Hallo, liebe Experten, liebe „Wer-weiss-was’ler“,
ich habe eine vom Voreigentümer vermietete Wohnung erworben. Die Miete ist seit mehr als 5 Jahren unverändert und moderat (ca. 6,40 € je m² Wohnfläche). Ich erwäge eine Mieterhöhung.
Das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB müsste möglich sein, da der geltende Mietspiegel der Stadt, auf den ich mein Verlangen stützen werde, ca. 7 €uro je m² WoFlä im Mittelwert ausweist, die Kappungsgrenze nicht überschritten wird und die Miete seit 5 Jahren unverändert war.
Nun aber ist eine Garage seit diesen 5 Jahren mit vermietet, es handelt sich daher um keinen gesonderten Garagenmietvertrag. Fragen dazu:
- Auf was kann ich mein Mieterhöhungsverlangen für die Garage (bisher 30 € mtl. in einer Stadt mit ca. 40.000 Einwohner) auf 45 bis 50 € monatlich stützen? Dafür gibt es im Mietspiegel keinerlei Angaben.
- Gilt für die Garage auch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB bzw. wenn ja, können beide Mieten (für Wohnung und Garage) zusammen betrachtet werden?
- Muss ich 3 vergleichbare Fälle nennen?
- Kann ich, falls 3. mit „ja“ beantwortet wird, auf die tatsächliche Nutzfläche der Garagen abheben, weil ja nur die vergleichbar wäre?
Viele Grüße und besten Dank für hilfreiche Antworten
Hallo Karl-Heinz,
ich habe eine vom Voreigentümer vermietete Wohnung erworben.
Die Miete ist seit mehr als 5 Jahren unverändert und moderat
(ca. 6,40 € je m² Wohnfläche). Ich erwäge eine Mieterhöhung.
Das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB müsste möglich sein,
da der geltende Mietspiegel der Stadt, auf den ich mein
Verlangen stützen werde, ca. 7 €uro je m² WoFlä im Mittelwert
ausweist, die Kappungsgrenze nicht überschritten wird und die
Miete seit 5 Jahren unverändert war.
Nun aber ist eine Garage seit diesen 5 Jahren mit vermietet,
es handelt sich daher um keinen gesonderten
Garagenmietvertrag. Fragen dazu:
- Auf was kann ich mein Mieterhöhungsverlangen für die Garage
(bisher 30 € mtl. in einer Stadt mit ca. 40.000 Einwohner) auf
45 bis 50 € monatlich stützen? Dafür gibt es im Mietspiegel
keinerlei Angaben.
- Gilt für die Garage auch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs.
3 BGB bzw. wenn ja, können beide Mieten (für Wohnung und
Garage) zusammen betrachtet werden?
Es müssen beiden zusammen betrachtet werden. Die Garage ist mitvermietet, ein besonderer Mietpreis für die Garage kann zwar im Mietvertrag ausgewiesen sein, jedoch gehört der Betrag zur Geamtkaltmiete. Daher kann nur diese entsprechend erhöht werden.
- Muss ich 3 vergleichbare Fälle nennen?
Nein, das ergibt keinen Sinn.
- Kann ich, falls 3. mit „ja“ beantwortet wird, auf die
tatsächliche Nutzfläche der Garagen abheben, weil ja nur die
vergleichbar wäre?
Nein, weil die Garage zur Gesamtmiete gehört und zusammen mit dem Wohnraum vermietet ist.
Hinweis: Die Garage spielt bei der Bewertung, ob es sich um eine Mietpreisüberhöhung oder gar Mietwucher handelt eine Rolle. Dort wird ausschliesslich die Kaltmiete pro Quadratmeter berechnet und die Garage kommt dann hinzu. Für ein übliches Mieterhöhungsverfahren gilt dies aber nicht, wenn die Garage Bestandteil der Kaltmiete ist. Eine Mieterhöhung ist zurückzuweisne wenn bisher Miete und Garage in einem Betrag genannt sind und der Vermieter nun versucht getrennte Beträge aufzuführen. Ein solches Vorgehen ist als Vertragsänderung anzusehen. Dem Vermieter ist es jedoch durchaus erlaubt, wenn der Mietspiegel länger als ein Jahr besteht, ortsübliche Veränderungen der Höhe nach zu verlangen. Der Vermieter darf, wenn der Mietspiegelmittelwert nicht erreicht ist, einen Zuschlag bis zu 20 % erheben.
Gruss Günter