Stromrechnung vom Vermieter nach 3 Jahren?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo Leute,

Beim Auszug meiner Freundin aus ihrer Wohnung stellt sich folgendes Problem:

Neben anderen Schlampigkeiten des Vermieters (z.B. anfangs vereinbarte Reparaturen lange hinausgezögert) hat sie nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten (Einzug 10/2000). Nach Eingang der Kündigung meint der Vermieter nun in einem Schreiben, daß er festgestellt hat, daß Heizung und Strom von seinem Konto abgebucht wurden und er eine Abrechnung über beides erstellen wird.

Heizkosten:
sind im Mietvertrag durch Vorabzahlungen geregelt. Nach ausführlicher Befassung mit den Postings hier habe ich herausgefunden (cheers an Günter W.!), daß er nur den Differenzbetrag abrechnen darf und auch das nur für 2002 und 2003 (nur 2003 wenn die Abrechnung im Jänner 2004 kommt).

Strom:
Das eigentliche Problem, zu dem ich keine Information gefunden habe. Stromkosten sind ja eigentlich nicht in den Nebenkosten enthalten. Die Wohnung wurde vor dem Einzug meiner Freundin vom Vermieter selbst genutzt, er hat offensichtlich den Vertrag mit dem E-Werk nie gekündigt und über 3 Jahre die Stromrechnungen gezahlt ohne irgendetwas von sich hören zu lassen. Meine Freundin hat nicht viel darüber nachgedacht und gemeint alles hätte seine Ordnung so.

  • Darf der Vermieter jetzt die Stromkosten nachfordern bzw. gibt es dafür eine Verjährungsfrist?
  • Kann man vielleicht die Regeln für die Nebenkostenabrechnung auch auf die Stromrechnung anwenden?

Vielen Dank im Vorhinein für jede Antwort!

Gruß, Ewald

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Hallo Ewald,

Neben anderen Schlampigkeiten des Vermieters (z.B. anfangs
vereinbarte Reparaturen lange hinausgezögert) hat sie nie eine
Nebenkostenabrechnung erhalten (Einzug 10/2000). Nach Eingang
der Kündigung meint der Vermieter nun in einem Schreiben, daß
er festgestellt hat, daß Heizung und Strom von seinem Konto
abgebucht wurden und er eine Abrechnung über beides erstellen
wird.

Dann hoffe, dass er erst im Januar kommt, dann ist bis auf 2003 alles andere hinfällig. Also nicht drängeln. Und wenn er dann Rechnungen senden sollte, getrennte Abrechnungen für jeweils mindestens zwölf Monate verlangen, sofern er nur eine Abrechnung übersendet und so die Verjährungen unterlaufen will.

Heizkosten:
sind im Mietvertrag durch Vorabzahlungen geregelt. Nach
ausführlicher Befassung mit den Postings hier habe ich
herausgefunden (cheers an Günter W.!), daß er nur den
Differenzbetrag abrechnen darf und auch das nur für 2002 und
2003 (nur 2003 wenn die Abrechnung im Jänner 2004 kommt).

Richtig. Aber Achtung. Sofern Du 2001 ein Guthaben hättest, wäre dieses vom Vermieter zu erstatten. Guthaben aus Nebenkosten verjähren erst nach drei Jahren. Dagegen verjähren Nebenkosten spätestens am Ende des folgenden Jahres einer Abrechnungsperiode.

Strom:
Das eigentliche Problem, zu dem ich keine Information gefunden
habe. Stromkosten sind ja eigentlich nicht in den Nebenkosten
enthalten. Die Wohnung wurde vor dem Einzug meiner Freundin
vom Vermieter selbst genutzt, er hat offensichtlich den
Vertrag mit dem E-Werk nie gekündigt und über 3 Jahre die
Stromrechnungen gezahlt ohne irgendetwas von sich hören zu
lassen. Meine Freundin hat nicht viel darüber nachgedacht und
gemeint alles hätte seine Ordnung so.

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Stromkosten sind Nebenkosten. Ist im Mietvertrag nichts hierzu vereinbart, dann hat Deine Freundin sogar die Stromkosten für 2003 nicht zu zahlen. Da muss man aber, um anschliesend dies beurteilen zu können, wissen, ob im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter die Stromkosten zahlt.

Anmerkung: Es tauch immer wieder die Frage auf, weshalb in einem Mietvertrag, obwohl man doch selbst den Strom an den Stromlieferanten zahlt, der Passus enthalten ist, dass der Mieter die Stromkosten tragen muss. In einem Mietvertrag werden unter Nebenkosten alle Kosten ausgewiesen, die der Mieter zu zahlen hat, ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter abrechnen, ob Wasser- oder Stromwerke abrechnen, ob eine Kabelgesellschaft abrechnet usw… In einem Mietvertrag, in dme z.B. Stromkosten gestrichen sind, statt dem Zusatz „direkt zu zahlen“ oder einem Hinweis auf Stadtwerke ist dem Inhalt nach zu prüfen, denn vertraglich ist vereinbart, dass der Miete diese Kosten nicht trägt. Es kommt dann darauf an, was gesprochen wurde.

  • Darf der Vermieter jetzt die Stromkosten nachfordern bzw.
    gibt es dafür eine Verjährungsfrist?

Natürlich auch ein Jahr. Für 2001 ist nichts zu zahlen. siehe aber auch oben.

  • Kann man vielleicht die Regeln für die Nebenkostenabrechnung
    auch auf die Stromrechnung anwenden?

immer

Gruss Günter

PS.: Wir sprechen üblicherweise - ich bleibe hier im Brett beim bekannten Ausdruck - von Nebenkosten. Fachlich heisst es jedoch Betriebskosten. Dazu zählen alle Kosten, die zum Gebrauch einer Wohnung erforderlich sind.

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Hallo Günter, vielen Dank für die Antwort!

Hallo Ewald,

Neben anderen Schlampigkeiten des Vermieters (z.B. anfangs
vereinbarte Reparaturen lange hinausgezögert) hat sie nie eine
Nebenkostenabrechnung erhalten (Einzug 10/2000). Nach Eingang
der Kündigung meint der Vermieter nun in einem Schreiben, daß
er festgestellt hat, daß Heizung und Strom von seinem Konto
abgebucht wurden und er eine Abrechnung über beides erstellen
wird.

Dann hoffe, dass er erst im Januar kommt, dann ist bis auf
2003 alles andere hinfällig. Also nicht drängeln. Und wenn er
dann Rechnungen senden sollte, getrennte Abrechnungen für
jeweils mindestens zwölf Monate verlangen, sofern er nur eine
Abrechnung übersendet und so die Verjährungen unterlaufen
will.

Das war der Plan.

Heizkosten:
sind im Mietvertrag durch Vorabzahlungen geregelt. Nach
ausführlicher Befassung mit den Postings hier habe ich
herausgefunden (cheers an Günter W.!), daß er nur den
Differenzbetrag abrechnen darf und auch das nur für 2002 und
2003 (nur 2003 wenn die Abrechnung im Jänner 2004 kommt).

Richtig. Aber Achtung. Sofern Du 2001 ein Guthaben hättest,
wäre dieses vom Vermieter zu erstatten. Guthaben aus
Nebenkosten verjähren erst nach drei Jahren. Dagegen verjähren
Nebenkosten spätestens am Ende des folgenden Jahres einer
Abrechnungsperiode.

Ok.

Strom:
Das eigentliche Problem, zu dem ich keine Information gefunden
habe. Stromkosten sind ja eigentlich nicht in den Nebenkosten
enthalten. Die Wohnung wurde vor dem Einzug meiner Freundin
vom Vermieter selbst genutzt, er hat offensichtlich den
Vertrag mit dem E-Werk nie gekündigt und über 3 Jahre die
Stromrechnungen gezahlt ohne irgendetwas von sich hören zu
lassen. Meine Freundin hat nicht viel darüber nachgedacht und
gemeint alles hätte seine Ordnung so.

´
Stromkosten sind Nebenkosten. Ist im Mietvertrag nichts hierzu
vereinbart, dann hat Deine Freundin sogar die Stromkosten für
2003 nicht zu zahlen. Da muss man aber, um anschliesend dies
beurteilen zu können, wissen, ob im Mietvertrag vereinbart
ist, dass der Mieter die Stromkosten zahlt.

Anmerkung: Es tauch immer wieder die Frage auf, weshalb in
einem Mietvertrag, obwohl man doch selbst den Strom an den
Stromlieferanten zahlt, der Passus enthalten ist, dass der
Mieter die Stromkosten tragen muss. In einem Mietvertrag
werden unter Nebenkosten alle Kosten ausgewiesen, die der
Mieter zu zahlen hat, ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter
abrechnen, ob Wasser- oder Stromwerke abrechnen, ob eine
Kabelgesellschaft abrechnet usw… In einem Mietvertrag, in
dme z.B. Stromkosten gestrichen sind, statt dem Zusatz „direkt
zu zahlen“ oder einem Hinweis auf Stadtwerke ist dem Inhalt
nach zu prüfen, denn vertraglich ist vereinbart, dass der
Miete diese Kosten nicht trägt. Es kommt dann darauf an, was
gesprochen wurde.

Ich muß also den Mietvertrag prüfen. Hab ich das jetzt richtig verstanden:

  • Wenn nichts über die Stromkosten im Mietvertrag steht, muß sie nichts zahlen.
  • Wenn steht: „Stromkosten zahlt der Mieter“ o.ä. kann der Vermieter nur die letzte Abrechnugsperiode (also je nach Eingang 2002+2003 oder 2003) verrechnen?
    Mündlich wurde soweit ich weiß nichts vereinbart.

Bist Du sicher, daß Strom zu den Betriebskosten gehört? Ich habe in keinem Mietvertrag (Vordrucke aus dem Netz, mein eigener) einen Passus über Wohnungsstrom gefunden, allerdings fast immer einen Verweis auf §27 der II. Berechnungsverordnung, wo Strom nicht enthalten ist. Jetzt stellt sich die Frage, ob das nur nicht angeführt ist weil sowieso üblich, daß der Strom direkt vom Mieter gezahlt wird, oder gibt es hier eine generell andere Regelung unabhängig von den Betriebskosten?
Ich werde jedenfalls den Mietvertrag prüfen und mich nochmal melden wenns etwas Neues gibt.

Vielen Dank nochmal!
Ewald

Gruss Günter

PS.: Wir sprechen üblicherweise - ich bleibe hier im Brett
beim bekannten Ausdruck - von Nebenkosten. Fachlich heisst es
jedoch Betriebskosten. Dazu zählen alle Kosten, die zum
Gebrauch einer Wohnung erforderlich sind.

Ok, habs hier schon einfließen lassen.

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Hallo Ewald,

mache es Dir nicht zu schwer mit der Auslegung was Stromkosten sind. Wohnungsstrom ist genauso wie Strom für Treppenhaus und Heizung eine Betriebskostenart. Darum heisst es „Stromkosten“ in fast allen Mietverträgen.

Neben anderen Schlampigkeiten des Vermieters (z.B. anfangs

vereinbarte Reparaturen lange hinausgezögert) hat sie nie eine
Nebenkostenabrechnung erhalten (Einzug 10/2000). Nach Eingang
der Kündigung meint der Vermieter nun in einem Schreiben, daß
er festgestellt hat, daß Heizung und Strom von seinem Konto
abgebucht wurden und er eine Abrechnung über beides erstellen
wird.

Dann hoffe, dass er erst im Januar kommt, dann ist bis auf
2003 alles andere hinfällig. Also nicht drängeln. Und wenn er
dann Rechnungen senden sollte, getrennte Abrechnungen für
jeweils mindestens zwölf Monate verlangen, sofern er nur eine
Abrechnung übersendet und so die Verjährungen unterlaufen
will.

Das war der Plan.

Heizkosten:
sind im Mietvertrag durch Vorabzahlungen geregelt. Nach
ausführlicher Befassung mit den Postings hier habe ich
herausgefunden (cheers an Günter W.!), daß er nur den
Differenzbetrag abrechnen darf und auch das nur für 2002 und
2003 (nur 2003 wenn die Abrechnung im Jänner 2004 kommt).

Richtig. Aber Achtung. Sofern Du 2001 ein Guthaben hättest,
wäre dieses vom Vermieter zu erstatten. Guthaben aus
Nebenkosten verjähren erst nach drei Jahren. Dagegen verjähren
Nebenkosten spätestens am Ende des folgenden Jahres einer
Abrechnungsperiode.

Ok.

Strom:
Das eigentliche Problem, zu dem ich keine Information gefunden
habe. Stromkosten sind ja eigentlich nicht in den Nebenkosten
enthalten. Die Wohnung wurde vor dem Einzug meiner Freundin
vom Vermieter selbst genutzt, er hat offensichtlich den
Vertrag mit dem E-Werk nie gekündigt und über 3 Jahre die
Stromrechnungen gezahlt ohne irgendetwas von sich hören zu
lassen. Meine Freundin hat nicht viel darüber nachgedacht und
gemeint alles hätte seine Ordnung so.

´
Stromkosten sind Nebenkosten. Ist im Mietvertrag nichts hierzu
vereinbart, dann hat Deine Freundin sogar die Stromkosten für
2003 nicht zu zahlen. Da muss man aber, um anschliesend dies
beurteilen zu können, wissen, ob im Mietvertrag vereinbart
ist, dass der Mieter die Stromkosten zahlt.

Anmerkung: Es tauch immer wieder die Frage auf, weshalb in
einem Mietvertrag, obwohl man doch selbst den Strom an den
Stromlieferanten zahlt, der Passus enthalten ist, dass der
Mieter die Stromkosten tragen muss. In einem Mietvertrag
werden unter Nebenkosten alle Kosten ausgewiesen, die der
Mieter zu zahlen hat, ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter
abrechnen, ob Wasser- oder Stromwerke abrechnen, ob eine
Kabelgesellschaft abrechnet usw… In einem Mietvertrag, in
dme z.B. Stromkosten gestrichen sind, statt dem Zusatz „direkt
zu zahlen“ oder einem Hinweis auf Stadtwerke ist dem Inhalt
nach zu prüfen, denn vertraglich ist vereinbart, dass der
Miete diese Kosten nicht trägt. Es kommt dann darauf an, was
gesprochen wurde.

Ich muß also den Mietvertrag prüfen. Hab ich das jetzt richtig
verstanden:

  • Wenn nichts über die Stromkosten im Mietvertrag steht, muß
    sie nichts zahlen.
  • Wenn steht: „Stromkosten zahlt der Mieter“ o.ä.

es reicht auch, wenn bei den Betriebskosten „Stromkosten“ stehen, nicht gestrichen sind oder wenn auf § 27 der II BV hingewiesen wird ( dort sind Stromkosten auch enthatten)

kann der

Vermieter nur die letzte Abrechnugsperiode (also je nach
Eingang 2002+2003 oder 2003) verrechnen?
Mündlich wurde soweit ich weiß nichts vereinbart.

Nochmals. Wenn im Mietvertrag die Stromkosten gestrichen werden, aber auch gleichzeitig der Hinweis auf ein Energieversorgungsunternehmen oder auf den Mieter fehlt, sind Stromkosten nicht vereinbart. Sie sind dann in der Miete enthalten.

Besteht eine Betriebskostenaufstellung im Mietvertrag oder nur der Hinweis auf § 27 Anl. 3 der BV muss der Mieetr die vereinbarten Kosten zahlen.

Bist Du sicher, daß Strom zu den Betriebskosten gehört? Ich
habe in keinem Mietvertrag (Vordrucke aus dem Netz, mein
eigener) einen Passus über Wohnungsstrom gefunden, allerdings
fast immer einen Verweis auf §27 der II.
Berechnungsverordnung, wo Strom nicht enthalten ist.

Anl. 3 zu § 27 II. BV spricht von Beleuchtungskosten. Definietr wrid dann, dass sich diese Kosten auf allgemein zugängliche Räume, Aussenanlagen usw. beziehen. Analog wir diese Vereinbarung aber auch für die eigenen Stromkosten angewandt.

Jetzt

stellt sich die Frage, ob das nur nicht angeführt ist weil
sowieso üblich, daß der Strom direkt vom Mieter gezahlt wird,
oder gibt es hier eine generell andere Regelung unabhängig von
den Betriebskosten?

Dies ist eingangs von mir schon erwähnt worden. Hier bestehen im juristischen Bereich auch unterschiedliche Auffassungen. Ein teil geht davon aus, wenn im Mietvertrag nihcts vereinbart ist, dass auch nihcts zu zhalen ist. Der andere Teil - dem ich auch angehöre - ist der Auffassung, wenn mit dem Vermieter nicht ausdrücklich geregelt ist, dass er Kosten für Wasser/Abwasser, Strom und Heizung übernimmt im Rahmen der Miete, dass diese Kosten auch dann geschuldet sind, wenn es keine Vereinbarung gibt. Denn es kann doch niemand davon ausgehen, dass der Vermieter, wenn er nicht eine Ínklussiv-Miete oder Teil-Inklussiv-Miete mit dem Mieter evreinbart hat, von sich aus dem Mieter diese Kosten zahlt.

Gruss Günter