hallo experten,
ich weiß, daß bei einer kündigung (unbefristeter mietvertrag, wohndauer ca. 6 monate) für beiden seiten eine kündigungsfrist von 3 monaten besteht (nachmieterregelung ausgenommen).
angenommen, ein mieter kündigt, es gelingt ihm aber nicht / er versäumt es / er versucht es erst gar nicht, innerhalb der 3 monate eine geeignete folgewohnung zu finden … was könnte der vermieter dann unternehmen, um den mieter nach den 3 monaten zügig rauszubekommen, damit ein neuer mieter einziehen kann?
wenn der mieter in seinem kündigungsschreiben ankündigt, daß für die restlichen 3 monate die mietzahlungen nicht mehr zum monatsbeginn erfolgen können, sondern immer erst am 18. des monats, würde das dem vermieter ermöglichen, den mieter in zahlungsverzug zu setzen?
angenommen, während dieser 3 monate werden die miete / nebenkosten / noch nicht gezahlte kaution nicht regelmäßig und / oder nicht in voller höhe gezahlt, so daß die gründe für eine fristlose kündigung eintreten … kann der vermieter dann problemlos diese aussprechen, obwohl der mieter bereits gekündigt hat? oder würde der vermieter damit die mieterkündigung zurücksetzen, und hätte dadurch den mieter wieder am bein, falls die fristlose kündigung nicht durchgeht oder sich verzögert (räumungsklage usw.)?
vielen dank
pit
Hallo Pit,
durch die Kündigung wird das Mietverhältnis beendet. Der Vermieter hat also einen Anspruch auf termingerechte Übergabe. Zieht der Mieter nicht aus, hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz (z. B. Kosten des neuen Mieters für Umzug, Hotelunterbringung, Unterschied von alter Miete zu neuer Miete etc.) und Räumung.
Das Mietverhältnis kann sich jedoch trotz einer wirksamen Kündigung auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn der Vermieter sich dem nicht widersetzt (siehe Par. 545 BGB), meistens wird diese gesetzliche Regelung aber bereits im Mietvertrag ausgeschlossen.
Die Miete wird vertraglich meistens im Voraus geschuldet. Die Erklärung des Mieters, dass er künftig erst zum 18. zahlen kann, ändert daran nichts, er gerät also in Zahlungsverzug und hat Verzugszinsen und evtl. Mahngebühren zu zahlen. Gerät der Mieter laufend in Zahlungsverzug, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen und dann fristlos kündigen. An der Wirksamkeit der ersten Kündigung (des Mieters) ändert das nichts. Es liegen dann 2 Kündigungen vor und die Räumungsklage könnte auf diese 2 Kündigungen gestützt werden.
Viele Grüsse
BM
hi BM,
Zieht der Mieter nicht aus, hat der Vermieter einen Anspruch auf
Schadensersatz (z. B. Kosten des neuen Mieters für Umzug, Hotelunterbringung,
Unterschied von alter Miete zu neuer Miete etc.) und Räumung.
naja, das sagt sich so schön … aber leider gibt es mieter, die dank verschuldung und eidesstattlicher versicherung über schadensersatzforderungen nur müde lächeln werden :-/
meistens wird diese gesetzliche Regelung aber bereits im Mietvertrag ausgeschlossen.
wie könnte so eine vertragsklausel lauten?
sollte ein vermieter die kündigung des mieters schriftlich bestätigen, um seine zustimmung zu untermauern, oder ist die kündigung an sich auch voll gültig?
lg, pit
Hallo Pit,
aus Vermietersicht noch kurz folgendes:
Wenn bei dem Mieter nichts zu holen ist und es sich deutlich abzeichnet, dass der Mieter nicht pünktlich auszieht, sollte der Vermieter so früh wie möglich Räumungsklage einreichen und bereits vorher dem Mieter schriftlich mitteilen, dass mit einer Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist kein Einverständnis besteht und er die Wohnung spätestens bis zum … vertragsgem. zu übergeben hat. Man könnte ihn dabei dezent darauf hinweisen, dass ein Nachmieter schon bereit steht und bei nicht fristgerechter Räumung enorme Schadensersatzansprüche auf ihn zukommen. Der Mieter kann sich übrigens in solch einem Fall an das Sozialamt wenden, die ihm bei der Wohnungssuche behilflich sind.
Eine vertragliche Gestaltung könnte etwa so aussehen: „Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit eigenmächtig fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert, § 545 BGB findet keine Anwendung.“
Viele Grüsse
BM
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hi bitter moon,
nur 1 noch:
ist es aus sicht des vermieters strategisch sinnvoll, die kündigung des mieters schriftlich bestätigen, um seine zustimmung zu untermauern, oder ist die vom mieter unterschriebene und datierte kündigung an sich auch voll gültig?
lg, pit
Hallo Pit,
die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, das heisst, die Kündigung wird grundsätzlich mit dem Zugang bei dem Vermieter wirksam.
Wenn der Vermieter möchte, kann er einen kurzen Brief anfertigen und auf das Ende des Vertrages zum xx2004 hinweisen, und dass bis dahin die Wohnung in vertragsgem. Zustand zu übergeben ist.
Viele grüsse
BM
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