Undurchsichtige Nebenkostenerhöhung

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo liebe Experten,

ich habe eine Frage für meinen Bruder und seine seit gestern frischgebackene Ehefrau :wink:

Momentan haben beide eine eigene Dienstwohnung gemietet. Aus Anlass der Eheschließung möchte nun der Vermieter und gleichzeitige Arbeitgeber der Frau rückwirkend zum 01.01. die Nebenkosten der Wohnung um 25 Euro NK + 10 Euro Stromgebühren monatlich erhöhen, da mein Bruder ja schon längere Zeit bei ihr gewohnt habe, was so nicht stimmt. Seine Frau hat dem Vermieter gegenüber mal erwähnt, dass sie überwiegend bei ihr gewohnt hätten, aber auch z.T. bei ihm. „Gewohnt“ heißt dabei, dass er meistens bei ihr geschlafen hat, aber Dusche, Küche etc. bei sich benutzt hat (die Wohnungen meines Bruders und seiner Frau liegen 800m auseinander).

Nun hat sie aber seit Einzug (April 2001) noch keine einzige Nebenkostenabrechnung erhalten. Sie zahlt monatlich 350 Euro, damit war bisher alles abgedeckt. Es ist im Mietvertrag nicht angegeben, was davon Nettomiete und was die Nebenkostenpauschale ist.

Unsere Fragen: Hat sie ein Recht darauf, die Nebenkosten aufgeschlüsselt zu erhalten? Kann der Vermieter darauf bestehen, die Nebenkosten pauschal so stark (im Verhältnis zur vorherigen Miete) zu erhöhen, und geht das auch rückwirkend? Kann der Vermieter meinem Bruder den Einzug verbieten (sie befürchten, dass er das versucht, wenn sie etwas gegen die pauschale Erhöhung einwenden)?

Herzlichen Dank im Voraus für Eure Antworten!

Viele Grüße
Katharina

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Hallo Katahrina,

wie soll Dir jemand Auskunft geben, wenn bei Euch nicht klar ist, was wirklich vereinbart wurde. Grundsätzlich aber gilt, dass der Vermeietr bei einer Vorauszahlung die Nebenkosten solange nicht erhöhen kann, solange er durch eine ordnungsgemässe Abrechnung nicht nachgewiesen hat, dass die Mehrkosten begründet sind. Also muss der Vermieter zuerts einmal Abrechnungen vorlegen und zwar seit dem Einzug. Ergeben sich dann Nachzahlungen müssen dei Nbeenkosten erhöht werden. Vorher nicht.

ich habe eine Frage für meinen Bruder und seine seit gestern
frischgebackene Ehefrau :wink:

Herzlichen Glückwunsch.

Momentan haben beide eine eigene Dienstwohnung gemietet. Aus
Anlass der Eheschließung möchte nun der Vermieter und
gleichzeitige Arbeitgeber der Frau rückwirkend zum 01.01. die
Nebenkosten der Wohnung um 25 Euro NK + 10 Euro Stromgebühren
monatlich erhöhen, da mein Bruder ja schon längere Zeit bei
ihr gewohnt habe, was so nicht stimmt. Seine Frau hat dem
Vermieter gegenüber mal erwähnt, dass sie überwiegend bei ihr
gewohnt hätten, aber auch z.T. bei ihm. „Gewohnt“ heißt dabei,
dass er meistens bei ihr geschlafen hat, aber Dusche, Küche
etc. bei sich benutzt hat (die Wohnungen meines Bruders und
seiner Frau liegen 800m auseinander).

Nun hat sie aber seit Einzug (April 2001) noch keine einzige
Nebenkostenabrechnung erhalten. Sie zahlt monatlich 350 Euro,
damit war bisher alles abgedeckt. Es ist im Mietvertrag nicht
angegeben, was davon Nettomiete und was die
Nebenkostenpauschale ist.

Prüfen, was da gilt.

Unsere Fragen: Hat sie ein Recht darauf, die Nebenkosten
aufgeschlüsselt zu erhalten?

Dazu ist der Vermieter sogar gesetzlich verpflichtet.

Kann der Vermieter darauf

bestehen, die Nebenkosten pauschal so stark (im Verhältnis zur
vorherigen Miete) zu erhöhen, und geht das auch rückwirkend?

Nein, niemals rückwirkend. Und dann ab nächsten Monat auch nur, wenn während der Abrechnungsperiode - sofern nach Personen Wasser abgerechnet wird - sich etwas ändert. Voraussetzung ist aber auch hier, dass der Mieter erkennen muss, dass Mehkosten berechtigt sind. Dies kann er nur erkennen, wenn die Nebenkostenabrechnugnen vorliegen. Hier nicht der Fall. Also gibt es derzeit nicht mehr.

Kann der Vermieter meinem Bruder den Einzug verbieten (sie
befürchten, dass er das versucht, wenn sie etwas gegen die
pauschale Erhöhung einwenden)?

Dein Bruder als Lebenspartner hat nach dem Urteil des BGH VIII ZR 371/02 einen sogenanten Zustimmungsanspruch gegenüber dem Vermieter. Der Vermieter kann also nicht kündigen, wenn Deine Schwägerin den Ehemann in die Wohnung aufnimmt.

Gruss Günter

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Hi Katharina,

es scheint sich um eine Inklusiv-Miete zu handeln, weil nicht angegeben ist, was Grundmiete und was Nebenkosten sind.
Inklusiv-Miete heißt aber, dass pauschal alle Nebenkosten darin enthalten sind. Wenn der Vermieter am Jahresende dann feststellt, dass die in der Miete enthaltenen Anteile für die Kosten, die er ja selber kalkuliert hatte, die dann tatsächlich entstandenen Kosten nicht abdecken, hat er Pech gehabt, er hätte ja auch, wenn niedrigere Kosten entstanden wären, keine Rückzahlung vorgenommen; das ist ja gerade der Unterschied zu der Nettomiete plus Nebenkosten.

Er könnte sich allenfalls mit dem Mieter einigen, (nicht diesem vorschreiben!), die Nebenkosten künftig aus der Miete herauszunehmen. Dann kann er (nur zukünftig!) die tatsächlich enstandenen Kosten fordern, die er dann aufschlüsseln und - auf Wunsch - auch belegen muss. Es handelt sich um feststehende Beträge (wie Gebühren) und um variable (wie verbrauchsabhängige Heiz- und Stromkosten).
Da er die Kosten, die im Laufe des Jahres entstehen werden, natürlich nur schätzen kann, setzt er einen monatlichen Abschlag fest. Im neuen Jahr, wenn er die Abrechnung erstellt hat, hat er dann entweder eine Nachforderung, die der Mieter dann extra zahlen muss, oder er stellt - günstigenfalls - eine Überzahlung fest, die er dem Mieter dann erstatten muss. Im ersten Fall wird er dann den monatlichen Nebenkosten-Abschlag erhöhen, was auch gut ist, weil nach der nächsten Abrechnung dann die Nachzahlung nicht unnötig hoch sein wird. Im zweiten Fall wird er sie herabsetzen, wenn nicht: Rückzahlung.

Der Terminus „Erhöhung der Kosten“ ist so nicht richtig, denn Kosten - z. B. Heizkosten - werden vom Mieter verursacht, gemeint sind die Abschlagszahlungen. Und wenn die ungerechtfertigt hoch angesetzt werden würden, dann bekommt der Mieter eben eine Rückzahlung, oder er kann vorschlagen, die Pauschale herunterzusetzen.

Konkret:

Nun hat sie aber seit Einzug (April 2001) noch keine einzige
Nebenkostenabrechnung erhalten. Sie zahlt monatlich 350 Euro,
damit war bisher alles abgedeckt. Es ist im Mietvertrag nicht
angegeben, was davon Nettomiete und was die
Nebenkostenpauschale ist.

Also: Inklusivmiete!

Unsere Fragen: Hat sie ein Recht darauf, die Nebenkosten
aufgeschlüsselt zu erhalten?

Nicht bei Inklusivmiete.

Kann der Vermieter darauf
bestehen, die Nebenkosten pauschal so stark (im Verhältnis zur
vorherigen Miete) zu erhöhen, …

Nein, kann er nicht. Er kann nur die Zustimmung zu einer Erhöhung der Gesamtmiete im höchstzulässigen Rahmen fordern.

… und geht das auch rückwirkend?

Nein, geht nicht.

Viel Erfolg!

Reini

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Danke!
Hallo Reinhard & Günter,

danke Euch beiden für die langen Antworten! Das klingt ja schon ganz positiv.

Ich werde sie meinem Bruder per Snail-Mail schicken (die beiden haben kein Internet) und ggf. nochmal nachfragen.

Viele Grüße
Katharina