Hallo,
ich kanns nicht recht glauben, deswegen:
Stimmt es, dass ein Vermieter eine Kündigung aussprechen darf, wenn das Vertrauensverhältnis zerstört wird, etwa weil der Mieter die Polizei ruft (zur Unterlassung nächtlicher Arbeiten des Vermieters am vermieten Haus)?
Macht es einen Unterschied, wenn die Vermieter mit im Haus wohnen?
Was hat das mit dem zerstörten Vertrauensverhältnis auf sich? Hab so auf die Schnelle nichts gefunden.
Grüsse und Danke
Andreas
Hallo Andreas,
ich kanns nicht recht glauben, deswegen:
Stimmt es, dass ein Vermieter eine Kündigung aussprechen darf,
wenn das Vertrauensverhältnis zerstört wird,
ja, aber diese Vorschrift ist sehr eng gefasst. Ein unberechtigte Strafanzeige kann ein Anlass sein. Beleidigungen z.B. wenn ein Mieter dem Vermieter vorhält, er, der Vermieter sei ein Betrüger.
etwa weil der
Mieter die Polizei ruft (zur Unterlassung nächtlicher Arbeiten
des Vermieters am vermieten Haus)?
Wenn die Polizei zu einer Zeit kommen musste, wo ohnehin Baulärm nach den Ruhezeiten nicht erlaubt ist, ist das kein Kündigungsgrund.
Macht es einen Unterschied, wenn die Vermieter mit im Haus
wohnen?
Der Grund wohl kaum. Jedoch kann sich hier, wenn in dem Haus nur zwei Wohnungen bestehen und eine Wohnung vom Vermieter bewohnt wird, ein Sonderkündigungsrecht ergeben. Der Vermieter kann dann ohne Angabe der Gründe kündigen, dabei verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Was hat das mit dem zerstörten Vertrauensverhältnis auf sich?
Hab so auf die Schnelle nichts gefunden.
Ruhestörung durch den Vermieter ist, wenn Polizei geholt wird, keine Störung des Vertrauensverhältnisses.
Gruss Günter
Das Wohnraummietverhältnis erfordert als sog. Dauerschuldverhältnis über die Einzelleistungen (Wohnraumüberlassung, Mietzinszahlung) hinaus eine gegenseitige Rücksichtnahme auf die andere Vertragspartei sowie Mitmieter (siehe z.B. Hausordnung). Die gegenseitige Rücksichtnahmeverpflichtung gilt erst recht bzw. gesteigert, wenn der Vermieter im selben Haus wohnt, was sich ja schon daraus ergibt, daß der Mietvertrag im Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung ggf. ohne den sonst erforderlichen Kündigungsgrund gekündigt werden kann.
Deswegen darf sich der Mieter nicht leichtfertig zum Oberlehrer/Oberspitzel/Denunzianten aufspielen und den Vermieter keinesfalls mit unberechtigten Straf- oder Ordnugnswidrigkeitsanzeigen vom Mieter überziehen.
Bei an sich objektiv berechtigten Anzeigen ist das gegenseitige Interesse sowie ggf. das öffentliche Interesse abzuwägen, wobei dem Mieter zuzumuten ist, in leichteren Fällen (z.B. bei bloßen Ordnungswidrigkeiten oder hier bei Lärmverstößen, die schließlich nur der Verschönerung des eigenen Hauses dienen), erst eine interne Klärung mit dem Vermieter unmittelbar herbeizuführen und notfalls erst als letztes Mittel die Polizei einzuschalten.
Liegt auf VERMIETERSEITE (nur) ein Verstoß gegen die Ruhezeiten vor? Die Hausordnung gilt insoweit ja meist nur für den Mieter, nicht für den Vermieter! Ist der Vermieter vielleicht im Kosteninteresse darauf angewiesen, die einmal angereisten Handwerker „durcharbeiten“ zu lassen? Ist es ein einmaliger Lärm oder Gewohnheit?
Besteht auf MIETERSEITE ein gesteigertes Ruhebedürfnis gerade an diesem Tag, z.B. wg. Schichtdienst, Krankheit, Kinderschlaf?
Hat der Vermieter bei ggf. wiederholten, berechtigten Vorhaltungen den Lärm weder sachlich erklärt/entschuldigt noch eingestellt?
Sollte der Mieter hiernach ohne berechtigten Grund bzw. zu früh die Polizei (ggf. wiederholt) eingeschaltet haben, liegt tatsächlich eine Störung des Vertrauensverhältnisses vor, die als Vertragsverletzung zu werten ist und je nach Gewichtigkeit entweder per Abmahnung oder ggf. mit sofortiger außerordentlicher oder firstgemäßer Kündigung geahndet werden kann.
Es handelt sich also um eine Wertungssache, die Ihnen am besten ein mit allen Fakten unterrichteter Anwalt oder Mieterverein endgültig beantworten kann.
Hallo Volker,
Das Wohnraummietverhältnis erfordert als sog.
Dauerschuldverhältnis über die Einzelleistungen
(Wohnraumüberlassung, Mietzinszahlung) hinaus eine
gegenseitige Rücksichtnahme auf die andere Vertragspartei
sowie Mitmieter (siehe z.B. Hausordnung). Die gegenseitige
Rücksichtnahmeverpflichtung gilt erst recht bzw. gesteigert,
wenn der Vermieter im selben Haus wohnt, was sich ja schon
daraus ergibt, daß der Mietvertrag im Zweifamilienhaus mit
Einliegerwohnung ggf. ohne den sonst erforderlichen
Kündigungsgrund gekündigt werden kann.
Eine gesteigerte Rücksichtnahme, wenn der Mieter mit dem Vermieter in einem Zwie-Familien-Haus wohnt, wo, wie von Dir hingewiesen, erleichterte Kündigungen bestehen, hat der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht wahrzunehmen. Wäre dem so, hätte dieser Vermieter entgagen anderen Vermietern Sonderrechte. Dieser Vermieter, der mit seinem Mieter in einem Haus wohnt, hat sich wie jeder andere an Recht und Gesetz zu halten.
Deswegen darf sich der Mieter nicht leichtfertig zum
Oberlehrer/Oberspitzel/Denunzianten aufspielen und den
Vermieter keinesfalls mit unberechtigten Straf- oder
Ordnugnswidrigkeitsanzeigen vom Mieter überziehen.
Bei an sich objektiv berechtigten Anzeigen ist das
gegenseitige Interesse sowie ggf. das öffentliche Interesse
abzuwägen,
Dies ist eine Interessenabwägung, die ein Staatsanwalt vorzunehmen hat.
wobei dem Mieter zuzumuten ist, in leichteren
Fällen (z.B. bei bloßen Ordnungswidrigkeiten oder hier bei
Lärmverstößen, die schließlich nur der Verschönerung des
eigenen Hauses dienen),
völlig abwegig. Der Vermietr hat sich an die Ruhezeiten zu halten. Eine Begründung, dass Lärmverstösse nur der Verschönerung des eigenen Hauses dienen, trifft für den Mieter wohl kaum zu. Der Vermieter begeht einen Lärmverstoss. Für diesen hat er auch einzugestehen.
erst eine interne Klärung mit dem
Vermieter unmittelbar herbeizuführen und notfalls erst als
letztes Mittel die Polizei einzuschalten.
Es ist dem Mieter überlassen, ob er eine interne Klärung herbei führt oder gleich die Polizei ruft. Selbstverständlich ist das Gespräch notwendig. Nur - wenn ein Mieter die Polizei ruft, sind meist zuvor unzählige erfolglose Gespräche geführt worden.
Liegt auf VERMIETERSEITE (nur) ein Verstoß gegen die
Ruhezeiten vor? Die Hausordnung gilt insoweit ja meist nur für
den Mieter, nicht für den Vermieter!
Es sind beide Seite an die Ruhezeiten gehalten. Es gibt keine unterschiedlichen Ruhezeiten.
Ist der Vermieter
vielleicht im Kosteninteresse darauf angewiesen, die einmal
angereisten Handwerker „durcharbeiten“ zu lassen?
Dann ist sogar eine Ausnahmegenehmigung vom Ordnungsamt/Polizeibehörde notwendig.
Ist es ein
einmaliger Lärm oder Gewohnheit?
Auch ein einmaliger Lätm muss - Notfälle abgesehen - nicht hinzunehmen.
Besteht auf MIETERSEITE ein gesteigertes Ruhebedürfnis gerade
an diesem Tag, z.B. wg. Schichtdienst, Krankheit,
Kinderschlaf?
Hat der Vermieter bei ggf. wiederholten, berechtigten
Vorhaltungen den Lärm weder sachlich erklärt/entschuldigt noch
eingestellt?Sollte der Mieter hiernach ohne berechtigten Grund bzw. zu
früh die Polizei (ggf. wiederholt) eingeschaltet haben, liegt
tatsächlich eine Störung des Vertrauensverhältnisses vor, die
als Vertragsverletzung zu werten ist und je nach Gewichtigkeit
entweder per Abmahnung oder ggf. mit sofortiger
außerordentlicher oder firstgemäßer Kündigung geahndet werden
kann.
Da macht kein Gericht mit.
Es handelt sich also um eine Wertungssache, die Ihnen am
besten ein mit allen Fakten unterrichteter Anwalt oder
Mieterverein endgültig beantworten kann.
Die Wertung wird letztlich fachlich vor Ort vorgenommen werden müssen. Der Tenor in Deiner Antwort ist hier aber, der Vermieter kann ins einem Räumen tun und lassen was er will, der Mieter hat gesteigert auf die Interessen des Vermieters Rücksicht zu nehmen. Begründungen wie „Kosteninteresse“ rechtfertigen nicht - und hier ist wohl auch anzunehmen, wenn ein solcher Fall vorliegen würde, dass auch ein Vermieter den Mieter auf Arbeiten hinweisen kann, dass die Ruhezeiten nicht eingehalten werden. Soll der Mieter auf den Vermieter zukommen, was ich in solchen Fällen auch empfehle, gehört es aber grundbsätzlich zuerst einmal zur notwendigen Information. Und aus der Praxis stelle ich bei rd. 60 % der Fälle eben fest, dass es nach dem Motto geht „Das ist mein Haus, da mache ich, was ich will, das geht den Mieter nichts an“. Und so wird er dann auch abgehandelt, es wird Rücksicht erwartet, während man keinerlei Rücksichtnahme an den Tag legen will.
Ich würde noch eine andere Frage stellen. Verursacht der Mieter Lärm um den Mieter aus der Wohnung zu treiben oder verursacht er gar Lärm, damit der Mieter bei wiederholten Verstössen gegen die Ruhezeiten die Polizei holt, damit er dann eine angebliche Störung der Vertrauensbasis behaupten kann ? Das wäre nicht ein Einzelfall.
Gruss Günter
Ich dank Dir, Günter!