Hallo liebe Forums-Mitglieder,
ich wäre sehr froh, wenn mir jemand Antwort auf folgende Frage(n) geben könnte:
Am 30.12.03 bekam ich von meiner Hausverwaltung die Nebenkosten-Abrechnung für das Jahr 2002. Es ergab sich für mich eine Nachzahlung in Höhe von 450,00 EUR.
Laut Mietvertrag ist ein Umlageschlüssel für Heiz- und Wasserkosten von 50/50 (50% nach Verbrauch und 50 % nach Wohnfläche) vereinbart.
In der NK-Abrechnung wurde von der Hausverwaltung mit einem Umlageschlüssel von 70/30 (70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche) abgerechnet.
Nun meine Fragen:
-
Muss ich diese Rechnung trotz des falschen Schlüssels erstmal begleichen? Mir ist eine Einspruchsfrist von 1 Monat eingeräumt worden, danach habe ich zu zahlen. Ich habe mal gelesen, dass es sich bei der Verwendung eines falschen Umlageschlüssels um einen „schwerwiegenden Fehler“ in der NK-Rechnung handeln soll.
-
Ist die NK-Rechnung aufgrund des falschen Umlageschlüssels insgesamt nichtig oder muss ich wenigstens die nicht „schlüsselabhängigen“ Kosten (Versicherungen, Grundsteuer, Hauswart etc.) rausrechnen und bereits begleichen?
-
Habe ich das Recht, eine neue korrekte Abrechnung zu fordern? Kann ich bis zum Erhalt dieser neuen Rechnung die Zahlung der gesamten Nachforderung aussetzen?
-
Müßte ich eine neue Rechnung mit korrektem Umlageschlüssel überhaupt (noch) akzeptieren (und dann auch begleichen), da die 12-monatige Verjährungsfrist bei Erhalt der neuen Rechnung ja bereits eingetreten ist (30.12.2003)?
Fragen über Fragen …
Ich hoffe, Ihr könnt mir helfen.
Vielen Dank und viele Grüße von Kati
Hallo Kati,
da unser Ober-Experte Günter leider zZ nicht verfügbar ist, versuche
ich mal eine Antwort.
Ich verweise aber auch auf die mannigfaltigen Einträge in diesem
Brett zu diesem Thema und zu den FAQs auf der Startseite - ruhig mal
reinschauen!
Laut Mietvertrag ist ein Umlageschlüssel für Heiz- und
Wasserkosten von 50/50 (50% nach Verbrauch und 50 % nach
Wohnfläche) vereinbart.
In der NK-Abrechnung wurde von der Hausverwaltung mit einem
Umlageschlüssel von 70/30 (70 % nach Verbrauch und 30 % nach
Wohnfläche) abgerechnet.
Nun meine Fragen:
- Muss ich diese Rechnung trotz des falschen Schlüssels
erstmal begleichen? Mir ist eine Einspruchsfrist von 1 Monat
eingeräumt worden, danach habe ich zu zahlen. Ich habe mal
gelesen, dass es sich bei der Verwendung eines falschen
Umlageschlüssels um einen „schwerwiegenden Fehler“ in der
NK-Rechnung handeln soll.
IMHO gibt es so etwas wie „erstmal zahlen“ nicht. Die Zahlung wirkt
als Anerkenntnis. Etwas anderes gilt nur, wenn Du ausdrücklich (d.h.
am Besten per Brief UND auf dem Überweisungsträger) darauf hinweist,
dass Du unter Vorbehalt zahlst.
- Ist die NK-Rechnung aufgrund des falschen Umlageschlüssels
insgesamt nichtig oder muss ich wenigstens die nicht
„schlüsselabhängigen“ Kosten (Versicherungen, Grundsteuer,
Hauswart etc.) rausrechnen und bereits begleichen?
Die Abrechnung ist erstmal falsch. Da Du aber zZ nur davon ausgehst,
dass der Posten Wasser/Heizung falsch ist, stimmt sie also in den
anderen Punkten. Eine Forderung kann auch nicht nichtig sein (nur
umgangssprachlich). Also fände ich es sinnvoll, wenn Du den Rest
schon mal überweist. Es sei denn, Du willst Deinen Vermieter wider
besseres Wissen stressen.
Gleichzeitig bittest Du um Nachbesserung bezüglich des offenen
Postens. Du erhältst dann eine insgesamt nachgebesserte Abrechnung.
- Kann ich bis zum Erhalt dieser neuen Rechnung die
Zahlung der gesamten Nachforderung aussetzen?
Warum solltest Du das tun wollen? Wenn es keinen Ärger mit dem
Vermieter gab, dann denke bitte daran, dass er für alle Kosten in
Vorlage gehen muss und sich dann mühsam das Geld zurückholt.
- Müßte ich eine neue Rechnung mit korrektem Umlageschlüssel
überhaupt (noch) akzeptieren (und dann auch begleichen), da
die 12-monatige Verjährungsfrist bei Erhalt der neuen Rechnung
ja bereits eingetreten ist (30.12.2003)?
Meines Erachtens ist die Frist gewahrt, d.h. Du musst zahlen. Ob eine
falsche Rechnung zur Fristwahrung nicht genügt fände ich nur
vorstellbar, wenn es offensichtlich war. Daran schliesst sich die
Frage an, ob das hier offensichtlich war. Das weiss ich mangels
Zugriff auf die einschlägige Rechtsprechung leider nicht.
Gruß - Jaschiii
Hallo liebe Forums-Mitglieder,
ich wäre sehr froh, wenn mir jemand Antwort auf folgende
Frage(n) geben könnte:
Am 30.12.03 bekam ich von meiner Hausverwaltung die
Nebenkosten-Abrechnung für das Jahr 2002. Es ergab sich für
mich eine Nachzahlung in Höhe von 450,00 EUR.
Laut Mietvertrag ist ein Umlageschlüssel für Heiz- und
Wasserkosten von 50/50 (50% nach Verbrauch und 50 % nach
Wohnfläche) vereinbart.
Umlage nach Verbrauch kann die Hausverwaltung jederzeit einführen auch ohne zu fragen, ja Mieter haben im Mehrfamilienhaus sogar Anspruch darauf. Ich nehme an die haben 2002 Heizkostenverteiler einbauen lassen.
In der NK-Abrechnung wurde von der Hausverwaltung mit einem
Umlageschlüssel von 70/30 (70 % nach Verbrauch und 30 % nach
Wohnfläche) abgerechnet.
Umlageschlüssel steht in der Heizkostenverordnung.
Nun meine Fragen:
- Muss ich diese Rechnung trotz des falschen Schlüssels
erstmal begleichen? Mir ist eine Einspruchsfrist von 1 Monat
eingeräumt worden, danach habe ich zu zahlen. Ich habe mal
gelesen, dass es sich bei der Verwendung eines falschen
Umlageschlüssels um einen „schwerwiegenden Fehler“ in der
NK-Rechnung handeln soll.
ER muss Verbrauchsabhängig abrechnen
-
Ist die NK-Rechnung aufgrund des falschen Umlageschlüssels
insgesamt nichtig oder muss ich wenigstens die nicht
„schlüsselabhängigen“ Kosten (Versicherungen, Grundsteuer,
Hauswart etc.) rausrechnen und bereits begleichen?
-
Habe ich das Recht, eine neue korrekte Abrechnung zu
fordern? Kann ich bis zum Erhalt dieser neuen Rechnung die
Zahlung der gesamten Nachforderung aussetzen?
Besser nicht, zahle Einfach unter Vorbehalt der Nachprüfung.
- Müßte ich eine neue Rechnung mit korrektem Umlageschlüssel
überhaupt (noch) akzeptieren (und dann auch begleichen), da
die 12-monatige Verjährungsfrist bei Erhalt der neuen Rechnung
ja bereits eingetreten ist (30.12.2003)?
Ausschlussfrist 12 Monate nach dem Abrechnungsjahr heist 2002 wäre vorbei. Leider ist die aber mutmaßlich korrekt also DUMM GELAUFEN
Johannes
Fragen über Fragen …
Ich hoffe, Ihr könnt mir helfen.
Vielen Dank und viele Grüße von Kati
Vielen Dank für Eure Antworten, auch für den Hinweis auf die Heizkostenverordnung. Ich habe mal einen Blick in diese Verordnung geworfen.
Dabei ergaben sich gleich neue Fragen.
Der in meinem Mietvertrag vereinbarte Umlageschlüssel beträgt 50/50. Eine Veränderung des Schlüssels wurde mir durch die Hausverwaltung nie angezeigt. Die Abrechnung der Nebenkosten für 2002 erfolgte mit dem Schlüssel 70/30. Wie ich das der Verordnung entnehmen konnte, kann der Schlüssel nur für zukünftige Abrechnungsperioden und nur mit vorheriger Ankündigung vom Vermieter geändert werden. Das ist bei mir eindeutig nicht der Fall gewesen.
Zähler waren übrigens bereits in der Wohnung, als ich dort eingezogen bin.
Mir geht es eigentlich auch darum, ob ein Vermieter die 12-monatige Verjährungsfrist auch dann wahrt, wenn er eine (rein offensichtlich) falsche Nebenkosten-Abrechnung verschickt. Der Umlageschlüssel ist ja eindeutig aus meinem Mietvertrag zu entnehmen. Er hatte keine Veranlassung, einen anderen Schlüssel zu verwenden.
Danke für Euer Engagement, liebe Grüße von Kati
Danke für Deine Antwort, siehe dazu auch mein Beitrag oben.
Ich habe jetzt mal nachgerechnet und festgestellt, dass die Wasser- und Heizkostennachzahlung den größten Brocken auf der Nachforderung ausmacht. Wenn ich diese von den anderen schlüsselunabhängigen Betriebskosten abziehe und meine Vorauszahlungen gegenrechne, besteht für mich sogar ein kleines Guthaben. Müßte ich dann erstmal gar nichts zahlen und auf eine neue korrekte Abrechnung warten?
Dabei bleibt eigentlich meine Hauptfrage bestehen:
Wenn der Vermieter eine offensichtlich falsche NK-Abrechnung 2 Tage vor der 12-monatigen Verjährung versendet, nur um diese Verjährungs-Frist zu wahren (so in der Art „Hauptsache, die hat erst mal was, egal ob`s stimmt oder nicht“), hat dann der Vermieter überhaupt noch Anspruch auf eine eventuelle Nachzahlung nach Erstellung einer neuen Rechnung mit korrektem Umlageschlüssel?
Ich habe schon im Forum nachgelesen und auch danach gegoogelt, für diesen konkreten Sachverhalt konnte ich aber bisher nicht Aussagekräftiges finden.
Danke und viele Grüße
Kati
Hi Kati,
Wenn ich diese von den anderen
schlüsselunabhängigen Betriebskosten abziehe und meine
Vorauszahlungen gegenrechne, besteht für mich sogar ein
kleines Guthaben. Müßte ich dann erstmal gar nichts zahlen und
auf eine neue korrekte Abrechnung warten?
Das würde ich, flankiert von einem kleinen Schreiben an den Vermieter
wohl so handhaben.
Dabei bleibt eigentlich meine Hauptfrage bestehen:
Wenn der Vermieter eine offensichtlich falsche NK-Abrechnung 2
Tage vor der 12-monatigen Verjährung versendet, nur um diese
Verjährungs-Frist zu wahren (so in der Art „Hauptsache, die
hat erst mal was, egal ob`s stimmt oder nicht“), hat dann der
Vermieter überhaupt noch Anspruch auf eine eventuelle
Nachzahlung nach Erstellung einer neuen Rechnung mit korrektem
Umlageschlüssel?
Ich habe schon im Forum nachgelesen und auch danach gegoogelt,
für diesen konkreten Sachverhalt konnte ich aber bisher nicht
Aussagekräftiges finden.
Tja, wie gesagt, ich weiss nicht was die Gerichte dazu gesagt haben,
wann so was offensichtlich ist. Das kommt wohl auf die Umstände an.
Wohnst Du z.B. mit mehreren anderen Parteien in einer Gemeinschaft
wohnst und die alle mit dem Schlüssel, für die er korrekt war,
abgerechnet wurden, dann würde ich für Deinen Fall wohl eher von
einem VErsehen ausgehen. Denn dann hat der Vermieter versäumt, der
Verwaltung das so mitzuteilen und Dich hat er nicht bezüglich einer
Schlüsseländerung benachrichtigt.
Bist Du die einzige Mieterin, würde ich wohl von Offensichtlichkeit
ausgehen…
Schätze es ist sinnvoll, auf GünterW zu warten, der ein paar Tage
nicht erreichbar ist. Sorry.
Jaschiii
Lieben Dank, ich werd` dann mal auf den Experten warten *wart*
LG Kati
Danke für Deine Antwort, siehe dazu auch mein Beitrag oben.
Ich habe jetzt mal nachgerechnet und festgestellt, dass die
Wasser- und Heizkostennachzahlung den größten Brocken auf der
Nachforderung ausmacht. Wenn ich diese von den anderen
schlüsselunabhängigen Betriebskosten abziehe und meine
Vorauszahlungen gegenrechne, besteht für mich sogar ein
kleines Guthaben. Müßte ich dann erstmal gar nichts zahlen und
auf eine neue korrekte Abrechnung warten?
Auf keinen Fall zahlen, weil diese Frist gilt nur für den Vermieter aber nicht für Dich. Er hat die negativen Folgen der Ausschlussfrist (1Jahr).
Wenn Du aber zahlst, erkennst Du das an. Also keinesfalls zahlen.
Schreibe Ihm einfach die Gegenrechnung und fordere Ihn auf Dich auszuzahlen.
Johannes
Dabei bleibt eigentlich meine Hauptfrage bestehen:
Wenn der Vermieter eine offensichtlich falsche NK-Abrechnung 2
Tage vor der 12-monatigen Verjährung versendet, nur um diese
Verjährungs-Frist zu wahren (so in der Art „Hauptsache, die
hat erst mal was, egal ob`s stimmt oder nicht“), hat dann der
Vermieter überhaupt noch Anspruch auf eine eventuelle
Nachzahlung nach Erstellung einer neuen Rechnung mit korrektem
Umlageschlüssel?
Ich habe schon im Forum nachgelesen und auch danach gegoogelt,
für diesen konkreten Sachverhalt konnte ich aber bisher nicht
Aussagekräftiges finden.
Danke und viele Grüße
Kati