gesamte Grundstück inkl. Garagen berechnet, kann ich dann die Berechnung anzweifeln, weil ich ja keine Garage habe?

  1. Allgemeinstrom (je Wohnung)

Nein, nur nach Wohnfläche.

Macht bei mir nur 2€ aus, wenn der Rest okay ist, lohnt sich dafür ein Einspruch nicht. Kann ja aber in den nächsten Jahren mehr sein. Wenn ich keinen Einspruch einlege, habe ich dann die Vereinbarung akzeptiert und muß in den nächsten Jahren mit der falschen Abrechnungsart leben?

  1. Heizkosten (50% Verbrauch und 50% so)

richtig, aber die Heizkostenabrechnung mal genau ansehen. Was
ist und wie hoch z.B. bei den Nebenkosten der Heizung (
Kaminkehrer, Wartung usw.) abgerechnet.

außer dem Brennstoff fallen folgende Punkte an: Kaminfeger mit 56,11€, Gebühren Verbrauchserfassung (ist wohl die Röhrchen ablesen) mit 198,82€ und Gebühren/ Nebenkosten mit 71,11€.

Zu der Sat-Anlage: sind jeden Monat 6€ irgendwas, steht
auch im Mietvertrag. Weiß nicht genau, ob wir Kabel haben oder
eine Antenne. Sollte ich mir hier evtl. Verträge oder
Vereinbarungen zeigen lassen (ich denke, das geht, oder?) oder
ist das rechtens, wenn im Mietvertrag vereinbart?

Dies sind wohl die pauschalen Kosten, die entsprechend
vereinbart sind. Rechnung zeigen lassen.

Im Mietvertrag steht wörtlich: „Das Objekt ist mit einer privaten Sat-Anlage ausgestattet. Für die Möglichkeit der Nutzung der Anlage wird im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung eine mtl. Gebühr in Höhe von derzeit 6,14€ erhoben.“

Mir ist gerade eingefallen, dass es eine Antenne gibt, die auf dem Dach über meiner Wohnung sitzt. Der Vormieter meinte noch, evtl. müsse man mal jemanden reinlassen wegen der Sat-Anlage, da wäre im Bad eine Luke, durch die die Leute dann rein müssten, aber er hätte 7 Jahre dort gewohnt und das wäre nur einmal vorgekommen. Also kann mit regelmäßiger Wartung ja nicht viel sein. Wenn der Vermieter die Schüssel vor Jahren gekauft hat, sonst aber nicht viel daran machen lässt, ist der Passus dann trotzdem rechtens? Sind immerhin im Jahr bei 5 Mietparteien stolze 368,40€…

Wäre sehr lieb, wenn Du mir nochmal helfen würdest…

MfG
Julia

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Hallo Julia,

  1. Oberflächenwasser (nach Wohnfläche; was ist das??)

Vorwiegend im norddeutschen Raum wirf für das durch Regen über
die Dachrinne in die Kanalisation abgeleitete Wasser ein
Zuschlag verlangt. Dieser Betrag, meist unter 1,00 EURO, wird
zuzsätzlich nach der Gesamtfläche des Grundstückes erhoben.
Wenn also jemand z.B. Wasser in Fässer leitet und damit Beete
oder Rasen nässt, kann er diesen Verbrauch von diesen Kosten
absetzen, sofern die Gemeinde diese Regelung vorsieht.

Dazu habe ich bei der Gemeinde nachgefragt, wird hier
tatsächlich abgerechnet mit 1,50€ pro qm. Frage dazu
ist, zum Grundstück gehören noch 5 Garagen, von denen ich
jedoch keine habe. Wird das Oberflächenwasser für das gesamte
Grundstück inkl. Garagen berechnet, kann ich dann die
Berechnung anzweifeln, weil ich ja keine Garage habe?

Au, das ist verdammt viel. Leider kannst Du da wegen der Fläche der Garagen keine Einwendungen erheben. Das Regenwasser fällt, ob Garage oder nicht, auf diesen Teil des Grundstückes.

  1. Allgemeinstrom (je Wohnung)

Nein, nur nach Wohnfläche.

Macht bei mir nur 2€ aus, wenn der Rest okay ist, lohnt
sich dafür ein Einspruch nicht. Kann ja aber in den nächsten
Jahren mehr sein. Wenn ich keinen Einspruch einlege, habe ich
dann die Vereinbarung akzeptiert und muß in den nächsten
Jahren mit der falschen Abrechnungsart leben?

Nien, Du kannst natürlich im Folgejahr selbst dann wenn Du dieses Jahr gezahlt hast, die Zahlung verweigern.

  1. Heizkosten (50% Verbrauch und 50% so)

richtig, aber die Heizkostenabrechnung mal genau ansehen. Was
ist und wie hoch z.B. bei den Nebenkosten der Heizung (
Kaminkehrer, Wartung usw.) abgerechnet.

außer dem Brennstoff fallen folgende Punkte an: Kaminfeger mit
56,11€, Gebühren Verbrauchserfassung (ist wohl die
Röhrchen ablesen) mit 198,82€ und Gebühren/ Nebenkosten
mit 71,11€.

Diese Kosten sind üblich.

Zu der Sat-Anlage: sind jeden Monat 6€ irgendwas, steht
auch im Mietvertrag. Weiß nicht genau, ob wir Kabel haben oder
eine Antenne. Sollte ich mir hier evtl. Verträge oder
Vereinbarungen zeigen lassen (ich denke, das geht, oder?) oder
ist das rechtens, wenn im Mietvertrag vereinbart?

Dies sind wohl die pauschalen Kosten, die entsprechend
vereinbart sind. Rechnung zeigen lassen.

Im Mietvertrag steht wörtlich: „Das Objekt ist mit einer
privaten Sat-Anlage ausgestattet. Für die Möglichkeit der
Nutzung der Anlage wird im Rahmen der jährlichen
Betriebskostenabrechnung eine mtl. Gebühr in Höhe von derzeit
6,14€ erhoben.“

Ich betrachte diese Gebühr für völlig überzogen. Ein Anspruch auf Änderung besteht jedoch nicht.

Mir ist gerade eingefallen, dass es eine Antenne gibt, die auf
dem Dach über meiner Wohnung sitzt. Der Vormieter meinte noch,
evtl. müsse man mal jemanden reinlassen wegen der Sat-Anlage,
da wäre im Bad eine Luke, durch die die Leute dann rein
müssten, aber er hätte 7 Jahre dort gewohnt und das wäre nur
einmal vorgekommen. Also kann mit regelmäßiger Wartung ja
nicht viel sein. Wenn der Vermieter die Schüssel vor Jahren
gekauft hat, sonst aber nicht viel daran machen lässt, ist der
Passus dann trotzdem rechtens? Sind immerhin im Jahr bei 5
Mietparteien stolze 368,40€…

Da hilft eigentlich nur, dass sich alle Mieter gemeinsam dagegen wehren, dass der Vermieter in 2. Jahren sich die kompletten Kosten der Anlage finanzieren lässt, derzeit also, wenn er sie 7 Jahren installiert hat, wohl nebenbei eine zusätzliche Mieteinnahme von rd. 5.500 DM erzeilt hat abzüglich der Schüssel wohl mehr als 4000 DM rd. 2000 EURO an den Mietern verdient. Hier wird offenbar die Miete und eine Mieterhöhung mit überhöhten Kosten aufgebssert.

Ich verweise Dich und die anderen Mieter auf § 556 Abs 3 Satz 1. Der dort festgelegte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist nicht gewährt. Die Einnahmen die mit den Nebenkosten abgerechnet werden übersteigen nicht nur das 4-fache der Anschaffungskosten sondern übersteigen weit die tatsächlichen Kosten der Unterhaltung der SAT-Anlage. Der Vermieter ist aufzufordern, für alle Partein insgesamt nicht mehr als 25 EURO zu verlangen und umzulegen. Nun ist die Anlage ja auch mit Strom betrieben. Die Schüssel steht auf Deinem Dach. Der Strom geht wohl dann auch über Deinen Zähler. Der Strom ist zwar minimal, aber wenn gleichzeitig unverschämte Kosten verlangt werden, ist es doppelt unverschämt, wenn andere auch noch die Kosten tragen, für die Dein Vermieter sich erdreistet Geld zu verlangen ohne dass Du - oder die Partei, bei der die Schüssel angeschlossen ist, Geld erhält. Folgender Test könnte für Wirbel sorgen. DU versuchst einmal an Abend bei den Nachrichten oder am Wochen bei Gottschalk Deine Sicherungen kurzzeitig auf „aus“ zu schalten. Oder an einem Abend, wenn Du ausser Haus bist für ein-zwei Stunden. .

Gruss Günter

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Hallo Günther,
nochmals vielen Dank für Deine Hilfe! Wegen der Schüssel werde ich dann mal was unternehmen!

MfG
Julia