Hallo liebe Experten, hallo GünterW, 
es ist mal wieder soweit, Fragen zum Zeitmietvertrag und - nein, kurzfassen kann ich mich immer noch nicht ). Mir sind in letzter Zeit beim Mitlesen hier im Brett manch neue Urteile aufgefallen und ich fürchte (um ehrlich zu sein, ich hoffe…), dass mein Kenntnisstand über qualifizierte Zeitmietverträge nicht mehr ganz aktuell ist.
Mein Kenntnisstand ist:
Qualifizierte Zeitmietverträge sind beiderseits unkündbar, sie müssen aber einen der folgenden drei Gründe explizit im Vertrag genannt haben: Bei Vertragsende wird Eigenbedarf geltend gemacht, die Wohnung wird baulich verändert bzw. beseitigt oder sie wird für Angestellte als Dienstwohnung benötigt.
Dies dürfte so noch korrekt sein, oder? Alles zum Thema Nachmieterstellung hab ich in den FAQ’s bereits gefunden.
Konkret zu klären wären folgende Fragen, das fiktive Szenario folgt auch:
- Unter welchen Umständen könnte der folgende fiktive Zeitmietvertrag bereits früher gekündigt werden?
- Unter welchen Umständen hätte zumindest einer der Hauptmieter die Möglichkeit, früher aus dem Vertrag aussteigen zu können? (okay, das könnte ne blöde Frage sein, wäre ja schließlich gesamtschuldnerisch…)
- Inwieweit ist die gesamte Regelung zu Renovierung bzw/und/oder Schönheitsreparaturen zulässig? Wann wäre was geschuldet - einerseits bei früherem Beenden des Mietvertrags (z.B. zum jahresende 2004), andererseits bei vertragsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses im Mai 2007?
Nehmen wir hierzu folgende, fiktive Eckdaten an:
- Altbauwohnung in einem Mietshaus mit 10 Parteien, Vermieter wohnt NICHT im Haus
- Der Mietvertrag wäre mit zwei Personen geschlossen (zwei Hauptmieter)
- Die Wohnung befindet sich im obersten Stockwerk
- Vertragsabschluß am 15.05.02, Vertragsdauer 5 Jahre, Befristungsgrund (wörtlich) „Dachgeschossausbau“, vier Seiten Mietvertrag von Haus- und Grundbesitzerverein München, Fassung 8/01, zusätzlich 4 Seiten Zusatzmietvertrag
- Die Wohnung wurde in nicht renoviertem Zustand übernommen.
- Es existiert ein Paragraph im Mietvertrag, der eine Abschlußrenovierung deshalb ausschließt.
- Die üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen (3/5/6/7 Jahre) sind im Mietvertrag genauestens aufgeführt.
- Eine Quotenregelung für Schönheitsreparaturen ist getroffen.
- Der Vertrag regelt die kleinsten Kleinigkeiten - nahezu ausschließlich zugunsten des Vermieters (z.B. Recht auf Mieterhöhung).
Unser fiktiver Vermieter hätte in der Vergangenheit schon manches genehmigt (Haustierhaltung, Untermieter), allerdings nie schriftlich, trotz Bitten um schriftliche Bestätigung. Nehmen wir an, er würde sich auf sein gutes Gedächtnis berufen, weshalb er nie schriftlich etwas dokumentierte.
Einmal hätte er aber doch einen Änderungsvertrag unterschrieben, in welchem er eine der Hauptmieterinnen wegen Heiratsplänen hatte ausziehen lassen und den neuen Nachmieter (der in den Vertragsteil der nun Ex-Mieterin vollumfänglich einstieg) genehmigte. Dies kam allerdings nur unter der Bedingung zustande, dass die zweite Hauptmieterin in der Wohnung verbliebe. Ergäbe sich hieraus irgendeine Änderung an meinem Kenntnisstand über qual. Zeitmietverträge?
Nehmen wir an, in dem Zusatzmietvertrag wäre eine Klausel, die besagt, dass ein Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen an der Mietsache vornehmen dürfte. Soweit klar.
Falls dort aber auch noch der Satz stünde „Der Mieter stimmt zu, dass während der Mietzeit Umbauten vorgenommen werden können“ - stünde dies nicht im Widerspruch mit der Begründung für den Zeitmietvertrag „Dachgeschossausbau“?
Ich stolperte bei meiner Recherche über Zeitmietverträge über folgenden Satz von GünterW: „Ausserdem ist der Vermieter verpflichtet, wenn sich geringste Hinweise ergeben, dass die Rechtsgrundlage der Befristung wegfällt, sofort den Mieter zu informieren. Sonst macht sich der Vermieter auch haftbar und schadenersatzpflichtig.“ Dies fand ich zwar in Zusammenhang mit dem Grund des Eigenbedarfs, aber inwieweit liese sich dies auf den vorliegenden fiktiven Fall anwenden? Nehmen wir mal an, eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt hätte ergeben, dass bis dato kein Dachgeschossausbau eingereicht worden wäre - würde dies bereits einen Zweifel am Vorhaben des Vermieters begründen?
Nehmen wir weiter an, in der Nebenwohnung (also ebenfalls oberstes Stockwerk) wären neue Mieter eingezogen. Diese hätten einen Zeitmietvertrag bis Juli 2007, also zwei Monate länger als die hier genannte Variante. Ebenso hätten die Mieter der Nachbarwohnung mit demselben Vermieter vereinbart, dass deren Mietvertrag nur ein Jahr nicht gekündigt werden kann, danach aber mit einer Frist von sechs Monaten sehr wohl vor Ablauf gekündigt werden kann. Hätte dies irgendeine Auswirkung auf den genannten Fall bzgl. möglicher Kündigung der Wohnung?
Könnten gesundheitliche Probleme eventuell eine vorzeitigen Aufhebungsvertrag (zumindest eines Hauptmieters) ermöglichen? Sollte z.B. das Stadtleben für einen Hauptmieter gesundheitlich nicht mehr tragbar sein?
Könnte die Arbeitslosigkeit eines Hauptmieters hierfür ein Grund sein (wenn die Wohnung sehr teuer wäre und dieser Hauptmieter in zukunft bei weitem nicht mehr soviel verdienen würde)?
Der fiktive Vertrag wäre wenn aus Wohnungsnot von den Hauptmietern so besch…en unterschrieben worden. Die fiktiven Mieter würden sich natürlich auch erstmal mit dem Vermieter in Verbindung setzen, um eine Einigung zu erzielen - aber rein rechtlich gesehen interessiert mich dieses Thema sehr. Außerdem glauben mir zwei meiner Freunde nicht, was ich so alles über Mietrecht in Erfahrung bringen konnte.
Ich danke schon vorab für die Auffüllung meiner Wissenslücken
Viele Grüße
alexandra