Neues BGH-Urteil - weiß jemand was genaues?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo liebe wwwler,

ich habe gerade gelesen, dass der BGH mal wieder ein mieterfreundliches Urteil bezüglich Schönheitsreparaturen gesprochen hat (Aktenzeichen VIII ZR 361/03).

Leider ist der genaue Wortlaut (noch) nicht im Internet zu finden. Hat jemand eventuell einen Link oder kann genaueres dazu sagen?

Es geht wohl sinngemäß darum, dass feste Fristen im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind(?) Heißt das, die übliche 3 Jahre/5 Jahre/7 Jahre - Frist ist aufgehoben worden?

Danke für jede Antwort!

Herzliche Grüße
Kati

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Hallo Kati,

das Urteil ist im Gesamttext unter http://www.bundesgerichtshof.de zu erhalten.

ich habe gerade gelesen, dass der BGH mal wieder ein
mieterfreundliches Urteil bezüglich Schönheitsreparaturen
gesprochen hat (Aktenzeichen VIII ZR 361/03).

Nein, dieses Urteil regelt letztlich nur die ohnehin bereits gängige Rechtsprechung in solchen Fällen. Nur war hier eben auch über eine Klausel zu entscheiden, die Haus und Grund wieder einmal völlig unnötig aufgenommen hat. Dieses Druckmittel gegen einen aufmüpfigen Mieter ist geplatzt.

Leider ist der genaue Wortlaut (noch) nicht im Internet zu
finden. Hat jemand eventuell einen Link oder kann genaueres
dazu sagen?

siehe BGH

Es geht wohl sinngemäß darum, dass feste Fristen im
Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind(?) Heißt
das, die übliche 3 Jahre/5 Jahre/7 Jahre - Frist ist
aufgehoben worden?

Nein, dies heisst es nicht. Dies bedeutet, dass die starre Frist im Einzelfall nicht zutreffen muss und der Vermieter grundsätzlich mal keinen Anspruch auf Einhaltung dieser Fristen hat. Die Gerichte hatten sich mit einem Fall zu befassen, in welchem der Vermieter wegen der Nichterfüllung von Schönheitsreparaturen einen Kostenvorschuss vom Mieter verlangt hat, obwohl die Räumlichkeiten in einem Zustand waren, dass nicht renoviert werden musste.

Wobei hier wieder einmal ein Haus-und Grundeigentümerverein in seinen Mietverträgen eine Bedingung aufgenommen hat, die so in anderen Mietvertragsformularen nicht steht. In dem Urteil wird auch hingewiesen, dass der vorliegende Mietvertrag, über den der BGH zu entscheiden hatte, in wesentlichen Punkten die anerkannten Fristen von drei Jahren unterschreitet.

Schon heute gilt, dass der Mieter nur dann renovieren muss, wenn der Zustand der Wohnung dies während der Mietzeit erfordert. In einer Wohnung wo niemand raucht und wo sogar zusätzlich vielleicht jemand nur über das Wochenende anwesend ist, muss die Frist auch mit drei Jahren nicht eingehalten werden. Dies bedeutet einfach :

Wer seine Wohnung in Ordnung hält kann durchaus die Küche erst nach fünf Jahren renovieren müssen und Wohn- und Schlafräume möglicherweise erst nach mehr als zehn Jahren. Andererseits kann - auch hier hat das Urteil keine Auswirkung - eine Renovierung auch vor Ablauf einer der Fristen notwendig werden. Idiotisch in dem Mietvertrag, aber ich mache mir über Mietverträge von Haus und Grund kaum noch Gedanken, ist die Vereinbarung, dass „wenn notwendig, mindestens jedoch nach 2 Jahren“ vereinbart wurde. Entweder „wenn notwendig“ oder „nach drei Jahren“. Mit dem Hinweis „wenn notwendig“ kann man nicht zusätzlich dann eine Frist setzen.

Die Entscheidung hat nichts hinsichtlich der vereinbarten Verpflichtungen der vereinbarten Schönheitsreparaturen bei Auszug zu tun. Dieses Urteil gilt während der Mietdauer und der Verpflichtung zur Renovierung während der Mietzeit.

Gruss Günter

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oder auch die andere nette klausel…
dass die renovierung bei auszug nicht länger als drei monate zurückliegen darf.

was bei drei monaten kündigungsfrist IMMER renovieren bedeutet.

ein vorheriges instandhalten würde überhaupt nicht angerechnet werden.

ich glaube, damit würden auch die anderen vereinbarungen über fristen usw. ungültig

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Hi,

nein, die anderen Regeln - entsprechend der neuen Rechtsprechung - auch in anderen Fällen - bleibt bestehen. Heute habe ich bereits die neue Regelung aus dem genannten BGH - Urteil gegenüber einem Vermieter bei der Wohnungsübergabe eines Mandanten angewandt. Er hatte genau den Text - "bei Bedarf, jedoch alle drei Jahre Küche, Bad, WC " vereinbart. Es muss also in jedem Fall einzeln der Vertrag und seine Vereinbarungen - wie auch schon bisher - geprüft werden. Auch in der Vergangenheit konnte niemand, der mit dem Mietrecht arbeitet, einfache Lösungen anbieten. Die letzten Urteile des BGH haben nunmehr nur noch durch Rechtsstreit geklärt, was ohnehin bis auf wenige Ausnahmen nie umstritten war.

Für die Praktiker schafft auch dieses Urteil erneut Klarheit. Nun muss man nicht fast mit Engelsgeduld erklären, wo Widersprüche sind, was als falsch angesehen wird und wo am Endem meist Ärger ins Haus stand, weil es hier noch keine höchstrichterlichen Urteile gegeben hat, die so eindeutig waren.

Nur, es möge niemand meinen, dass damit die Probleme gelöst sind. Man muss den eigenen Mietvertrag genau unter die Lupe nehmen. Nur dann wird man auf der richtigen Seite sitzen.

Gruss Günter

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Hallo Kati,

Hallöchen,

das Urteil ist im Gesamttext unter
http://www.bundesgerichtshof.de zu erhalten.

danke erstmal für die schnelle Antwort und den Link.

Eigentlich hatte ich bisher gedacht, dass der BGH GRUNDSATZurteile fällt und keine Einzelfälle abhakt, soll heißen: das Recht, welches vom BGH gesprochen wird, muss auf alle ähnlich gelagerten Fälle in kleiner und mittlerer Instanz Anwendung bzw. Berücksichtigung finden.

Was ich noch nicht so ganz verstanden habe, ist folgendes:

Jemand hat z.B. einen Mietvertrag mit der üblichen festen 3/5/7-Jahre Klausel („mindestens nach … Jahren sind folgende Räume zu renovieren:“). Nach den 3 Jahren hat der Mieter die bezeichneten Räume nicht renoviert (üblicherweise Bad und Küche). Nach 3 Jahren und 6 Monaten zieht er aus der Wohnung aus.

Muss dieser jemand nun renovieren oder nicht? Unterstellt wird jetzt mal, dass es keine Quotenklausel und auch keine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag gibt.

Wer muss beweisen, dass eine Wohnung bzw. die entsprechenden Räume nach 3 Jahren noch nicht „renovierungswürdig“ sind?

Und was wäre nach 2 Jahren Wohndauer? Renovieren oder nicht? Anteilige Kosten übernehmen oder nicht? Beweispflicht liegt hier bei wem?

Das konnte mir dieses Urteil nicht verraten. Danke!

Gruss Günter

Tschö
Kati

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Hallo Kati,

Eigentlich hatte ich bisher gedacht, dass der BGH
GRUNDSATZurteile fällt und keine Einzelfälle abhakt, soll
heißen: das Recht, welches vom BGH gesprochen wird, muss auf
alle ähnlich gelagerten Fälle in kleiner und mittlerer Instanz
Anwendung bzw. Berücksichtigung finden.

Der BGH fällt sicher Grundsatzurteile. Sie sind jedoch auf bestimmte Vorgänge bezogen und ein anderer Vertragstext kann bereits eine andere rechtliche Wertung nach sich ziehen.

Was ich noch nicht so ganz verstanden habe, ist folgendes:

Jemand hat z.B. einen Mietvertrag mit der üblichen festen
3/5/7-Jahre Klausel („mindestens nach … Jahren sind folgende
Räume zu renovieren:“). Nach den 3 Jahren hat der Mieter die
bezeichneten Räume nicht renoviert (üblicherweise Bad und
Küche). Nach 3 Jahren und 6 Monaten zieht er aus der Wohnung
aus.

Muss dieser jemand nun renovieren oder nicht? Unterstellt wird
jetzt mal, dass es keine Quotenklausel und auch keine
Endrenovierungsklausel im Mietvertrag gibt.

Die Fristen für den Auszug gelten in dem Fall weiterhin. Es ist hier ja nicht vereinbart, dass „nach Bedarf, spätestens nach drei Jahren“ renoviert werden muss. Es ist nach diesem Text vereinbart, dass nach drei Jahren zu renovieren ist. Nun müsste der Mieter, wenn die Wohnung nicht renovierungsbedürftig wäre, er bleibt weiterhin in der Wohnung, die Renovierung nicht vornehmen. Wenn er jedoch auszieht sehe ich in dem Urteil - es sagt dazu auch nichts aus - weder positiv noch negativ - keine Rechtfertigung bei Auszug nicht zu renovieren.

Wer muss beweisen, dass eine Wohnung bzw. die entsprechenden
Räume nach 3 Jahren noch nicht „renovierungswürdig“ sind?

Da sich das Urteil auf die Zeit während des Mietverhältnisses bezieht muss der Vermieter beweisen, dass renoviert werden muss.

Und was wäre nach 2 Jahren Wohndauer? Renovieren oder nicht?
Anteilige Kosten übernehmen oder nicht? Beweispflicht liegt
hier bei wem?

Nach der Rechtsprechung ist nach zwei Jahren ohnehin nicht zu renovieren. Das gilt schon lange. Wenn nun keine Quotenklausel vereinbart ist und die Frist von drei Jahren nicht erreicht ist, hat der Mieter, wenn es keine Individualvereinbarung gibt, nicht zu renovieren.

Aber nochmals der Hinweis. Was wirklich vereinbart ist und wie die Vereinbarung zu bewerten ist, kann abschliessend nur jemand klären, der den Mietvertrag § für § kennt.

Gruss Günter

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Wie schaut es bei Wandgemälden aus?
Hallo Günter,
in Mietverträger sollte wohl auch berücksichtigt werden, ob es sich bei Mietern um Raucher oder Nichtraucher handelt. Doch was ist z. B., wenn ein Mieter seine Wände mit Landschaftsbildern bemalt hat? Kann dann der Vermieter auch verlangen, dass der Mieter alle drei Jahre die jeweiligen Bilder übermalt bzw. nachbessert?
Noch einen schönen Sonntag
Franz

Für die Praktiker schafft auch dieses Urteil erneut Klarheit.
Nun muss man nicht fast mit Engelsgeduld erklären, wo
Widersprüche sind, was als falsch angesehen wird und wo am
Endem meist Ärger ins Haus stand, weil es hier noch keine
höchstrichterlichen Urteile gegeben hat, die so eindeutig
waren.

Nur, es möge niemand meinen, dass damit die Probleme gelöst
sind. Man muss den eigenen Mietvertrag genau unter die Lupe
nehmen. Nur dann wird man auf der richtigen Seite sitzen.

Gruss Günter

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Hallo Franz,

ich weiss zwar nicht wer so wahnsinnig ist, dass er Landschaftsbilder an die Wand malt. Aber, solche Fälle sind wohl klarer denn klar. Auf der einen Seite entsprechend solche Kunst- oder Machwerke auf den Wänden der Mieträume nicht dem Durchschnittsgeschmack eines Mieters, zum anderen kann ein Mieter nicht Raufaser oder andere Tapeten übermalen, sondern er muss zumindets dann in einem hellen Ton streichen. Hier dürfte sogar die Entfernung der Tapeten, Neutapezierung und Malern zu verlangen sein.

Gruss Günter

in Mietverträger sollte wohl auch berücksichtigt werden, ob es
sich bei Mietern um Raucher oder Nichtraucher handelt.

Logisch, denn wer raucht hinterlässt entsprechend Wände, wobei die Frage nach der Renovierung in Verbindung mit Rauchern durchaus unterschiedlich bisher gerichtlich gelöst ist. Es kommt also letztlich auch darauf an, wieviel ein Mieter raucht oder wie lange die Bude verraucht ist, weil nicht renoviert wurde.

Gruss Günter

Doch

was ist z. B., wenn ein Mieter seine Wände mit
Landschaftsbildern bemalt hat? Kann dann der Vermieter auch
verlangen, dass der Mieter alle drei Jahre die jeweiligen
Bilder übermalt bzw. nachbessert?
Noch einen schönen Sonntag
Franz

Für die Praktiker schafft auch dieses Urteil erneut Klarheit.
Nun muss man nicht fast mit Engelsgeduld erklären, wo
Widersprüche sind, was als falsch angesehen wird und wo am
Endem meist Ärger ins Haus stand, weil es hier noch keine
höchstrichterlichen Urteile gegeben hat, die so eindeutig
waren.

Nur, es möge niemand meinen, dass damit die Probleme gelöst
sind. Man muss den eigenen Mietvertrag genau unter die Lupe
nehmen. Nur dann wird man auf der richtigen Seite sitzen.

Gruss Günter

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Off-Topic - Verständnisfrage?
Hallo,

Eine Verständnisfrage:

Heissen Diese Klauseln, man muss ggf. während man in der Wohnung wohnt, alle 3 Jahre neu tapezieren? Wen stört es denn ausser mir selbst, wenn meine Tapeten an einigen Stellen grau werden? Reicht es nicht, beim Auszug zu renovieren?

Und rein praktisch: wie soll das denn überhaupt gehen, wenn überall Möbel stehen? Ich sehe gar nicht praktisch, wie man da tapezieren soll - alle Möbel in ein Zimmer schichten und da, wo man tapeziert eine Matratze auf den Fussboden, um überhaupt Platz zu Schlafen zu haben?

Wir haben diese Klausel nämlich auch, aber ich habe ihr bisher keine Bedeutung beigemessen. Ich gehe davon aus, dass wir bei Auszug die Wohnung renoviert übergeben, d.h. vermutlich die Raufasertapete frisch gestrichen und gut ist.

Mit unserem Vermieter kommen wir soweit gut klar. Aber ist es denkbar, dass er plötzlich anklopft und sagt „Guten Tag, ich möchte gerne kontrollieren, ob Sie in der Zwischenzeit Ihre Zimmer frisch tapeziert haben?“

Mit vielen Grüßen, Peter

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Wandbild
Hallo Günter,
ich habe Dir mal ein Beispielfoto von einem „Wandgemälde“ zugemailt. Was würdest Du als Vermieter oder Nachmieter zu so einem Bild sagen?
Grüße
Franz

Logisch, denn wer raucht hinterlässt entsprechend Wände, wobei
die Frage nach der Renovierung in Verbindung mit Rauchern
durchaus unterschiedlich bisher gerichtlich gelöst ist. Es
kommt also letztlich auch darauf an, wieviel ein Mieter raucht
oder wie lange die Bude verraucht ist, weil nicht renoviert
wurde.

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Hallo,

Eine Verständnisfrage:

Heissen Diese Klauseln, man muss ggf. während man in der
Wohnung wohnt, alle 3 Jahre neu tapezieren? Wen stört es denn
ausser mir selbst, wenn meine Tapeten an einigen Stellen grau
werden? Reicht es nicht, beim Auszug zu renovieren?

Dieses Urteil besagt, dass die Fristen eben nicht derart streng zu sehen sind. Das Urteil besagt ja gerade, dass dies keine starre Fristen sind. Dies war bisher schon geltendes Recht. Jedoch - zu beachten ist der Text des betreffenden Mietvertrages.

Und rein praktisch: wie soll das denn überhaupt gehen, wenn
überall Möbel stehen? Ich sehe gar nicht praktisch, wie man da
tapezieren soll - alle Möbel in ein Zimmer schichten und da,
wo man tapeziert eine Matratze auf den Fussboden, um überhaupt
Platz zu Schlafen zu haben?

Dies machen unzählige Mieter freiwillig. Sie organisieren möglicherweise dies nur etwas einfacher als Du es hier darstellt. Man kann natürlich das Chaos organisieren oder Zimmer für Zimmer renovieren.

Wir haben diese Klausel nämlich auch, aber ich habe ihr bisher
keine Bedeutung beigemessen. Ich gehe davon aus, dass wir bei
Auszug die Wohnung renoviert übergeben, d.h. vermutlich die
Raufasertapete frisch gestrichen und gut ist.

Achtugn. Die Klausel muss ähnlich oder so heissen „Renovierung nach Bedarf, mindestens alle drei Jahre“

Mit unserem Vermieter kommen wir soweit gut klar. Aber ist es
denkbar, dass er plötzlich anklopft und sagt „Guten Tag, ich
möchte gerne kontrollieren, ob Sie in der Zwischenzeit Ihre
Zimmer frisch tapeziert haben?“

Ja, kann passieren.

Gruss Günter

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Hallo Günter,
ich habe Dir mal ein Beispielfoto von einem „Wandgemälde“
zugemailt. Was würdest Du als Vermieter oder Nachmieter zu so
einem Bild sagen?

Das Bild müsste spätestens bei Auszug weg.

Gruss Günter