Kündigung 'Eigenbedarf'

Timo_1e33af · 1. Juli 2004 um 20:27

Hallo,

mal angenommen, ein Mieterpaar bezieht zum 01.09.03 eine Wohnung (Privatvermietet) und stellt bereits nach wenigen Wochen fest, dass aufgrund des Verhaltens und der Gespräche mit Nachbarn der Vermieter es bereits bereut dieses Mieterpaar ins Haus gelassen zu haben. Das Mieterpaar hat sich nichts zu schulden kommen lassen, immer pünktlich Miete gezahlt, sich an die Hausordnung gehalten etc.! Dennoch stösst es dem Vermieter auf, dass das Mieterpaar nicht so „kontaktfreudig“ sind wie die älteren Paare im Haus.
Wie auch immer, Tatsache ist das das Mieterpaar am 28.06.04 eine Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf schriftlich bekommen hat. Mit der Begründung, dass die Tochter des Vermieters nach einem Studium sich eine Wohnung nehmen möchte und ihr diese Wohnung zusagen würde.
Nun äußert sich der Verdacht: da der Vermieter vermutlich wusste, dass die Tochter früher oder später in die Wohnung möchte, wäre es da nicht die Pflicht gewesen dem Mieter zuvor zu sagen, dass es nur zu einem befristetem Mietvertrag ausreicht? Der Vermieter mahnte den Mieter bereits vor der Unterschrift des Vertrages mit den Worten, er wolle ein langfristiges Mietverhältnis - dieses er aber nach nicht einmal einem Jahr wieder kündigt.
Der Mieter hat natürlich nun das Gefühl, gelinkt worden zu sein, denn er sieht sich als „Notlösung“ um ein knappes Jahr Miete zu zahlen.

Der Mieter hat nun vor, Widerspruch einzulegen um sich Zeit zu verschaffen, denn es stellt sich sehr schwierig dar, in den ausgeschriebenen 3 Monaten Kündigungsfrist eine passende Wohnung zu finden.
Welche Möglichkeiten bietem sich dem Mieter? Der Mieter hat seit Beginn des Einzuges massenhaft Geld in Möbel, Einrichtung und Renovierung gesteckt und es gestaltet sich schwierig eine Wohnung zu finden mit ähnlichen Ausmaßen, um alle erworbenen Möbel unterzubekommen.
Gibt es Möglichkeiten, eine Verlängerung der Frist heraus zu holen, um die passende Wohnung zu finden, bzw. was passiert, wenn der Mieter keine passende Wohnung innerhalb dieser Frist findet?

Erschwerend kommt hinzu, dass der Vermieter dem Mieter aus dem Weg geht, keinerlei Anrufe, Briefe etc. beantwortet und nun einfach diese 3 Monate abwarten will.

MfG Timo

Timo_1e33af · 1. Juli 2004 um 20:37

PS: (suche edit-Funktion)

Es gibt bei besagtem Wohnverhältnis erhebliche Mängel, die sich wohl auch Mietmindernd auswirken würden.
Einige Beispiele:

Mangelhafte Wärmedämmung der Kellerdecke führen zu erheblich kaltem Fussboden
extreme Hellhörigkeit (Trittschall) der Decke und Wände, insbesondere der Treppen über dem Schlafzimmer
extrem schlechter Empfang des TV Signals über die installierte Kabelanlage für einen Haushalt (der aber 3 speist)

Die Mieter hatten sich entschlossen keine Mietminderung zu fodern um keinen Streit mit dem Vermieter zu bekommen. Abhilfe könne z.Bsp. bei den Problemen der Wärmedämmung oder der hellhörigkeit ohnehin nicht geschaffen werden.
Nun stellt sich der Mieter aber die Frage, ob man wenigstens die letzten verbleibenden Monate die Mieter mindern kann, bzw. rückwirkend erstattet bekommen kann. Und müsse man damit zu einem Anwalt oder würde es ausreichen ein Urteil eines identischen Falles vorzulegen?

mfG Timo

HighQ_31fdae · 1. Juli 2004 um 21:01

Hallo Timo,

Nun äußert sich der Verdacht: da der Vermieter vermutlich
wusste, dass die Tochter früher oder später in die Wohnung
möchte, wäre es da nicht die Pflicht gewesen dem Mieter zuvor
zu sagen, dass es nur zu einem befristetem Mietvertrag
ausreicht?

Wenn der Eigenbedarf vor Abschluss des Mietvertrags vorgelegen hat oder absehbar war, wäre dies „rechtsmißbräuchlicher Eigenbedarf“.

Wenn er bei Vertragsabschluss schon wusste, dass er die Wohnung in wenigen Jahren für seine Kinder braucht, dann hätte er den Mieter darüber aufklären und mit ihm einen Zeitmietvertrag abschließen müssen (BVerfG AZ BvR 308, 336, 356/88).

Eine anwaltliche Vertretung oder die Beratung durch einen lokalen Mieterverein wäre eventuell sinnig.

Gruß Ivo

G_nterW_d13683 · 1. Juli 2004 um 23:03

Hallo,

mal angenommen, ein Mieterpaar bezieht zum 01.09.03 eine
Wohnung (Privatvermietet) und stellt bereits nach wenigen
Wochen fest, dass aufgrund des Verhaltens und der Gespräche
mit Nachbarn der Vermieter es bereits bereut dieses Mieterpaar
ins Haus gelassen zu haben. Das Mieterpaar hat sich nichts zu
schulden kommen lassen, immer pünktlich Miete gezahlt, sich an
die Hausordnung gehalten etc.! Dennoch stösst es dem Vermieter
auf, dass das Mieterpaar nicht so „kontaktfreudig“ sind wie
die älteren Paare im Haus.
Wie auch immer, Tatsache ist das das Mieterpaar am 28.06.04
eine Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf schriftlich
bekommen hat. Mit der Begründung, dass die Tochter des
Vermieters nach einem Studium sich eine Wohnung nehmen möchte
und ihr diese Wohnung zusagen würde.
Nun äußert sich der Verdacht: da der Vermieter vermutlich
wusste, dass die Tochter früher oder später in die Wohnung
möchte, wäre es da nicht die Pflicht gewesen dem Mieter zuvor
zu sagen, dass es nur zu einem befristetem Mietvertrag
ausreicht? Der Vermieter mahnte den Mieter bereits vor der
Unterschrift des Vertrages mit den Worten, er wolle ein
langfristiges Mietverhältnis - dieses er aber nach nicht
einmal einem Jahr wieder kündigt.
Der Mieter hat natürlich nun das Gefühl, gelinkt worden zu
sein, denn er sieht sich als „Notlösung“ um ein knappes Jahr
Miete zu zahlen.

Der Mieter hat nun vor, Widerspruch einzulegen um sich Zeit zu
verschaffen, denn es stellt sich sehr schwierig dar, in den
ausgeschriebenen 3 Monaten Kündigungsfrist eine passende
Wohnung zu finden.
Welche Möglichkeiten bietem sich dem Mieter? Der Mieter hat
seit Beginn des Einzuges massenhaft Geld in Möbel, Einrichtung
und Renovierung gesteckt und es gestaltet sich schwierig eine
Wohnung zu finden mit ähnlichen Ausmaßen, um alle erworbenen
Möbel unterzubekommen.
Gibt es Möglichkeiten, eine Verlängerung der Frist heraus zu
holen, um die passende Wohnung zu finden, bzw. was passiert,
wenn der Mieter keine passende Wohnung innerhalb dieser Frist
findet?

Erschwerend kommt hinzu, dass der Vermieter dem Mieter aus dem
Weg geht, keinerlei Anrufe, Briefe etc. beantwortet und nun
einfach diese 3 Monate abwarten will.

Hallo Timo,

der Vermieter muss den Mieter nur über möglichen Eigenbedarf informieren, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages bereits wusste, dass die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt wird. Der Mieter muss dieses Wissen dem Vermieter nachweisen.

Bei einer Eigenbedarfskündigung stellt sich immer die Frage, ob der Vermieter nicht weitere Wohnungen hat und die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, dort einziehen kann oder ob der Vermieter nicht als Ausgleich dem Mieter von seinem Bestand einen Ersatzwohnraum anzubieten hat. Zudem stellt sich die Frage, ob eine einzelne Person Wohnraum benötigt, wo möglicherweise vier Personen wohnen. Dann ist immer zu klären, ob eine Studentin nach dem Studium überhaupt am Wohnort etwas anfangen kann oder ob schon aus den örtlichen Gegebenheiten der Eigenbedarf unwahrscheinlich ist.

Wenn der Vermieter jedoch mit dem Mieter alleine im Haus wohnt, könnte er auch nach § 573 a BGB ohne Angabe von Kündigungsgründen mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist kündigen.

Auf jeden Fall muss der Mieter der Kündigung widersprechen. Er muss hierbei eine besondere Härte als Grund angeben, dass in angemessener Zeit zumutbaren Ersatzwohnraum nicht zu finden ist und er sollte die oben genannten Fragen zur Klärung ansprechen.

Gruss Günter

Timo_1e33af · 1. Juli 2004 um 23:31

Hallo,

also es war sicherlich abzusehen, dass die Tochter früher oder später nach dem Studium zurück kehren wird. Nur dies zu beweisen wäre schwierig. Der Vermieter wusste dies sicherlich und sah den Mieter wohl als ideale Notlösung, um nicht ein Jahr lang auf Miete zu verzichten.
Es handelt sich hierbei um eine 3-Zimmer Wohnung; die Tochter ist nicht verheiratet, allerdings heißt es in dem Schreiben das die Tochter in dieser Wohnung einen eigenen Hausstand gründen möchte. Dazu kommt noch, dass es sich um ein 3-Familien Haus handelt und der Mieter laut Kündigungsschreiben ausgewählt wurde weil a) er als letztes der 3 Parteien eingezogen ist und b) weil sich die Tochter diese Wohnung ausgesucht hätte. Aus dem Schreiben wird nicht deutlich, ob die Tochter bereits eine Arbeitsstelle hat, lediglich wird erwähnt, dass diese vor hat hier „sesshaft“ zu werden. Wenn der Vermieter weitere Wohnungen hätte und den Mieter nur willkürlich ausgesucht hätte, welche Möglichkeiten hat der Mieter dann?
Der Mieter wird der Kündigung schriftlich widersprechen. Als Härtegrund würde in diesem Fall die zu kurze Frist zur Suche einer geeigneten Wohnung (was in dieser Stadt ohnehin schwieriger ist), zum anderen eben das ein Teil der Mietpartei seine Arbeit verloren hat, wobei das zahlen der Miete keinerlei Problem ist und zu guterletzt ist dies ein weiteres Problem, dass der Mieter mit dem Gedanken an einen längerfristigen Mietvertrag sich eine teure Einbauküche hat einbauen lassen, dazu kommen ebenso die Renovierungsarbeiten, die lt. Mietvertrag nicht erstattet werden würden.

Wenn Widerspruch eingelegt wird, welche Möglichkeiten und Mittel hat der Mieter? Verlängerung der Kündigungsfrist? Welche Nachweise kann der Vermieter verlangen, wenn dieser vorwerfen würde, der Mieter hätte sich nicht intensiv um eine Wohnung bemüht?

mfG Timo

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

G_nterW_d13683 · 2. Juli 2004 um 21:43

Hallo,

mal angenommen, ein Mieterpaar bezieht zum 01.09.03 eine
Wohnung (Privatvermietet) und stellt bereits nach wenigen
Wochen fest, dass aufgrund des Verhaltens und der Gespräche
mit Nachbarn der Vermieter es bereits bereut dieses Mieterpaar
ins Haus gelassen zu haben. Das Mieterpaar hat sich nichts zu
schulden kommen lassen, immer pünktlich Miete gezahlt, sich an
die Hausordnung gehalten etc.! Dennoch stösst es dem Vermieter
auf, dass das Mieterpaar nicht so „kontaktfreudig“ sind wie
die älteren Paare im Haus.
Wie auch immer, Tatsache ist das das Mieterpaar am 28.06.04
eine Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf schriftlich
bekommen hat. Mit der Begründung, dass die Tochter des
Vermieters nach einem Studium sich eine Wohnung nehmen möchte
und ihr diese Wohnung zusagen würde.
Nun äußert sich der Verdacht: da der Vermieter vermutlich
wusste, dass die Tochter früher oder später in die Wohnung
möchte, wäre es da nicht die Pflicht gewesen dem Mieter zuvor
zu sagen, dass es nur zu einem befristetem Mietvertrag
ausreicht? Der Vermieter mahnte den Mieter bereits vor der
Unterschrift des Vertrages mit den Worten, er wolle ein
langfristiges Mietverhältnis - dieses er aber nach nicht
einmal einem Jahr wieder kündigt.
Der Mieter hat natürlich nun das Gefühl, gelinkt worden zu
sein, denn er sieht sich als „Notlösung“ um ein knappes Jahr
Miete zu zahlen.

Der Mieter hat nun vor, Widerspruch einzulegen um sich Zeit zu
verschaffen, denn es stellt sich sehr schwierig dar, in den
ausgeschriebenen 3 Monaten Kündigungsfrist eine passende
Wohnung zu finden.
Welche Möglichkeiten bietem sich dem Mieter? Der Mieter hat
seit Beginn des Einzuges massenhaft Geld in Möbel, Einrichtung
und Renovierung gesteckt und es gestaltet sich schwierig eine
Wohnung zu finden mit ähnlichen Ausmaßen, um alle erworbenen
Möbel unterzubekommen.
Gibt es Möglichkeiten, eine Verlängerung der Frist heraus zu
holen, um die passende Wohnung zu finden, bzw. was passiert,
wenn der Mieter keine passende Wohnung innerhalb dieser Frist
findet?

Erschwerend kommt hinzu, dass der Vermieter dem Mieter aus dem
Weg geht, keinerlei Anrufe, Briefe etc. beantwortet und nun
einfach diese 3 Monate abwarten will.

Hallo Timo,

der Vermieter muss den Mieter nur über möglichen Eigenbedarf
informieren, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages bereits
wusste, dass die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt wird. Der
Mieter muss dieses Wissen dem Vermieter nachweisen.

Bei einer Eigenbedarfskündigung stellt sich immer die Frage,
ob der Vermieter nicht weitere Wohnungen hat und die Person,
für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, dort einziehen kann
oder ob der Vermieter nicht als Ausgleich dem Mieter von
seinem Bestand einen Ersatzwohnraum anzubieten hat. Zudem
stellt sich die Frage, ob eine einzelne Person Wohnraum
benötigt, wo möglicherweise vier Personen wohnen. Dann ist
immer zu klären, ob eine Studentin nach dem Studium überhaupt
am Wohnort etwas anfangen kann oder ob schon aus den örtlichen
Gegebenheiten der Eigenbedarf unwahrscheinlich ist.

Wenn der Vermieter jedoch mit dem Mieter alleine im Haus
wohnt, könnte er auch nach § 573 a BGB ohne Angabe von
Kündigungsgründen mit einer um drei Monate verlängerten
Kündigungsfrist kündigen.

Auf jeden Fall muss der Mieter der Kündigung widersprechen. Er
muss hierbei eine besondere Härte als Grund angeben, dass in
angemessener Zeit zumutbaren Ersatzwohnraum nicht zu finden
ist und er sollte die oben genannten Fragen zur Klärung
ansprechen.

Gruss Günter

Hallo,

also es war sicherlich abzusehen, dass die Tochter früher oder
später nach dem Studium zurück kehren wird. Nur dies zu
beweisen wäre schwierig. Der Vermieter wusste dies sicherlich
und sah den Mieter wohl als ideale Notlösung, um nicht ein
Jahr lang auf Miete zu verzichten.
Es handelt sich hierbei um eine 3-Zimmer Wohnung; die Tochter
ist nicht verheiratet, allerdings heißt es in dem Schreiben
das die Tochter in dieser Wohnung einen eigenen Hausstand
gründen möchte. Dazu kommt noch, dass es sich um ein
3-Familien Haus handelt und der Mieter laut
Kündigungsschreiben ausgewählt wurde weil a) er als letztes
der 3 Parteien eingezogen ist und b) weil sich die Tochter
diese Wohnung ausgesucht hätte. Aus dem Schreiben wird nicht
deutlich, ob die Tochter bereits eine Arbeitsstelle hat,
lediglich wird erwähnt, dass diese vor hat hier „sesshaft“ zu
werden. Wenn der Vermieter weitere Wohnungen hätte und den
Mieter nur willkürlich ausgesucht hätte, welche Möglichkeiten
hat der Mieter dann?

Kaum eine Möglichkeit mit Ausnahme, dass der Mieter mit der Härtefallklausel versucht den Auszug hinaus zu zögern.

Der Mieter wird der Kündigung schriftlich widersprechen. Als
Härtegrund würde in diesem Fall die zu kurze Frist zur Suche
einer geeigneten Wohnung (was in dieser Stadt ohnehin
schwieriger ist), zum anderen eben das ein Teil der Mietpartei
seine Arbeit verloren hat, wobei das zahlen der Miete
keinerlei Problem ist und zu guterletzt ist dies ein weiteres
Problem, dass der Mieter mit dem Gedanken an einen
längerfristigen Mietvertrag sich eine teure Einbauküche hat
einbauen lassen, dazu kommen ebenso die Renovierungsarbeiten,
die lt. Mietvertrag nicht erstattet werden würden.

Mit Ausnahme der Frist zur Suche eines Ersatzwohnraumes sind alle anderen Gründe unerheblich. Sie werden rechtlich nicht zu bewreten sein.

Wenn Widerspruch eingelegt wird, welche Möglichkeiten und
Mittel hat der Mieter? Verlängerung der Kündigungsfrist?
Welche Nachweise kann der Vermieter verlangen, wenn dieser
vorwerfen würde, der Mieter hätte sich nicht intensiv um eine
Wohnung bemüht?

Er könnte in einem Räumungsrechtsstreit den Nachweis verlngen, dass sich der Mieter intensiv um Ersatzwohnraum bemüht hat, wenn sich der Mieter gegen die Räumung wehrt. Aber Achtung. Diese Klage wird am Ende zu Ungunsten des Mieter ausgehen und seit 01.07.2004 wird es hierbei recht teuer werden.

Gruss Günter

janine_84094c · 3. Juli 2004 um 14:35

allerdings heißt es in dem Schreiben das die Tochter in dieser Wohnung einen eigenen Hausstand gründen möchte. Dazu kommt noch, dass es sich um ein 3-Familien Haus handelt und der Mieter laut Kündigungsschreiben ausgewählt wurde weil a) er als letztes der 3 Parteien eingezogen ist und b) weil sich die Tochter diese Wohnung ausgesucht hätte.

Wenn das in dem Schreiben so steht, müsste die Tochter ja schon vor Eurem Einzug in der Wohnung gewesen sein um sich diese „auszusuchen“… klingt so so als wäre dies ein spontaner Entschluss der Tochter und des Vermieters

Timo_1e33af · 3. Juli 2004 um 19:09

Hallo,

also dem Mieter wurde vor Einzug gesagt, dass der Vormieter spontan ausgezogen wäre und nun „händeringend“ ein Nachmieter gesucht wird. Schon anhand dieser Tatsache könnte man denken, dass der momentane Mieter nur als Notlösung für ca. 1 Jahr Mieteinnahmen gebraucht wurde. Zumal sämtliche Maßnahmen, die der Mieter auf eigene Kosten vornehmen wollte (neu verfugen etc.) nicht gestattet wurden.
Man sollte auch beachten, dass das Argument „der Mieter wäre als letztes eingezogen“ nicht wirklich greift, da die Partei darüber gerade mal 2 Monate davor einzog.
Und zu guterletzt steht zwar im Schreiben, dass die Tochter „plant“ einen Hausstand zu gründen, dennoch wird sie zuerst alleine in eine 3-Zimmer Wohnung ziehen.
Wenn man alle Fakten und mündliche Aussagen des Vermieters zusammen rechnet, kann man die Absicht erkennen, dass dem Mieter absichtlich verheimlicht wurde, dass nach ca. einem Jahr die Wohnung benötigt wird.

Leider alles graue Theorie, die schwer zu beweisen sein wird.

Der Mieter wird nun zum Mieterschutzbund gehen und sich beraten lassen, alleine aus der Tatsache das es schwer sein wird innerhalb der gesetzten Frist eine geeignete Wohnung zu finden.

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G_nterW_d13683 · 3. Juli 2004 um 19:47

Hallo,

diese Antwort ist mir nun wirklich nicht nachvollziehbar. Der Eigentümer und dessen Tochter können letztlich auch aus einem Bauplan die Größe, Einteilung und Lage einer Wohnung beurteilen. Wenn nun in weiteren Verlauf der Hiwneis kommt, dass die Tochter einen eigenen Hausstand gründen will ist die Situation wieder eine andere als wenn die Tochter nur für sich die Wohnung will. Gegen diese Eigenbedarfskündigung ist nichts auszurichten.

Es muss hier empfohlen werden, auch wenn ich bezweifle, dass dies nun von anderer Stelle erfolgen wird, wegen der Aussichtslosigkeit gegen die Eigenbedarfskündigung vorzugehen, mit dem Vermieter zu klären, wie die Ersatzbeschaffung der Wohnung geregelt werden kann. Diese Eigenbedarfskündigung ist dem Grunde nach berechtigt und auch gegen den Mieter durchsetzbar. „Geschütze“ helfen nicht. Wenn der Vermieter klagt kostet es eine Menge Geld. Prozesskostenhilfe würde nicht bewiligt, weil der Widerspruch gegen die Klage ohne Erfolg ist. Bitte nun mit dem Vermieter klären, wie der Auszug erfolgen kann.

Gruss Günter

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