Hallo Martin
Welche Verjährung gilt nun bzw wann müsste ein Vermieter seine
Ansprüche gegenüber einem Vermieter geltend gemacht haben bzw.
ihn überhaupt auf den vermeindlichen Mietrückstand aufmerksam
machen? Muss der Mieter bei einer Einzugsermächtigung
nachweisen, dass Geld abgebucht wurde oder wie läuft das?
Welche Verjährung gilt für Mietnebenkosten…
Wir wollen ja nur mal hypothetisch sowas durchdiskutieren, da
es sich ja eh um altes Mietrecht handeln soll…
Erst mal in den Verwaltervertrag schauen, was zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbart war.
Wurden die Abrechnungen von der alten Verwaltung im Namen des Eigentümers jetzt erstellt?
Allgemein zur Verjährung
Gem. dem bis 31.12.2001 geltenden Recht betrug die Verjährungsfrist für rückständige Mieten und Pachten v4 Jahre. Mietansprüche der gewerblichen VM von beweglichen Sachen verjährten in 2 Jahren. Seit dem 1.1.2002 gilt eine einheitliche Verjährungsfrist von drei Jahren § 195 BGB. Zu den Ansprüchen i.S.v. § 195 BGB gehören auch die Ansprüche des VM auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen und die Ansprüche auf eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.
Die Verjährung beginnt hier mit dem Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind § 199 BGB.
Das neue Verjährungsrecht gilt für alle Rückforderungsansprüche, die am 1.1.2002 bereits bestanden und noch nicht verjährt waren Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 EGBGB. Für Ansprüche aus den Jahren 1998 bis 2001 gilt dies mit der Maßgabe, dass die Verjährung erst am 1.1.2002 beginnt Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB. Anders ist es, wenn die Frist nach früherem Recht vor der Frist nach neuem Recht abgelaufen wäre; in diesem Fall tritt die Verjährung zu dem früheren Zeitpunkt ein Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 2 EGBGB.
Mietzinsansprüche aus den Jahren
1997 verjähren am 31.12.2001
1998 verjähren am 31.12.2002
1999 verjähren am 31.12.2003
2000 verjähren am 31.12.2004
2001 verjähren am 31.12.2005
2002 verjähren am 31.12.2005
2003 verjähren am 31.12.2006
2004 verjähren am 31.12.2007
Ein Anspruch entsteht frühestens mit dem Eintritt der Fälligkeit. Bei Betriebskostennachzahlungsansprüchen ist dies der Zeitpunkt, zu dem dem Mieter eine nachprüfbare Abrechnung zugegangen und ihm eine angemessene Zeit zur Nachprüfung und zur Erhebung von Einwänden eingeräumt worden ist
BGH, RE v. 19.12.1990, VIII ARZ 5/90.
Daraus folgt, dass nicht abgerechnete Ansprüche keiner Verjährung unterliegen. Der VM von Geschäftsraum kann deshalb auch über solche Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen, die der Mieter vor längerer Zeit als 3 Jahren geleistet hat. Die Grenze bildet die Verwirkung. Bei der Wohnraummiete gehen Nachzahlungsansprüche des VM verloren, wenn er hierüber nicht innerhalb von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraums abrechnet.
Verwirkung allgemein
Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg untätig geblieben ist, dadurch bei seiner Gegenpartei den Eindruck erweckt hat, sie brauche mit der Geltendmachung des Rechts nicht mehr zu rechnen, die Gegenpartei sich darauf eingerichtet hat und ihr die verspätete Inanspruchnahme nicht zugemutet werden kann.
Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen widersprüchlichen Verhaltens § 242 BGB. Die Verwirkung beruht auf dem Gedanken des Vertrauensschutzes und kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Der bloße Zeitablauf reicht niemals aus. Stets müssen darüber hinaus besondere Umstände vorliegen, die die verspätete Inanspruchnahme des Schuldners als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.
In der Rechtsprechung ist in folgenden Fällen Verwirkung bejaht worden:
Anspruch des Vermieters auf restliche Miete, wenn er zuvor 22 Monate lang einen Abzug widerspruchslos hingenommen hat
LG Mainz, ZMR 1953, 112
Anspruch auf restliche Miete, der über einen Zeitraum von 18 Monaten nicht geltend gemacht worden ist AG Dortmund, WuM 1981, 159
Anspruch auf restliche Miete, der über ein Jahr lang nicht angemahnt worden ist AG Königstein, WuM 81, 61
Anspruch auf restliche Betriebskosten, wenn der Vermieter während der gesamten Mietzeit von vier Jahren nicht abgerechnet hat, auch bei der Beendigung des Mietverhältnisses weder eine Abrechnung erteilt noch einen Vorbehalt erklärt und die Abrechnung erst dann vornimmt, nachdem der Mieter die Abrechnung der Heizkosten angemahnt hat
LG Hannover, WuM 1991, 599
wenn der Vermieter die Betriebskosten erst zwei Jahre nach dem Auszug des Mieters abrechnet
AG Königstein, WuM 1990, 122
wenn der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Bürgschaftsurkunde zurückgibt und drei Jahre später über die Betriebskosten abrechnet
LG Berlin, GE 1990, 657
wenn der Vermieter nach der Erstellung der Abrechnung in Insolvenz fällt und der Insolvenzverwalter die Nachforderung erst vier Jahre später geltend macht
LG Mannheim, ZMR 1990, 378
Rückzahlungsansprüche eines Mieters wegen überzahlter Betriebskosten, wenn dieser zwei Jahre vor der Geltendmachung des Anspruchs ein Betriebskostenguthaben entgegengenommen hat, ohne die Abrechnung zu rügen
LG Düsseldorf, WuM 1990, 69
Ersatzanspruch des Mieters für Instandsetzungen, der vor sechs Jahren entstanden ist
OLG Köln, ZMR 1954, 44
Anspruch des Mieters auf Verwendungsersatz, wenn mit der Geltendmachung dieses Anspruchs ungebührlich lange zugewartet wird BGH, LM § 558 BGB Nr. 2
Gruss
Marie
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