Hallo Karl-Heinz,
gem. § 559 BGB können die Kosten der dort genannten baulichen
Maßnahmen bzw. Modernisierungen auf die Miete umgelegt. Die
jährliche Miete kann dafür um 11 % aus den Kosten erhöht
werden.
Fragen:
1.) Wo ist geregelt, um welche baulichen Maßnahmen sich es bei
dieser Vorschrift handelt (z.B. Neue Fenster, die den
Wärmeschutz erhöhen, Neue Aussenfassade mit verbessertem
Wärmeschutz, Umstellung von Öl- auf Gaszentralheizung mit
wesentlich wirtschaftlicheren Verbrauchskosten usw…)
§ 554 ff BGB . Was dann wiederum Modernisierungen sind wird in zahlreichen Urteilen und Kommentaren erklärt.
2.) Sehe ich es richtig, wenn ich z.B. 15.000 € für eine neue
Gaszentralheizung (bisher Öl-Zentralheizung)in einem
3-Familienhaus einrichten lasse, dass ich um 1.650 € (11 %)
jährlich die 3 Mietbeträge einmalig erhöhen kann?
Nein. Diese Rechnung ist völlig falsch. Hier kommt es auf die Umstädne an. Hat der Kaminfeger die Heizung abgesprochen, kann überhaupt nichts umgelegt werden , höchstens jedoch der Anteil, der sich aus der besseren Ausnutzung durch neuere Geräte ergeben kann.
Der Vermieter muss die Massnahme rechtzeitig ankündigen und darlegen wie hoch die Miete pro Quadratmeter sich nach der Modernisierung ergeben wird. Nach Abschluss der Modernisierung muss eine Kostenaufstellung gefertigt werden. Dort muss zuerst einmal der Anteil des alten Heizkesseln, Brenners, der ohnehin auszutauschen ist, abgezogen werden. Muss der Brenner wegen einer Reparatur ausgetauscht werden, darf der Vermieter nichts umlegen. Rabatte und Zuschüsse müssen dem Mieter mitgeteilt und von den Kosten abgezogen werden und, und und…
Im Übrigen würde ich dem Mieter empfehlen sich auf die künftig anfallenden Kosten zu berufen und der Modernsierung zu widersprechen.
Zwar sind die Heizölpreise um rd. 30 % gestiegen. Jedoch ist auch klar, dass Umstellungen von Öl auf Gas mindestens Mehrkosten dem Mieter bis zu 25 % verursachen. Bei der jetzigen Preisentwicklung - der Gaspreis hängt vom Ölpreis ab - ist ab Herbst mit Kosten von mehr als 50 % gegenüber Ölheizungen bei Gas zu rechnen. Ob nach Zugriff der Regulierungsbehörde für Gaspreise - ab 2005 - sich hier etwas ändert ist derzeit unklar und kaum wahrscheinlich. Hier gilt dann auch der Grundsatz, dass der Vermieter nur solche Modernisierungen vornehmen kann ( will er diese Kosten umlegen ) wenn der wirtschaftliche Nutzen erkennbar ist.
3.) Oder kann ich ab dem Zeitpunkt der baulichen Maßnahme
jedes Jahr die 11 % Mieterhöhung vornehmen, bis der Betrag
erwirtschaftet ist, also in ca. 9 Jahren?
nein
4.) Wird der Erhöhungsbetrag beim Vergleich mit dem örtlichen
Mietspiegel ausser Acht gelassen. Also z.B. zulässige Miete
lt. Mietspiegel 500 €, zzgl. mtl. Erhöhung 11 % aus
Modernisierungsmaßnahmen?
ja, die Miete bleibt ausser Acht. Die Kosten der Modernisierung laufen weiter. Bei einer Mieterhöhung darf die Miete jedoch nur um Anteil der Kaltmiete erhöht werden. Hier kommt dann jeweils dann der Modernsierungszuschlag hinzu.
Noch ein Hinweis. Eine Modernisierung sollte der Vermieter mit Haus & Grund klären und dann schriftlich dort vornehmen lassen. Der Mieter wiederum sollte bei einem Mieterverein den Eingang dieses Schreibens zur Modernisierung prüfen lassen. Eines muss der Vermieter jedoch beachten. Sobald durch Gesetz die alte Anlage ersetzt werden muss, ist eine Umlage grundsätzlich nur in einem sehr engen Rahmen noch möglich. Dabei muss dann jeweils der Nutzne für den Mieter nachgewiesen werden.
Wer dann noch undichte Wohnungstüren und undichte Fenster hat muss solchen Massnahmen wie Brenner/Heizkesselersatz nicht zustimmen, weil sie für ihn keinerlei Wert haben. Also wenn Heizung dann auch an die Fenster denken, an die Wohnungs- und Haustüren, auch an die Isolierung der Leitungen im Haus sowie der Einbau von Termostatventilen ist hier dann gefragt.
Gruss Günter