Vermieterwechsel

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

ich bitte um Hilfe (im Google mehr oder weniger erfolglos gesucht…) zu folgender Situation:

mein Vermieter will die Wohnung, in der ich seit 8 Jahren wohne, verkaufen.
Worauf muß ich achten bzgl. Kaution etc.?
Kann der neue Vermieter sofort eine Mieterhöhung verlangen?
Stimmt es, daß der Vermieter für eine Kündigung (z.B. Eigenbedarf) eine Frist von 3 Jahren abwarten muß?

Und, um es noch komplizierter zu machen:
Kann es Ärger geben, wenn die Meinungen von mir und meinem jetzigen Vermieter auseinderlaufen wegen der Art des Mietvertrags, den wir momentan haben - insbesondere Ärger mit dem neuen Vermieter?
So bin ich mir eigentlich sicher, daß wir rechtlich gesehen einen unbefristeter Mietvertrag haben, mein Vermieter geht davon aus, daß wir noch einen befristetet Mietvertrag haben.
(Hintergrund in Stichworten: Ursprünglich befristet ohne Begründung auf 5 Jahre, dann Verlängerung um 3 Jahre, jetzt aktuell von mir angefordert: Verlängerung auf unbefristete Zeit - von ihm noch unbeantwortet.
Dazu kommen noch zwei Formfehler beim Ausfüllen des Standard-Mietvertrag-Formulars:

  1. ausgefüllt mit Beginn-Datum war sowohl die Zeile für den Eintrag „unbefristet“ als auch die Zeile mit Befristung, und
  2. Kündigungsfristen waren aufgelistet, die, wie ich über Google gefunden habe, eine Befristung ungültig machen.
    Ich habe bereits veruscht, mit dem Vermieter telefonisch darüber zu reden, doch er scheint keine Lust mehr zu haben, sich darum zu kümmern oder sich kundig zu machen, da er ja eh verkaufen will…

Danke im voraus,
Claudia

2

Hallo Caludia,

mein Vermieter will die Wohnung, in der ich seit 8 Jahren
wohne, verkaufen.
Worauf muß ich achten bzgl. Kaution etc.?

Mit dem künftigen Eigentümer klären, dass ihm die Kaution von bisherigen Vermieter übergeben wird.

Kann der neue Vermieter sofort eine Mieterhöhung verlangen?

Sobald er im Grundbuch eingetragen ist und die ortsübliche Miete eine Mieterhöhung erlaubt, kann er das, sofern nicht innerhalb von drei Jahren 20 % Mietererhöhung überschritten werden.

Stimmt es, daß der Vermieter für eine Kündigung (z.B.
Eigenbedarf) eine Frist von 3 Jahren abwarten muß?

Nein, er kann sofort nach Eintrag in das Grundbuch kündigen. Er muss jedoch die Kündigungsfristen einhalten.

Und, um es noch komplizierter zu machen:
Kann es Ärger geben, wenn die Meinungen von mir und meinem
jetzigen Vermieter auseinderlaufen wegen der Art des
Mietvertrags, den wir momentan haben - insbesondere Ärger mit
dem neuen Vermieter?

Nein, warum ? Was vereinbnart ist, ist gültig.

So bin ich mir eigentlich sicher, daß wir rechtlich gesehen
einen unbefristeter Mietvertrag haben, mein Vermieter geht
davon aus, daß wir noch einen befristetet Mietvertrag haben.
(Hintergrund in Stichworten: Ursprünglich befristet ohne
Begründung auf 5 Jahre,

bei den Altmietverträgen gab es den befristeten Vertrag mit Verlängerungsklausel ( seit 01.09.2001 nicht mehr zulässig) und den qualifizierten befristeten Mietervertrag ( der dem heutigen Zeitmietvertrag entspricht). Deine Darstellung lässt auf einen qualifizierten Mietvertrag schiessen. Beachtlich bei der Bewertung ist jedoch, warum nach fünf Jahren eine Verlängerung auf weitere drei Jahre ausgesprochen wurde.

dann Verlängerung um 3 Jahre, jetzt

aktuell von mir angefordert: Verlängerung auf unbefristete
Zeit - von ihm noch unbeantwortet.

Du hast die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Das bedeutet wohl, dass eine Befristung weggefallen ist.

Dazu kommen noch zwei Formfehler beim Ausfüllen des
Standard-Mietvertrag-Formulars:

  1. ausgefüllt mit Beginn-Datum war sowohl die Zeile für den
    Eintrag „unbefristet“ als auch die Zeile mit Befristung, und
  2. Kündigungsfristen waren aufgelistet, die, wie ich über
    Google gefunden habe, eine Befristung ungültig machen.

Warum ungültig, nach Deiner Darstellung wohnst Du mindestens acht Jahre in der Wohnung. Auch in Altmietverträgen, bis auf wenige Ausnahmen, sind die früheren gestaffelten Kündigungsfristen enthalten.

Ich habe bereits veruscht, mit dem Vermieter telefonisch
darüber zu reden, doch er scheint keine Lust mehr zu haben,
sich darum zu kümmern oder sich kundig zu machen, da er ja eh
verkaufen will…

Gruss Günter

3

Hallo Günter,

erstmal vielen herzlichen Dank für Deine Antwort!!!

Jetzt habe ich allerdings noch Fragen dazu:

mein Vermieter will die Wohnung, in der ich seit 8 Jahren
wohne, verkaufen.
Worauf muß ich achten bzgl. Kaution etc.?

Mit dem künftigen Eigentümer klären, dass ihm die Kaution von
bisherigen Vermieter übergeben wird.

Ist es meine Pflicht, hier dann aktiv werden? Oder habe ich im Zweifelsfall dann auch noch Ansprüche gegen den alten Vermieter?

Stimmt es, daß der Vermieter für eine Kündigung (z.B.
Eigenbedarf) eine Frist von 3 Jahren abwarten muß?

Nein, er kann sofort nach Eintrag in das Grundbuch kündigen.
Er muss jedoch die Kündigungsfristen einhalten.

Unter dem Link http://www.woba24.de/woba_wissen_allgemein.htm
habe ich gefunden:
"Wohnungsumwandlung:
Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, muss der Käufer mindestens 3 Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die einzelnen Bundesländer können diese Frist je nach der örtlichen Situation auf bis zu 10 Jahre verlängern. Die ursprünglich vorgesehene Möglichkeit, diese Frist durch das Stellen einer Ersatzwohnung abzukürzen, ist wieder gestrichen worden. "

D.h. Ist das in meinem Fall keine Wohnungsumwandlung? Oder gilt diese Regel für mich nicht da altes Mietrecht?

So bin ich mir eigentlich sicher, daß wir rechtlich gesehen
einen unbefristeter Mietvertrag haben, mein Vermieter geht
davon aus, daß wir noch einen befristetet Mietvertrag haben.
(Hintergrund in Stichworten: Ursprünglich befristet ohne
Begründung auf 5 Jahre,

bei den Altmietverträgen gab es den befristeten Vertrag mit
Verlängerungsklausel ( seit 01.09.2001 nicht mehr zulässig)
und den qualifizierten befristeten Mietervertrag ( der dem
heutigen Zeitmietvertrag entspricht). Deine Darstellung lässt
auf einen qualifizierten Mietvertrag schiessen. Beachtlich bei
der Bewertung ist jedoch, warum nach fünf Jahren eine
Verlängerung auf weitere drei Jahre ausgesprochen wurde.

Es wurde jedoch kein Befristungsgrund genannt? Damit müßte es doch ein unqualifizierter befristeter Mietvertrag gewesen sein? Damit müßte die Befristung doch eigentlich auf 5 Jahre beschränkt gewesen sein?
Der Verlängerung auf weitere drei Jahre hatte ich zugestimmt, da mein Vermieter damals kurz vor einer Krebsoperation stand und ich aus Rücksicht darauf mit ihm nicht darüber diskutieren wollte…
War dann wohl mein Fehler.

dann Verlängerung um 3 Jahre, jetzt

aktuell von mir angefordert: Verlängerung auf unbefristete
Zeit - von ihm noch unbeantwortet.

Du hast die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Das
bedeutet wohl, dass eine Befristung weggefallen ist.

Auch wenn der Vermieter mir seine Zustimmung mit Unterschrift nicht zugeschickt hat?

Dazu kommen noch zwei Formfehler beim Ausfüllen des
Standard-Mietvertrag-Formulars:

  1. ausgefüllt mit Beginn-Datum war sowohl die Zeile für den
    Eintrag „unbefristet“ als auch die Zeile mit Befristung, und
  2. Kündigungsfristen waren aufgelistet, die, wie ich über
    Google gefunden habe, eine Befristung ungültig machen.

Warum ungültig, nach Deiner Darstellung wohnst Du mindestens
acht Jahre in der Wohnung. Auch in Altmietverträgen, bis auf
wenige Ausnahmen, sind die früheren gestaffelten
Kündigungsfristen enthalten.

Aber was ist mit Punkt 1: kann man daraus im Zweifelsfall nicht ableiten, daß ich von Anfang an einen unbefristeten Mietvertrag hatte?
(siehe Urteile - hoffentlich korrekt angegeben?:

  • LG Hanau, vom 12.11.1999(Unklarheitenregelung) - 2 S 389/99 = ZMR 2000, 96
    und
  • LG Kassel, vom 14.10.1999(Unklarheitenregelung) - 1 S 163/99 = NZM 2000 378

Viele Grüße
Claudia

4

Hallo Claudia,

Jetzt habe ich allerdings noch Fragen dazu:

mein Vermieter will die Wohnung, in der ich seit 8 Jahren
wohne, verkaufen.
Worauf muß ich achten bzgl. Kaution etc.?

Mit dem künftigen Eigentümer klären, dass ihm die Kaution von
bisherigen Vermieter übergeben wird.

Ist es meine Pflicht, hier dann aktiv werden? Oder habe ich im
Zweifelsfall dann auch noch Ansprüche gegen den alten
Vermieter?

Nein, es ist nicht Deine Pflicht, aber sinnvoll, dass Du mit dem jetzigen Vermieter und dem neuen Vermieter klärst, dass der neue Vermieter die Kaution erhält.

Stimmt es, daß der Vermieter für eine Kündigung (z.B.
Eigenbedarf) eine Frist von 3 Jahren abwarten muß?

Nein, er kann sofort nach Eintrag in das Grundbuch kündigen.
Er muss jedoch die Kündigungsfristen einhalten.

Unter dem Link http://www.woba24.de/woba_wissen_allgemein.htm
habe ich gefunden:
"Wohnungsumwandlung:
Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung
umgewandelt und verkauft wird, muss der Käufer mindestens 3
Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf.
Die einzelnen Bundesländer können diese Frist je nach der
örtlichen Situation auf bis zu 10 Jahre verlängern. Die
ursprünglich vorgesehene Möglichkeit, diese Frist durch das
Stellen einer Ersatzwohnung abzukürzen, ist wieder gestrichen
worden. "

D.h. Ist das in meinem Fall keine Wohnungsumwandlung? Oder
gilt diese Regel für mich nicht da altes Mietrecht?

Diese Vorschrift ist wie ein „blinder Tiger“. Sie ist schlichtweg nicht durchsetzbar und wird auch nicht in solchen Fällen wie Deinen angewandt. Wäre diese Vorschrift auf verkaufte Wohnungen anzuwenden, könnte kaum jemand eine Wohnung kaufen und Eigenbedarf anwenden.

So bin ich mir eigentlich sicher, daß wir rechtlich gesehen
einen unbefristeter Mietvertrag haben, mein Vermieter geht
davon aus, daß wir noch einen befristetet Mietvertrag haben.
(Hintergrund in Stichworten: Ursprünglich befristet ohne
Begründung auf 5 Jahre,

bei den Altmietverträgen gab es den befristeten Vertrag mit
Verlängerungsklausel ( seit 01.09.2001 nicht mehr zulässig)
und den qualifizierten befristeten Mietervertrag ( der dem
heutigen Zeitmietvertrag entspricht). Deine Darstellung lässt
auf einen qualifizierten Mietvertrag schiessen. Beachtlich bei
der Bewertung ist jedoch, warum nach fünf Jahren eine
Verlängerung auf weitere drei Jahre ausgesprochen wurde.

Es wurde jedoch kein Befristungsgrund genannt? Damit müßte es
doch ein unqualifizierter befristeter Mietvertrag gewesen
sein? Damit müßte die Befristung doch eigentlich auf 5 Jahre
beschränkt gewesen sein?
Der Verlängerung auf weitere drei Jahre hatte ich zugestimmt,
da mein Vermieter damals kurz vor einer Krebsoperation stand
und ich aus Rücksicht darauf mit ihm nicht darüber diskutieren
wollte…
War dann wohl mein Fehler.

dann Verlängerung um 3 Jahre, jetzt

aktuell von mir angefordert: Verlängerung auf unbefristete
Zeit - von ihm noch unbeantwortet.

Du hast die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Das
bedeutet wohl, dass eine Befristung weggefallen ist.

Auch wenn der Vermieter mir seine Zustimmung mit Unterschrift
nicht zugeschickt hat?

Im Zweifel ja

Dazu kommen noch zwei Formfehler beim Ausfüllen des
Standard-Mietvertrag-Formulars:

  1. ausgefüllt mit Beginn-Datum war sowohl die Zeile für den
    Eintrag „unbefristet“ als auch die Zeile mit Befristung, und
  2. Kündigungsfristen waren aufgelistet, die, wie ich über
    Google gefunden habe, eine Befristung ungültig machen.

Warum ungültig, nach Deiner Darstellung wohnst Du mindestens
acht Jahre in der Wohnung. Auch in Altmietverträgen, bis auf
wenige Ausnahmen, sind die früheren gestaffelten
Kündigungsfristen enthalten.

Aber was ist mit Punkt 1: kann man daraus im Zweifelsfall
nicht ableiten, daß ich von Anfang an einen unbefristeten
Mietvertrag hatte?
(siehe Urteile - hoffentlich korrekt angegeben?:

  • LG Hanau, vom 12.11.1999(Unklarheitenregelung) - 2 S 389/99
    = ZMR 2000, 96
    und
  • LG Kassel, vom 14.10.1999(Unklarheitenregelung) - 1 S 163/99
    = NZM 2000 378

Sende mir direkt die Seiten des Mietvertrages/der beiden Mietverträge zu. Ich habe auf Grund Deiner Angaben geantwortet. Ob die Unklarheitenregelung Anwendung findet ergibt sich nur aus dem Text. Ohne Kentnnis des Textes hoffe ich auf Dein Verständnis, dass eine abschliessende Antwort nicht möglich ist.

Gruss Günter

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Hallo Günter,

Sende mir direkt die Seiten des Mietvertrages/der beiden
Mietverträge zu. Ich habe auf Grund Deiner Angaben
geantwortet. Ob die Unklarheitenregelung Anwendung findet
ergibt sich nur aus dem Text. Ohne Kentnnis des Textes hoffe
ich auf Dein Verständnis, dass eine abschliessende Antwort
nicht möglich ist.

vielen Dank für Dein Angebot, ich nehme es gerne an.
Die Email ist unterwegs.

Gruß
Claudia