Nebenostenabrechnung bei Mischnutzung Gebäude

Anonym · 19. Dezember 2003 um 15:26

Hallo,
ich habe im Moment ein ziemlicher Problem mit der Nebenkostenabrechnung
meiner Mietswohnung. Die Nachzahlung für 2002 ist extrem hoch ( ca. 1200 € ) und ich bin der Meinung, dass die Kosten nicht korrekt aufgeteilt sind:

Wir wohnen in einem Haus mit 40% Gewerbeanteil ( 1 Pizzeria, 1 3-Welt Laden, 1 Zahnarztpraxis, 1 Massage ) im Erdgeschoß und 1. Etage sowie
Wohnung in 2./3./4. Etage.

Dazu kommt, dass die Pizzeria erst im August 2002 bezogen wurde und
vorher der Innenausbau lief. Die anderen Geschäfte waren von Anfang an
vermietet.

Der Vermieter hat jetzt alle Kosten des Hauses ( Heizung, Hausmeister,
Allgemeinstrom etc. ) nach qm umgelegt, ohne gewerbliche und private Nutzung zu unterscheiden.
Ist diese Vorgehensweise korrekt ? Wie kann ich hier vorgehen ?

Details z.B. zum Allgemeinstrom:
Die Pizzeria verbraucht viel mehr Allgemeinstrom, da sie abends oft im Flur /Keller ( Lager ) sind und so das Licht sehr oft im Haus brennt.

Details zur Heizung:
Wir heizen natürlich nur am Abend ( beide berufstätig ), während natürlich im Gewerbe den ganzen Tag geheizt wird.
Sind diese Unterschiede schon über die 30% nach qm / 70% nach Verbrauch
korrekt abgerechnet ?

Die Grundsteuer:
Wie wird eigentlich die Grundsteuer pro Wohnung in solch einem Fall
berechnet ? Hier wurde auch einfach nach qm ermittelt !

Generell denke ich, dass unser Vermieter versucht, über die Nebenkosten
seine Einnahmen zu erhöhen, indem er Kosten zu hoch ansetzt.
Wie kann ich hier Klarheit bekommen, dass alles korrekt abgerechnet wird ?

Über gute Ratschläge in diesem Fall würde ich mich sehr freuen…

Robert

G_nterW_d13683 · 19. Dezember 2003 um 20:24

Hallo Robert,

Kosten gewerblicher Nutzung sollen nicht mit Wohnungen abgerechnet werden. Es sind hier insbesodnere bei der Grundsteuer, aber auch bei den Sach- und Haftpflichtversicherungen höhere Beträge enthalten.

ich habe im Moment ein ziemlicher Problem mit der
Nebenkostenabrechnung
meiner Mietswohnung. Die Nachzahlung für 2002 ist extrem hoch
( ca. 1200 € ) und ich bin der Meinung, dass die Kosten nicht
korrekt aufgeteilt sind:

Alleine an der Nachforderung lässt sich nicht bewerten, ob eine Abrechnung richtig sein kann, denn wer geringe Vorauszahlungen leistet hat notfalls hohe Forderungen zu erwarten. Daher muss man wissen, wie die Rechnung aussieht. Kannst Du mir diese direkt mailen ? Ich werde die Rechnung prüfen. Wie sieht die letzte Jahresabrechnung bei den Einzelbeträgen aus ?

Wir wohnen in einem Haus mit 40% Gewerbeanteil ( 1 Pizzeria, 1
3-Welt Laden, 1 Zahnarztpraxis, 1 Massage ) im Erdgeschoß und

Etage sowie
Wohnung in 2./3./4. Etage.

Dazu kommt, dass die Pizzeria erst im August 2002 bezogen
wurde und
vorher der Innenausbau lief. Die anderen Geschäfte waren von
Anfang an
vermietet.

von wo wurden Wasser und Strom hierzu entnommen ?

Der Vermieter hat jetzt alle Kosten des Hauses ( Heizung,
Hausmeister,
Allgemeinstrom etc. ) nach qm umgelegt, ohne gewerbliche und
private Nutzung zu unterscheiden.

da muss man die Rechnung sehen

Ist diese Vorgehensweise korrekt ? Wie kann ich hier vorgehen
?

Details z.B. zum Allgemeinstrom:
Die Pizzeria verbraucht viel mehr Allgemeinstrom, da sie
abends oft im Flur /Keller ( Lager ) sind und so das Licht
sehr oft im Haus brennt.

das geht dann zu Lasten des Gewerbes. Hier kann eine Differenz durchaus nach Prüfung der Rechnung festgestellt werden.

Details zur Heizung:
Wir heizen natürlich nur am Abend ( beide berufstätig ),
während natürlich im Gewerbe den ganzen Tag geheizt wird.
Sind diese Unterschiede schon über die 30% nach qm / 70% nach
Verbrauch
korrekt abgerechnet ?

Bei der Heizung spielt dies sicher eine Rolle. Die relativ großen Flächen des Gewerbes werden zu gering ebwretet. Hier muss mindestens 40 / 60 abgerechnet werden. Aber - seid wann besteht dieser bisherige Schlüssel - denn notfalls ist er genehmigt durch frühere Anerkennung.

Die Grundsteuer:
Wie wird eigentlich die Grundsteuer pro Wohnung in solch einem
Fall
berechnet ? Hier wurde auch einfach nach qm ermittelt !

Ist richtig, nur muss der Gewerbanteil heraus gerechnet werden.

Generell denke ich, dass unser Vermieter versucht, über die
Nebenkosten
seine Einnahmen zu erhöhen, indem er Kosten zu hoch ansetzt.
Wie kann ich hier Klarheit bekommen, dass alles korrekt
abgerechnet wird ?

Du hast Anspruch auf alle Rechnungen in Kopie ( kostet Dich pro Kopie dann 0,25 EUR ) oder Einsichtnahme in die Unterlagen. Dort kannst Du prüfen, ob die Beträge richtig sind.

Über gute Ratschläge in diesem Fall würde ich mich sehr
freuen…

Gruss Günter

mibri_e3655e · 20. Dezember 2003 um 09:00

Höhe der Nachzahlung
Bei einer so hohen Nachforderung stellt sich doch auch die Frage, ob die Vorauszahlungen nicht in Zusammenhang mit der Abrechnung stehen sollten… Was ist denn bspw., wenn die Abrechnung und eine damit verbundene Nachzahlung rechnerisch 100% der Vorauszahlungen ausmacht? Wenn man nur ein Jahr gewohnt hat, handelt es sich offensichtlich schlichtweg um einen Schätzfehler, da ja jeder Verbrauch vom Mieter selbst abhängt.
Kenne einen Fall, wo im Jahr 2001 für 98,99 und 00 eine Nachforderung von umgerechnet ca 50EUR pro Monat bei veranschlagten 51 EUR Vorauszahlung gestellt wurde. Entbehrt das nicht der Grundlage im Mietvertrag? Gibts in der Rechtssprechung keine Zulässigkeitsgrenze für die Höhe der Nachforderungen? Eine innere Verknüpfung zwischen Vorauszahlung und Abrechnung scheint hier in meinen Augen nicht mehr vorzuliegen…

Gruß, Michael

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

G_nterW_d13683 · 20. Dezember 2003 um 16:29

Hi Michael,

selbstverständlich stehen die Vorauszahlungen in Zusammenhnag mit Nachforderungen in der Abrechnung. Daher muss man die Daten kennen. Kann vorher keine Empfehlung abgeben. In vielen Fällen stimmt die Vorauszahlung. Dann aber kommt plötzlich eine Preiserhöhung ( Brennstoffe z.B. besonders hoch ), der Mieter heizt sein Bude auf 24-25 Grad ( was es tatsächlich gibt ), im WC ist eine Dichtung undicht und der Mieter meldet den Schaden nicht, es läuft rund um die Uhr Wasser nach und nichts stimmt mehr.

Bei einer so hohen Nachforderung stellt sich doch auch die

Frage, ob die Vorauszahlungen nicht in Zusammenhang mit der
Abrechnung stehen sollten… Was ist denn bspw., wenn die
Abrechnung und eine damit verbundene Nachzahlung rechnerisch
100% der Vorauszahlungen ausmacht? Wenn man nur ein Jahr
gewohnt hat, handelt es sich offensichtlich schlichtweg um
einen Schätzfehler, da ja jeder Verbrauch vom Mieter selbst
abhängt.

Wenn es sich bei solchen Fällen nur um Schätzfehler handeln würde, wäre es ja gut. Doch - leider - der Großteil der Mieter achtet nur auf die Gesamtmiete, die er vereinbart. Dies ist auch vielen Vermietern bekannt, insbesondere sind bei solchen Mietverträgen Baugesellschaften wahre Meister einer zu geringen Gesamtmiete. Dabei wird künstlich die Vorauszahlung nach unten gedrückt. Die Miete erscheint auf den ersten Blick sehr günstig. Bis die Nachforderung kommt. Meist musste der Mieter bei solchen Firmen und Vermietern mehr als zwei Jahre bis zur ersten Abrechnung warten, dann kamen dicken Nachforderungen.

Kenne einen Fall, wo im Jahr 2001 für 98,99 und 00 eine
Nachforderung von umgerechnet ca 50EUR pro Monat bei
veranschlagten 51 EUR Vorauszahlung gestellt wurde. Entbehrt
das nicht der Grundlage im Mietvertrag? Gibts in der
Rechtssprechung keine Zulässigkeitsgrenze für die Höhe der
Nachforderungen?

Nein. Der Vermieter darf zwar keine überhöhten Vorauaszahlungen verlangen. Es ist ihm jedoch nicht untersagt, dass er „zu günstige Vorauszahlungen“ verlangt. Zudem muss der Mieter, will er die Kosten bestreiten, beweisen, dass er, der Mieter sich erkundigt hat und eine falsche Auskunft erhaltne hat. Ausssicht auf Erfolg nahe Null. Es gib nur eien Möglichkeit. Der Mieter lässt sich vom Vermieter die für die betreffende Wohnung letzte Abrechnung vorlegen. Wobei diese Zahlen dann aber nur „Näherungswerte“ sein können.

Eine innere Verknüpfung zwischen

Vorauszahlung und Abrechnung scheint hier in meinen Augen
nicht mehr vorzuliegen…

Gruss Günter

Hallo Robert,

Kosten gewerblicher Nutzung sollen nicht mit Wohnungen
abgerechnet werden. Es sind hier insbesodnere bei der
Grundsteuer, aber auch bei den Sach- und
Haftpflichtversicherungen höhere Beträge enthalten.

ich habe im Moment ein ziemlicher Problem mit der
Nebenkostenabrechnung
meiner Mietswohnung. Die Nachzahlung für 2002 ist extrem hoch
( ca. 1200 € ) und ich bin der Meinung, dass die Kosten nicht
korrekt aufgeteilt sind:

Alleine an der Nachforderung lässt sich nicht bewerten, ob
eine Abrechnung richtig sein kann, denn wer geringe
Vorauszahlungen leistet hat notfalls hohe Forderungen zu
erwarten. Daher muss man wissen, wie die Rechnung aussieht.
Kannst Du mir diese direkt mailen ? Ich werde die Rechnung
prüfen. Wie sieht die letzte Jahresabrechnung bei den
Einzelbeträgen aus ?

Wir wohnen in einem Haus mit 40% Gewerbeanteil ( 1 Pizzeria, 1
3-Welt Laden, 1 Zahnarztpraxis, 1 Massage ) im Erdgeschoß und

Etage sowie
Wohnung in 2./3./4. Etage.

Dazu kommt, dass die Pizzeria erst im August 2002 bezogen
wurde und
vorher der Innenausbau lief. Die anderen Geschäfte waren von
Anfang an
vermietet.

von wo wurden Wasser und Strom hierzu entnommen ?

Der Vermieter hat jetzt alle Kosten des Hauses ( Heizung,
Hausmeister,
Allgemeinstrom etc. ) nach qm umgelegt, ohne gewerbliche und
private Nutzung zu unterscheiden.

da muss man die Rechnung sehen

Ist diese Vorgehensweise korrekt ? Wie kann ich hier vorgehen
?

Details z.B. zum Allgemeinstrom:
Die Pizzeria verbraucht viel mehr Allgemeinstrom, da sie
abends oft im Flur /Keller ( Lager ) sind und so das Licht
sehr oft im Haus brennt.

das geht dann zu Lasten des Gewerbes. Hier kann eine Differenz
durchaus nach Prüfung der Rechnung festgestellt werden.

Details zur Heizung:
Wir heizen natürlich nur am Abend ( beide berufstätig ),
während natürlich im Gewerbe den ganzen Tag geheizt wird.
Sind diese Unterschiede schon über die 30% nach qm / 70% nach
Verbrauch
korrekt abgerechnet ?

Bei der Heizung spielt dies sicher eine Rolle. Die relativ
großen Flächen des Gewerbes werden zu gering ebwretet. Hier
muss mindestens 40 / 60 abgerechnet werden. Aber - seid wann
besteht dieser bisherige Schlüssel - denn notfalls ist er
genehmigt durch frühere Anerkennung.

Die Grundsteuer:
Wie wird eigentlich die Grundsteuer pro Wohnung in solch einem
Fall
berechnet ? Hier wurde auch einfach nach qm ermittelt !

Ist richtig, nur muss der Gewerbanteil heraus gerechnet
werden.

Generell denke ich, dass unser Vermieter versucht, über die
Nebenkosten
seine Einnahmen zu erhöhen, indem er Kosten zu hoch ansetzt.
Wie kann ich hier Klarheit bekommen, dass alles korrekt
abgerechnet wird ?

Du hast Anspruch auf alle Rechnungen in Kopie ( kostet Dich
pro Kopie dann 0,25 EUR ) oder Einsichtnahme in die
Unterlagen. Dort kannst Du prüfen, ob die Beträge richtig
sind.

Über gute Ratschläge in diesem Fall würde ich mich sehr
freuen…

Gruss Günter