Hallo Achim
Dem folgenden Link nach gibt’s was von 12-monatigen Fristen,
also Datum der Rechnungsstellung plus 12 Monate:
http://www.br-online.de/bayern3/service/recht/nebenk…
Anderorts hab’ ich 'was von Fristen gelesen, die
Kalenderjahres-mässig orientiert sind (Datum der
Rechnungsstellung plus ein Jahr, jeweils zum 31.12. des
Jahres).
Der Link sagt nichts anders aus wie unten steht.
Was ist denn nu richtig?
Dazu ein fiktives Beispiel: Eine Abrechnung für das
Kalenderjahr 2002 trüge das Datum vom 30.09.2003. Die
Rechnungen wären aber beispielsweise schon vom Januar &
Februar (Stadt), Juli (Stadtwerke) und September
(Versicherung) 2002, also über 12 Monate alt zum Zeitpunkt der
Abrechnung. Darf der Vermieter so etwas noch abrechnen?
Der im Gesetz genannte Abrechnungszeitraum von einem Jahr darf grundsätzlich weder über- noch unterschritten werden. Eine Ausnahme gilt dann, wenn die Wohnzeit des Mieters kürzer als der Abrechnungszeitraum ist; in diesem Fall muss grundsätzlich über die Wohnzeit abgerechnet werden.
Bedeutet am Beispiel des Kalenderjahres:
Abrechnungszeitraum also 01.01. – 31.12.
Alle Rechnungen die für diesen Zeitraum gestellt wurden und vertraglich vereinbart wurden, werden umgelegt.
Anteiliger Abrechnungszeitraum 01.01. – 31.05.
Die Kosten werden anteilig auf diesen Zeitraum umgelegt.
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter bis zum 31.12. des Folgejahres nach dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung mitgeteilt werden – zugestellt werden.
Laut dem BGH- Urteil v. 23.11.1981, VIII ZR 298/80 aufgestellten Grundsätzen muss die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Ausgaben in Form einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung in Abrechnungsposten enthalten. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Dabei ist auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen.
Die rechtlichen Anforderungen, die insoweit an eine Nebenkostenabrechnung gestellt werden müssen, sind der Grad der Aufschlüsselung nach dem Grundsatz der Zumutbarkeit, d.h. nach einer sinnvollen Relation zwischen dem Zeit- und Arbeitsaufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Informationsinteressen des Mieters andererseits. Die Pflicht zur Spezifizierung darf einerseits nicht überspannt, andererseits aber auch nicht zu großzügig beurteilt werden
Wäre es theoretisch zulässig, nach dem Auszug eines Mieters
die Mietkaution mit der NK-Abrechnung zu verrechnen? Gerade
bei (z.B. oben erwähnten) Unstimmigkeiten der Abrechnung
könnte sich das ja lange hinziehen und schließlich wäre
dadurch eine unverhältnismäßig lange Kautionszurückbehaltung
möglich… Die Kaution enthält doch auch keinen
Betriebskostenanteil, woraus sich ein Zurückbehaltungsrecht
herleiten würde, oder?
Zur Kaution
Laut BGH gibt es keine allgemein gültige Abrechnungsfrist. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zur Abrechnung zu, die von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als 6 Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind Die Abrechnungsfrist kann aber auch wesentlich kürzer sein, so z. B., wenn der Vermieter alsbald feststellen kann, welche Ansprüche ihm gegen den Mieter zustehen .
Auch wenn die Frage, ob der Vermieter die Kaution über den regulären Abrechnungszeitraum hinaus zurückbehalten darf, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu Gunsten des Vermieters für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist,überwiegend bejaht wird. Steht dem § 273 BGB Zurückbehaltungsrecht gegenüber.
Und - müßte sich ein Mieter überhaupt so tief mit der
Abrechnung beschäftigen, wenn andere Punkte schon falsch
wären, z.B. Grundsteuer und Versicherungen prozentual nach
Wohnfläche berechnet würden? Eigentlich könnte der Mieter doch
den Ball zurückspielen und erstmal eine vernünftige Abrechnung
verlangen, oder?
Der Mieter hat Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten § 556 Abs. 3 S. 5 BGB.
Die dem Mieter auferlegte Obliegenheit zur Rechnungsprüfung beruht auf dem Ziel, möglichst bald Klarheit über die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung herbeizuführen. Dies bedeutet, dass sich der Mieter grundsätzlich nicht auf bloßes Bestreiten beschränken darf. Der Mieter hat seine Einwendungen so substantiieren, dass der Vermieter gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist.
Also Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter mitteilen.
Der Nachforderungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung wird fällig, wenn dem Mieter eine nachprüfbare Abrechnung zugeht
And last but not least - wäre es denkbar, daß man in einem
5-Parteien-Haus (inkl. Vermieter) die Heizkosten einfach auf
die Wohnfläche (%) umlegt? Müßte nicht eigentlich zu
irgendwelchem Mindestsatz (%) nach Verbrauch berechnet werden?
Ansonsten könnte der Mieter ja pauschal ein paar Prozent
abziehen, da er begründen würde, daß er bei
verbrauchsabhängiger Berechnung sicherlich hätte sparsamer
sein können…
Frage hierzu
Ist die Anlage nicht mit Erfassungsgeräten (Heizkostenverteilern oder Wärmemengenzählern) ausgestattet?
Wenn ja, aus welchen Grund konnte eine Verbrauchserfassung nicht durchgeführt werden?
Gruss
Marie