Hallo,
ich hätte gerne einmal Eure Meinung zu folgendem Problem eines Freundes gehört:
Also, mein Freund hat im letzten Jahr eine Wohnung neu vermietet und per Einzugsermächtigung die Miete jeden Monat eingezogen. Das klappte für eine Weile, doch dann wies das entsprechende Konto seines Mieters keine Deckung auf. Die Bank sei schuld, verkündete der Mieter. Um das für die Zukunft zu vermeiden, einigte er sich mit seinem Mieter dahingehend, dass selbiger einen Dauerauftrag einrichten möge. Die Miete kam nun zwar stets verspätet und auch nicht per Dauerauftrag, aber nun gut. Als die Miete dann einen Monat gar nicht kam und im folgenden Monat zur Monatsmitte sich immer noch nichts tat (nunmehr 2 Monatsmieten Rückstand), platzte meinem Freund der Kragen und er kündigte seinem Mieter fristlos. Plötzlich wurde dann eine Monatsmiete überwiesen und der Mieter verkündete geschockt, er würde alles tun, um in der Wohnung bleiben zu können. Mein Kumpel ließ sich mal wieder breitschlagen und vereinbarte mit ihm, dass er auf den Auszug verzichtet, wenn nunmehr:
- die folgenden Mieten pünktlich am Monatsanfang überwiesen werden und
- die immer noch rückständige eine Monatsmiete in drei Raten abgetragen würde.
Es kam, wie es wohl kommen musste:
Im nächsten Monat war bis zum 10.ten noch kein Cent überwiesen und mein Kumpel kündigte dem Mieter nunmehr zum 2.ten Male fristlos und gab ihm vier Wochen Zeit für die Wohnungsübergabe. 10 Tage später hat der Mieter dann die laufende Monatsmiete überwiesen inkl. der ersten vereinbarten Rate zum Abtrag der ausstehenden Monatsmiete.
Nun die Frage:
Hat die fristlose Kündigung weiterhin Bestand oder muss mein Freund sich darauf einstellen, dass er nichts machen kann, wenn der Mieter einfach in der Wohnung bleibt und den Übergabetermin ignoriert?
Viele Grüße
Matthias
Zuerst mahnen und die Fl Kündigung androhen für den Fall weiter unpünktlicher Zahlungen.
Bleibt dann die Miete wieder aus fristlos kündigen und nie vergessen gleichzeitig auch hilfsweise mit dem gleichen Gund fristgerecht zu kündigen sonst zahlt der im Termin zur Räumung die Miete nach und die Fristlose ist vom Tisch.
Die fristgerechte Kündigung hält die kanner nicht durch nachzahlen kippen
Johannee
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Hallo Matthias,
lies dir mal dieses Dokument von der Schuldnerberatung durch (ist eigentlich für Mieter gedacht aber egal):
http://www.schuldnerberatung-berlin.de/A_Mietschu.pdf
Da steht u. a. drin, dass ein Vermieter bei mehr als einer Monatsmiete Rückstand fristlos und ohne weitere Mahnungen kündigen kann.
Und hier steht dann noch, dass eine fristgerechte Kündigung schon möglich ist, wenn Mietrückstand höher als eine halbe Monatsmiete ist.
http://www.forum-schuldnerberatung.de/service_ratgeb…
Ich hoffe dir ein wenig geholfen zu haben.
Liebe Grüße
Timid
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Hallo Johannee,
vielen Dank für die Infos. allerdings hofft mein Freund dass die fristlose Kündigung reicht und eine Nachzahlung zum Räumungstermin nichts bewirken würde, da es ja mittlerweile die ZWEITE fristlose Kündigung ist. Hat er recht?
Matthias
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Vielen Dank Timid. Dem zweiten Artikel ist zu entnehmen, dass mein Freund sich eigentlich keine Gedanken machen braucht, da es ja bereits die zweite fristlose Kündigung ist. D.h. selbst bei nachträglicher vollständiger Zahlung der Mietschulden dürfte die zweite fristlose Kündigung nicht unwirksam werden.
Viele Grüße
Matthias
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Die Fristlose wg. Mietrückstand kann er durch zahlen des Rückstands im Termin vom Tisch fegen.
Johannes
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Hallo
Tja, ich würd mir eine Beratung beim RA holen.
In § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist bestimmt, dass die Kündigung auch dann unwirksam wird, wenn bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB der Vermieter befriedigt wird.
Die Frist zur nachträglichen Erfüllung endet nach dem Ablauf von zwei Monaten, nachdem dem Mieter die Räumungsklage zugestellt worden ist. Der genaue Zeitpunkt der Zustellung ergibt sich aus der Zustellungsurkunde, die sich bei den Gerichtsakten befindet. Beide Parteien können diesen Zeitpunkt bei der Geschäftsstelle des Gerichts erfragen.
Die Rechtsfolge des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB tritt nicht ein, wenn der Vermieter vor nicht länger als zwei Jahren wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB gekündigt hatte und diese Kündigung durch nachträgliche Befriedigung unwirksam geworden ist. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund der vorangegangenen Kündigung einen Räumungstitel erwirkt hat und anschließend mit dem Mieter die Vertragsfortsetzung vereinbart; hier kann sich der Mieter bei erneutem Zahlungsverzug auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB berufen.
Gemäß dem Rechtsentscheid
des OLG Stuttgart vom 28.8.1991
ebenso OLG Karlsruhe, RE v. 19.8.1992, 3 REMiet 1/92, WuM 1992, 517
gilt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur für die fristlose Kündigung wegen eines Zahlungsverzugs. Wird wegen eines Zahlungsverzugs die ordentliche befristete Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen, so führt die nachträgliche Zahlung nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.
Gruss
Marie
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Vielen Dank Marie, dass ist sehr ausführlich und wird mit meinem Freund mit Sicherheit weiterhelfen!
Viele Grüße
Matthias
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Hi Marie wenn der Vermieter um den es geht, den Mieter dahingehend nicht belehrt hat, kann das sehr wackeln. Besser hilfsweise die fristgerechte Kündigung mit dem Hinweis auf die unpünktlichen Zahlungen nachreichen,
Das wird einem dann wenigstend nicht gekippt (Prozesskosten(
Johannes
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@Johannes: ‚Bitte Lesen!‘
Hallo Johannes
Danke für den Hinweis.
Aber bitte „Lesen“. Steht doch da!
Gruss
Marie
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Hallo
Tja, ich würd mir eine Beratung beim RA holen.
In § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist bestimmt, dass die Kündigung
auch dann unwirksam wird, wenn bis zum Ablauf von zwei Monaten
nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs
hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung
nach § 546a Abs. 1 BGB der Vermieter befriedigt wird.
Die Frist zur nachträglichen Erfüllung endet nach dem Ablauf
von zwei Monaten, nachdem dem Mieter die Räumungsklage
zugestellt worden ist. Der genaue Zeitpunkt der Zustellung
ergibt sich aus der Zustellungsurkunde, die sich bei den
Gerichtsakten befindet. Beide Parteien können diesen Zeitpunkt
bei der Geschäftsstelle des Gerichts erfragen.
Die Rechtsfolge des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB tritt nicht ein,
wenn der Vermieter vor nicht länger als zwei Jahren wegen
Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB gekündigt hatte
und diese Kündigung durch nachträgliche Befriedigung unwirksam
geworden ist. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund
der vorangegangenen Kündigung einen Räumungstitel erwirkt hat
und anschließend mit dem Mieter die Vertragsfortsetzung
vereinbart; hier kann sich der Mieter bei erneutem
Zahlungsverzug auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB berufen.
Gemäß dem Rechtsentscheid
des OLG Stuttgart vom 28.8.1991
ebenso OLG Karlsruhe, RE v. 19.8.1992, 3 REMiet 1/92, WuM
1992, 517
gilt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur für die fristlose Kündigung
wegen eines Zahlungsverzugs. Wird wegen eines Zahlungsverzugs
die ordentliche befristete Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1
BGB ausgesprochen, so führt die nachträgliche Zahlung nicht
zur Unwirksamkeit der Kündigung.
Gruss
Marie
Hallo Marie,
noch eine Frage zur ordentlichen befristeten Kündigung: muss dieser Kündigung, in diesem Fall wg. Verzugs, noch eine gesonderte Mahnung vorausgehen?
Viele Grüße
Matthias
Hallo Marie,
noch eine Frage zur ordentlichen befristeten Kündigung: muss
dieser Kündigung, in diesem Fall wg. Verzugs, noch eine
gesonderte Mahnung vorausgehen?
Viele Grüße
Matthias
Hallo Matthias
Eine Mahnung ist entbehrlich. Eine Ausnahme gilt nur dann wenn vereinbart ist, dass der Kündigung wegen Zahlungsrückstands eine formelle schriftliche Zahlungsaufforderung vorauszugehen hat. In diesem Fall muss die betreffende Erklärung eindeutig sein.
Nach§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Hierbei handelt es sich um dieselben Gründe, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2, § 569 Abs. 2 BGB berechtigen.
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Hallo Marie,
und wie sieht das Ganze bei mehrmals verspäteter Mietzahlung aus? In diesem Fall hat der Mieter meines Freundes die laufende Miete nach Erhalt der fristlosen Kündigung gezahlt (Zahlung am 22.ten) inkl. der ersten Abzahlungsrate. Ich denke, da kommt eine ordentliche Kündigung wg. Verzugs nachträglich nicht mehr in Frage, aber da die Miete für März und April jeweils viel zu spät kam (um den 20.ten) und für Februar gar nicht wäre doch eine ordentliche Kündigung wg. ständig verspäteter Mietzahlungen möglich? Müsste man in diesem Fall vorher abmahnen?
Vielen lieben Dank für Deine umfangreichen Auskünfte
Matthias
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