Hallo Experten,
wenn fuer eine Stadt ein qualifizierter Mietspiegel existiert - kann dann der Vermieter eine Mieterhoehung auf der Grundlage von Vergleichsmieten (6 im selben Haus, die mehr zahlen) durchsetzen oder muss er sich an die Grenze vom qualifizierten Mietspiegel halten??
Ist der qaualifizierte Mietspiegel also die absolute Obergrenze oder sind das die Vergleichswohnungen???
Danke fuer die Antwort …
Hallo
Der Vermieter hat nach § 558 BGB Anspruch auf eine Miete in Höhe der „üblichen Entgelte, … die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden“ gezahlt werden. Für dieses Entgelt hat sich der Begriff „ortsübliche Miete“ oder „ortsübliche Vergleichsmiete“ durchgesetzt.
Die ortsübliche Miete wird weder aus dem Mittel aller Mieten gebildet (Durchschnittsmiete), noch ist sie mit derjenigen Miete identisch, die bei einer Neuvermietung erzielt werden kann (Marktmiete). Die ortsübliche Miete wird vielmehr aus denjenigen Mietpreisen ermittelt, die sich in den letzten vier Jahren verändert haben. Dieser Mietbegriff stellt der Sache nach einen Kompromiss zwischen der Durchschnittsmiete und der Marktmiete dar (modifizierte Durchschnittsmiete).
Der Mietspiegel ist keine Rechtsnorm, sondern eine zur Auslegung des § 558 BGB dienliche Datensammlung.
Das Mieterhöhungsverlangen muss begründet werden. Dies erfordert konkrete Angaben über die Höhe der ortsüblichen Miete.
Dabei kann der Vermieter
auf einen Mietspiegel
oder
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank Bezug nehmen,
ein Sachverständigengutachten über die Höhe der ortsüblichen Miete beifügen
oder
Vergleichsobjekte benennen.
Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit den Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen, so genügt die Benennung von drei Vergleichsobjekten.
Es kommen aber nur solche Objekte in Betracht, die mit der Bezugswohnung vergleichbar sind. An die Vergleichbarkeit dürfen allerdings keine strengen Anforderungen gestellt werden
Die Vergleichswohnungen müssen so angegeben werden, dass der Mieter aufgrund der Angaben diese Wohnungen aufsuchen und „auf den Klingelknopf drücken“ kann. Dies erfordert die Angabe der Anschrift und des Wohnungsbenutzers; ist der Wohnungsbenutzer nicht bekannt, so muss stattdessen die genaue Lage der Wohnung im Haus (z.B.: 2. Obergeschoss, links) angegeben werden.
Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass der Mieter aufgrund der Angaben im Erhöhungsschreiben in der Lage sein soll, die Vergleichswohnung aufzusuchen, um diese auf ihre Vergleichbarkeit zu untersuchen. Das Mieterhöhungsverlangen ist und bleibt aber auch dann wirksam, wenn die Vergleichsmieter die Besichtigung der Wohnung nicht gestatten oder nicht bereit sind, ausreichende Auskünfte über die Wohnung zu erteilen.
Das Erhöhungsverlangen ist nur dann in voller Höhe wirksam, wenn für mindestens 3 Vergleichswohnungen eine Miete gezahlt wird, die der verlangten Miete entspricht. Es genügt nicht, wenn für die Vergleichswohnungen im Durchschnitt der geforderte Betrag bezahlt wird. Liegt eine der 3 Vergleichswohnungen unter diesem Betrag, so ist das Mieterhöhungsverlangen allerdings nicht unwirksam. Es bleibt vielmehr bis zur Höhe des niedrigsten Betrages wirksam.
Will der Vermieter einen möglichst aktuellen (zeitnahen) Mietpreis erzielen, so hat er folgende Möglichkeiten:
Der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründen, für die ein höherer Mietpreis als im Mietspiegel ausgewiesen, bezahlt wird. In diesem Fall muss das Gericht ermitteln, in welchem Umfang die Mietspiegelwerte zu erhöhen sind. Nach einer groben Schätzung kann derzeit mit einer Erhöhung von etwa 4 % pro Jahr gerechnet werden.
Der Vermieter kann sein Erhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten begründen. Der Sachverständige kann den Mietpreis nach dem Mietspiegel ermitteln; er darf auch einen „Alterszuschlag“ errechnen, sodass eine um diesen Zuschlag erhöhte Miete verlangt werden kann.
Weist der Mietspiegel eine Preisspanne aus, so kann der Vermieter ohne weitere Erläuterung den Oberwert der Spanne verlangen. Kommt das Gericht zum Ergebnis, dass eine Miete unterhalb des Oberwertes gerechtfertigt ist, so hat der Vermieter Anspruch darauf, dass dieser Wert um einen „Alterszuschlag“ erhöht wird. Im günstigsten Fall ist hier eine Mieterhöhung bis zum Oberwert der Spanne möglich.
Außerdem kann der Vermieter dann einen Zuschlag zu den Mietspiegelwerten verlangen, wenn der Wohnungsmietvertrag atypische Regelungen enthält, die sich auf den Mietpreis auswirken.
Gruss
Marie
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Zusatzfrage Mieterhoehung Mietspiegel
Hallo Marie,
Dabei kann der Vermieter
auf einen Mietspiegel Bezug nehmen,
Wenn der Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, muß er dann schriftlich auch näher erläutern, wie er aus dem Mietspiegel den konkreten Mietpreis ermittelt hat, z.B. durch Darlegung der Kriterien, nach denen er vorgegangen ist - damit der Mieter die Ermittlung nachvollziehen und damit prüfen kann?
Danke im voraus,
Claudia
Hallo Sonnenkönig,
will ein Vermieter seine Mieterhöhung auf drei vergleichbaren Wohnungen durchsetzen, muss er trotzdem den dafür in Frage kommenden Mietpreis aus dem Mietspiegel im Rahmen der Mieterhöhung dem Mieter mitteilen.
Wohnungen können selbstverständlich im gleichen Haus liegen und auch dem gleichen Vermieter gehören ( BayOLG RE WM 92,52 ).
Der Vermieter darf jedoch aus den angebotenen Vergleichswohnungen keinen Mittelwert bilden ( OLG Karlsruhe RE WM 84,21 ). Er darf auch nur den Mietpreis verlangen, der für die günstigste Wohnung der vergleichbaren Wohnungen gezahlt wird ( s. OLG KA RE WM 84,21 ).
wenn fuer eine Stadt ein qualifizierter Mietspiegel existiert
- kann dann der Vermieter eine Mieterhoehung auf der Grundlage
von Vergleichsmieten (6 im selben Haus, die mehr zahlen)
durchsetzen oder muss er sich an die Grenze vom qualifizierten
Mietspiegel halten??Ist der qaualifizierte Mietspiegel also die absolute
Obergrenze oder sind das die Vergleichswohnungen???
Ein Mietspiegel ist eine Bemessungsgrundlage über Mietpreise bestimmter Baujahre, entsprechender Wohnlagen, Ausstattungen, Sonderausstattungen. Es wird üblicherweise ein Unter-,Mittel- und Oberwert ausgewiesen. Diese Lösung bietet die Möglichkeit, wenn Sonderausstattungen und Zuschläge oder fehlende Ausstattung und Abschläge im Mietspiegel fehlen, hier Ausgleiche zu schaffen. Üblicherweise wird man immer zum Mittelwert greifen. Der Oberwert ist für beste Ausstattungen gedacht. Aber es hindert natürlich niemand den Vermieter auch die Obergrenze anzusteuern, so wie auch der Gesetzgeber den Vermieter nicht hindert, die Preise im Mietspiegel bis zu 20 % zu übersteigen. Der Mietspiegel ist aber sicher - neben dem Mietwertgutachten - die beste Lösung zur Berechnung der Miete.
Dagen ist aus meiner Sicht der Griff auf eine Mietdatenbank bei Haus & Grund und bei Mietervereinen ein dreister Versuch des Gesetzgebers durch Täuschung der Bürger von einer Qualifizierung zu sprechen, die es nie geben wird. Bis heute fehlt für diese Mietdatenbanken eine Regelung, die festlegt, wie, unter welchen Voraussetzungen und für welche Zeiträume jemand Daten erheben kann. Derzeit werden wild Daten erhoben. Wer schon einmal einen qualifizierten Mietspiegel erstellt hat, der weiss, dass hierzu nicht nur eine Umfrage gehört, sondern die Daten in einem aufwendigen Verfahren mehrfach zu filtern sind, bis man zu dem Mietwerten kommt. Hierbei sind sämtliche Regeln der Statistik zu beachten.
Dass Mietdatenbanken, wie sie der Bundestag mit seiner offenbar rechtlich völlig überforderten Ministerialbürokratie, keine der Kriterien ordnungsgemässer Mieten erfüllen, müsste eigentlich erkennbar sein. Aber, wir in der Praxis erleben ja seit Monaten, wie ein Gesetz, das hochgelobt und hochgejubelt wurde in Einzelheiten von den Gerichten als unwirksam oder gar falsch erklärt wird.
Gruss Günter
Hallo Claudia,
Dabei kann der Vermieter
auf einen Mietspiegel Bezug nehmen,Wenn der Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, muß er
dann schriftlich auch näher erläutern, wie er aus dem
Mietspiegel den konkreten Mietpreis ermittelt hat, z.B. durch
Darlegung der Kriterien, nach denen er vorgegangen ist - damit
der Mieter die Ermittlung nachvollziehen und damit prüfen
kann?
Du hast Marie angeschrieben. Marie wird sich wohl noch melden.
Der Vermieter ist verpflichtet Dir einen Auszug aus dem Mietspiegel mit dem Mieterhöhungsschreiben zu übersenden und die Positionen anzustreichen, die für eine Mieterhöhung berücksicht werden.
Gruss Günter
Hallo
Ja, nur mit anderen Worten, bloß eigentlich ist alles gesagt.
Wenn ein Vermieter sein Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet, dann muss sich aus dem Erhöhungsschreiben ergeben, in welches Tabellenfeld des Mietspiegels die Wohnung eingeordnet werden soll.
Enthält der Mietspiegel so genannte Mietspannen, so genügt es, wenn die Miete innerhalb der Spanne liegt.
Gruss
Marie
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Danke an Euch beide, owT
.