Einbehalten eines Teiles der Kaution wann korrekt?

Behörden & Recht Mietrecht
1

Liebe Wer-Weiss-Was’ler,

eine Frage zum Einbehalten der Kaution: wann ist das korrekt? Beispiel:
der Mieter ist in eine renovierte Wohnung mit neuem Laminat eingezogen.
er zieht nach einem Jahr aus, und das Laminat weist die dem einjaehrigen
Gebrauch entsprechenden leichten Gebrauchsspuren auf, allerdings in geringem Masse.
Allerdings ist eine etwa 1cm lange Kerbe in einer Planke entstanden. Im Mietvertrag steht eine Abgeltungsklausel, nach der die Renovierungskosten anteilig zu bezahlen sind (also: die Schoenheitsreparaturen sind im 3- bzw. 5jaehrigem Turnus durchzufuehren, darueberhinaus ist eine anteilige Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten vereinbart). Im Mietvertrag ist ebenfalls vereinbart, dass der Mieter eine Hausratsversicherung abschliessen muss, was er getan hat.

Was muss der Mieter nun zahlen? Moeglich scheint mir:

  • nichts, da er das Laminat nur vertragsgemaess benutzt hat und eine Delle
    dem ueblichen gebrauch entspricht
  • nichts, da er zwar einen Schaden erzeugt hat, den die Versicherung aber decken
    muss. Die Kaution darf nicht einbehalten werden.
  • er muss 1/5 der Kosten eines neuen Parketts zahlen, da er anteilig
    Renovierungskosten tragen muss.

Was ist nun richtig? Und allgemeiner: Will der Hausverwalter Ansprueche aufrechnen, darf er dazu die Kaution einbehalten? Oder unter welchen Umstaenden darf er das?

Fuer Hilfe waere ich sehr dankbar,
Johannes

2

Hi,

zuerst einmal ein Hinweis. Bodenbeläge haben nichts mit Schonheitsreparaturen zu tun.

Beispiel:
der Mieter ist in eine renovierte Wohnung mit neuem Laminat
eingezogen.
er zieht nach einem Jahr aus, und das Laminat weist die dem
einjaehrigen
Gebrauch entsprechenden leichten Gebrauchsspuren auf,
allerdings in geringem Masse.
Allerdings ist eine etwa 1cm lange Kerbe in einer Planke
entstanden.

Also liegt hier ein Schaden vor, der der Versicherung gemeldet werden sollte. Eine Kerbe ist sicher keine Gebrauchsspur.

Im Mietvertrag steht eine Abgeltungsklausel, nach

der die Renovierungskosten anteilig zu bezahlen sind (also:
die Schoenheitsreparaturen sind im 3- bzw. 5jaehrigem Turnus
durchzufuehren, darueberhinaus ist eine anteilige Beteiligung
des Mieters an den Renovierungskosten vereinbart). Im
Mietvertrag ist ebenfalls vereinbart, dass der Mieter eine
Hausratsversicherung abschliessen muss, was er getan hat.

also sind hier die anteiligen Kosten der Malerarbeiten zu zahlen, wenn der Mieter die Wohnung nicht selbst bei Einzug renoviert hat.

Was muss der Mieter nun zahlen? Moeglich scheint mir:

  • nichts, da er das Laminat nur vertragsgemaess benutzt hat
    und eine Delle

nein, eine Delle entspricht nicht dem üblichen Gebrauch. Üblicher Gebrauch ist z.B. wenn der Laminat an den Stellen, wo häufig gelaufen wird, sich abnutzt.

dem ueblichen gebrauch entspricht

  • nichts, da er zwar einen Schaden erzeugt hat, den die
    Versicherung aber decken
    muss. Die Kaution darf nicht einbehalten werden.
  • er muss 1/5 der Kosten eines neuen Parketts zahlen, da er
    anteilig
    Renovierungskosten tragen muss.

nein, falsch. Beim Laminat muss er die anteiligen Kosten tragen, soweit solche durch den Schaden entstanden sind. Hier ist „neu für alt“ zu rechnen.

Bie den Schönheitsreparaturne dürfen für Bad, WC, Küche rd. 33 %, bei den anderen Räumen 20 % zu zahlen sein.

Was ist nun richtig? Und allgemeiner: Will der Hausverwalter
Ansprueche aufrechnen, darf er dazu die Kaution einbehalten?
Oder unter welchen Umstaenden darf er das?

Der Hausverwalter hat nichts aufzurechnen, es sei denn er legt eine Vollmacht vor, dass er Namens und in Vollmacht des Vermieters mit der Abwicklung des Mietverhältnisses beauftragt ist und namens und in Vollmacht des Vermieters rechtsverbindliche Erklärungen abgeben und annehmen darf.

Gruss Günter

3

Hallo Johannes

Im Mietvertrag steht eine Abgeltungsklausel, nach
der die Renovierungskosten anteilig zu bezahlen sind (also:
die Schoenheitsreparaturen sind im 3- bzw. 5jaehrigem Turnus
durchzufuehren, darueberhinaus ist eine anteilige Beteiligung
des Mieters an den Renovierungskosten vereinbart).

Denke bitte daran, dass diese Klausel nach neuester Rechtsprechung ungültig ist.
Damit ist eine automatische, zeitlich wiederkehrende, ferst terminierte Renovierung hinfällig und die Teilabrechnung ergo ebenso.

Gruß Rochus

4

Hallo Rochus,

der BGH hat zwar die starren Regeln als ungültig erklärt, hier aber, in dem angesprochenen Fall, handelt es sich neben den starren Regeln um die Ersatzlösung, dass eine anteilige Beteiligung des Mieters zu beachten ist. Das Urteil war vertraglich ohne Quotenklausel ( anteilige Regelung). Daher kann dieses Urteil für diesen Fall nicht angewandt werden.

Gruss Günter

Im Mietvertrag steht eine Abgeltungsklausel, nach
der die Renovierungskosten anteilig zu bezahlen sind (also:
die Schoenheitsreparaturen sind im 3- bzw. 5jaehrigem Turnus
durchzufuehren, darueberhinaus ist eine anteilige Beteiligung
des Mieters an den Renovierungskosten vereinbart).

Denke bitte daran, dass diese Klausel nach neuester
Rechtsprechung ungültig ist.
Damit ist eine automatische, zeitlich wiederkehrende, ferst
terminierte Renovierung hinfällig und die Teilabrechnung ergo
ebenso.

Gruß Rochus

5

Hallo,

vielen Dank an Guenter fuer die Auskunft! Ein Punkt ist mir aber noch unklar, kann ihn leider wegen Umzug erst jetzt stellen:

Wenn eine Delle einen Schaden darstellt, muss also die Versicherung einspringen. Der Hausverwalter besitzt Vertretungsmacht fuer den Eigentuemer, darf also rechstverbindliche erklaerungen abgeben und entgegennehmen. In welcher Situation darf er die Kaution ganz oder teilweise einbehalten? Darf er sich beispielsweise darauf berufen, dass die Versicherung noch nicht gezahlt hat und die Kaution daher bis zum Zeitpunkt der Zahlung einbehalten wird?

Schoene Gruesse,
Johannes

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

6

Hallo Johannes,

vielen Dank an Guenter fuer die Auskunft! Ein Punkt ist mir
aber noch unklar, kann ihn leider wegen Umzug erst jetzt
stellen:

Wenn eine Delle einen Schaden darstellt, muss also die
Versicherung einspringen. Der Hausverwalter besitzt
Vertretungsmacht fuer den Eigentuemer, darf also
rechstverbindliche erklaerungen abgeben und entgegennehmen. In
welcher Situation darf er die Kaution ganz oder teilweise
einbehalten? Darf er sich beispielsweise darauf berufen, dass
die Versicherung noch nicht gezahlt hat und die Kaution daher
bis zum Zeitpunkt der Zahlung einbehalten wird?

Der Hausverwalter darf zur Sicherung der Ansprüche die Kaution einbehalten bis die Versicherung gezahlt hat. Jedoch wird er keinen höheren Betrag einbehalten können un ddürfen, wie ihn die Versicherung anerkannt hat.

Ich gebe hier einfach zu bedenken, dass Hausverwalter einiges gewohnt sind und hier Verständnis - neben der herrschenden Rechtsmeinung - finden. So mancher Mieter spricht von der Versicherung. Nur stellt sich dann heraus, dass der Mieter nicht richtig oder nicht versichert ist.

Gruss Günter