Hallo Mathias,
Du hast ja hier ganz schön was reingepackt. Will mal versuchen
den Überblick zu behalten und zu antworten.
Dankesehr.
Ich habe hier mal einen halbfiktiven Problemfall, zu welchem
ich Euch um kompetenten Rat bitten möchte:
B ist seit 2001 Eigentümerin eines Hauses X. Sie wohnte dort
sporadisch mit A zusammen. B hat auch noch ein Haus Z in einer
anderen Stadt, wo man den Rest der Zeit verbrachte. Die
Beziehung kriselte über Monate und A wohnte dann irgendwann
nur noch in Haus X. Gemeldet ist er in Haus Z. Es folgten
Versöhnungen und Trennungen, bis dann Anfang Mai 2004 die
Beziehung seitens B endgültig beendet worden ist.
B forderte A schriftlich auf, das Haus X bis 1. Juni zu
räumen, was A nicht tat. B forderte daraufhin Anfang Juni A
erneut auf, das Haus bis 23.7. zu verlassen, was A nicht
tat/tut.
A hat keine Miete bezahlt und auch keine Nebenkosten. A pflegt
das Anwesen nicht.
Dann wird wohl eine Zahlungsklage -und Räumungsklage notwendig
sein.
B ist nicht an einer Nachzahlung interessiert, da a ohnehin
„nichts hat“ und eine Klage daraufhin vermutlich ein
fruchtloses Unterfangen wäre.
gut, verstanden
B hat am 22.7. den Strom in Haus X durch den Stromanbieter
(EON) sperren lassen.
A drohte daraufhin mit einer „Anzeige“.
Hier liegt ein Straftatbestand vor. Ausserdem macht sich der
Vermieter schadenersatzpflichtig. Der Mieter kann ohnehin hier
sämtliche Mietzahlungen einstellen. Auch wenn der Mieter die
Mieet nicht bezahlt hat, darf der Vermieter nicht zur
Selbsthilfe in dieser Form greifen.
Es gibt nach Auffassung der B gar kein Mietverhältnis. A
bewohnt das Haus ohne Zustimmung der B.
Es gibt keinen Mietvertrag, es wurden niemals
Mietzinsforderung seitens B an A gestellt.
Langsam. Auch die Überlassung eine Wohnung, um nichts anderes handelt es sich, wenn jemand kostenlos in eine Wohnung wohnt, begründet ein Mietverhältnis. Wenn B der Auffassung ist, dass A ohne Zustimmung in der Wohnung wohnt, wäre dies letztlich ja nur möglich, wenn sich A ungesetzlich den Zutritt verschafft hätte. Hier hat aber doch B den Mieter A in die Wohnung genommen.
B hat einen Rechtsanwalt eingeschaltet, der nun die Räumung
vorantreiben soll.
A hat im Gespräch zugesagt, er würde eine Vereinbarung (auch
schriftlich) akzeptieren, nach welcher er zum 30.9. ausziehen
müsse. Vorher könne er das Haus nicht räumen.
Wie lange dauert nun üblicherweise eine gerichtliche Räumung?
Einen Mietvertrag gibt es nicht, der A hat also kein Recht, in
dem Haus zu sein.
Mietvertrag besteht, mündlich durch die Überlassung der
Wohnung. Ein Räumungsrechtstreit kann bis zu 18 Monate und
länger dauern.
Der Anwalt der B meint, es bestünde kein Mietvertrag. Wie
könnte man ein Bestehen eines MV im Detail herleiten?
Wenn kein Mietvertrag bestehen würde, dann wäre es für den Anwalt doch relativ einfach, die Polizei einzuschalten und A aus der Wohnung entfernen zu lassen. Es wird niemand behaupten wollen A habe die Wohnung besetzt. Wie dann aber erklärt sich der Anwalt, dass A bisher in der Wohnung gewohnt hat und wenn ich mich nicht irre - zusammen mit B. Wie man hier einen MV im Detail begründen kann, dazu fehlen massenweise Informationen. Es muss hier das gesamte Zusammenleben von A und B vorher und alles was an wirtschaftlicher, sozialer und persönlicher Bindung vorhanden war, was mündliche verabredet wurde, was nach der Trennung geschehen ist im Detail überprüft und analysiert werden.
Ich persönlich vermute, dass eine gerichtliche Räumung ohnehin
locker bis Oktober dauern dürfte.
Dann habt ihr aber fleissige Richter oder überbesetzte
Gerichte. Es reicht vielleicht gerade für einen ersten
Anhörungstermin, zu mehr kaum. Vergesse nicht, dass wir
Ferienzeit haben, also auch bei den Gerichten nicht volle
Besetzung besteht, andererseits sind Termine innerhalb von
zwei Monaten bereits ein Glücksfall. Dann aber ist noch kein
Urteil gesprochen und eine gerichtliche Räumung noch längst
nicht erfolgt. Die Kosten einer möglichen Räumung muss der
Vermieter dem Gerichtsvollzieher vor der Räumung zahlen. Ohne
Moss keine Reaktion.
…was ja das Ziel von B, sich mit A aussergerichtlich zu
einigen, zusätzlich als sinnvoll erscheinen lässt.
Daher bietet sich der
„Strohhalm“ der Vereinbarung des Auszuges zum 30.9. an.
Ist ohnehin für beide Seiten auch die wirtschaftlich
vernünftigste Lösung.
Das dachte ich mir.
Nur ist die Frage, inwieweit B reagieren kann, wenn eine
Vereinbarung mit Auszug zum 30.9. getroffen wird, B sich aber
nicht an sie hält. Ist dann ein gerichtliches
Räumungsverfahren über mehrere Monate nötig, oder kann B den A
sofort aus dem Haus tragen lassen?
ja, dann muss der Räumungsrechtstreit ab Oktober erfolgen, also
verliert der Vermieter Zeit. Tipp. Vom Mieter, der diesen
Vertrag zum 30.09.2004 unterschreibt bis spätestens 15.08.2004
den Nachweis eines neuen Mietvertrages vorlegen lassen. Oder
aber die Vereinbarung von vornherein daran knüpfen, dass als
Nachweis des Auszuges der Abschluss eines Mietverhältnisses
nachgewiesen wird.
O.K. Wird gemacht.
Kann A sich über EON oder auch einen anderen Stromanbieter
wieder Strom ins Haus X legen lassen? Der Verteiler ist von
EON verblombt worden, die zuständige Zentrale weiss bescheid,
dass jemand widerrechtlich das Haus nutzt.
Wenn EON einen Anruf nutzt, wenn jemand eine angebliche
widerrechtliche Nutzung einer Wohnung behauptet, muss bei EON
der Sachbearbeiter nicht ganz dicht sein. Bei uns hätte dieser
Sachbearbeiter noch am selben Tag die Presse am Hals. Wer hat
hier die widerrechtliche Nutzung rechtlich festgestellt ?
B.
Niemand. Was ein Laie meint muss für einen Stromversorger tabu
sein.
Nach Interpretation der B und deren Anwalt kann B, die ja auch
selbst das Haus bewohnt hat, mit ihrem Haus machen, was sie
will. So eben auch den Strom abstellen.
Nein, solange jemand im Haus wohnt, darf dieser Person, da sie sich ja nicht rechtswidrig Zugang verschafft hat, der Strom nicht abgestellt und einen Teil der Lebensgrundlage, auch hinsichtlich der Selbstversorgung durch Ernährung, entzogen werden. Wenn Warmwasser noch mit Strom gemacht wird, wäre dies sogar ein schwerwiegender Verstoss. Einmal davon abgesehen, dass ganz massiv gegen das Grundgesetz verstossen wird. Durch das Vorgehen wird dem Mieter auch das Informationsbedürfnis abgestellt.
Wenn man diesen Fall auf die Spitze treiben will, hilft hier ein Antrag auf einstweilige Anordnung. Die Kosten, die hier ganz erheblich wären, trägt der Eigentümer der Wohnung.
Dieser Auffassung kann ich mich nicht anschliessen. Auch ein
Anwalt des Vermieters darf diese Aktion, dass dem anderen,
damit er auszieht, der Strom abgestellt wird, nicht
unterstützen. Wendet sich der Betroffenen an die Anwaltskamer
krachte es bei dem Anwalt. Hier ist ein Straftatbestand
erfüllt. Zudem ist dem Vermieter dringend zu raten, den Strom
wieder liefern zu lassen.
B wehrt sich gegen den begriff „Vermieter“. Es gibt kein
Mietverhältnis. Nach Beendigung der Beziehung wurden dem A
zwei Fristen zum Auszug gesetzt, die er hat verstreichen
lassen.
Auch wenn Fristen verstrichen sind - da verstehe ich auch einen Anwalt nicht - muss er seinem Mandanten erläutern, dass eine abgelaufene Frist eine rechtlich relevante Tatsache ist, aber bis zum Auszug weiterhin ein Mietverhältnis, zumindest ein Nutzungsverhältnis besteht. Und hier ist das Mietrecht anzuwenden. Der Vermeietr kann sich wehren soviel er mag, er hat , geht der Mieter nicht, entweder dessen Auszug gerichtlich durchzusetzen oder er wartet ab, bis der Mieter auszieht. Der Vermieter kann aber nicht die Versorgung kappen.
Wenn der Mieter sich beraten lässt, würde ich z. B. empfehlen
den Vermieter aufzufordern, unverzüglich auf eigene Kosten den
Stromanschluss aktivieren zu lassen und würde ihm die
fristlose Kündigung androhen.
"B´s Reaktion wäre: „Bestens. Gerne darf A fristlos
ausziehen“…
Ja, das kostet ihn aber dann mehr Geld wie er heute ahnt. Wenn sich A einen fachkundigen Anwalt nimmt, der die entsprechenden Mittel einsetzt, zahlt B neben den Umzugskosten auch für mindestens zwei Jahre jede Mietdifferenz für vergleichbaren Wohnraum, die A wegen des Vorgehens von B aufwenden muss.
Wird der Termin - das wären 24
Stunden - mehr räume ich in solchen Fällen nicht ein, nicht
eingehalten, muss der Vermieter mit dem Antrag auf Erlass
einer einstweiligen Anordnung ( er darf in dem Fall die Kosten
tragen) rechnen oder der Mieter zieht in ein Hotel und der
Vermieter trägt den Schadenersatz.
…auf welcher Grundlage?
Entzug der Lebensgrundlagen, der Selbstversorgung und des Informationsbedürfnisses. Daneben sind Kosten für die täglich Nutzung eiens Freibades als Ersatz für das eigene , aber fehlende Bad als Schadenersatz zu nennen. Natürlich auch Kosten der Wäschepflege, denn ohne Strom läuft keine Waschmaschine.
A bewohnt das Haus gegen den Willen von B seit Anfang Mai.
Auch eine evtl. 3-monatige Kündigungsfrist wäre, würde man
einen gültigen MV unterstellen, abgelaufen.
Dann muss - es hilft nun keine andere Lösung - der juristische Weg beschritten werden. Alles andere ist - auch wenn ein Anwalt dazu rät -nicht legal.
Diese Selbsthilfe des Vermieters,dem Mieter ohne Grund den
Strom sperren zu lassen, ist ein ganz erheblicher Übergriff.
Aber noch übler
sindwohl die Geschäftsgebahren des Stromlieferanten zu sehen,
es sei denn, Du hast es falsch dargestellt
B hat das ganz richtig dargestellt, nach Ihrer Ansicht.
und der Strom war
auf den Vermieter angemeldet.
Das war der Fall. B hat den Strom ja auch immer bezahlt.
Dann durfte EON abstellen, aber B durfte hierfür keinen Auftrag erteilen.
Gruss Günter