Hallo,
Nach den Angaben ist es das Verschulden des Vermieters das
nicht abgelesen werden konnte. Der Vermieter oder die
Verwaltung hat bei Leerstand für den Zugang der Wohnungen zu
sorgen!.
Laut § 9 a Abs. 1 HeizkostenV kann der Vermieter die gesamten
Heizkosten ohne Abzug nach einem Schätzverfahren
verbrauchsorientiert auf die Mieter umlegen, wenn die
Verbrauchserfassung „wegen Geräteausfalls oder aus anderen
zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß“ erfolgen kann und wenn
von dem Geräteausfall nicht mehr als 25 % der Räume betroffen
werden. Sind mehr als 25 % der Räume vom Geräteausfall
betroffen, so kann der Vermieter die gesamten Heizkosten ohne
Abzug nach einem festen Maßstab verbrauchsunabhängig z. B.
nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die Mieter umlegen.
Hier liegt aber kein Geräteausfall vor!
Es ist auch nicht nur auf den Geräteausfall abzuheben, sondern es ist auch auf andere zwingende Gründe abzustellen. Zwingende Gründe liegen hier durchaus vor, wenn es Insolvenzverfahren läuft. Insbesondere ist in dem Fall, über den wir diskutieren auch zu prüfen, ob nicht der Versuch, keine ordnungsgemässe Abrechnung ausgerechnet jener Wohnungen zu ermöglichen deren Eigentümer in Insolvenz ist - ein Anfangsverdacht des Betruges erfüllt. Bei einer ganz üblichen Ablesung, in der trotz zweimaliger Aufforderung nicht abgelesen werden konnte, ist dem durchaus zu folgen, dass hier ein anderer Schlüssel zu wählen ist. Wenn jedoch systematisch Wohnungen nicht abgelesen werden können, deren Eigentümer durch eine Ablesung mit höheren Kosten zu rechnen hat, also damit rechnen muss, dass die an ihn zu richtenden Forderungen trotz seiner bereits bestehenden Insolvenz weitere Kosten bringen, kann hier nicht nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Hier ist, weil der Verdacht des Betruges ganz erheblich den Anschein erweckt, nach Verbrauchsschätzung abzurechnen. Hier ist auch das Vorgehen der Hausverwaltung zu prüfen. Lässt diese nach Wohnfläche abrechnen, weil sie damit rechnen kann, dass sie durch eine solche Manipulation einen Teil der sonst abzuschreibenden Kosten des insolventen Vermieters bei anderen Mietern hereinholt, während sie sonst, hätte sie die Ablesung durchgesetzt, hätte damit rechnen müssen, dass die Mehrkosten in der WEG aufgefangen werden müssen, wenn die Insolvenmasse nichts mehr hergibt. Um es klar darzustellen. Ich betrachte dieses merkwürdige Abrechnungsverfahren, dass bei einem insolventen Vermieter dessen Wohnungen nicht abgelesen werden können als vorgeschobenen Grund. Ich betrachte diese Abrechnung nicht nur aus Sícht der HeizKostV sondern auch aus Sicht des Strafrechtes.
Sind die Heizkosten „entgegen den Vorschriften der
HeizkostenV)nicht verbrauchsabhängig abgerechnet“ worden, so
muss der Vermieter ebenfalls nach einem festen Maßstab
verbrauchsunabhängig abrechnen; die Mieter haben aber nach §
12 Abs. 1 HeizkostenV das Recht, die Abrechnung um 15 % zu
kürzen.
Er hat hierbei aber auch zu berücksichtigen, was in den beiden letzten Jahren durchschnittlich angefallen ist.
In der Literatur wird teilweise die Ansicht vertreten, dass
das Schätz- und Umlageverfahren nach § 9 a HeizkostenV immer
dann ausscheide, wenn der Vermieter die Unmöglichkeit der
Verbrauchserfassung zu vertreten habe (Pfeifer, a.a.O., § 9 a
Anm. 1a; Müller, GE 1989, 216
Allerdings ist hierüber nichts in der Verordnung zu finden
Als Faustregel gilt, dass § 9 a HeizkostenV anzuwenden ist,
wenn der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen möchte, aber
nicht kann.
Das Kürzungsrecht des Mieters besteht nur, wenn der Vermieter
nicht verbrauchsabhängig abrechnen will!
Nein, das Kürzungsrecht besteht auch dann, wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Letztlich hat hier die Hausverwaltung und der Eigentümer die Verhinderung der Ablesung zu vertreten.
Wenn evtl. elektronische Heizkostenverteiler vorhanden sind,
besteht evtl die Chance den Wert vom 31.12.2002 zu ermitteln.
Diese Verteiler speichern teilweise bis zu 2 Jahren ab.
In dem Fall könnte die Abrechnung korrekt neu erstellt werden.
Was allerdings wegen Fristüberschreitung schon wieder zu spät
ist.
Und hier genau taucht ein weiteres Problem auf. Durch die Berechnung nach Wohnfläche wird im Folgejahr, wenn eine Ablesung möglich ist, auf dem Zählbestand der letzten Ablesung aufgebaut. Die Folgeabrechnung, wie die Praxis in 90 % solcher Fälle zeigt, ist dann falsch. Es folgt dann eben für den früher nach Wohnfläche abgerechneten Verbrauch nun nicht eine Schätzung und Umrechnung, sondern die Einheiten werden einfach weiter gezählt und durch die nunmehr fast doppelte Verbrauchsmenge an Einheiten fällt es kaum auf, dass Abrechnungen falsch sind. In dem Fall sind die Kosten des insolventen Vermieters durch die Mieter anderer Wohnungen aufgefangen und die WEG ist von jeder Haftung bereinigt.
GRuss Günter
PS. Bei einem ganz normalen Vorgang stimme ich Deiner Auffassung zu. Wobei es durchaus erstaunlich scheint, dass jede Abrechnungsfirma die Verbrauchszahlen rigoros - egal wieviel Prozent der Wohnungen nicht abgelesen werden können - schätzt, aber immer dann, wenn es zu Insolvenzen kommt, kann angeblich lt der zuständigen Hausverwaltung nicht abgelesen werden und die Kosten werden dann zu Lasten der anderen Mietparteien (durch Massgabe der Hausverwaltung) umgelegt.
Gruss Günter