Hallo, Guten Tag,
wir haben folgendes Problem:
Unser Vermieter erhielt bei Vertragsabschluß eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten. Wir haben zu Ende September 2003 unsere alte Wohnung nach 4 Jahren gekündigt, fristgerecht.
Der Vermieter setzt bei der ganzen Abwicklung von Mieterwechseln ein Immobilienbüro ein, dass sich um alles kümmert. D.h. Suche eines neuen Mieters, Wohnungsübergabe, usw. Wir hatten im Vertrag den Zusatz, die Wohnung im gleichen Zustand zu übergeben wie wir sie übernommen haben, neu weiß gestrichen. Das haben wir alles erledigt.
Den Wohnungsübergabetermin konnten wir aus beruflichen Gründen nur auf einen Samstag legen, nicht ungewöhnlich - wir übernahmen die Wohnung auch an einem Samstag.
Nun konnte der Mitarbeiter des Immobilienbüros an diesem letzten Septembersamstag nicht anwesend sein. Da am folgenden Dienstag der neue Mieter einzieht, blieb nur dieser Termin als einzigste Alternative. Der Vermieter bot sich für die Übergabe an, sagte aber auch dass er eine „richtige Übergabe“ erst am Dienstag mit der Immobilienfirma machen würde (ohne unsere Anwesenheit).
Wir haben uns nichts weiter dabei gedacht.
Auf jeden Fall haben wir nach erstmaligem Stäuben des Vermieters ein Übergabeprotokoll von ihm unterschrieben bekommen, ohne Mängelaufzählung, es wurden keine festgestellt bis auf die Herdplatten die außen etwas braun angelaufen waren.
Nun die Überraschung - eine Woche später erhalten wir vom Immobilienbüro ein Schreiben mit einer Mängelliste, die pauschal auch ca. 700,-€ geschätzt wurde. U.a. Staub auf Türen, verdreckte Herdplatten - neue Mieterin möchte Cerankochfeld, Herd muss gekauft werden, Grundreinigung einer Reinigungskraft, Waschbecken hat einen Riss im Porzellan (war schon bei unserem Einzug, aber nicht im damaligen Übergabeprotokoll aufgeführt), kleines Stück Emaille in der Badewanne abgeplatzt (habe ich mit Flüssigemaille repariert nachdem ich unseren Vermieter darüber in Kenntnis gesetzt habe), Türen sollen verdreckt gewesen sein,… .
Als nebensatz war erwähnt, dass es der neuen Mieterin so nicht gefällt, wir können Fotos der Mängel gern erhalten.
Diese forderten wir sofort schriftlich an. Nach ca. 4 Wochen riefen wir im Immobilienbüro an, warum die Fotos noch nicht gekommen sind. Das wiederholten wir nochmals in schriftlicher Form. Bis heute sind keine Fotos und keine weitere Reaktion bei uns eingegangen. Da nun 6 Monate seit Auszug vorbei sind, wollen wir nun langsam auch unsere Kaution vom Vermieter erhalten.
Können wir den Vermieter darauf hinweisen, die Kaution zurückzuzahlen?
Was ist nun noch an Kosten oder evtl. Abzügen von der Kaution zu fürchten?
Wie lang kann der Vermieter die Kaution noch einbehalten?
Vielen Dank…
Enno
Hallo Enno
Bei Beendigung des Mietverhältnisses vereinbaren die Parteien oft die gemeinsame Besichtigung der Wohnung und erstellen hierüber ein Protokoll. Eine gesetzliche Verpflichtung hierzu gibt es jedoch nicht. Es genügt, wenn der Mieter dem Vermieter die Schlüssel übergibt und der Vermieter sich anschließend vom Zustand der Wohnung ein Bild macht.
Ein vom Vermieter und vom Mieter unterschriebenes Abnahmeprotokoll kann weitreichende Wirkungen haben. Wird dem Mieter ausdrücklich bescheinigt, dass er die Wohnung mangelfrei zurückgegeben hat, ist darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen. Entdeckt der Vermieter später doch noch Schäden, kann er sie nicht mehr geltend machen.
Hier also die Herdplatten.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter eine Abrechnung erteilen und hierin mit seinen Gegenforderungen aufrechnen.
Nach der Auffassung des BGH gibt es keine allgemein gültige Abrechnungsfrist. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zur Abrechnung zu, die von den Umständen des Einzelfalls abhängt; diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind. Die Abrechnungsfrist kann aber auch wesentlich kürzer sein, so z. B., wenn der Vermieter alsbald feststellen kann, welche Ansprüche ihm gegen den Mieter zustehen.
Ich halte es für fraglich, ob der Vermieter die Kaution über den regulären Abrechnungszeitraum hinaus zurückbehalten darf, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist. Auch wenn dies wird überwiegend bejaht steht dem der § 273 BGB gegenüber. Weil das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB nur wegen fälliger Ansprüche geltend gemacht werden kann.
Gruss
Marie
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Hallo Enno,
im Normalfall muss der Vermieter 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution des Mieters auszahlen.
In Deinem Fall bist Du auf der sicheren Seite, da Du ein ordnungsgemäßes Abnahmeprotokoll ohne Mängel in Deinen Händen hältst. Wie dieses zustande gekommen ist, interessiert im Nachhinein niemanden mehr.
Fordere Deinen Vermieter schriftlich unter Androhung gerichtlicher Schritte auf, umgehend abzurechnen und die Kaution auszuzahlen, Frist max. 2 Wochen. Damit sollte die Sache vielleicht erledigt sein. Wenn der Vermieter sich weiter stur stellt, musst Du klagen. Solltest Du rechtschutzversichert sein, kann ein Anwalt Kautionsklage einreichen, wenn nicht gehst Du zur Rechtsantragsstelle bei dem für Dich zuständigen Amtsgericht und lässt dort eine Klage formulieren. Als Beweis legst Du das Abnahmeprotokoll in Kopie dort vor. Es kostet Dich dann nur die Gerichtskosten. Kannst Du gar nicht zahlen, steht Dir Prozesskostenhilfe zu. In jedem Fall prüfen lassen.
Viel Glück dabei
Anne Bach
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