Berechnung der Grundfläche / Mietspiegel

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

ich bezahle 300€ Kaltmiete / Monat für (lt. Vermieter) 50 qm. Da auf meiner Nebenkostenabrechnung (von der Peka) die Wohnungsgröße mit 45,87 qm abgerechnet wird habe ich gestern mal (Zentimeter genau) meine Wohnung vermessen und komme nach Abzug von Schornsteinen etc. auf 46,34 qm.

Wie kann diese Differenz entstehen? Ich habe bei der Messung die gesamte Wohnung, also auch Bad, Flur und Küche genau vermessen und auch wirklich alle Nischen und „fehlende Ecken“ (davon hab ich ne ganze Menge) bedacht. Aber die Different ist ja auch „nur“ 0,45 qm, also kanns ja kaum dran liegen, dass ich nen Zimmer vergessen haben könnte oder ein Zimmer nur anteilig gerechnet werden könnte.

Werden bei der Berechnung Sachen wie in den Raum stehende Fensterbänke oder sowas abgerechnet? Werden vorhandene Absätze (etwa 15 cm hoch) oder diese Sachen wie verkleidete Rohre (Heizung) nicht eingerechnet?

Mein zweites, damit zusammenhängendes Problem ist: Laut Vermieter kostet die Wohnung 6€/qm (300 : 50 = 6). Jetzt habe ich mir einen aktuellen Mietspiegel meiner Stadt zuschicken lassen (Stand 1.1.04, die Zusendung hat mal eben 4 Monate gedauert), dort wird meine Straße mit Wohnlage „einfach“ angegeben. Das Haus ist etwa BJ 55 und wurde um das Jahr 94 modernisiert.

Lt. Mietspiegel kann jedoch eine Modernisierung die Einstufung in ein „jüngeres“ Baujahr nur dann zur Folge haben, wenn ein Mindestbetrag von 570 € (Modernisierung zwischen 85 und 94) pro qm dafür aufgewendet wurde (was bei meiner Wohnung also min. 26.000€ sein müssten, für das ganze Haus über 300.000€), wobei ich mir recht sicher bin, dass dies nicht so ist. Also gehe ich mal von dem Mietpreis aus, der für „einfache Wohnlage“ für Objekte bis BJ 59 veranschlagt ist, 4,92 €.

4,92 x 45,87 = 225,68 €, die ich lt. Peka – Wohnflächenberechnung nur bezahlen müsste.
4,92 x 46,34 = 228,43 €, die ich nach meiner Berechnung der Wohnfläche zahlen müsste.

Aber selbst wenn ich zu Gunsten des Vermieter das BJ mit 1995 berechne komme ich für die „einfache Gegend“ auf 279,81€ lt. Peka und 282,67 € lt. meiner Berechnung.

Erst wenn ich die „beste“ Wohngegend nehme, BJ 1995 und Höchstsatz komme ich für meine Berechnung 300,28 € und für die Peka – Berechnung auf 297,24 € (also ungefähr das, was ich wirklich zahle).

Ich habe übrigens keine besonderen Extras wie Fußbodenheizung o. ä.

Und jetzt ganz viele Fragen:

In wie weit sind diese Mietspiegel verbindlich? Denn ich verstehe an der ganzen Sache nicht, dass der Vermieter die Mietpreise angeblich mit einem Anwalt festgelegt haben soll, also sollten sie doch nicht so extrem vom Durchschnitt abweichen?

Wie kann ich jetzt weiter vorgehen?
Sollte ich die Wohnung noch einmal von neutraler Stelle (wobei hierbei ja eigentlich die Peka schon neutral vermessen hat) vermessen lassen?
Wie bzw. wo kann ich herausfinden, ob das Haus, in dem ich wohne so „überdurchschnittlich“ ist, dass die hohe Miete angemessen ist?
Was wird mich diese Prozedur in etwa kosten?
Kann ich die zu viel bezahlte Miete zurückfordern oder die Miete ab nächstem Monat einfach so um den entsprechenden Betrag verringern (möchte ich ungern ohne ganz sicher im Recht zu sein)?

Für ein paar Anregungen wäre ich echt dankbar.

Viele liebe Grüße und schon mal ein herzliches Danke an alle, die hier immer versuchen, den anderen zu helfen (vor allem Günther :smile:

Susanne

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Hi Susanne,

100 Fragen und eigentlich nur eine Antwort: Du hast einen Vertrag unterschrieben.

Und ein bisschen ins Detail:

Der Mietspiegel zieht nur bei der Erhöhung der Miete in einem bestehenden Vertragsverhältnis: Wenn Nachbarn in vergleichbaren Wohnungen mehr bezahlen, dann kann auch der Vermieter mehr fordern, andererseits kann der Mieter eine Erhöhung verweigern, wenn sie erheblich (20 Prozent?) über den Mietspiegel hinausgeht. Bei einer Neuvermietung wird die Höhe der Miete zwischen den Vertragspartnern frei ausgehandelt.

Die Wohnfläche ist für die Kaltmiete völlig unerheblich, sie ist nur für die Neben- und Heizkosten wichtig, die nach Flächenanteil abgerechnet werden.

Ich fürchte, damit haben sich die meisten Deiner Fragen in Wohlgefallen aufgelöst.

Gruß Ralf

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Hallo Susanne,

ich bezahle 300€ Kaltmiete / Monat für (lt. Vermieter) 50 qm.
Da auf meiner Nebenkostenabrechnung (von der Peka) die
Wohnungsgröße mit 45,87 qm abgerechnet wird habe ich gestern
mal (Zentimeter genau) meine Wohnung vermessen und komme nach
Abzug von Schornsteinen etc. auf 46,34 qm.

Diese Diffeenz kann vernachlässigt werden. Sie liegt im Rahmen der Fehlertoleranz bei eine Ausmessung.

Wie kann diese Differenz entstehen? Ich habe bei der Messung
die gesamte Wohnung, also auch Bad, Flur und Küche genau
vermessen und auch wirklich alle Nischen und „fehlende Ecken“
(davon hab ich ne ganze Menge) bedacht. Aber die Different ist
ja auch „nur“ 0,45 qm, also kanns ja kaum dran liegen, dass
ich nen Zimmer vergessen haben könnte oder ein Zimmer nur
anteilig gerechnet werden könnte.

Werden bei der Berechnung Sachen wie in den Raum stehende
Fensterbänke oder sowas abgerechnet? Werden vorhandene Absätze
(etwa 15 cm hoch) oder diese Sachen wie verkleidete Rohre
(Heizung) nicht eingerechnet?

In den Raum hineinstehenden Fensterbänke werden nicht berücksichtigt. Es zählt von Wand zu Wand, einschl. etwaiger Einbauten und einschl etwaiger Absätze. Auch verkleidete Rohre sind nicht zu berücksichtigen. Als Beipiel. Im Bad die Badewanne. Du musst von Wand zu Wand messen, also musst Du oberhalb des Badenwannenrandes messen, denn die Fläche, auf der die Badenwanne steht, gehört zur Nutzfläche.

Mein zweites, damit zusammenhängendes Problem ist: Laut
Vermieter kostet die Wohnung 6€/qm (300 : 50 = 6). Jetzt habe
ich mir einen aktuellen Mietspiegel meiner Stadt zuschicken
lassen (Stand 1.1.04, die Zusendung hat mal eben 4 Monate
gedauert), dort wird meine Straße mit Wohnlage „einfach“
angegeben. Das Haus ist etwa BJ 55 und wurde um das Jahr 94
modernisiert.

Lt. Mietspiegel kann jedoch eine Modernisierung die Einstufung
in ein „jüngeres“ Baujahr nur dann zur Folge haben, wenn ein
Mindestbetrag von 570 € (Modernisierung zwischen 85 und 94)
pro qm dafür aufgewendet wurde (was bei meiner Wohnung also
min. 26.000€ sein müssten, für das ganze Haus über 300.000€),
wobei ich mir recht sicher bin, dass dies nicht so ist. Also
gehe ich mal von dem Mietpreis aus, der für „einfache
Wohnlage“ für Objekte bis BJ 59 veranschlagt ist, 4,92 €.

Dies, was Du hier darstellst, höre ich zum erstenmal. Ein Mindestbetrag ist keine Grundlage für eine Eingruppierung als „modernisiert“. Als modernisiert gilt Wohnraum dann, wenn nach dem Umbau ein Zustand hergestellt wird, der dem Umfang eines Neubaus zu einem bestimmten Zeitpunkt entspricht. Dazu gehört auch der Einbau eines entsprechenden Baden/Dusche, die Neuordnung des Zuschnitts der Wohnung ( es darf also nicht sein, dass die Kinder durch das Wohnzimmer auf das WC müssen). Neue Türen, neue Fenster, Bodenbelag nach heutigen Kriterien und, und, und … sind Voraussetzungen ( juristisch anerkannte ). Mit dem Theman habe ich mich umfangreich befasst, da ich in einer größeren Stadt den Aufbau eines Mietspiegel geleitet habe und die rechtlichen Grundlagen genauestens prüfen musste.

4,92 x 45,87 = 225,68 €, die ich lt. Peka –
Wohnflächenberechnung nur bezahlen müsste.
4,92 x 46,34 = 228,43 €, die ich nach meiner Berechnung der
Wohnfläche zahlen müsste.

Aber selbst wenn ich zu Gunsten des Vermieter das BJ mit 1995
berechne komme ich für die „einfache Gegend“ auf 279,81€ lt.
Peka und 282,67 € lt. meiner Berechnung.

Erst wenn ich die „beste“ Wohngegend nehme, BJ 1995 und
Höchstsatz komme ich für meine Berechnung 300,28 € und für die
Peka – Berechnung auf 297,24 € (also ungefähr das, was ich
wirklich zahle).

Ich habe übrigens keine besonderen Extras wie Fußbodenheizung
o. ä.

Und jetzt ganz viele Fragen:

In wie weit sind diese Mietspiegel verbindlich? Denn ich
verstehe an der ganzen Sache nicht, dass der Vermieter die
Mietpreise angeblich mit einem Anwalt festgelegt haben soll,
also sollten sie doch nicht so extrem vom Durchschnitt
abweichen?

Hier handelt es sich um Richtwerte zu den ortsüblichen Mieten.

Wie kann ich jetzt weiter vorgehen?
Sollte ich die Wohnung noch einmal von neutraler Stelle (wobei
hierbei ja eigentlich die Peka schon neutral vermessen hat)
vermessen lassen?
Wie bzw. wo kann ich herausfinden, ob das Haus, in dem ich
wohne so „überdurchschnittlich“ ist, dass die hohe Miete
angemessen ist?
Was wird mich diese Prozedur in etwa kosten?

Gehe zu einem Mieterverein. Oder einem Anwalt. Hier sind noch andere Fragen zu klären. Zuerst einmal, ob die Miete ( der überhöhte Anteil ) zurückgefordert werden kann, ob ab nächsten 1. erst die Reduzierung der Miete verlangt werden kann oder ob Du überhaupt einen Anspruch hast. Daher muss auch geklärt werden, wie Du an diese Wohnung gekommen bist, warum Du asgerechnet diese Wohnung genommen hat, weshalb Du keinen Ersatwohnraum, wenn er Dir günstiger angeboten wurde angenommen hast usw…

Kann ich die zu viel bezahlte Miete zurückfordern oder die
Miete ab nächstem Monat einfach so um den entsprechenden
Betrag verringern (möchte ich ungern ohne ganz sicher im Recht
zu sein)?

Du darfst nichts ändenr ohen Klärung mit einem Fahcmann vor Ort.

Gruss Günter

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Hi,

um Missverständnissen und Rückfragen vorzubeugen. Deine Auskunft ist leider so nicht richtig. Der Mietspiegel hat nicht nur bei der Mieterhöhung eine steuernde Wirkung, sondern insbesondere dort, wo es den Mietspiegel gibt, muss sich der Vermieter bei der ERstellung des Mietvertrages am Mietspiegel orientieren. Er kann da nicht - wenn der Nachbar eine überhöhte Miete kassiert - dessen Höhe für sich beanspruchen, denn es kann ja sein, dass der Nachbar aus Kreditgründen eine höheren Aufwand hat, der im Ausnahmefall die Überschreitung, nicht nur des Mietspiegel und der 20 %, sondern bis zu 50 % erlaubt. Wenn also jemand etwas erbt und glaubt man könne mal zulangen, weil der Nachbar das Haus gekauft und umgebaut hat, der täuscht sich gewaltig.

Dre Mietspiegel ist auch dazu da, wenn die Miete überhöht ist, dem Mieter die Rückforderung ( im besonderen Fall ) und/oder eine Mietminderung zu ermöglichen.

Der Mietspiegel zieht nur bei der Erhöhung der Miete in einem
bestehenden Vertragsverhältnis: Wenn Nachbarn in
vergleichbaren Wohnungen mehr bezahlen, dann kann auch der
Vermieter mehr fordern, andererseits kann der Mieter eine
Erhöhung verweigern, wenn sie erheblich (20 Prozent?) über den
Mietspiegel hinausgeht. Bei einer Neuvermietung wird die Höhe
der Miete zwischen den Vertragspartnern frei ausgehandelt.

Die Wohnfläche ist für die Kaltmiete völlig unerheblich, sie
ist nur für die Neben- und Heizkosten wichtig, die nach
Flächenanteil abgerechnet werden.

Wäre dem so, dass die Wohnfläche mit der Kalt-Miete nichts zu tun hat, muss man keine Mietspiegel auzfstellen und kann auch nicht berechnen, ob die Miete im Durchschnitt korrekt ist. Die Wohnfläche ist eienr der massgeblichen Punkte zur Berechnung der Miete. In einem Mietspiegel wird üblicherweise eine Wohnflächentabelle - 30 qm, 40 - 60 qm - 61 - 89 qm und über 90 qm geführt, daneben die Wohnlagen einfach, mittel, gut und sehr gut, es gibt dann die derzeit sieben / in neuesten Ausgaben acht Baujahrgruppen, neben der Ausstattung ohneBad/Wohne ZH, mit Bad oder ZH, mit Bad und ZH. Daneben gibt es eine Reihe von Sonderbewertungen nach Zuschlägen und Abzügen. Ohne also die Wohnfläche ist die Berechnung der Miete ( korrekter Miete ) nicht möglich.

Gruss Günter

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Hallo Günther,

Dies, was Du hier darstellst, höre ich zum erstenmal. Ein
Mindestbetrag ist keine Grundlage für eine Eingruppierung als
„modernisiert“. Als modernisiert gilt Wohnraum dann, wenn nach
dem Umbau ein Zustand hergestellt wird, der dem Umfang eines
Neubaus zu einem bestimmten Zeitpunkt entspricht. Dazu gehört
auch der Einbau eines entsprechenden Baden/Dusche, die
Neuordnung des Zuschnitts der Wohnung ( es darf also nicht
sein, dass die Kinder durch das Wohnzimmer auf das WC müssen).
Neue Türen, neue Fenster, Bodenbelag nach heutigen Kriterien
und, und, und … sind Voraussetzungen ( juristisch anerkannte
). Mit dem Theman habe ich mich umfangreich befasst, da ich in
einer größeren Stadt den Aufbau eines Mietspiegel geleitet
habe und die rechtlichen Grundlagen genauestens prüfen musste.

Nur, weil du es zum ersten Mal hörst muss es ja noch nicht gleich gelogen sein, oder? :smile:

Im Mietspiegel steht wortwörtlich:

Baualtersgruppen
Für die Einordnung einer Wohnung in eine bestimmte Baualtersgruppe ist grundsätzlich die Bezugsfertigkeit (wenn nicht genau feststellbar das Baujahr des Gebäudes) maßgebend.

Die Zuordnung zu einer neueren Baualtersgruppe mit Ausweisung höherer Mietspannen darf nur dann vorgenommen werden, wenn ein Umbau oder eine Modernisierung der Wohnung durchgeführt wurde, der / die folgende Kriterien erfüllt:

  1. die Kosten des Umbaues / der Modernisierung je qm Wohnfläche müssen mindestens die Hälfte des für den Bau einer vergleichbaren Neubauwohnung erforderlichen Kostenaufwandes erreichen oder übersteigen. Der Kostenaufwand für die Errichtung einer Neubauwohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt z. Z. bei ca. 1300 Euro je qm Wohnfläche. Die Kosten je qm Wohnfläche müssen somit mindestens den nachfolgend aufgeführten Betrag erreichen, wenn ein Wechsel in die betreffende Baualtersgruppe vorgenommen werden soll.

Jahr der Modernisierung – Mindestbetrag der Umbau- / Modernisierungskosten
1949 – 1959 - 110 EUR
1960 – 1969 - 150 EUR
1970 – 1984 - 395 EUR
1985 – 1994 - 570 EUR
1995 – 2003 - 650 EUR

Die Beträge sind auf der Basis der « Meßzahlen für Bauleistungspreise und Preisindizes für Bauwerke“ des Statistischen Bundesamtes umgerechnet worden.

  1. die Wohnung muß nach dem Umbau vom Zuschnitt und von der Ausstattung her mit durchschnittlichen Wohnungen der dann gewählten neueren Baualtersgruppe vergleichbar sein. Bei älteren Wohnungen (bis Baujahr 1959) muß auch der Zustand der Elektroinstallation dem Standard des Modernisierungsjahres entsprechen.

Beispiel:
Eine Wohnung des Baujahres 1955 wird 1986 modernisiert. In diesem Fall müssen 570 EUR Modernisierungskosten je qm Wohnfläche erreicht werden, damit in die Baualtersgruppe 1985 – 1994 gewechselt werden kann.

Modernisierungen, die mit einem geringen Kostenaufwand als dem jeweiligen Mindestbetrag durchgeführt wurden oder nicht zu einem wesentlichen Anstieg der Wohnqualität des Zuschnitts oder der Ausstattung der Wohnung geführt haben, können nur innerhalb der Grenzen der in diesem Mietspiegel festgelegten Zuschläge (Teil 2, Seite 18) oder durch eine Erhöhung nach § 559 BGB berücksichtigt werden.

Auf Seite 18 steht dann etwas zu Zu- und Abschlägen (bspw. fehlendes Bad oder Fußbodenheizung), wobei ich alles habe, was bei nicht vorhanden sein zu Abschlägen führen würde, aber auch nichts von dem, was Zuschläge rechtfertigen würde.

Ich hab das auch noch eingescannt und dir mal per Mail zugeschickt (also nicht als SPAM löschen bitte).

Gehe zu einem Mieterverein. Oder einem Anwalt. Hier sind noch
andere Fragen zu klären. Zuerst einmal, ob die Miete ( der
überhöhte Anteil ) zurückgefordert werden kann, ob ab nächsten

  1. erst die Reduzierung der Miete verlangt werden kann oder ob
    Du überhaupt einen Anspruch hast. Daher muss auch geklärt
    werden, wie Du an diese Wohnung gekommen bist, warum Du
    asgerechnet diese Wohnung genommen hat, weshalb Du keinen
    Ersatwohnraum, wenn er Dir günstiger angeboten wurde
    angenommen hast usw…

Dazu kann ich nur das sagen, was mein Freund immer sagt (ich wohne nicht von Anfang an mit ihm hier, zuerst wohnte er hier allein und ich hatte meine Wohnung woanders).
Er hat mehrere Jahre nach einer guten Wohnung gesucht (das es nicht leicht ist, hier in der Stadt eine vernünftige Wohnung zu bekommen kann ich bestätigen, habe selbst 2 Jahre in einer „Bruchbude“ gewohnt) und diese war dann die einzige, die ihm wenigstens ein bisschen zugesagt hat. Außerdem brauchte er eine Garage und hier ist eine mit dabei (separater Mietvertrag, hat hier in der Diskussion nix zu suchen, weil anderer Eigentümer) Naja, und außerdem ist der Vermieter der Bruder seines Vaters… auch anderes Thema. Aber dadurch haben wir ein paar Vergünstigungen. Letztes Jahr zB wurde hier noch einmal die Miete erhöht…zumindest bei allen anderen außer uns :smile:

Würde mich freuen, wenn du noch mal Stellung nehmen würdest.

Grüße,
Susanne

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Hallo Ralf,

Der Mietspiegel zieht nur bei der Erhöhung der Miete in einem
bestehenden Vertragsverhältnis: Wenn Nachbarn in
vergleichbaren Wohnungen mehr bezahlen, dann kann auch der
Vermieter mehr fordern, andererseits kann der Mieter eine
Erhöhung verweigern, wenn sie erheblich (20 Prozent?) über den
Mietspiegel hinausgeht. Bei einer Neuvermietung wird die Höhe
der Miete zwischen den Vertragspartnern frei ausgehandelt.

Beim höchsten Betrag, der für dieses Baujahr im Mietspiegel angegeben ist komme ich bei meiner qm – Zahl auf 225,68 €. Plus diese 20% wären das 270,80 €, also immer noch knapp 30 € weniger, als wir bezahlen.

Die Wohnfläche ist für die Kaltmiete völlig unerheblich, sie
ist nur für die Neben- und Heizkosten wichtig, die nach
Flächenanteil abgerechnet werden.

Wonach wird dann deiner Meinung nach die Kaltmiete berechnet? Willkür des Besitzers?

Grüße,
Susanne

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Hallo Susanne,

meine Antwort erfolgt mit Deiner eMail direkt.

Ich bitte hier im Forum um Verständnis. Susanne hat mir einen Mietspiegelauszug gemailt. Da ich mich grundsätzlich öffentlich nicht über einen Mietspiegel einer anderen Stadt auslassen möchte - denn ich kenne die Beweggründe nicht -weshalb man so vorgegangen ist - ich möchte auch hier im Forum nicht bewerten ,ob ein Mietspiegel den strengen gesetzlichen und vor allem statistischen Anforderungen entspricht oder jederzeit bei Gericht gekippt werden kann, es ist tatsächlich so, dass es Mietspiegel gibt, die die Modernisierung nach einem Betrag auf eine andere Baujahrsgruppe zuzuordnen erlauben. ( Nicht zu verwechseln mit den Modernisierungen ohne dass ein neuen Baujahr festgelegt werden darf ).

Gruss Günter

Dies, was Du hier darstellst, höre ich zum erstenmal. Ein
Mindestbetrag ist keine Grundlage für eine Eingruppierung als
„modernisiert“. Als modernisiert gilt Wohnraum dann, wenn nach
dem Umbau ein Zustand hergestellt wird, der dem Umfang eines
Neubaus zu einem bestimmten Zeitpunkt entspricht. Dazu gehört
auch der Einbau eines entsprechenden Baden/Dusche, die
Neuordnung des Zuschnitts der Wohnung ( es darf also nicht
sein, dass die Kinder durch das Wohnzimmer auf das WC müssen).
Neue Türen, neue Fenster, Bodenbelag nach heutigen Kriterien
und, und, und … sind Voraussetzungen ( juristisch anerkannte
). Mit dem Theman habe ich mich umfangreich befasst, da ich in
einer größeren Stadt den Aufbau eines Mietspiegel geleitet
habe und die rechtlichen Grundlagen genauestens prüfen musste.

Nur, weil du es zum ersten Mal hörst muss es ja noch nicht
gleich gelogen sein, oder? :smile:

Im Mietspiegel steht wortwörtlich:

Baualtersgruppen
Für die Einordnung einer Wohnung in eine bestimmte
Baualtersgruppe ist grundsätzlich die Bezugsfertigkeit (wenn
nicht genau feststellbar das Baujahr des Gebäudes) maßgebend.

Die Zuordnung zu einer neueren Baualtersgruppe mit Ausweisung
höherer Mietspannen darf nur dann vorgenommen werden, wenn ein
Umbau oder eine Modernisierung der Wohnung durchgeführt wurde,
der / die folgende Kriterien erfüllt:

  1. die Kosten des Umbaues / der Modernisierung je qm
    Wohnfläche müssen mindestens die Hälfte des für den Bau einer
    vergleichbaren Neubauwohnung erforderlichen Kostenaufwandes
    erreichen oder übersteigen. Der Kostenaufwand für die
    Errichtung einer Neubauwohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt
    z. Z. bei ca. 1300 Euro je qm Wohnfläche. Die Kosten je qm
    Wohnfläche müssen somit mindestens den nachfolgend
    aufgeführten Betrag erreichen, wenn ein Wechsel in die
    betreffende Baualtersgruppe vorgenommen werden soll.

Jahr der Modernisierung – Mindestbetrag der Umbau- /
Modernisierungskosten
1949 – 1959 - 110 EUR
1960 – 1969 - 150 EUR
1970 – 1984 - 395 EUR
1985 – 1994 - 570 EUR
1995 – 2003 - 650 EUR

Die Beträge sind auf der Basis der « Meßzahlen für
Bauleistungspreise und Preisindizes für Bauwerke“ des
Statistischen Bundesamtes umgerechnet worden.

  1. die Wohnung muß nach dem Umbau vom Zuschnitt und von der
    Ausstattung her mit durchschnittlichen Wohnungen der dann
    gewählten neueren Baualtersgruppe vergleichbar sein. Bei
    älteren Wohnungen (bis Baujahr 1959) muß auch der Zustand der
    Elektroinstallation dem Standard des Modernisierungsjahres
    entsprechen.

Beispiel:
Eine Wohnung des Baujahres 1955 wird 1986 modernisiert. In
diesem Fall müssen 570 EUR Modernisierungskosten je qm
Wohnfläche erreicht werden, damit in die Baualtersgruppe 1985
– 1994 gewechselt werden kann.

Modernisierungen, die mit einem geringen Kostenaufwand als dem
jeweiligen Mindestbetrag durchgeführt wurden oder nicht zu
einem wesentlichen Anstieg der Wohnqualität des Zuschnitts
oder der Ausstattung der Wohnung geführt haben, können nur
innerhalb der Grenzen der in diesem Mietspiegel festgelegten
Zuschläge (Teil 2, Seite 18) oder durch eine Erhöhung nach §
559 BGB berücksichtigt werden.

Auf Seite 18 steht dann etwas zu Zu- und Abschlägen (bspw.
fehlendes Bad oder Fußbodenheizung), wobei ich alles habe, was
bei nicht vorhanden sein zu Abschlägen führen würde, aber auch
nichts von dem, was Zuschläge rechtfertigen würde.

Ich hab das auch noch eingescannt und dir mal per Mail
zugeschickt (also nicht als SPAM löschen bitte).

Gehe zu einem Mieterverein. Oder einem Anwalt. Hier sind noch
andere Fragen zu klären. Zuerst einmal, ob die Miete ( der
überhöhte Anteil ) zurückgefordert werden kann, ob ab nächsten

  1. erst die Reduzierung der Miete verlangt werden kann oder ob
    Du überhaupt einen Anspruch hast. Daher muss auch geklärt
    werden, wie Du an diese Wohnung gekommen bist, warum Du
    asgerechnet diese Wohnung genommen hat, weshalb Du keinen
    Ersatwohnraum, wenn er Dir günstiger angeboten wurde
    angenommen hast usw…

Dazu kann ich nur das sagen, was mein Freund immer sagt (ich
wohne nicht von Anfang an mit ihm hier, zuerst wohnte er hier
allein und ich hatte meine Wohnung woanders).
Er hat mehrere Jahre nach einer guten Wohnung gesucht (das es
nicht leicht ist, hier in der Stadt eine vernünftige Wohnung
zu bekommen kann ich bestätigen, habe selbst 2 Jahre in einer
„Bruchbude“ gewohnt) und diese war dann die einzige, die ihm
wenigstens ein bisschen zugesagt hat. Außerdem brauchte er
eine Garage und hier ist eine mit dabei (separater
Mietvertrag, hat hier in der Diskussion nix zu suchen, weil
anderer Eigentümer) Naja, und außerdem ist der Vermieter der
Bruder seines Vaters… auch anderes Thema. Aber dadurch
haben wir ein paar Vergünstigungen. Letztes Jahr zB wurde hier
noch einmal die Miete erhöht…zumindest bei allen anderen
außer uns :smile:

Würde mich freuen, wenn du noch mal Stellung nehmen würdest.

Grüße,
Susanne

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Hallo Susanne,

nachdem ich nun Deine eMail mit Anhang gelesen habe, hier die Antworten. Trotzdem ein Hinweis, da am Ort der Mieterverein sich auskennt und weiss, wie diese Daten zu bewerten sind, wie sie zustande gekommen sind, sollte eine Klärung dort erfolgen.

ich bezahle 300€ Kaltmiete / Monat für (lt. Vermieter) 50 qm.
Da auf meiner Nebenkostenabrechnung (von der Peka) die
Wohnungsgröße mit 45,87 qm abgerechnet wird habe ich gestern
mal (Zentimeter genau) meine Wohnung vermessen und komme nach
Abzug von Schornsteinen etc. auf 46,34 qm.

Wie kann diese Differenz entstehen? Ich habe bei der Messung
die gesamte Wohnung, also auch Bad, Flur und Küche genau
vermessen und auch wirklich alle Nischen und „fehlende Ecken“
(davon hab ich ne ganze Menge) bedacht. Aber die Different ist
ja auch „nur“ 0,45 qm, also kanns ja kaum dran liegen, dass
ich nen Zimmer vergessen haben könnte oder ein Zimmer nur
anteilig gerechnet werden könnte.

Werden bei der Berechnung Sachen wie in den Raum stehende
Fensterbänke oder sowas abgerechnet? Werden vorhandene Absätze
(etwa 15 cm hoch) oder diese Sachen wie verkleidete Rohre
(Heizung) nicht eingerechnet?

Mein zweites, damit zusammenhängendes Problem ist: Laut
Vermieter kostet die Wohnung 6€/qm (300 : 50 = 6). Jetzt habe
ich mir einen aktuellen Mietspiegel meiner Stadt zuschicken
lassen (Stand 1.1.04, die Zusendung hat mal eben 4 Monate
gedauert), dort wird meine Straße mit Wohnlage „einfach“
angegeben. Das Haus ist etwa BJ 55 und wurde um das Jahr 94
modernisiert.

Lt. Mietspiegel kann jedoch eine Modernisierung die Einstufung
in ein „jüngeres“ Baujahr nur dann zur Folge haben, wenn ein
Mindestbetrag von 570 € (Modernisierung zwischen 85 und 94)
pro qm dafür aufgewendet wurde (was bei meiner Wohnung also
min. 26.000€ sein müssten, für das ganze Haus über 300.000€),
wobei ich mir recht sicher bin, dass dies nicht so ist. Also
gehe ich mal von dem Mietpreis aus, der für „einfache
Wohnlage“ für Objekte bis BJ 59 veranschlagt ist, 4,92 €.

4,92 x 45,87 = 225,68 €, die ich lt. Peka –
Wohnflächenberechnung nur bezahlen müsste.
4,92 x 46,34 = 228,43 €, die ich nach meiner Berechnung der
Wohnfläche zahlen müsste.

Aber selbst wenn ich zu Gunsten des Vermieter das BJ mit 1995
berechne komme ich für die „einfache Gegend“ auf 279,81€ lt.
Peka und 282,67 € lt. meiner Berechnung.

Erst wenn ich die „beste“ Wohngegend nehme, BJ 1995 und
Höchstsatz komme ich für meine Berechnung 300,28 € und für die
Peka – Berechnung auf 297,24 € (also ungefähr das, was ich
wirklich zahle).

Ich habe übrigens keine besonderen Extras wie Fußbodenheizung
o. ä.

Und jetzt ganz viele Fragen:

In wie weit sind diese Mietspiegel verbindlich? Denn ich
verstehe an der ganzen Sache nicht, dass der Vermieter die
Mietpreise angeblich mit einem Anwalt festgelegt haben soll,
also sollten sie doch nicht so extrem vom Durchschnitt
abweichen?

Ein Mietspiegel gilt als anerkannt, wenn er zwischen den beiden Verbänden erstellt oder zusammen mit der Kommune erstellt wird, die Kommune kann den Mietspiegel auch selbst erstellen und er den wissenschaftlichen Berechnungen stand hält. Der Mietspiegel muss bei den Amtsgerichten wenigstens anerkannt werden. Ansonsten ist es eine unverbindliche Empfehlung auf einzuhalten Richtwerte.

Wie kann ich jetzt weiter vorgehen?
Sollte ich die Wohnung noch einmal von neutraler Stelle (wobei
hierbei ja eigentlich die Peka schon neutral vermessen hat)
vermessen lassen?

Diese geringe Differenz lohnt keine Nachmessung.

Wie bzw. wo kann ich herausfinden, ob das Haus, in dem ich
wohne so „überdurchschnittlich“ ist, dass die hohe Miete
angemessen ist?

Der Mietspiegel hat ja noch weitere Kriterien. Diese sind zu prüfen. Mit den ZU- und Abschlägen. Es mus natürlich auch geklärt werden, ob es möglich ist, dass der Vermieter angeblich so hohe Kosten zur Modernisierung aufgebracht hat. Aus dem gemailten Text geht aber nicht hervor, ob der Vermieter die Brutto-Kosten abrehcnen darf und diese dann zur Neueingruppierung führen oder aber, ob er notwendige Sanierungsarbeitern absetzen muss und nur der Teil umgelegt werden bezw. berücksichtigt werden darf für ein anderes Baujahr, der nach Abzug der ohnehin notwendigen Reparaturen und Sanierungen übrig ist.

Nun werde ich mal juristisch. Jede andere Abrehcnung öffnet Tür und Tor für einen Vermieter über Jahrzehnte keine Investitionen vorzunehmen und dann, wenn die Bausubstanz ruiniert ist, auf Kosten der Mieter zu sanieren. Dies ist ein Verstoss gegen die Pflichten aus dem GG und auch aus dem Mietrecht. Auch der Vermieter ist zur ordnungsgemässen Bewirtschaftung eines Gebäudes verpflichtet. Sein Fehlverhalten kann er nicht zu Lasten des Mieters korrigieren.

Was wird mich diese Prozedur in etwa kosten?

Du müsstest ein Mietwertgutachten anfordern. Ein soclehs auf dem freien Markt hat aber kaum prozessuale Bedeutung. Also müsstest Du vor Gericht die Einordnung prüfen lassen. Der Gutachter wird dann vom Gericht bestellt. Sein Ergebnis ist auch für den Vermieter verbindlich. Aber, zumindest in unserer Region kostet ein MIetwertgutachten für eine 90 qm große Wohnung rund 2000 EURO.

Kann ich die zu viel bezahlte Miete zurückfordern oder die
Miete ab nächstem Monat einfach so um den entsprechenden
Betrag verringern (möchte ich ungern ohne ganz sicher im Recht
zu sein)?

Du musst den Sachverhalt beim Mieterverein - oder einem Anwalt genau prüfen lassen. Dann ist eine rückwirkende gerichtete Rückforderung möglich, jedoch nicht gewiss. Hier müssen die Umstände, wie es zu dieser Miete gekommen ist, genau geklärt sein. Notfalls ist der Vermieter verpflichtet an nächstens Ersten die Miete auf dei Ortsüblichkeit anzupassen. Eine solche Klärung kann - so gerne ich Dir helfen würde -. nur am Ort, in Kenntis der örtlichen Verhältnisse, auch in Kenntnis, wie der Mietspiegel in diesem Fall auszulegen ist - erfolgen.

Gruss Günter

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Hi Günther,

da muss ich leise widersprechen: Der § 291 StGB spricht von Mietwucher, wenn die verlangte Miete um 50 % über der ortsüblichen Miete liegt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein Mietspiegel vorliegt.

Du wirst nicht abstreiten, dass es viele Städte gibt, die keinen Mietspiegel herausgeben; dennoch bilden sich auch dort Mietpreise, die in den meisten Fällen für beide Seiten akzeptabel sind. Auch der $ 558 BGB „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ braucht keinen Mietspiegel. (Anmerkung: Natürlich tun sich alle Parteien leichter, wenn es einen gibt.)

Wer eine Wohnung mietet und anschließend feststellt, dass die gemessenene Fläche nicht mit der im Vertrag angegebenen übereinstimmt, darf nun nicht meinen, er könnte die Miete herabsetzen. Dazu müssten die Zahlen schon erheblich voneinander abweichen; in dem Fall steht ihm aber keine Mietminderung zu, sondern dann muss neu verhandelt werden.

Gruß Ralf

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Hi Ralf, ,

da muss ich leise widersprechen: Der § 291 StGB spricht von
Mietwucher, wenn die verlangte Miete um 50 % über der
ortsüblichen Miete liegt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob
ein Mietspiegel vorliegt.

Die Frage, ob Mietwucher vorliegt, wird juristisch ohne Mietwertgutachten nicht geklärt. Dabei ist es unerheblich ob dann ein Mietspiegel vorliegt oder nicht. Trotzdem muss ich Dich darauf aufmerksam machen, dass die Grundlagen des § 291 StGB erheblich verschärft wurden und es nicht mehr so einfach ist, einen gegen den Vermieter geführten Prozess zu führen. Dre Mieter konnte bis 1996 sich darauf berufen, dass der mangelnde Wohnraum Gurnd dafür ist, dass die Miete weit überhöht ist. Dies kann er seit 01.01.1997 nicht mehr. Der Mieter muss nun beweisen, dass er aus mehreren Angeboten dieses herausgesucht hat weil er bei anderen Wohnungen ständig Absagen erhalten hat ( er muss dann die Wohnungen nachweisen), dass er zusammen mit jewiels mindestens zehn Bewrebern sich um eien Wohnung kümmerte und dass er trotz weiteren Bemühungen -. auch eigenen - keien andere Möglichkweit hatte als die Wohnung anzumieten und - dass der Vermieter in Kenntis dieser Notlage die Situation ausgenutzt hat.

Du wirst nicht abstreiten, dass es viele Städte gibt, die
keinen Mietspiegel herausgeben; dennoch bilden sich auch dort
Mietpreise, die in den meisten Fällen für beide Seiten
akzeptabel sind.

Mag sein, aber wenn die Mietspiegel nicht entsprechend erstellt sind, werden sie von den Gerichten nicht anerkannt.

Auch der $ 558 BGB "Mieterhöhung bis zur

ortsüblichen Vergleichsmiete" braucht keinen Mietspiegel.
(Anmerkung: Natürlich tun sich alle Parteien leichter, wenn es
einen gibt.)

Mieterhöhungen kann man, wie das Mietrexht darstellt, durch Mietspiegel, mindestens drei vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten vornehmen.

Wer eine Wohnung mietet und anschließend feststellt, dass die
gemessenene Fläche nicht mit der im Vertrag angegebenen
übereinstimmt, darf nun nicht meinen, er könnte die Miete
herabsetzen. Dazu müssten die Zahlen schon erheblich
voneinander abweichen; in dem Fall steht ihm aber keine
Mietminderung zu, sondern dann muss neu verhandelt werden.

Es reichen zehn Prozent. Dann muss der Vermieter die Miete reduzieren. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Miete um den prozentualen Betrag mindern, der durch die falsche Berechnung der Wohnfläche zuviel bezahlt wird. Hinweis: Dies gilt nur für Mietverträge mit der Angabe " ca xx qm".

Ist jedoch ein Quadratmeterpreis vereinbart muss der Vermieter nach Kenntnis einer Wohnflächendifferenz durch den Mieter diesem die Differnz rückwirkend erstatten. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter die Wohnfläche als zugesicherte Eigenschaft im Mietvertrag angegeben hat. Spätestens dann, wenn der Hinweis „ca“ nicht vorgenommen wird, ist die Wohnflächenangabe als zugesicherte Eigenschaft zu interpretieren.

Gruss Günter

Gruß Ralf

Hi,

um Missverständnissen und Rückfragen vorzubeugen. Deine
Auskunft ist leider so nicht richtig. Der Mietspiegel hat
nicht nur bei der Mieterhöhung eine steuernde Wirkung, sondern
insbesondere dort, wo es den Mietspiegel gibt, muss sich der
Vermieter bei der ERstellung des Mietvertrages am Mietspiegel
orientieren. Er kann da nicht - wenn der Nachbar eine
überhöhte Miete kassiert - dessen Höhe für sich beanspruchen,
denn es kann ja sein, dass der Nachbar aus Kreditgründen eine
höheren Aufwand hat, der im Ausnahmefall die Überschreitung,
nicht nur des Mietspiegel und der 20 %, sondern bis zu 50 %
erlaubt. Wenn also jemand etwas erbt und glaubt man könne mal
zulangen, weil der Nachbar das Haus gekauft und umgebaut hat,
der täuscht sich gewaltig.

Dre Mietspiegel ist auch dazu da, wenn die Miete überhöht ist,
dem Mieter die Rückforderung ( im besonderen Fall ) und/oder
eine Mietminderung zu ermöglichen.

Der Mietspiegel zieht nur bei der Erhöhung der Miete in einem
bestehenden Vertragsverhältnis: Wenn Nachbarn in
vergleichbaren Wohnungen mehr bezahlen, dann kann auch der
Vermieter mehr fordern, andererseits kann der Mieter eine
Erhöhung verweigern, wenn sie erheblich (20 Prozent?) über den
Mietspiegel hinausgeht. Bei einer Neuvermietung wird die Höhe
der Miete zwischen den Vertragspartnern frei ausgehandelt.

Die Wohnfläche ist für die Kaltmiete völlig unerheblich, sie
ist nur für die Neben- und Heizkosten wichtig, die nach
Flächenanteil abgerechnet werden.

Wäre dem so, dass die Wohnfläche mit der Kalt-Miete nichts zu
tun hat, muss man keine Mietspiegel auzfstellen und kann auch
nicht berechnen, ob die Miete im Durchschnitt korrekt ist. Die
Wohnfläche ist eienr der massgeblichen Punkte zur Berechnung
der Miete. In einem Mietspiegel wird üblicherweise eine
Wohnflächentabelle - 30 qm, 40 - 60 qm - 61 - 89 qm und über
90 qm geführt, daneben die Wohnlagen einfach, mittel, gut und
sehr gut, es gibt dann die derzeit sieben / in neuesten
Ausgaben acht Baujahrgruppen, neben der Ausstattung
ohneBad/Wohne ZH, mit Bad oder ZH, mit Bad und ZH. Daneben
gibt es eine Reihe von Sonderbewertungen nach Zuschlägen und
Abzügen. Ohne also die Wohnfläche ist die Berechnung der Miete
( korrekter Miete ) nicht möglich.

Gruss Günter