Hallo Community,
ein Gewerbeitreibender (eingetragener Kaufmann) hat im September 2002 einen bis Ende August 2007 befristeten Gewerbemietvertrag abgeschlossen, aus dem er aufgrund veränderter Wirtschaftslage gerne so schnell wie möglich rauskommen würde.
Der Vermieter, eine kleinere Gewerbeparkgesellschaft, zeigt sich wenig einsichtig - abgesehen davon, daß er bei einem potentiellen Nachmieter nicht mehr einen 5-Jahres-Vertrag, sondern nur die Erfüllung der restlichen 3 Jahre voraussetzen würde.
Nun ist aber ein Nachmieter nicht ganz einfach zu finden, weil:
- der Hausaufgang, in dem sich die Räume befinden, in einem recht desolaten Zustand ist, und der Vermieter da auch nicht unbedigt tätig werden möchte
- der verlangte Mietpreis entspricht der Marktlage in 2000 (da wurde der Mietvertrag zunächst als Untermietvertrag abgeschlossen), nicht jedoch der heutigen. Es ist nicht so, daß die Miete überhöht wäre, doch ist der allgemeine Leistungsstandard des betreffenden Gewerbepark einfach nicht mehr zeitgemäß. Dies ist übrigens NICHT der Grund für den Standortwechselwunsch.
- der Vermieter keine (KEINE) Bauarbeiten vorleistet, sondern sich nur bereit erklärt, solange mietfrei zu geben, bis die entsprechende Summe - die dann halt vom Mieter aufgebracht werden müßte - abgetragen ist.
- und überhaupt gibt’s in Berlin zu viele Gewerberäume.
Man muß dazu auch noch sagen, daß der betreffende Mieter die kleinste Mietpartei im gesamten Park ist und aufgrund des recht guten Vermietungsstandes den Vermieter mit seinem „Verschwinden“ kaum in den Ruin treiben würde.
Also: WAS TUN ? ? ?
Es gibt kaum Mittel, die aus anderen Gründen nicht in Frtage kämen - bis hin zur Abmeldung des Gewerbes! Frage ist hier jedoch, ob man als eK nicht privat für die Restschuld herangezogen werden könnte.
Weiterer Ansatzpunkt: Die Räume sind als Büro vermietet, eigenen sich jedoch nach diversen arbeitsschutzrechtlichen Richtliníen nicht dafür. Es gibt zwar eine Vermieterfreizeichnung im Vertrag, aber sie ist angeblich unwirksam - stimmt das? Wäre das ein Weg?
Bin gespannt auf Euren Rat
LG
ES
Hallo,
der Pächter kann hier nur mit dem Verpächter verhnadeln. Es empfiehlt sich, wenn wirtschaftliche Möglichkeiten vorhanden sind, hier eine Ablösesumme zu vereinbaren. Vielleicht steigt der Verpächter angesichts einer kompletten Jahresmiete ein und hebt den Vertrag auf.
Tut er es nicht, wird der Pächter weiterhin solange Pacht zahlen müssen bis er einen Nachmieter gefunden hat oder die Insolvenz eröffnet ist.
- der verlangte Mietpreis entspricht der Marktlage in 2000 (da
wurde der Mietvertrag zunächst als Untermietvertrag
abgeschlossen), nicht jedoch der heutigen. Es ist nicht so,
daß die Miete überhöht wäre, doch ist der allgemeine
Leistungsstandard des betreffenden Gewerbepark einfach nicht
mehr zeitgemäß.
Hier kann doch der derzeitige Pächter den Nachfolger in Übereinstimmung mit dem Verpächter mit einer geringeren Pacht betrauen und der jetzige Pächter zahlt eben die Differenz als Ausgleich direkt an den Verpächter.
Dies ist übrigens NICHT der Grund für den
Standortwechselwunsch.
- der Vermieter keine (KEINE) Bauarbeiten vorleistet, sondern
sich nur bereit erklärt, solange mietfrei zu geben, bis die
entsprechende Summe - die dann halt vom Mieter aufgebracht
werden müßte - abgetragen ist.
- und überhaupt gibt’s in Berlin zu viele Gewerberäume.
Man muß dazu auch noch sagen, daß der betreffende Mieter die
kleinste Mietpartei im gesamten Park ist und aufgrund des
recht guten Vermietungsstandes den Vermieter mit seinem
„Verschwinden“ kaum in den Ruin treiben würde.
Also: WAS TUN ? ? ?
Es gibt kaum Mittel, die aus anderen Gründen nicht in Frtage
kämen - bis hin zur Abmeldung des Gewerbes! Frage ist hier
jedoch, ob man als eK nicht privat für die Restschuld
herangezogen werden könnte.
Die Abmeldung hindert den Verpächter nicht an den Pächter Forderungen zu stellen. Mal ein paar hundert EUROs ausgeben und mit einem Steuerbertazer/Wirtschaftsprüfer klären, ob hier nicht das Insolvenzverfahren erstrebenswert sein kann.
Weiterer Ansatzpunkt: Die Räume sind als Büro vermietet,
eigenen sich jedoch nach diversen arbeitsschutzrechtlichen
Richtliníen nicht dafür. Es gibt zwar eine
Vermieterfreizeichnung im Vertrag, aber sie ist angeblich
unwirksam - stimmt das? Wäre das ein Weg?
Nein, kein Weg
Gruss Günter
Hallo Günter,
vielen Dank für die schnelle Antwort, auch wenn sie nicht sehr erfreulich ausfiel 
Wenn Du - und die Community - gestatten - noch ein paar Fragen zum Thema:
Tut er es nicht, wird der Pächter weiterhin solange Pacht
zahlen müssen bis er einen Nachmieter gefunden hat oder die
Insolvenz eröffnet ist.
Was hier angesichts der Rechtsform leider eine Privatinsolvenz mit sich zieht und somit wenig erstrebenswert ist…
Hier kann doch der derzeitige Pächter den Nachfolger in
Übereinstimmung mit dem Verpächter mit einer geringeren Pacht
betrauen und der jetzige Pächter zahlt eben die Differenz als
Ausgleich direkt an den Verpächter.
Wäre freilich ein Weg
Mal ein paar hundert EUROs ausgeben
und mit einem Steuerbertazer/Wirtschaftsprüfer klären, ob hier
nicht das Insolvenzverfahren erstrebenswert sein kann.
Tja, kann es eben nicht wirklich…
Nun dasselbe von der anderen Seite: Wenn der jetzige Mieter also im worst case noch drei Jahre dort bleibt, wie kann er den Vermieter zwingen, zumindest die Verkehrsflächen in Ordnung zu bringen? Auffordern mit Minderungsandrohung? Welche Minderungssätze kämen hier in Frage? Und was ist wirklich mit dem Arbeitsschutz? Wenn es sich herausstellt, daß die Räume als Büro nicht nutzbar sind, läßt sich trotz anderslautender Vereinbarung das Mietniveau auf das für Lagerräume im selben Objekt absenken? Womöglich noch rückwirkend?
Gruß ES
Hallo Günter,
vielen Dank für die schnelle Antwort, auch wenn sie nicht sehr
erfreulich ausfiel Wenn Du - und die Community - gestatten
- noch ein paar Fragen zum Thema:
Tut er es nicht, wird der Pächter weiterhin solange Pacht
zahlen müssen bis er einen Nachmieter gefunden hat oder die
Insolvenz eröffnet ist.
Was hier angesichts der Rechtsform leider eine Privatinsolvenz
mit sich zieht und somit wenig erstrebenswert ist…
Hier kann doch der derzeitige Pächter den Nachfolger in
Übereinstimmung mit dem Verpächter mit einer geringeren Pacht
betrauen und der jetzige Pächter zahlt eben die Differenz als
Ausgleich direkt an den Verpächter.
Wäre freilich ein Weg
Mal ein paar hundert EUROs ausgeben
und mit einem Steuerbertazer/Wirtschaftsprüfer klären, ob hier
nicht das Insolvenzverfahren erstrebenswert sein kann.
Tja, kann es eben nicht wirklich…
Nun dasselbe von der anderen Seite: Wenn der jetzige Mieter
also im worst case noch drei Jahre dort bleibt, wie kann er
den Vermieter zwingen, zumindest die Verkehrsflächen in
Ordnung zu bringen? Auffordern mit Minderungsandrohung? Welche
Minderungssätze kämen hier in Frage? Und was ist wirklich mit
dem Arbeitsschutz? Wenn es sich herausstellt, daß die Räume
als Büro nicht nutzbar sind, läßt sich trotz anderslautender
Vereinbarung das Mietniveau auf das für Lagerräume im selben
Objekt absenken? Womöglich noch rückwirkend?
Hallo,
diese Frage ist nur aus dem Text des Pachtvertrages zu beantworten. Oftmals vereinbaren Pächter und Verpächter ( soweit ich solche Verträge aus der Praxis kenne ), dass der Pächter alle Mängel und Reparaturen auf eigenen Kosten erledigen muss. Ausserdem wird dem Pächter eien Nutzung erlaubt, über die rechtlichen Fragen wie Berufsgenossenschaft, Polizeiaufsicht, WKD trägt in den meisten Verträgen dieser Art der Pächter alleine das Risiko der Anmeldung und des Vollzuges von Anordnungen. Hier könnte also keinerlei Mietminderungsanspruch und auch kein Recht der Aufhebung des Vertrages wegen nicht erlaubter Nutzung der Büroräume abgeleitet werden. Der Pächter dürfte aber auch hier keine Möglichkeit haben, weil einfach klar sein muss, dass wer gewerbliche Einrichtungen anmietet oder Räume zu solchen umbaut sich vorher um die Vorschriften kümmern muss. Den Vertrag notfalls mal von einem Juristen oder dem Steuerberater prüfen lassen.
Gruss Günter