Hallo,
ein Vermieter schickt die Nebenkostenabrechnung (gewerblich genutzte Immobilie) und zieht vom Nettobetrag die geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen ab. Auf den Restwert rechnet er 16% Umsatzsteuer hinzu, was ja eigentlich auch richtig ist, aber sind denn die Ausgaben wie z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr usw. nicht davon auszunehmen?
Doppelpostings sind ärgerlich.
Schöne Grüße
MM
Tschuldigung, hab ich zu spät bemerkt!
Hallo
ein Vermieter schickt die Nebenkostenabrechnung (gewerblich
genutzte Immobilie) und zieht vom Nettobetrag die geleisteten
Nebenkostenvorauszahlungen ab. Auf den Restwert rechnet er 16%
Umsatzsteuer hinzu, was ja eigentlich auch richtig ist, aber
sind denn die Ausgaben wie z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr usw.
nicht davon auszunehmen?
Im Falle des Verzichts auf die Steuerbefreiung (Option) nach § 9 UStG unterliegen die Betriebskosten zusammen mit der Miete der Umsatzsteuer. Das gilt für alle Betriebskosten. Die Steuerpflicht entfällt nicht etwa deshalb, weil einzelne Betriebskosten nicht mit Vorsteuer belastet sind (z.B. Versicherungsbeiträge, Grundsteuer). Der Steuersatz für die gesamten Betriebskosten beträgt wie für die eigentlichen Mietumsätze 16% (seit 1.4.1998). Der ermäßigte Steuersatz von 7% z.B. für die Umlage der Wasserkosten kommt nicht in Betracht, da für die Betriebskosten der gleiche Steuersatz wie für die Hauptleistung (= Miete) gilt.
Zur vorläufigen Abgeltung der Betriebskosten wird normalerweise eine monatliche Abschlagszahlung vereinbart. Für die Umsatzbesteuerung der Mieteinnahmen wird zunächst nur die Abschlagszahlung einbezogen. Ergibt die Jahresabrechnung eine Änderung der Abschlagszahlung, ist eine Entgeltberichtigung gem. § 17 UStG für den Voranmeldungszeitraum vorzunehmen, in dem die Jahresabrechnung erfolgt ist (z.B. Jahresabrechnung für 1999 im Mai 2000). Eine Berichtigung einer Rechnung mit unberechtigt ausgewiesener Steuer sieht das Gesetz nicht vor.
Zur Bezahlung von Mehrwertsteuer auf die Vorauszahlungen der Betriebskosten, über die später abgerechnet wird, ist der Mieter nicht verpflichtet, sofern es an einer diesbezüglichen Vereinbarung mangelt BGH, WPM 1981, 253. Denn erst die Betriebskostenabrechnung zeigt den Wert der zu versteuernden Leistung endgültig.
Gruss
Marie