Hallo!
Angenommen, jemand würde gerne den Mietvertrag für seine Wohnung vorzeitig kündigen. Wie sähe es denn dann mit der Suche nach einem Nachmieter aus? Müsste derjenige einen Nachmieter präsentieren (den der Vermieter dann akzeptieren müsste…oder nicht?) oder müsste er sich lediglich (z.B. per Zeitungsannonce) um einen Nachmieter _bemühen_? Denkanstöße/ein bisschen Diskussion würden mich freuen 
Viele Grüße,
Christian
Hallo Christian
Umfangreich – hängt aber erst mal davon ab, ob im Mietvertrag eine Nachmieterklausel vereinbart wurde oder nicht
Gleich zu Anfang: Das eine Stellung von 3 Nachmieter ausreicht – ist ein Märchen.
Ein entsprechendes Recht des Mieters auf Stellung eines Nachmieters besteht nur dann, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht, z. B. durch eine Nachmieterklausel. Dabei ist zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel zu unterscheiden.
Ist im Mietvertrag dagegen keine entsprechende Regelung zugunsten des Mieters, besteht für den Vermieter auch keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts. Selbst die vom Vermieter geäußerte Bereitschaft, vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen, hat i.d.R. nicht die Bindungswirkung einer vertraglichen Nachmieterklausel.
Gemäß dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe ist der Vermieter nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt.
Ausdrücklich genannt werden in diesem Rechtsentscheid folgende Gründe: schwere Krankheit des Mieters, beruflich bedingter Ortswechsel, Aufnahme in ein Altersheim, wesentliche Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie.
Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre.
Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu akzeptieren, sonst liegt es im Belieben des Vermieters, den Ersatzmieter abzulehnen oder eigene Interessenten in die Vertragsverhandlungen einzubringen, wobei dadurch eintretende Verzögerungen des Mieterwechsels zulasten des ausscheidenden Mieters gehen.
Weiter ist der Vermieter auch grundsätzlich berechtigt, mit dem Ersatzmieter neue Vertragsbedingungen auszuhandeln.
Ein Ersatzmieter, der die Voraussetzungen erfüllt, muss dem Vermieter konkret benannt und angeboten werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter von vornherein Verhandlungen über einen Nachmieter abgelehnt oder von unzumutbaren Bedingungen abhängig gemacht hat.
Der Vermieter hat unter mehreren Bewerbern die freie Auswahl.
Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter eine bestimmte Person als Nachfolger annimmt, z. B. weil ihm diese die höchste Ablösesumme für von ihm zurückgelassene Ein- oder Umbauten bezahlt.
Dem Vermieter steht auch ohne ausdrückliche Erklärung, eine angemessene Nachforschungs- und Überlegungsfrist zu, innerhalb der er durch Einziehung von Erkundigungen prüfen kann, ob der vorgeschlagene Ersatzmieter akzeptabel ist oder ob er die Mieträume anderweitig vermieten will. Die Länge dieser Frist bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles und kann bis zu 3 Monate betragen.
Wenn der Vermieter dem Mieter entgegenkommen möchte und ihn trotz Fehlen eines entsprechenden Rechtsanspruchs vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen, kann dies entweder durch eine Eintrittsvereinbarung zwischen allen Beteiligten -Vermieter, alter Mieter, neuer Mieter - oder durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zwischen dem Vermieter und alten Mieter erfolgen.
Gruss
Marie
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