Rücktritt vom Mietvertrag zum 1.8.?

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebes Forum,

angenommen ein Mieter hat sich am 12.06.2004 eine Wohnung angeschaut, und am 14.6.2004 einen neuen Mietvertrag unterschrieben, dessen Mietverhältnis am 1.8.2004 beginnt. Der Mieter möchte von diesem Vertrag zurücktreten, weil ihm am 16.6.2004 mitgeteilt wurde, dass er aus beruflichem Grund von Bielefeld nach Erfurt versetzt wird und das schon ab dem 15.7.2004, welche Rechte hat der Mieter?
Der Mieter muss sich auch bei Erfurt eine neue Wohnung anmieten.

Dem Vermieter wurde die Lage am 17.6.2004 erklärt, welcher wenn er kommendes WE keinen geeigneten Mieter findet, den Vertrag aufrecht erhält, weil er in den Urlaub fährt bis 30.7.2004 und sonst keine Zeit dafür hat.

Muss der Mieter die Kündigungsfrist von 3 Monaten ab Beginn des Mietverhältnisses wahren? Oder hat er das Recht aus wichtigem Grund von dem Vertrag zurück zu treten?

Vielen Dank für eure Antworten!
Elena & Peter

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Hallo Elena & Peter,

die einzige Möglichkeit aus dem Mietvertrag zu kommen ist, wenn ihr dem Vermieter einen anderen Mieter der die Wohnung anmieten will, anbietet.
Ansonsten seid ihr dann an die 3 monatige Kündigungsfrist gebunden.
Alles andere ist Verhandlungssache mit dem Vermieter. Ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag ist mir nicht bekannt.

Gruss Highspeed24

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Hallo,

korrekte Antwort.

Noch ein Hinweis an Dich. Die HP schufa-auskunft.com ist eingestellt. Der Betreiber der HP muss auf die schufa.de hinweisen. Wegen der ebay-Aktion an Vermieter Auskünfte zu verschaffen läuft ein Ermittlungsverfahren. Die Schufa-Wiesbaden hat mir Unterlagen zugeleitet unter welchen Voraussetzungen überhaupt rechtlich derartige Anfragen erlaubt sind.

Gruss Günter

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Hallo Elena,

ich muss zu dieser interessanten Frage auch noch etwas los werden.
Zunächst aber folgendes: highspeed und Günter haben im Gegensatz zu
mir eine Menge Praxiswissen, aber ich habe ihre Antwort trotzdem
nicht nachvollziehen können:

die einzige Möglichkeit aus dem Mietvertrag zu kommen ist, wenn ihr
dem Vermieter einen anderen Mieter der die Wohnung anmieten will, :

anbietet.

Ansonsten seid ihr dann an die 3 monatige Kündigungsfrist gebunden.
Alles andere ist Verhandlungssache mit dem Vermieter.

@highspeed & Günter: woraus ergibt sich das denn? Sonst schreibt ihr,
zu Recht, doch auch immer, dass eine Nachmieterstellung entgegen der
landläufigen Meinung keine Kündigung ermöglicht. Oder meintet ihr:
„versuch mal, dem Vermieter einen Nachmieter anzubieten“?

Jedenfalls fand ich, dass die Unkündbarkeit in diesem Fall aufgrund
der Zeiträume ziemlich unbillig wäre. Zwar ist, laut meines
Handkommentars, ein berufsbedingter Umzug kein „wichtiger Grund“,
weder iSd § 543 noch iSd § 569 BGB. Allerdings handelt es sich hier
wohl um einen Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313
BGB. Denn beide Parteien sind davon ausgegangen, dass man am Ort
weiterarbeitet wie bisher und dementsprechend auch dort wohnen
bleibt. Sollte es dem Mieter nicht bekannt gewesen sein, dass eine
Versetzung ansteht, handelte er auch nicht schuldhaft. Somit hätte er
ein Kundigungsrecht aus § 313 III BGB gegen eine Ausgleichszahlung.

Ich sehe das so: Vertragsschluss am 14.6., Mitteilung des AG am
16.6., Mitteilung an den VM am 17.6. - der Mieter hat nichts falsch
gemacht. Der Vermieter zeigt zwar guten Willen, indem er sich um
einen Nachmieter an diesem WE kümmern will, sagt aber gleichzeitig,
falls das nicht klappt, halte ich Dich fest weil ich in Urlaub fahre.
Das ist IMHO unbillig.

Da die ganze Geschichte objektiv zu beurteilen ist, würde ich
folgendes sagen: Mietzins hätte der VM eh erst ab dem 1.8. gesehen.
Von der Mitteilung bis zum 1.8. sind es etwa 1/2 Monate. Schafft es
der VM nicht, einen neuen Mieter zu finden, schaut er ganz in die
Röhre. Ist zwar auch ärgerlich für ihn, aber er kann doch nicht
sagen: „Mir doch egal ob Du zwei Mieten zahlen musst, ich fahr
jedenfalls erstmal in Urlaub.“ Das verstößt m.E. gegen § 242, Treu &
Glauben.

Um das ganze einvernehmlich zu lösen, sollten sich beide Seiten um
einen Nachmieter kümmern, und zwar ernsthaft.

Gruß - Jaschiii

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Hallo Jaschiii,

erst mal danke für die Antwort!
Könnte sich der Mieter jetzt beim Schreiben der Rücktrittserklärung vom Mietvertrag auf die § 313 1 + 3 BGB berufen, die geben die Sachlage gut wieder?!

Da die ganze Geschichte objektiv zu beurteilen ist, würde ich
folgendes sagen: Mietzins hätte der VM eh erst ab dem 1.8.
gesehen.

heisst das für den Vermieter, wenn´s nicht anders geht als kündigen, könnte er das bereits zum 30.09. machen? und die 3-monatige Kündigungfrist gilt ab dem 1.7. oder erst ab beginn das Mietverhältnisses??

Von der Mitteilung bis zum 1.8. sind es etwa 1 1/2 Monate.
Schafft es
der VM nicht, einen neuen Mieter zu finden, schaut er ganz in
die
Röhre. Ist zwar auch ärgerlich für ihn, aber er kann doch
nicht
sagen: „Mir doch egal ob Du zwei Mieten zahlen musst, ich fahr
jedenfalls erstmal in Urlaub.“ Das verstößt m.E. gegen § 242,
Treu &
Glauben.

kann der VM nicht sagen, dass er keine zeit hat wegen dem urlaub?

Um das ganze einvernehmlich zu lösen, sollten sich beide
Seiten um
einen Nachmieter kümmern, und zwar ernsthaft.

Gruß - Jaschiii

Gruß zurück, Elena

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Hallo Elena.

Also ich bin mir nicht sicher, ob ich direkt mit §§ um mich werfen
würde. Meist hat das eine recht negative Auswirkung auf die derart
Angesprochenen…

Im Prinzip aber: ja, jedenfalls nach meiner Meinung. Weiter kann ich
Dir aber nicht wirklich helfen, denn: IANAL. Im Grunde geht es doch
um folgendes: dieser Fall ist im Mietrecht (§§ 535 ff. BGB) nicht
geregelt, allenfalls die Gerichte haben sich was gebastelt. Also
spielen die allgemeinen Regeln hinein, in diesem Fall § 313. Damit
könnte man nach meiner Auffassung eine billige Entscheidung treffen.

Gut wäre jetzt ein RA, der sich in diesem Gebiet gut auskennt. Es ist
ja auch ortsabhängig, da Mietrecht an den Amtsgerichten verhandelt
wird und deshalb teilweise stark variiert, je nach Region.

heisst das für den Vermieter, wenn´s nicht anders geht als
kündigen, könnte er das bereits zum 30.09. machen? und die
3-monatige Kündigungfrist gilt ab dem 1.7. oder erst ab beginn
das Mietverhältnisses??

Ich kenne dazu leider die einschlägigen Urteile nicht, würde aber
behaupten wollen, dass bereits jetzt gekündigt werden kann. Waru denn
nicht?
Ich bin mir allerdings noch nicht einmal sicher, ob ein Richter in
diesem Fall die vollen drei Monate Kündigungsfrist ansetzen würde -
eben weil zwischen Vertragsschluss (14.6.) und erster Mietzinszahlung
(1.8.) gekündigt würde/worden ist aufgrund des § 313. Es ist ja auch
so, dass der Vermieter jetzt nicht hingehen könnte und nach dem
Urlaub einen Mieter zum 1.9. findet und dann doppelt kassiert für
diesen Monat.

Also, was ist zu tun? Wie gesagt, RA aufsuchen, beraten lassen. Oder,
dass würde ich machen, mit dem Vermieter reden. Sehen, dass beide
sich um einen Nachmieter zum nächstmöglichen Termin bemühen, selbst
wenn der VM in Urlaub fährt (z.B. Besichtigung zulassen, Vertreter
bestellen zwecks Vertragsunterschrift). Gleichzeitig durchblicken
lassen, dass man zur Zahlung von drei Monatsmieten trotz Nichteinzug
weder bereit noch in der Lage sein würde und deshalb, für den Fall
dass kein Nachmieter gefunden wird, eine Monatsmiete Abschlag zahlen
würde. Dann bräuchte der VM seinen Urlaub nicht absagen, hat den
August Zeit zu suchen und bekommt dafür die eine Monatsmiete. Das
fände ich fair.

kann der VM nicht sagen, dass er keine zeit hat wegen dem
urlaub?

Welches Argument wiegt mehr? Dass der M berufsbedingt wegziehen muss
oder dass der VM in Urlaub fährt? Schuld hat doch keiner, also warum
sollte einer alles zahlen?

Wie bereits gesagt, ich finde eine einvernehmliche Lösung wichtig.
Die macht am Wenigsten Streß und Falten…

Gruß - Jaschiii

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Hallo,

korrekte Antwort.

Noch ein Hinweis an Dich. Die HP schufa-auskunft.com ist
eingestellt. Der Betreiber der HP muss auf die schufa.de
hinweisen. Wegen der ebay-Aktion an Vermieter Auskünfte zu
verschaffen läuft ein Ermittlungsverfahren. Die
Schufa-Wiesbaden hat mir Unterlagen zugeleitet unter welchen
Voraussetzungen überhaupt rechtlich derartige Anfragen erlaubt
sind.

Gruss Günter

Hallo Günter,
das ist schön zu hören dass dem Unwesen endlich Einhalt geboten wurde. Ich habe bisher noch keine Nachrichten des Datenschutzbeauftragten erhalten. Sobald ich weiteres weiss, werde ich es dementsprechend posten.

gruss highspeed24

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Hallo,

as ist schön zu hören dass dem Unwesen endlich Einhalt
geboten wurde. Ich habe bisher noch keine Nachrichten des
Datenschutzbeauftragten erhalten. Sobald ich weiteres weiss,
werde ich es dementsprechend posten.

gruss highspeed24

Ich habe meine früheren dienstlichen Kontakte genutzt. Neben der Meldung an die Bundesdatenschutzbeauftragte wurde die Datenschutzbeauftragte von NRW eingeschaltet. Die Schufa hat gleichzeitig Massnahmen eingeleitet. Da der Sitz der Firma Elmshorn ist, ist nun die Datenschutzbeauftragte von Schleswig-Holstein auch noch eingeschaltet. Ich weiss nicht, ob Du eine Antwort erhälst. Da ich über eine Behörde des Landes gehandelt habe, war eine umgehende Antwort zu erwarten.

Gruss Günter

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Hallo Jaschii,

das Mietverhältnis soll zum 01.08.2004 beginnen. Faktisch kann der Mieter erst mit einer Dreimonatsfrist, gerechnet ab dem 01.08.2004, zum 30.10.2004 kündigen.

Nun will der Mieter das Mietverhältnis nicht antreten. Es bleibt ihm also nur die Möglichkeit der Vertragsaufhebung oder der Zustimmung des Vermieters zur Nachmieterstellung ab 01.08.2004 übrig.

Eine Vertragsaufhebung ohne die Stellung eines Nachmieters kommt offenbar für den Vermieter nicht infrage. Nun erklärt der Vermieter jedoch, dass er im Urlaub ist und vor dem 01.08.2004 deshalb nicht entscheiden kann. Aus dem Ursprungstext sehe ich jedoch keine klare Nachmieterzusage an den Mieter. Der Vermieter will sich zwar darum kümmern, aber erst in den Urlaub. Hier fehlt es aus meiner Sicht an einer objektiven Vereinbarung.

Auf der anderen Seite kommt hinzu, dass wegen drei Monaten der Vermieter nicht verpflichtet wäre, der Stellung des Nachmieters Zustimmung zu erteilen. Ich glaube nicht, dass hier ein RA etwas erreichen wird, eher werden sich die Fronten verhärten.

Aus meiner Sicht sollte der Mieter dringend nun versuchen eine klare, schriftliche Vereinbarung zu erhalten, auch jetzt schon alles tun, um vor Urlaubsantritt des Vermieters - wenn der Vermieter der Nachmieterstellung durch den Mieter zustimmt - einen Nachmieter stellen zu können.

Klar sind wir uns wohl darüber, dass die Zusage des Vermieters, einen Nachmieter selbst zu suchen einen anderen Wert hat als die Zusagen an den Mieter, dass dieser einen Nachmieter suchen muss. Die Zusage des Vermieters, dass er einen Nachmieter suchen wird, ist nicht nur vom zeitlichen Ablauf her unverbindlich sondern auch dem Mieter zur Kontrolle völlig entzogen, ob der Vermieter auch Interessenten abgelehnt hat, die wirtschaftlich und persönlich geeignet waren in den Vertrag einzutreten. ´

Gruss Günter

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Hallo Günter,

das Mietverhältnis soll zum 01.08.2004 beginnen. Faktisch kann
der Mieter erst mit einer Dreimonatsfrist, gerechnet ab dem
01.08.2004, zum 30.10.2004 kündigen.

Kannst Du als Praktiker mir vielleicht mit einer Fundstelle
behilflich sein, in der steht, dass das Mietverhältnis erst ab dem
Einzug gekündigt werden kann? Vertragsschluss war ja der 14.6. Ich
kann nicht erkennen, warum erst ab dem 1.8. gekündigt werden können
soll…
Abgesehen davon ging es mir ja genau nicht um eine fristgerechte
Kündigung sondern um eine vorzeitige Auflösung aufgrund Wegfalls der
Geschäftsgrundlage. Ich halte das nach wie vor für denkbar.

Aus meiner Sicht sollte der Mieter dringend nun versuchen eine
klare, schriftliche Vereinbarung zu erhalten, auch jetzt schon
alles tun, um vor Urlaubsantritt des Vermieters - wenn der
Vermieter der Nachmieterstellung durch den Mieter zustimmt -
einen Nachmieter stellen zu können.

Sehe ich ja auch so.

Gruß - Jaschiii

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Hallo Jaschii,

einer Rücknahme des Vertragsabschlusses steht letztlich vor Vertragsbeginn im gegenseitigen Einvernehmen nichts entgegen. Einen Wegfall der Geschäftsgrundlage vermag ich nicht zu erkennen.

Sofern Dir der Mietrechtskommentar Schmidt-Futterer, 8. Auflage zur Verfügung steht, ist unter § 573 c Rd-Nr. 11 vermerkt " Für die Berechnung der Kündigungsfrist ist der Zeitpunkt der Überlassung, nicht der Abschluss des Mietvertrages maßgebend". Und die Wohnung wird ja erst am 01.08.2004 dem Mieter überlassen. Ich gehe in der Praxis nach dieser Regelung.

Palandt verweist unter § 573 c Rd-Nr. 6 auf die Möglichkeit eine andere Frist durch die Parteien zu vereinbaren, aber auch dass umstritten ist, ob die Frist zur Kündigung erst mit der Übernahme der Wohnung ( Mietvertragsbeginn) beginnt. Es wird von der Bejahung gesprochen. Zudem wird dann auf die Fristberechnung hingewiesen. Wobei der Text offenbar in der Auflage 2003 nicht überarbeitet ist, denn es wird nur auf dieselben Fristen der Vertragsparteien hingewiesen, was nach der Neuordnung des Mietrechts bekanntlich so nicht mehr zutrifft.

Gruss Günter

das Mietverhältnis soll zum 01.08.2004 beginnen. Faktisch kann
der Mieter erst mit einer Dreimonatsfrist, gerechnet ab dem
01.08.2004, zum 30.10.2004 kündigen.

Kannst Du als Praktiker mir vielleicht mit einer Fundstelle
behilflich sein, in der steht, dass das Mietverhältnis erst ab
dem
Einzug gekündigt werden kann? Vertragsschluss war ja der 14.6.
Ich
kann nicht erkennen, warum erst ab dem 1.8. gekündigt werden
können
soll…
Abgesehen davon ging es mir ja genau nicht um eine
fristgerechte
Kündigung sondern um eine vorzeitige Auflösung aufgrund
Wegfalls der
Geschäftsgrundlage. Ich halte das nach wie vor für denkbar.

Aus meiner Sicht sollte der Mieter dringend nun versuchen eine
klare, schriftliche Vereinbarung zu erhalten, auch jetzt schon
alles tun, um vor Urlaubsantritt des Vermieters - wenn der
Vermieter der Nachmieterstellung durch den Mieter zustimmt -
einen Nachmieter stellen zu können.

Sehe ich ja auch so.

Gruß - Jaschiii

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Hallo Günter,

einer Rücknahme des Vertragsabschlusses steht letztlich vor
Vertragsbeginn im gegenseitigen Einvernehmen nichts entgegen.

sic.

Einen Wegfall der Geschäftsgrundlage vermag ich nicht zu
erkennen.

Warum nicht? Geschäftsgrundlage war die Annahme beider Parteien, dass
der Mieter wie vorher bereits auch in der Gegend beschäftigt bliebe.
Das muss eben nicht ausgesprochen worden sein, dass ist ja das
besondere daran. An folgendem Extrembeispiel wird es vielleicht
deutlich: angenommen ich bin Vorstandsmitglied bei einer großen AG
und miete mir eine Luxusvilla mit allem drum und dran zu einem
sündteueren Kurs. Dann werde ich - völlig unerwartet - gefeuert und
finde keinen ähnlichen Job, d.h. ich verdiene plötzlich nur noch 1/
10tel. Jetzt kann ich einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313
BGB geltend machen und entweder vorzeitig kündigen oder eine
anderweitige Vertragsanpassung von dem Vermieter verlangen. Er kann
sich ja schließlich nicht auf den Standpunkt stellen: „Und wenn Sie
sich drastisch verschulden müssten - die Kündigungsfrist ist
einzuhalten!“

Sofern Dir der Mietrechtskommentar Schmidt-Futterer, 8.
Auflage zur Verfügung steht, ist unter § 573 c Rd-Nr. 11
vermerkt " Für die Berechnung der Kündigungsfrist ist der
Zeitpunkt der Überlassung, nicht der Abschluss des
Mietvertrages maßgebend". Und die Wohnung wird ja erst am
01.08.2004 dem Mieter überlassen. Ich gehe in der Praxis nach
dieser Regelung.

Habe ich leider zZ nicht zur Hand. Ist aber durchaus interessant,
danke. Auch wenn ich das so ohne weiteres erstmal irritierend finde.

Palandt verweist unter § 573 c Rd-Nr. 6 auf die Möglichkeit
eine andere Frist durch die Parteien zu vereinbaren, aber auch
dass umstritten ist, ob die Frist zur Kündigung erst mit der
Übernahme der Wohnung ( Mietvertragsbeginn) beginnt. Es wird
von der Bejahung gesprochen. Zudem wird dann auf die
Fristberechnung hingewiesen. Wobei der Text offenbar in der
Auflage 2003 nicht überarbeitet ist, denn es wird nur auf
dieselben Fristen der Vertragsparteien hingewiesen, was nach
der Neuordnung des Mietrechts bekanntlich so nicht mehr
zutrifft.

Also in dem neueren Palandt, denn ich ebenfalls zZ nicht zur Hand
habe, hatte ich einen solchen Passus nicht gefunden. Werde aber bei
Gelegenheit nochmal nachschauen.

Abgesehen davon, fändest Du das Ergebnis, zu dem Du kommst, denn in
diesem Fall in Ordnung?

Gruß - Jaschiii

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Hallo Jaschii,

Einen Wegfall der Geschäftsgrundlage vermag ich nicht zu
erkennen.

Warum nicht? Geschäftsgrundlage war die Annahme beider
Parteien, dass
der Mieter wie vorher bereits auch in der Gegend beschäftigt
bliebe.

Stopp. Im Grundsatz mag es richtig sein. Aber, werfe ich ein. Da schliesst jemand einen Mietvertrag ab und erfährt fast zeitgleich, dass er versetzt wird. Vorab - ohne diesem User etwas zu unterstellen - sehe ich derartige Vertragsrücktrittsversuche sehr skeptisch, weil selten tatsächlich eine Versetzung hinter dem Fall steckt sondern mehr oder weniger eine günstigere Wohnung.

Das muss eben nicht ausgesprochen worden sein, dass ist ja das
besondere daran.

Nochmals stopp. Für den Vermieter kann es als Wegfall der Geschäftsgrundlage gewretet werden, wenn der Mieter unter Vorbehalt den Vertrag abschliesst und den Vermieter verständigt, dass er möglicherweise versetzt wird. Eine Geschäftsgrundlage kann doch nicht deshalb zu Lasten des Vermieters entfallen, weil sich der Mieter vor Vertragsabschluss nicht rechtzeitig informiert hat, ob er notfalls versetzt wird. Versetzungen kommen nicht über Nacht. Auch nicht innerhalb weniger Tage. Sie werden in jeden Unternehmen vorbereitet und besprochen.

An folgendem Extrembeispiel wird es

vielleicht
deutlich: angenommen ich bin Vorstandsmitglied bei einer
großen AG
und miete mir eine Luxusvilla mit allem drum und dran zu einem
sündteueren Kurs. Dann werde ich - völlig unerwartet -
gefeuert und
finde keinen ähnlichen Job, d.h. ich verdiene plötzlich nur
noch 1/
10tel. Jetzt kann ich einen Wegfall der Geschäftsgrundlage
gem. § 313
BGB geltend machen und entweder vorzeitig kündigen oder eine
anderweitige Vertragsanpassung von dem Vermieter verlangen. Er
kann
sich ja schließlich nicht auf den Standpunkt stellen: „Und
wenn Sie
sich drastisch verschulden müssten - die Kündigungsfrist ist
einzuhalten!“

Sofern Dir der Mietrechtskommentar Schmidt-Futterer, 8.
Auflage zur Verfügung steht, ist unter § 573 c Rd-Nr. 11
vermerkt " Für die Berechnung der Kündigungsfrist ist der
Zeitpunkt der Überlassung, nicht der Abschluss des
Mietvertrages maßgebend". Und die Wohnung wird ja erst am
01.08.2004 dem Mieter überlassen. Ich gehe in der Praxis nach
dieser Regelung.

Habe ich leider zZ nicht zur Hand. Ist aber durchaus
interessant,
danke. Auch wenn ich das so ohne weiteres erstmal irritierend
finde.

Palandt verweist unter § 573 c Rd-Nr. 6 auf die Möglichkeit
eine andere Frist durch die Parteien zu vereinbaren, aber auch
dass umstritten ist, ob die Frist zur Kündigung erst mit der
Übernahme der Wohnung ( Mietvertragsbeginn) beginnt. Es wird
von der Bejahung gesprochen. Zudem wird dann auf die
Fristberechnung hingewiesen. Wobei der Text offenbar in der
Auflage 2003 nicht überarbeitet ist, denn es wird nur auf
dieselben Fristen der Vertragsparteien hingewiesen, was nach
der Neuordnung des Mietrechts bekanntlich so nicht mehr
zutrifft.

Also in dem neueren Palandt, denn ich ebenfalls zZ nicht zur
Hand
habe, hatte ich einen solchen Passus nicht gefunden. Werde
aber bei
Gelegenheit nochmal nachschauen.

Abgesehen davon, fändest Du das Ergebnis, zu dem Du kommst,
denn in
diesem Fall in Ordnung?

Eindeutig ja.

Gruss Günter