Hallo Forum
was gehört alles zu einem Mietpreis bzw. was darf ein Vermieter auf den Kaltmietpreis anrechnen ?
Grundsteuer, Brandkasse, Schornsteinfeger ??
Müllgebühr, Wasser, Strom ist klar, aber wie sieht das mit der Grundsteuer aus ? Hintergrund ist, dass ich von einem Freund gehört habe die Grundsteuer sei Sache des Vermieters (der im selben Hause wohnt). Das stimmt doch so nicht oder ? Ich wohne nämlich in einem Haus mit großem Garten - würde also eine hohe GS bedeuten.
Vielen Danke
Bernd.
Sei froh sonst get das in die Nebenkosten
Wenn das da nicht drin steht ist das mit der Kaltmiete abgegolten.
Johannes
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Sei froh sonst get das in die Nebenkosten
Wenn das da nicht drin steht ist das mit der Kaltmiete
abgegolten.
Johannes
Nein ich bin nicht froh. Bei mir ist das nämlich nicht in der Kaltmiete mit drin. Ende August kommt die Nebenkostenabrechnung und da kommt dann alles! mit rein. Heist also auch Grundsteuer, Brandkasse etc… Das ist ziemlich nervig, weil ich immer dachte in der Kaltmiete sei das mit drin. War wohl mein Versäumnis darauf zu achten. Oder gibt es eine Regelung was in der Kaltmiete drin sein muss/darf ?
Hi Stroppel,
Nebenkosten sind zunächst mal alles, was der Mieter verursacht oder anders gesagt alles, was der Vermieter erstmal vorschießt: Müllabfuhr, Abwasser, Kaminkehrer etc pp. Was die Grundsteuer betrifft, so ist die Rechtsprechung da hin- und hergerissen. Manche Gerichte zählen die Grundsteuer zu den Nebenkosten, manche nicht.
Das Ganze ist aber eh ein Streit um Kaisers Bart: Der Vermieter muss sehen, dass sich seine Investition rentiert. Wenn ihm ein Gericht verbietet, die Grundsteuer als Nebenkosten abzurechnen, dann rechnet er sie halt in die Kaltmiete hinein. Im Übrigen hängt die Grundsteuer nicht bzw kaum von der Größe des Grundstücks ab, sondern vom Ertragswert des Objektes (das sind die Einnahmen, die damit erzielt werden könnten) - sonst hieße sie Grundstückssteuer.
Gruß Ralf
Nein ich bin nicht froh. Bei mir ist das nämlich nicht in der
Kaltmiete mit drin. Ende August kommt die
Nebenkostenabrechnung und da kommt dann alles! mit rein. Heist
also auch Grundsteuer, Brandkasse etc… Das ist ziemlich
nervig, weil ich immer dachte in der Kaltmiete sei das mit
drin. War wohl mein Versäumnis darauf zu achten. Oder gibt es
eine Regelung was in der Kaltmiete drin sein muss/darf ?
Hallo
Der Vermieter einer frei finanzierten Wohnung kann die Betriebskosten durch vertragliche Vereinbarung gesondert auf den Mieter umlegen (§ 556 Abs. 1 BGB). Für den Begriff der Betriebskosten gilt seit dem 1.1.2004 die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV). Diese Verordnung ist an die Stelle der bis 31.12.2003 geltenden Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung getreten. Nach § 2 BetrKV gehören zu den Betriebskosten folgende Kosten:
Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.
Die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
Die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums;
oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a;
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten;
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a;
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten;
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.
Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.
Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.
Die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.
Die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
Die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.
Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen.
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.
Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
Sonstige Betriebskosten.
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Weiter
Ab dem 1.1.2004 kann nur noch eine Betriebskostenumlage entsprechend der Regelung der BetrKV vereinbart werden. Werden (beisp. bei der Verwendung veralteter Formulare) gleichwohl „Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. BV“ auf den Mieter umgelegt, so ist zu unterscheiden:
a) Ist in dem Vertragsformular der Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. BV wiedergegeben, so können die dort aufgeführten Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die Vorschriften der BetrKV stehen dem nicht entgegen, weil alle in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV aufgezählten Kosten auch nach der BetrKV umlagefähig sind. Eine Besonderheit gilt für die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen. Diese Kosten sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähig bezeichnet worden sind. Betriebskostenpositionen, die zwar nach der BetrKV, nicht aber nach der Anlage 3 zu § 27 der II. BV umlagefähig sind, können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dabei handelt es sich um die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen.
b) Ist in dem Vertrag der Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II. BV nicht wiedergegeben, so ist eine solche Vereinbarung nach bisheriger Rechtsprechung wirksam
Gruss
Marie
Hallo Marie,
ach her je. Das war ja viel zu lesen. Aber super gut. Danke. Hilft mir weiter.
Hoffe du musstest dies nicht alles abtippen 
Hallo Ralf,
ach so ist das.
Im Übrigen hängt die Grundsteuer nicht bzw
kaum von der Größe des Grundstücks ab, sondern vom Ertragswert
des Objektes (das sind die Einnahmen, die damit erzielt werden
könnten) - sonst hieße sie Grundstückssteuer.
Dann muss also die Grundsteuer in meinem Fall gar nich so hoch sein. Ich werde mal den Vermieter fragen was da in etwa anfällt. Hast du eine Größenordnung (in etwa)?
Haus hat 2 Wohungen a 90 qm, Fläche drum herum ca. 300 qm.
Danke.
Hi Strubbel,
Dann muss also die Grundsteuer in meinem Fall gar nich so hoch
sein. Ich werde mal den Vermieter fragen was da in etwa
anfällt. Hast du eine Größenordnung (in etwa)?
dazu lässt sich aus der Ferne nichts sagen. Die Gemeinde verpasst der Immobilie einen „Einheitswert“, der so ungefähr die Ertragskraft spiegeln soll, also die Möglichkeit, mit der Immobilie Geld zu verdienen. In einem zweiten, davon völlig unabhängigen Schritt beschließt die Gemeinde den Hebesatz, der meist zwischen 250 und 400 Prozent liegt. Der Hebesatz ist so das Mittel zwischen Lebenlassen und Erwürgen - die Gemeinde braucht einerseits Geld, wenn andererseits der Hebesatz zu hoch wird, baut dort keiner mehr.
Der Einheitswert multipliziert mit dem Hebesatz ergibt dann die Grundsteuer. Damit wird sich ganz grob eine jährliche Grundsteuer von einem Fünftel bis zu einem Drittel der monatlich erzielbaren Kaltmiete einstellen.
Gruß Ralf