Verletzung des Verwaltervertrages durch den Verwal

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Betr.: Grobe und fortgestzte Verletzung des Verwaltervertrages durch den Hausverwalter.
Ich habe einen Wunsch:
UNSERER NEUE HAUSVERWALTER SOLL NACH DEM VERWALTERVERTRAG HANDELN.
SONST NICHTS
Viele andere Miteigentümer möchten das gleiche, aber sie trauen sich nicht es zu fordern.
Es wurde von mir (Miteigentümer) für unsere Wohnanlage mit 30 Eigentümer ein Verwaltervertrag entworfen,
von den Beiräten und von einigen Miteigentümern während der E-Versammlung modifiziert . Danach wurde er
von mir, den Beiräten und dem zukünftigen Verwalter im Januar 2003 unterschrieben. Dieser
demokratisch zusammengekommene Vertrag wird von dem Verwalter dauernd grob verletzt und nicht einge-
halten. Der Verwalter ist unparteiisch, liefert falsche Informationen ist anmassend und trickst alle Eigentümer aus.
Einige Beispiele:

  1. Laut des Vertrages sollte bei der E-Versammlung jedes Mal eine geheime Abstimmung über die Entlastung
    des Verwalters durchgeführt werden. Dies wird aber immer ignoriert und bis jetzt wurde noch keine
    geheime Abstimmung durchgeführt.
  2. Es sollen laut des Vertrages auch andere Abstimmungen geheim durchgeführt werden. Es wurde aber
    jedes Mal nicht geheim abgestimmt.
    Meine Frage: Sind dadurch (s. 1 und 2) erreichte Beschlüsse grundsätzlich ungültig, da sie nicht
    geheim durchgeführt wurden?.
  3. Laut des V-Vertrages ist der Verwalter verpflichtet TOP-Vorschläge der Miteigentümer zur Abstimmung
    zu bringen. Das tut er aber nicht und es werden wichtige Beschlüsse nicht gefasst.
    Meine Frage: Kann man den Verwalter regresspflichtig machen?
    Einerseits finde ich Vorschläge meines Rechtsanwalts hart, anderseits aber weiss ich aus Erfahrung (ich wurde mehrmals
    angelogen), dass eine freundliche Anfrage beim Verwalter zu keinem positiven Ergebnis führen.
    Viele andere Miteigentümer geben mir recht, aber sie trauen sich nicht mich zu unterstützen.
    Das Vertrauens-
    verhältnis zwischen mir und dem Verwalter ist völlig zerstört.
    Haben Sie eine Idee, was ich machen kann und wie ich mich schützen kann?.
    Mein Rechtsanwalt rät mir den Verwalter kostenpflichtig zu abmahnen und das „Strafgeld“ der Eigentümer-
    gemeinschaft zur Verfügung stellen. Darüber hinaus rät er mir ein polizeiliches Zeugnis von dem Verwalter
    anzufordern und/oder ihn fristlos zu entlassen.
    Einerseits finde ich diese Massnahmen hart, anderseits aber weiss ich aus Erfahrung (ich wurde mehrmals
    angelogen), dass eine freundlichere Vorgehensweise meinerseits erfolglos bleibt. Das Vertrauensverhältnis
    verhältnis zwischen mir und dem Verwalter ist völlig zerstört.
    Haben Sie eine Idee, was ich machen soll und wie ich mich schützen kann?. Darüber hinaus wäre ich Ihnen
    für die Antwort auf meine Fragen (s. o) sehr dankbar.
    Mit freundlichen Grüssen aus Hamburg
    Dr. Jerzy Sawluk
#2

Hi,

Dein Anwalt hat Recht. Mehr gibts nicht dazu zu sagen.

A.

#3

Hallo,

in Fällen, in denen ein Anwalt einem einzelnen Eigentümer empfiehlt den Verwalter als einzelner Eigentümer abzumahnen oder gar fristlos den Verwaltervertrag zu kündigen, sollte ein Vermieter/Miteigentümer sich fachlich beraten lassen. Es bedarf des Beschlusses der Eigentümerversammlung einen Verwalter abzuberufen. Der Einzelne kann dies nicht. Ausserdem, ein polizeiliches Führungszeugnis hat man, wenn man darauf Wert legen sollte, vor einem Vertrag und nicht willkürlich, wenn man nicht einverstanden ist, mit dem was der Verwalter macht, zu verlangen. In solchen Fällen Miteigentümer suchen, die Antrag stellen, den Verwalter aus dem Vertrag zu entlassen. Dies muss dann in einer WEG-Versammlung abgestimmt werden. Die WEG sieht im Prinzip keine geheimen Abstimmungen vor. Warum auch ?

Gruss Günter

#4

Guten Tag,

der ehemalig in dem Metier tätig gewesene " Schwarzkittel " kann hier nur mit dem Kopf schütteln, was doch in der heutigen Zeit für Despoten herumlaufen. Das geschilderte Verhalten entspricht mit Sicherheit nicht den Vereinbarungen in dem Verwaltervertrag, schon garnicht den Vorschriften des WEG. Rebellieren, genügend Mitstreiter, die dann aber nicht den Schw… einziehen um sich scharren und den verwaltungsmässig agierenden Diktator einen Tritt in den Allerwertsten geben. Sprich: abwählen. Der RA hat vollkommen Recht. Schließlich wird der Diktato auch noch von sämtlichen Wohnungseigentümern für seine Unveschämtheiten bezahlt. Oder ?
Viel Glück!

Gruß
Jürgen

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#5

Hallo Herr Sawluk

Allgemein:

Aus dem WEG § 24 Abs. 2 geht hervor,
das ein Verwalter von Wohnungseigentum immer dann zur Versammlung einzuberufen hat, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigetümer schriftlich, und Angabe der Gründe verlangt wird. Gleiches gilt für einen gewünschten Punkt zur TOP; selbst wenn der Antrag auf „Abwahl des Verwalters“ lautet.
Genauso wie bei der Bestellung handelt es sich auch bei der Abberufung des Verwalters um ein abstraktes, von der Kündigung des Verwaltervertrags unabhängiges Rechtsgeschäft. Die Abberufung kann stets mit einfacher Stimmenmehrheit der WEer erfolgen. Die sofortige Abberufung des Verwalters kommt immer dann in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und den WEern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten ist.

Ist im Verwaltervertrag vereinbart, dass die Abberufung vor Ablauf der vereinbarten Frist auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt ist. Ein wichtiger Grund zur sofortigen Abberufung des Verwalters liegt dann vor, wenn das zwischen den WEer und dem Verwalter erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist und den WEern deshalb unter Berücksichtigung aller Umstände -gleichgültig, ob dies vom Verwalter verschuldet ist oder nicht - nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann.

Gleiches gilt dann, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat zerstört ist.

Gruss
Marie

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#6

Hierzu noch
Hallo

Weiter hierzu:

Meine Frage: Sind dadurch (s. 1 und 2) erreichte Beschlüsse
grundsätzlich ungültig, da sie nicht
geheim durchgeführt wurden?.

Eine geheime Abstimmung …. Warum. Das die gefassten Beschlüsse nicht wirksam sind, sehe ich nicht.
Außer der Abstimmung per Handzeichen evtl. bei besonderer Erfordernis die namentliche Abstimmung.

Die Auswirkungen rechtswidriger Beschlüsse können nur durch deren fristgerechte Anfechtung (innerhalb eines Monats) vor Gericht verhindert werden. Denn auch fehlerhafte/rechtswidrige Beschlüsse sind für den Verwalter, die Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger verbindlich, soweit sie nicht durch das Wohnungseigentumsgericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters rechtskräftig für ungültig erklärt werden § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG. Der Rechtssicherheit wird gegenüber der Rechtmäßigkeit der Vorrang eingeräumt.

Hierzu Noch § 24 WEG Absatz 6
Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist – im Wortlaut, damit es später nichts zu deuteln gibt – sofort eine Niederschrift aufzunehmen. Wer diese Aufgabe hat, sagt das Gesetz nicht.
Das Gesetz spricht von Beschlüssen der Versammlung, diese Beschlusstexte müssen also das tatsächlich Beschlossene deutlich zum Ausdruck bringen. Der Versammlungsablauf mit all seinem Für und Wider braucht nicht protokolliert werden.
Damit später an den Beschlusstexten nicht gedeutelt wird. Ist die Richtigkeit der Beschlusstexte in der Niederschrift durch die Unterschrift des Versammlungsvorsitzenden, eines WEers und sofern ein Beirat bestellt ist, vom Beiratsvorsitzenden oder seinen Vertreter zu bestätigen.
Ein Mehrheitsbeschluß § 25 WEG kommt zustande, wenn mindestens 1 Stimmer mehr als die Hälfte des Anwesenden der beschlussfähigen Versammlung mit Ja entschieden hat.
(Auszählen zwischen Ja- und Nein-Stimmen, Stimmenthaltung wird nicht als Verzicht auf das Stimmrecht gewertet). Anschließend ist der Beschlusstext und das Abstimmungsergebnis förmlich begannt zugeben, also zu verkünden.

Sollten Formfehler bestehen, gibt es immer noch den Antrag auf Protokollberichtigung.
Ein Protokollberichtigungsanspruch besteht, wenn
der Antragsteller in seinem Persönlichkeitsrecht gemäß §§ 823, 1004 BGB durch Ausführungen in der Niederschrift verletzt wurde;
der Inhalt der Niederschrift nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Zur Vermeidung von Streitigkeiten über die Verletzung von Persönlichkeitsrechten sollte die Versammlungsniederschrift sich auf rein sachliche Ausführungen beschränken.
Die Versammlungsniederschrift entspricht dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Beschlüsse falsch, unvollständig oder überhaupt nicht wiedergegeben sind. Ist allerdings als Beschlussergebnis die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen unzutreffend wiedergegeben, beeinflusst dieser Fehler das Beschlussergebnis als solches jedoch nicht, so fehlt es dem Antragsteller für einen Protokollberichtigungsantrag an dem notwendigen Rechtsschutzbedürfnis. .
Keine Fristbindung für Protokollberichtigungsanspruch
Nach wohl überwiegender Meinung ist der Protokollberichtigungsantrag nicht fristgebunden. Die Monatsfrist gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gilt insoweit also nicht.

Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an ungültig. Folgende Fallgestaltungen sind zu beachten:
Nichtig ist ein Beschluss, dessen Regelung nicht in die Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft fällt. Die Eigentümergemeinschaft ist nach der Entscheidung des BGH, Beschluss v. 20.9.2000, V ZB 58/99, NZM 2000, 1184, nur dann berechtigt, durch Beschluss eine vom Gesetz oder der Teilungserklärung auf Dauer abweichende Regelung zu schaffen, wenn das Gesetz oder die Teilungserklärung eine solche Beschlussfassung erlaubt. Dies ist z. B. bei den o. g. Angelegenheiten ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 WEG der Fall. Sieht das Gesetz oder die Teilungserklärung jedoch nicht die Möglichkeit vor, dass eine Regelung durch Beschluss der Gemeinschaft geändert werden kann, so ist ein entsprechender Beschluss mangels Beschlusskompetenz der Gemeinschaft nichtig.
Nichtig ist ein Beschluss, welcher gegen zwingendes unabdingbares Recht verstößt, und zwar unabhängig davon, ob er eine auf Dauer angelegte Regelung oder eine Einzelfallregelung enthält. Zu den unabdingbaren Vorschriften gehört auch der sich aus § 242 BGB ergebende Grundsatz von Treu und Glauben. Sittenwidrige Beschlüsse sind deshalb ebenfalls nichtig.
Der Antrag an das Gericht festzustellen, dass der betreffende Beschluss nichtig ist, ist jederzeit zulässig. Eine Frist ist in diesem Zusammenhang nicht zu wahren.

Gruss
Marie