Zwischenablesung Heizkostenverteiler zahlt Mieter?

Anonym_a36ba4c37663 · 20. November 2003 um 12:03

Hallo!

Ich habe von 10/2001 bis 06/2003 in einer Einliegerwohnung eines großen Einfamilienhauses gewohnt. Der Mietvertrag wurde von mir zum 31.07.2003 ordentlich gekündigt. Allerdings hat sich der durch den Vermieter gesuchte Folgemieter bereit erklärt, bereits ab dem Monat Juli 2003 einzuziehen. Mir blieb dadurch die doppelte Miete für den letzten Monat erspart und ich konnte zum 30.06.2003 ausziehen.

Kürzlich habe ich die „Nebenkostenabrechnung 2003“ erhalten. Diese umfasst den Zeitraum 01.01.2003 bis 30.06.2003. Aufgrund einer recht hohen Nachzahlung von 540,00 EUR für diese sechs Monate habe ich genauer hingeschaut und einige mir unklare Posten entdeckt.

So wird z.B. der „Ersatz von Leuchtmitteln (Halogenbirnen)“ für 40,00 EUR aufgeführt. Zur Erläuterung: In der Wohnung wurden die fest eingebaute Lampen (aufwendiges Seilsystem im Flur, Halogenspots in der Decke) mitvermietet. Der Vermieter führt an, bei Einzug seien alle Glühbirnen funktionstüchtig gewesen, beim Auszug dagegen einige defekt gewesen. Diese hätte ich bei Auszug ersetzen müssen. Ich sehe das ein bißchen anders. Natürlich habe während der Mietdauer defekte Glühbirnen ersetzt, schon allein, um nicht im halbdunkeln zu sitzen. Letztendlich handelt es sich hier aber um Verbrauchsmaterial, oder nicht? Unabhängig davon bin ich der Meinung, dass bei Auszug keine kaputt war, aber ich kann mich nicht zuverlässig erinnern. Ein Übergabeprotokoll wurde weder bei Ein- noch bei Auszug erstellt.

Ein weiterer Posten betrifft die Heizungsablesung „Zwischenablesung“. Diese schlägt mit ebenfalls 40,00 EUR zu Buche. Es handelt sich um Verdunsterröhrchen an allen Heizkörpern. Google-Recherchen ergeben kein eindeutiges Bild, wer diese Kosten zu tragen hat. 50% der Gerichtsentscheidungen dazu schlagen diesem dem Vermieter zu, 50% allerdings dem Mieter allein oder der Gemeinschaft der Mieter. Zusätzlich ist in der Abrechung des ablesenden Unternehmens noch der Posten „Nutzeränderung“ für 7,00 aufgeführt.

Die Abwasserkosten sind deklariert als „für 2003 geschätzt“.

Die Grundgebühren für den Stromzähler sind in Summe identisch mit denen der letzten Abrechnung. Allerdings erstreckte sich diese auf den Zeitraum 10/2001 bis 12/2002, also auf 14,5 Monate

Ich denke, ich werde hier erstmal alle Belege anfordern, was meint ihr? Die Abrechnung soll bezahlt werden bis zum 04.12.2003, also in 14 Tagen. Muss/Soll ich widersprechen, um Zeit zur Belegprüfung zu haben?

Viele Grüße

Jens

G_nterW_d13683 · 20. November 2003 um 13:20

Hallo Jens,

Ich habe von 10/2001 bis 06/2003 in einer Einliegerwohnung
eines großen Einfamilienhauses gewohnt. Der Mietvertrag wurde
von mir zum 31.07.2003 ordentlich gekündigt. Allerdings hat
sich der durch den Vermieter gesuchte Folgemieter bereit
erklärt, bereits ab dem Monat Juli 2003 einzuziehen. Mir blieb
dadurch die doppelte Miete für den letzten Monat erspart und
ich konnte zum 30.06.2003 ausziehen.

Kürzlich habe ich die „Nebenkostenabrechnung 2003“ erhalten.
Diese umfasst den Zeitraum 01.01.2003 bis 30.06.2003. Aufgrund
einer recht hohen Nachzahlung von 540,00 EUR für diese sechs
Monate habe ich genauer hingeschaut und einige mir unklare
Posten entdeckt.

So wird z.B. der „Ersatz von Leuchtmitteln (Halogenbirnen)“
für 40,00 EUR aufgeführt. Zur Erläuterung: In der Wohnung
wurden die fest eingebaute Lampen (aufwendiges Seilsystem im
Flur, Halogenspots in der Decke) mitvermietet. Der Vermieter
führt an, bei Einzug seien alle Glühbirnen funktionstüchtig
gewesen, beim Auszug dagegen einige defekt gewesen. Diese
hätte ich bei Auszug ersetzen müssen. Ich sehe das ein bißchen
anders. Natürlich habe während der Mietdauer defekte
Glühbirnen ersetzt, schon allein, um nicht im halbdunkeln zu
sitzen. Letztendlich handelt es sich hier aber um
Verbrauchsmaterial, oder nicht? Unabhängig davon bin ich der
Meinung, dass bei Auszug keine kaputt war, aber ich kann mich
nicht zuverlässig erinnern. Ein Übergabeprotokoll wurde weder
bei Ein- noch bei Auszug erstellt.

Eine Diskussion, wenn die Leuchtstoffkörper defekt waren, musst Du nicht führen. Waren sie bei Bezug okay, hast Du die Wohnung auch so zu übergeben.

Ein weiterer Posten betrifft die Heizungsablesung
„Zwischenablesung“. Diese schlägt mit ebenfalls 40,00 EUR zu
Buche. Es handelt sich um Verdunsterröhrchen an allen
Heizkörpern. Google-Recherchen ergeben kein eindeutiges Bild,
wer diese Kosten zu tragen hat. 50% der Gerichtsentscheidungen
dazu schlagen diesem dem Vermieter zu, 50% allerdings dem
Mieter allein oder der Gemeinschaft der Mieter. Zusätzlich ist
in der Abrechung des ablesenden Unternehmens noch der Posten
„Nutzeränderung“ für 7,00 aufgeführt.

Die Nutzeränderung ist korrekt. Die Zwischenablesung ist dann korrekt, wenn diese erfolgt ist. Die Kosten werden zwischen dem ausziehenden und dem einziehenden Mieter aufgeteilt.

Die Abwasserkosten sind deklariert als „für 2003 geschätzt“.

Die Grundgebühren für den Stromzähler sind in Summe identisch
mit denen der letzten Abrechnung. Allerdings erstreckte sich
diese auf den Zeitraum 10/2001 bis 12/2002, also auf 14,5
Monate

Beleg anfordern

Ich denke, ich werde hier erstmal alle Belege anfordern, was
meint ihr? Die Abrechnung soll bezahlt werden bis zum
04.12.2003, also in 14 Tagen. Muss/Soll ich widersprechen, um
Zeit zur Belegprüfung zu haben?

Widerspreche der Abrechnung und verlange die Beleg zur Prüfung. Erkläre, dass Du bis zur Prüfung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machst.

Gruss Günter

Anonym_a36ba4c37663 · 23. November 2003 um 23:16

Hallo Günter,

Die Nutzeränderung ist korrekt. Die Zwischenablesung ist dann
korrekt, wenn diese erfolgt ist. Die Kosten werden zwischen
dem ausziehenden und dem einziehenden Mieter aufgeteilt.

Bist Du sicher?
AG Münster, Urteil vom 28.02.1996 (48 C 801/93) WM 96,231 in Verbindung mit § 4 MHG, § 9 b HeizkostenV, § 7 HeizkostenV und § 535 BGB sagt aber was anderes, nämlich „Die bei vertragsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters entstehenden Kosten der Zwischenablesung der Heizkostenverteiler können mangels vertraglicher Vereinbarung nicht als Heizungskosten dem Mieter (anteilig) in der Heizkostenabrechnung zugerechnet werden.“

Auch hier (AG Augsburg, Urteil vom 11.05.1995 - 3 C 693/95) WM 96, 98, lese ich „Die Kosten der bei Mieterwechsel vorgeschriebenen Zwischenablesung sind nach einer ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vom Vermieter zu tragen und können dem ausziehenden Mieter nicht über die Heizkostenabrechnung auferlegt werden.“

Auf der anderen Seite liefert mir Google ebenso einige Gerichtsentscheidungen, dass die Kosten umgelegt werden dürfen. Das verwirrt mich.

Eine Abschlußfrage habe ich noch :
In der erwähnten Wohnung waren an allen Heizkörpern Ableseröhrchen. In der Jahresendabrechnung wurden die Kosten zu 50% nach Nutzfläche und zu 50% nach Verbrauchskosten abgerechnet. Im Mietvertrag (Formularmietvertrag) wurde der entsprechende Paragraph „Sammelheizung und Warmwasser“ aber gar nicht ausgefüllt, die Felder für „Aufteilung nach Vebrauch in %__“ und „Wohnfläche/umbauter Raum beträgt m2/m³“ sind leer. Eine einzelne Erwähnung von Ablesekosten fehlt dort gänzlich. Lediglich in der Beschreibung der Mietsache zu Beginn des Mietvertrags wird die Wohnungsgröße mit „ca. 40m²“ angegeben. In der Heizkosten-Einzelabrechnung wird die Nutzfläche mit 34,38m² angegeben, offensichtlich eine lediglich anteilige Berechnung. Hat das Auswirkungen?

Viele Grüße

Jens

der Vebrauch

G_nterW_d13683 · 24. November 2003 um 00:38

Hallo Jens,

ich würde die Frage nach der derzeitigen Handhabung sehen. Zurecht weist Du auf unterschiedlichen Urteile hin. Ein obergerichtliches Urteil gibt es noch nicht.

Dieses Berechnungsproblem ist in der Praxis viel schwieriger als man ahnt, sofern man sich an den Urteilen orientiert. Einige erklären, dass der Vermieter die Kosten der Zwischenablesung tragen muss, andere teilen die Kosten dem Mieter zu. Wieder in anderen Urteilen darf der Mieter 15 % der Heizkosten reduzieren, wenn der Vermieter keine Zwischenablesung gemacht hat, während in anderen Urteilen wiederum die Rechtssprechung und auch das Gesetz die Umlage nach Gradzahlen erlaubt.

Eines ist aber sicher. Verlangt der ausziehende Mieter eine Ablesung, hat er auch die Kosten zu tragen, da dies eine Vereinbarung ist.

Die Nutzeränderung ist korrekt. Die Zwischenablesung ist dann
korrekt, wenn diese erfolgt ist. Die Kosten werden zwischen
dem ausziehenden und dem einziehenden Mieter aufgeteilt.

Bist Du sicher?
AG Münster, Urteil vom 28.02.1996 (48 C 801/93) WM 96,231 in
Verbindung mit § 4 MHG, § 9 b HeizkostenV, § 7 HeizkostenV und
§ 535 BGB sagt aber was anderes, nämlich „Die bei
vertragsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug
des Mieters entstehenden Kosten der Zwischenablesung der
Heizkostenverteiler können mangels vertraglicher Vereinbarung
nicht als Heizungskosten dem Mieter (anteilig) in der
Heizkostenabrechnung zugerechnet werden.“

Auch hier (AG Augsburg, Urteil vom 11.05.1995 - 3 C 693/95) WM
96, 98, lese ich „Die Kosten der bei Mieterwechsel
vorgeschriebenen Zwischenablesung sind nach einer
ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich
vom Vermieter zu tragen und können dem ausziehenden Mieter
nicht über die Heizkostenabrechnung auferlegt werden.“

Auf der anderen Seite liefert mir Google ebenso einige
Gerichtsentscheidungen, dass die Kosten umgelegt werden
dürfen. Das verwirrt mich.

Eine Abschlußfrage habe ich noch :
In der erwähnten Wohnung waren an allen Heizkörpern
Ableseröhrchen. In der Jahresendabrechnung wurden die Kosten
zu 50% nach Nutzfläche und zu 50% nach Verbrauchskosten
abgerechnet. Im Mietvertrag (Formularmietvertrag) wurde der
entsprechende Paragraph „Sammelheizung und Warmwasser“ aber
gar nicht ausgefüllt, die Felder für „Aufteilung nach Vebrauch
in %__“ und „Wohnfläche/umbauter Raum beträgt m2/m³“ sind
leer. Eine einzelne Erwähnung von Ablesekosten fehlt dort
gänzlich. Lediglich in der Beschreibung der Mietsache zu
Beginn des Mietvertrags wird die Wohnungsgröße mit „ca. 40m²“
angegeben. In der Heizkosten-Einzelabrechnung wird die
Nutzfläche mit 34,38m² angegeben, offensichtlich eine
lediglich anteilige Berechnung. Hat das Auswirkungen?

Bei einer anteiligen Berechnung zahlst Du weniger wie für einen gesamten Abrechnungszeitraum. Dann bekommst Du aber auf der Abrechnung einen Hinweis, dass xxx Gradtage berechnet werden und xxx Gradzahlen und daraus wird dann die Fläche reduziert. Im Übrigen. Die Wohnfläche im Mietvertrag mit ca. ist keine zugesagte Eigenschaft, während die Wohnfläche bei den Nebenkosten korrekt sein muss.

Gruss Günter

Anonym_a36ba4c37663 · 24. November 2003 um 11:34

Hallo Günter,

Bei einer anteiligen Berechnung zahlst Du weniger wie für
einen gesamten Abrechnungszeitraum. Dann bekommst Du aber auf
der Abrechnung einen Hinweis, dass xxx Gradtage berechnet
werden und xxx Gradzahlen und daraus wird dann die Fläche
reduziert. Im Übrigen. Die Wohnfläche im Mietvertrag mit ca.
ist keine zugesagte Eigenschaft, während die Wohnfläche bei
den Nebenkosten korrekt sein muss.

Ahja, dann habe ich das jetzt auch endlich mal verstanden. Und welche prozentuale Aufteilung an Nutzfläche und Verbrauchskosten ist günstiger für den Mieter? Bei mir wird 50/50 aufgeteilt, obwohl der entsprechende Verteilerschlüssel im Mietvertrag nicht ausgefüllt wurde.

G_nterW_d13683 · 24. November 2003 um 13:01

Hallo Jens,

Bei einer anteiligen Berechnung zahlst Du weniger wie für
einen gesamten Abrechnungszeitraum. Dann bekommst Du aber auf
der Abrechnung einen Hinweis, dass xxx Gradtage berechnet
werden und xxx Gradzahlen und daraus wird dann die Fläche
reduziert. Im Übrigen. Die Wohnfläche im Mietvertrag mit ca.
ist keine zugesagte Eigenschaft, während die Wohnfläche bei
den Nebenkosten korrekt sein muss.

Ahja, dann habe ich das jetzt auch endlich mal verstanden.
Und welche prozentuale Aufteilung an Nutzfläche und
Verbrauchskosten ist günstiger für den Mieter? Bei mir wird
50/50 aufgeteilt, obwohl der entsprechende Verteilerschlüssel
im Mietvertrag nicht ausgefüllt wurde.

Wer viel heizt, für den ist 50/50 natürlich günstig. Eine Änderung muss der Vermieter bei einem einmal getroffenen Schlüssel nicht vornehmen, es sei denn, er hätte grob unbillig einen Schlüssel gewählt, was Du jedoch beweisen müsstest und dann aber auch nur für die Zukunft gilt.

Gruss Günter