Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, wer soll si

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo zusammen,
Ich wurde gebeten im Forum folgenden Sachverhalt zu klären:

1.) Die Mieter haben nach dem Auszug aus einem Einfamilienhaus das Haus in einem sehr schlechten Zustand überlassen. Im Mietvertrag vom Aug. 1998, das Mietverhältnis beginnt am 1. Okt 1998, steht u.a.

§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

  1. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die
    Schönheitsreparaturen (das Anstreichen der Wände und
    Decken, das Streichen, Heizkörper einschließlich
    Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und
    Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn
    erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden
    Reihenfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des
Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit
Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von
dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind,
von diesem Zeitpunkt an.

Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte
Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre,
fachgerecht reinigen zu lassen.

Der Mieter hat die ganze Zeit bis zu seinem Auszug im Dez 2003 (nach 5 Jahren Wohnzeit) den Teppichboden nie gereinigt, die Türe nicht gestrichen, beim Auszug auch keine Renovierung durchgeführt und er lehnt es ab, diese Arbeiten auszuführen. Hat der Vermieter das Recht die Ausführung dieser Arbeiten zu verlangen und notfalls von einer Fachfirma auf Kosten des Mieters ausführen zu lassen? Betragen die Verjährungsfristen 6 Monate?

2.) Im Vertrag wurde weiter vereinbart:

  1. Der Mieter ist verpflichtet, die nachstehenden
    Gegenstände, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung
    unterliegen, insbesondere Fenster- und Türverschlüsse
    sowie Verschlußvorrichtungen von Fensterläden, Rolläden, …
    instandzuhalten und instandzusetzen, es sei denn,
    er beweist, daß ihn insoweit kein Verschulden trifft.

Die Holzrollläden in einem der Zimmer sind defekt überlassen worden. Der Mieter hat ihre Instandsetzung mit dem Hinweis abgelehnt, dass sie schon ziemlich alt seien und er denkt nicht daran die alten Rollläden, die aus Altersgründen kaputt gegangen seien, zu reparieren. Wären sie sachgemäß bedient worden, wären sie nach Ansicht des Vermieters nicht kaputt gegangen.

Wer kann mir Antwort geben, wie die Sachlage ist, wer die Kosten in beiden Fällen tragen soll/muss?

Vielen Dank im Voraus für die Hilfe und beste Grüße
Christoph

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Hallo Christoph,

1.) Die Mieter haben nach dem Auszug aus einem Einfamilienhaus
das Haus in einem sehr schlechten Zustand überlassen. Im
Mietvertrag vom Aug. 1998, das Mietverhältnis beginnt am 1.
Okt 1998, steht u.a.

§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

  1. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die
    Schönheitsreparaturen (das Anstreichen der Wände und
    Decken, das Streichen, Heizkörper einschließlich
    Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und
    Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn
    erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden
    Reihenfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des
Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit
Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von
dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind,
von diesem Zeitpunkt an.

Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte
Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre,
fachgerecht reinigen zu lassen.

Der Mieter hat die ganze Zeit bis zu seinem Auszug im Dez 2003
(nach 5 Jahren Wohnzeit) den Teppichboden nie gereinigt, die
Türe nicht gestrichen, beim Auszug auch keine Renovierung
durchgeführt und er lehnt es ab, diese Arbeiten auszuführen.
Hat der Vermieter das Recht die Ausführung dieser Arbeiten zu
verlangen und notfalls von einer Fachfirma auf Kosten des
Mieters ausführen zu lassen? Betragen die Verjährungsfristen 6
Monate?

Vorab Fragen. Wer hat die Wohnung bei Bezug gemalert ? Ist im Mietvertrag eine Quotenklausel vereinbart ? Was wurde für den Zeitpunkt des Auszuges vereinbart ?

Hat der Vermieter renoviert ( oder der Vormieter ) hat der jetzt ausgezogene Mieter - nun Achtung - die Wohnung zu renovieren, wenn vertraglich nicht vereinbart ist, dass er unbeschadet durchgeführter Schönheitsreparaturen auf jeden Fall bei Auszug renovieren muss. Ist eine solche Vereinbarung getroffen hat der Mieter nicht zu renovieren. Eine klare Antwort ist ohne Kenntnis des gesamten Mietvertrages nicht möglich.

Fehlt diese Mehrfachklausel muss der Mieter zum Auszug spätestens renovieren.

Der Vermieter muss per Einaschreiben den Miter anschreiben und ihn auffordern die Wohnung zu renovieren. Gleichzeitig muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, dass er ihn für Mietausfälle bis zur Beseitigung der Mängel ( Erledigung der Malerarbeiten ) haftbar macht ( wenn nicht vermietet ist ). Den Mieter gleich auffordern die Mieten zu zahlen. Termin setzen bis wann die Arbeiten zu erledigen sind. In diesen Termin mus hinein, dass er, der Mieter bereits mehrfach die Leistung abgelehnt hat, er ausdrücklich mit der Vornahme der Verpflichtung zu den Schönheitsreparaturen in Verzug gesetzt wird und wenn der erneute Termin nicht eingehalten wird, dass er, der Vermieter zur Vermeidung weiterer Vermögensschäden künftige Leistungen ablehnt, einen Fachmann beauftragt und die entstehenden Kosten dann ihm ( Mieter ) in Rechnung stellt. Bitte aber wie oben dargestellt, den Vertrag genau prüfen. Notfalls einen Haus & Grund Verein aufsuchen.

2.) Im Vertrag wurde weiter vereinbart:

  1. Der Mieter ist verpflichtet, die nachstehenden
    Gegenstände, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung
    unterliegen, insbesondere Fenster- und Türverschlüsse
    sowie Verschlußvorrichtungen von Fensterläden, Rolläden, …
    instandzuhalten und instandzusetzen, es sei denn,
    er beweist, daß ihn insoweit kein Verschulden trifft.

Diese Vereinbarung ist unwirksam.

Die Holzrollläden in einem der Zimmer sind defekt überlassen
worden. Der Mieter hat ihre Instandsetzung mit dem Hinweis
abgelehnt, dass sie schon ziemlich alt seien und er denkt
nicht daran die alten Rollläden, die aus Altersgründen kaputt
gegangen seien, zu reparieren. Wären sie sachgemäß bedient
worden, wären sie nach Ansicht des Vermieters nicht kaputt
gegangen.

Ein defekter Rollladen ist ein Mangel,den der Vermieter zu beseitigen hat. Wenn aber dies bei Kleinreparaturen geschehen soll, was rechtlich zulässig ist, z.B. Fenstergriff kann der Vermieter nur Kostenersatz verlangen, wenn er eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart hat. Sie setzt voraus, dass sie nicht höher als 100 EUR im Einzelfall und nicht höher als 8 % der Jahresmiete seijn darf. Und, es müssen beide Voraussetzungen vereinbart sein.

Gruss Günter

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Hallo Günter,
zuerst möchte ich mich für Deine schnelle und umfassende Antwort herzlich bedanken.

Hat der Vermieter renoviert ( oder der Vormieter ) hat der
jetzt ausgezogene Mieter - nun Achtung - die Wohnung zu
renovieren, wenn vertraglich nicht vereinbart ist, dass er
unbeschadet durchgeführter Schönheitsreparaturen auf jeden
Fall bei Auszug renovieren muss. Ist eine solche Vereinbarung
getroffen hat der Mieter nicht zu renovieren. Eine klare
Antwort ist ohne Kenntnis des gesamten Mietvertrages nicht
möglich.

Was wurde für den Zeitpunkt des Auszuges vereinbart ?

Die Wohnung ist von dem Vor-Vormieter beim Auszug renoviert worden. Der unmittelbarer Vormieter wohnte nur 6 Monate lang und hat die Wohnung im tadellosen Zustand übergeben. Sie selbst haben nicht renoviert / renovieren müssen.

Wer hat die Wohnung bei Bezug gemalert ?

Die jetzt ausgezogene Mieter haben bei Bezug die Wohnung nicht gemalert.

Der Vertragstext bzgl. Beendigung des Mietverhältnisses:

3 a) Der Mieter ist auch bei Beendigung des
Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheits-
reparaturen durchzuführen, wenn die Fristen
nach § 16 Ziff. 3 seit der Übergabe der
Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten
Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

3 b) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat
der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem
Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch
nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen
innerhalb der obengenannten Fristen - zurückgerechnet
vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses

  • durchgeführt worden sind, und befindet sich die
    Wohnung in einem einer normalen Abnutzung
    entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den
    Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre,
    wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung
    renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit
    bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit
    Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet
    sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer
    anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungs-
    verpflichtung dadurch abwenden, daß er die
    Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter
verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher
ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen,
soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und
Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache
unerläßlich war. Veränderungen dieser Art, denen
der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat
oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen
nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den
Mieter zum Schadensersatz.

Ist im Mietvertrag eine Quotenklausel vereinbart ?

Die genaue Definition des Begriffs Quotenklausel ist mir nicht bekannt. Entspricht die obige Vereinbarung einer Quotenklausel?
Nach dem oben geschilderten Sachverhalt müsste der Mieter die Renovierung durchführen bzw. bei Weigerung die Kosten übernehmen?

Ein defekter Rollladen ist ein Mangel,den der Vermieter zu
beseitigen hat. Wenn aber dies bei Kleinreparaturen geschehen
soll, was rechtlich zulässig ist, z.B. Fenstergriff kann der
Vermieter nur Kostenersatz verlangen, wenn er eine wirksame
Kleinreparaturklausel vereinbart hat. Sie setzt voraus, dass
sie nicht höher als 100 EUR im Einzelfall und nicht höher als
8 % der Jahresmiete sein darf. Und, es müssen beide
Voraussetzungen vereinbart sein.

Vertragstext:

4 b) Verschuldensunabhängig hat der Mieter
die Kosten für kleine Instandhaltungs- und
Instandsetzungsarbeiten an den in Ziff. 4 a
aufgeführten Gegenständen (Bemerkung: u.a. Rolläden),
soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung
unterliegen, im Einzelfall bis zu einem Betrag
von 500,00 DM zu tragen.

Die Rollläden sind nach Aussagen des Mieters bei der Entfernung eines Wespennestes kaputt gegangen, wobei die Mieter vor dem Auszug nichts vom kaputten Rollladen haben verlauten lassen. Das Entfernen des Wespennestes hat der Vermieter bezahlt. Andere Rollladenreparaturen hat der Vermieter aus Kulanzgründen bezahlt.

Viele Grüße an alle

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Hallo,

Hat der Vermieter renoviert ( oder der Vormieter ) hat der
jetzt ausgezogene Mieter - nun Achtung - die Wohnung zu
renovieren, wenn vertraglich nicht vereinbart ist, dass er
unbeschadet durchgeführter Schönheitsreparaturen auf jeden
Fall bei Auszug renovieren muss. Ist eine solche Vereinbarung
getroffen hat der Mieter nicht zu renovieren. Eine klare
Antwort ist ohne Kenntnis des gesamten Mietvertrages nicht
möglich.

Was wurde für den Zeitpunkt des Auszuges vereinbart ?

Die Wohnung ist von dem Vor-Vormieter beim Auszug renoviert
worden. Der unmittelbarer Vormieter wohnte nur 6 Monate lang
und hat die Wohnung im tadellosen Zustand übergeben. Sie
selbst haben nicht renoviert / renovieren müssen.

Wer hat die Wohnung bei Bezug gemalert ?

Die jetzt ausgezogene Mieter haben bei Bezug die Wohnung nicht
gemalert.

Der Vertragstext bzgl. Beendigung des Mietverhältnisses:

3 a) Der Mieter ist auch bei Beendigung des
Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheits-
reparaturen durchzuführen, wenn die Fristen
nach § 16 Ziff. 3 seit der Übergabe der
Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten
Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

3 b) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat
der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem
Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch
nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen
innerhalb der obengenannten Fristen - zurückgerechnet
vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses

  • durchgeführt worden sind, und befindet sich die
    Wohnung in einem einer normalen Abnutzung
    entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den
    Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre,
    wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung
    renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit
    bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit
    Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet
    sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer
    anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungs-
    verpflichtung dadurch abwenden, daß er die
    Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Die Ziffer 3 b ist hier entscheidend. Es sind zwar die Prozente nicht dargestellt, aber nach dem Text ist eine Quote vereinbart und zwar für den Fall, dass der Mieter z.B. Bad und Küche nach drei Jahren Miete gestrichen hat.

Von besonderer Bedeutung ist, dass in der Vereinbarung dieser Satz steht, weil damit klar geregelt ist, dass der Mieter nicht nur Schönheitsreparaturen nach Fristenplan schuldet, sondern dass er unabhängig von den letzten Malerarbeiten nur die anteiligen Kosten tragen muss. Diese Vereinbarung entspricht sinngemäss der vom BGH fetsgelegten Kriterien. Das bedeutet, dass dieser Mieter komplett malern muss.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter
verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher
ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen,
soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und
Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache
unerläßlich war. Veränderungen dieser Art, denen
der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat
oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen
nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den
Mieter zum Schadensersatz.

geht in Ordnung

Ist im Mietvertrag eine Quotenklausel vereinbart ?

Die genaue Definition des Begriffs Quotenklausel ist mir nicht
bekannt. Entspricht die obige Vereinbarung einer
Quotenklausel?

Ja, dem Sinne nach, mehr muss dann nicht vereinbart sein. Der Wille ist hier erkennbar.

Nach dem oben geschilderten Sachverhalt müsste der Mieter die
Renovierung durchführen bzw. bei Weigerung die Kosten
übernehmen?

Ja

Ein defekter Rollladen ist ein Mangel,den der Vermieter zu
beseitigen hat. Wenn aber dies bei Kleinreparaturen geschehen
soll, was rechtlich zulässig ist, z.B. Fenstergriff kann der
Vermieter nur Kostenersatz verlangen, wenn er eine wirksame
Kleinreparaturklausel vereinbart hat. Sie setzt voraus, dass
sie nicht höher als 100 EUR im Einzelfall und nicht höher als
8 % der Jahresmiete sein darf. Und, es müssen beide
Voraussetzungen vereinbart sein.

Vertragstext:

4 b) Verschuldensunabhängig hat der Mieter
die Kosten für kleine Instandhaltungs- und
Instandsetzungsarbeiten an den in Ziff. 4 a
aufgeführten Gegenständen (Bemerkung: u.a. Rolläden),
soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung
unterliegen, im Einzelfall bis zu einem Betrag
von 500,00 DM zu tragen.

UNwirksam. Beträge früher über 150 DM, jetzt 75 EURO sind unzulässig. Zudem fehlt es hier an der Begrenzung für ein Jahr. Somit hat der Mieter keine Kleinreparaturen zu zahlen.

Die Rollläden sind nach Aussagen des Mieters bei der
Entfernung eines Wespennestes kaputt gegangen, wobei die
Mieter vor dem Auszug nichts vom kaputten Rollladen haben
verlauten lassen. Das Entfernen des Wespennestes hat der
Vermieter bezahlt. Andere Rollladenreparaturen hat der
Vermieter aus Kulanzgründen bezahlt.

Hier handelt es sich nun nicht um eine Kleinreparatur sondern um einen vom Mieter verursachten Schaden. Ausserdem hat sich der Mieter strafbar gemacht. Wespennester müssen fachmännisch entfernt werden. Der Vermieter hat hier einen Fachmann zu beauftragen.

Gruss Günter