Hallo,
kann mir jemand seine Erfahrungen mit einem Erbpacht Grundstück mitteilen?
Wir wollen ein Haus kaufen das auf einem Erbpachtgrundstück steht und sind uns nicht sicher, ob wir das nicht bereuen würden.
Bitte teilt mir Eure Erfahrungen mit.
Danke
André
Hallo André,
so pauschal kann dies niemand beantworten. Da müsste man den Einzelfall kennen. Wichtig ist zunächst, wie lange die Erbpacht noch läuft, ob der Verpächter ggf. an einem Verkauf interessiert ist, bzw. ob er einer Verlängerung zustimmen würde.
Zunächst einmal sparst du Geld, da du in der heißen Phase eben nicht auch noch das Grundstück finanzieren musst. Dafür hast du eben die laufende Pacht. Läuft diese frisch über 99 Jahre, brauchst du dir um das weitere Schicksal der Immobilie wenig Gedanken machen, und Kinder und Enkel können dann ja auf den Grundstückserwern sparen, wenn sie das Haus dann nach dieser Zeit weiternutzen wollen (Vorkaufsrecht!), bzw. sich rechtzeitig um Verlängerung der Erbpacht kümmern.
Ist die restliche Pachtzeit schon so, dass die Sache dich selbst betrifft, würde ich mich grundbuchrechtlich und vertraglich absichern und die Konditionen nach Pachtauslauf klären. Und dann muss man sehen, ob sich die Sache lohnt oder nicht.
Meine Eltern haben vor rund 30 Jahre auf einem Erbpachtgrundstück mit voller Laufzeit ein gutes Fertighaus gebaut. Sie sind inzwischen 60-70, nur mein Bruder mit Mitte 30 wohnt noch mit im Haus, und könnte es dann eben auch noch bis ans Ende seiner Tage nutzen. Danach ist es vermutlich dann auch von der Bausubstanz nicht mehr interessant und hat ja für das investierte Geld dann auch genug Wohnwert gegeben. Und wenn es früher schlapp machen sollte, müsste man eben mit dem Verpächter klären, was mit dem Grundstück passieren soll, bevor man viel Geld ins Haus steckt.
Gruß vom Wiz
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- Eine Klausel besagte, dass der Erbbauzins alle drei Jahre
angepasst werden würde, notfalls per Gerichtsverfahren. Laut
Vorgespräch mit dem Kirchenmitarbeiter aber KÖNNE der
Erbbauzins angepasst werden. Die „Anpassung“ (also Erhöhung)
richtete sich nach zwei Indices, entweder dem einen oder dem
anderen (grob gesagt, Lebenshaltungskosten oder Lohnanstieg),
maßgeblich war dann der HÖHERE. Ich habe dann einmal
durchgerechnet, was mich der Bauplatz im Rentenalter gekostet
hätte…
Sorry, aber das ist natürlich eine Milchmädchenrechnung. So genannte Wertsicherungsklauseln sind in vielen langfristig laufenden Verträgen enthalten und vom Gesetzgeber klar geregelt. Sie sind grundsätzlich mit einigen Ausnahmen verboten, und zu diesen Ausnahmen zählt u.a. die Bindung an den VPI. Erlaubt deshalb, weil sich dadurch die Kosten einer Leistung eben nur so entwickeln, wie sich die allgemeinen Kosten bzw. Einkommenssituationen ändern. Und genau darum geht es doch, die Leistung (zur Verfügungstellung des Grundstücks) wird durch die allgemeine Inflation eben immer weniger Wert, passt man sie nicht an die Lohn- bzw. Kostenentwicklung an. D.h. das Grundstück wird eben gerade nicht teurer über die Jahre, sondern bleibt eben gleich teuer, während es ohne Wertsicherungsklausel billiger würde. Klar, letzteres ist schön, aber eigentlich aus Sicht des Verpächters ziemlich dumm, denn während du z.B. langjährig eine durchschnittliche Lohnentwicklung von jährlich vielleicht 2% hast, und in deinem Fall übrigens der Verpächter als Kirche eben auch gegenüber seinen Mitarbeitern diese 2% jährlich ebenfalls mehr raustun muss, freust du dich über das im Verhältnis zu deinem Einkommen jährlich billiger werdende Grundstück.
- Für alle Maßnahmen am Bauplatz war eine Genehmigung des
Erbbaugebers erforderlich: Keller, unterirdischer Gastank
(dort üblich), Bepflanzung (mußte sich nach den üblichen
Gegebenheiten richten).
Dies ist aber eigentlich vollkommen üblich bzw. bei „normalen“ Bauvorhaben nur eine Formalie.
- Es gab die Klausel, dass sich der Erbbaunehmer „im Sinne
des Erbbaugebers“ zu verhalten habe. Man sagte uns, dass
beispielsweise der Eintritt in eine Sekte ein Kündigungsgrund
sei. Nun sind wir davon weit entfernt, aaaaaber im Falle
beispielsweise eines Wiederverkaufs könnte dies erhebliche
Probleme bereiten.
Das ist bei Tendenzbetrieben wie Kirchen, Parteien und Gewerkschaften, etc. nun mal so und auch nicht überraschend.
- Ich habe dann noch von zwei Freundinnen, die beruflich bei
verschiedenen Banken Baufinanzierungen machen, Varianten von
Erbbaurechtsverträgen erläutert bekommen - keiner war so
„knallhart“ wie unserer. Bei einer Freundin stand gerade ein
Objekt auf so einem Bauplatz zur Zwangsversteigerung an, und
es war wohl noch schwieriger als es im Moment sowieso ist.
Das stimmt, hängt aber mit der Natur der Sache zusammen.
Übrigens muss man bei Eintragung von Grundschulden ebenfalls
die Genehmigung der Erbbaugebers einholen, und die Banken sind
- nachvollziehbar - sehr zurückhaltend in der Beleihung
solcher Objekte.
Das stimmt so grundsätzlich nicht. Nur bei nur noch kurzen Restlaufzeiten könnte es ein Problem geben. Ich kenne eine Menge Leute mit Erbpachtgrundstücken (die halbe Straße in der meine Eltern wohnen besteht aus Erbpachtgrundstücken, zufällig übrigens auch Kirchenland) und es hat in keinem Fall weder damals noch bei Umbauten und Erweiterungen deshalb Schwierigkeiten gegeben.
Wir stellten uns zudem die Frage, wie die Sache aussehen
würde, wenn wir beispielsweise in 10 Jahren zu einem Verkauf
gezwungen wären, z. B. wegen Krankheit oder Arbeitslosigkeit -
man weiß ja nie. Tja, wer würde ein Haus kaufen mit einem bis
dahin doch recht happigen Erbbauzins ? Das Haus ist irgendwann
bezahlt, der Bauplatz nie.
Wertsicherung s.o. und das andere ist eben in der Natur der Sache begründet und muss gegenüber den Vorteilen von Erbpacht prinzipiell abgewogen werden.
Rein rechnerisch sah übrigens der Vergleich Kauf/Erbbauzins
schon günstig aus, das räume ich gerne ein.
Eben
Sorry, das sind nun keine Erfahrungen, sondern nur unsere ganz
persönlichen Abeschreckungsgründe!
Sehe ich anders. Ich denke, ihr habt euch im Vorfeld einfach nicht ausreichend informiert und seid daher dann über ganz normale Dinge unnötig entsetzt gewesen und hattet dann den Verdacht, man wolle euch übers Ohr hauen. Als Anwalt habe ich sowohl mit klassischen Verkäufen als auch mit Erbpacht vielfältig zu tun und mache bzw. kontrolliere entsprechende Verträge regelmäßig für Mandanten. Alle von dir angesprochenen Punkte sind aber vollkommen OK (wenn man sich den grundsätzlichen Unterschied zwischen Kauf und Erbpacht klar gemacht hat und dann zur Erbpacht gekommen ist).
Gruß vom Wiz
Ein Freund von mir hat auf Kirchenland gebaut der hat auch solche klauseln.
er ist zufrieden mit seiner Entscheidung spart er doch jede menge Geld.
Johannes
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