Mietvertrag v. 1965 / komische NK Abrechnung

Fritz_3509ea · 6. Oktober 2004 um 10:34

Liebe Experten,
angenommen jemand hat einen Mietvertrag (Mietbuch) von 1965 in dem schriftlich die Miete und die Nebenkosten bestehend aus Heizung, Wasser und Flurlicht festgelegt sind.
Dieser jemand hat über die Jahre in unregelmäßigen Abständen Mieterhöhungen erhalten. Diese Mieterhöhungen waren auf Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Isolierdoppelglas) und „Gebührenerhöhungen der Stadt“ sowie „Grundsteuererhöhungen der Stadt“ begründet (schriftlich).
Seit 1965 erhielten die jährlichen NK Abrechungen immer nur die im Mietvertrag vereibarten 3 Positionen Heizung, Wasser, Flurlicht.

Nun ist die Verwaltung an eine andere Gesellschaft übergewechselt und die neue NK Abrechnung von 2003 enthält plötzlich jede Menge andere Positionen, die aus meiner Sicht zwar rechtlich theoretisch ok sind, wie z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr Gebäudeversicherung etc., aber doch laut Mietvertrag bereits in der Miete enthalten sind.

Es wurden für das Jahr 2003 angenommernweise 396,-€ für die Miete und 50,-€ für NK je Monat überwiesen.
In der NK Abrechung sind als NK Vorrauszahlung 1122,-€ was 93,50€ je Monat entspricht ausgewiesen. Es wurden demnach 93,5 minus 50 = 43,5€ von der Miete für weitere NK verwendet. D.h. also die Kaltmiete liegt bei 352,5€.

Jemand rief nun bei der Gesellschaft an um sich diese auf den ersten Blick undurchsichtige Abrechung erklären zu lassen und bekam die Antwort das die alten Abrechungen falsch gewesen seinen und sowieso ein neure Mietvertrag anstehen würde.

Nun stellen sich jemand folgende Fragen:
1)
Ist diese misteriöse Auftrennung der Miete und der NK erlaubt?
2)
Können in den NK Positionen erscheinen die laut Mietvertrag von 1965 nihct vorgesehen sind?
3)
Darf ein neuer Mietvertrag erstellt werden?
4)
Warauf muß bei einem neuen MV geachtet werden - stellt jemand sich schlechter bezgl. Kündigungsfristen oder anderem wenn ein neuer MV erstellt wird?

Vielen Dank für jegliche Tipps und Hilfe
Gruß fritz

N_Schmidt · 6. Oktober 2004 um 12:36

Liebe Experten,
angenommen jemand hat einen Mietvertrag (Mietbuch) von 1965 in
dem schriftlich die Miete und die Nebenkosten bestehend aus
Heizung, Wasser und Flurlicht festgelegt sind.
Dieser jemand hat über die Jahre in unregelmäßigen Abständen
Mieterhöhungen erhalten. Diese Mieterhöhungen waren auf
Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Isolierdoppelglas) und
„Gebührenerhöhungen der Stadt“ sowie „Grundsteuererhöhungen
der Stadt“ begründet (schriftlich).
Seit 1965 erhielten die jährlichen NK Abrechungen immer nur
die im Mietvertrag vereibarten 3 Positionen Heizung, Wasser,
Flurlicht.

Nun ist die Verwaltung an eine andere Gesellschaft
übergewechselt und die neue NK Abrechnung von 2003 enthält
plötzlich jede Menge andere Positionen, die aus meiner Sicht
zwar rechtlich theoretisch ok sind, wie z.B. Grundsteuer,
Müllabfuhr Gebäudeversicherung etc., aber doch laut
Mietvertrag bereits in der Miete enthalten sind.

Es wurden für das Jahr 2003 angenommernweise 396,-€ für die
Miete und 50,-€ für NK je Monat überwiesen.
In der NK Abrechung sind als NK Vorrauszahlung 1122,-€ was
93,50€ je Monat entspricht ausgewiesen. Es wurden demnach 93,5
minus 50 = 43,5€ von der Miete für weitere NK verwendet. D.h.
also die Kaltmiete liegt bei 352,5€.

Jemand rief nun bei der Gesellschaft an um sich diese auf den
ersten Blick undurchsichtige Abrechung erklären zu lassen und
bekam die Antwort das die alten Abrechungen falsch gewesen
seinen und sowieso ein neure Mietvertrag anstehen würde.

Viele deiner Fragen lassen sich ohne Kenntnis des Mietvertrags nicht beantworten.

TIPP: Tritt in einen Mieterverein ein und laß da den Mietvertrag prüfen. Achte darauf, dass du an einen älteren Berater kommst, der diese Art von Verträgen noch kennt.

Meiner Meinung nach handelt es sich nämlich bei dem Vertrag um einen damals üblichen Bruttomietvertrag.
Dieser Mietvertrag ist für den Vermieter ätzend - und du, als Mieter, solltest ihn hüten.
Den ersten Denkfehler hat dein Vermieter gemacht, indem er von einer Nebenkostenvorauszahlung ausgegeangen ist. Die Vorauszahlung beschränkt sich auf die Heizkosten, die jährlich abgerechnet werden müssen (vgl.Heizkostenverordnung), wie es mit Wasser und Treppenhausstrom ist, wird im Mietvertrag geregelt sein.

Die restlichen Nebenkosten sind Bestandteil der Bruttomiete und können nur für die Zukunft verändert werden. Dazu muss dem Mieter die Erhöhungen nachgewiesen werden durch Gegenüberstellen alter und neuer Preis. Wenn sich Kosten gesenkt haben (wohl eher unwahrscheinlich) müssen diese abgezogen werden. Als Referenzbruttomiete/-zeitpunkt gilt die letzte Mieterhöhung.

Nun stellen sich jemand folgende Fragen:
1)
Ist diese misteriöse Auftrennung der Miete und der NK erlaubt?

Wenn es ein Bruttomietvertrag ist, werden außer Heizkosten, keine Abrechnung vorgenommen.

Können in den NK Positionen erscheinen die laut Mietvertrag
von 1965 nihct vorgesehen sind?

Hängt ganz von den Formulierungen des Mietvertrags ab.

Darf ein neuer Mietvertrag erstellt werden?

Darf ja, braucht aber nicht, wäre zum Nachteil des Mieters.

Warauf muß bei einem neuen MV geachtet werden - stellt jemand
sich schlechter bezgl. Kündigungsfristen oder anderem wenn ein
neuer MV erstellt wird?

Ja der Mieter.

Fritz_3509ea · 6. Oktober 2004 um 13:56

Liebe Experten,
angenommen jemand hat einen Mietvertrag (Mietbuch) von 1965 in
dem schriftlich die Miete und die Nebenkosten bestehend aus
Heizung, Wasser und Flurlicht festgelegt sind.
Dieser jemand hat über die Jahre in unregelmäßigen Abständen
Mieterhöhungen erhalten. Diese Mieterhöhungen waren auf
Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Isolierdoppelglas) und
„Gebührenerhöhungen der Stadt“ sowie „Grundsteuererhöhungen
der Stadt“ begründet (schriftlich).
Seit 1965 erhielten die jährlichen NK Abrechungen immer nur
die im Mietvertrag vereibarten 3 Positionen Heizung, Wasser,
Flurlicht.

Nun ist die Verwaltung an eine andere Gesellschaft
übergewechselt und die neue NK Abrechnung von 2003 enthält
plötzlich jede Menge andere Positionen, die aus meiner Sicht
zwar rechtlich theoretisch ok sind, wie z.B. Grundsteuer,
Müllabfuhr Gebäudeversicherung etc., aber doch laut
Mietvertrag bereits in der Miete enthalten sind.

Es wurden für das Jahr 2003 angenommernweise 396,-€ für die
Miete und 50,-€ für NK je Monat überwiesen.
In der NK Abrechung sind als NK Vorrauszahlung 1122,-€ was
93,50€ je Monat entspricht ausgewiesen. Es wurden demnach 93,5
minus 50 = 43,5€ von der Miete für weitere NK verwendet. D.h.
also die Kaltmiete liegt bei 352,5€.

Jemand rief nun bei der Gesellschaft an um sich diese auf den
ersten Blick undurchsichtige Abrechung erklären zu lassen und
bekam die Antwort das die alten Abrechungen falsch gewesen
seinen und sowieso ein neure Mietvertrag anstehen würde.

Viele deiner Fragen lassen sich ohne Kenntnis des Mietvertrags
nicht beantworten.

TIPP: Tritt in einen Mieterverein ein und laß da den
Mietvertrag prüfen. Achte darauf, dass du an einen älteren
Berater kommst, der diese Art von Verträgen noch kennt.

Meiner Meinung nach handelt es sich nämlich bei dem Vertrag um
einen damals üblichen Bruttomietvertrag.
Dieser Mietvertrag ist für den Vermieter ätzend - und du, als
Mieter, solltest ihn hüten.
Den ersten Denkfehler hat dein Vermieter gemacht, indem er von
einer Nebenkostenvorauszahlung ausgegeangen ist. Die
Vorauszahlung beschränkt sich auf die Heizkosten, die jährlich
abgerechnet werden müssen (vgl.Heizkostenverordnung), wie es
mit Wasser und Treppenhausstrom ist, wird im Mietvertrag
geregelt sein.

Die restlichen Nebenkosten sind Bestandteil der Bruttomiete
und können nur für die Zukunft verändert werden. Dazu muss dem
Mieter die Erhöhungen nachgewiesen werden durch
Gegenüberstellen alter und neuer Preis. Wenn sich Kosten
gesenkt haben (wohl eher unwahrscheinlich) müssen diese
abgezogen werden. Als Referenzbruttomiete/-zeitpunkt gilt die
letzte Mieterhöhung.

Nun stellen sich jemand folgende Fragen:
1)
Ist diese misteriöse Auftrennung der Miete und der NK erlaubt?

Wenn es ein Bruttomietvertrag ist, werden außer Heizkosten,
keine Abrechnung vorgenommen.

Können in den NK Positionen erscheinen die laut Mietvertrag
von 1965 nihct vorgesehen sind?

Hängt ganz von den Formulierungen des Mietvertrags ab.

Angenommen es würde dort stehen:
Miete und Nebenkosten:
Die Miete beträgt monatlich 396€
Neben der miete sind monatlich zu entrichten für Heizung, Wasser, Flurlicht: 50€
Wenn durch die Erhöhung der Nebenkosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstückes zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschrfiten eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist.
Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne das es einer Kündigung oder einer Mitteilung gemäß $ 18 I. BMG bedarf.
Die NK für Heizung, Wasser, Flurlicht werden in Form monatlicher Abschlagzahlungen erhoben und sind jährlich nach dem Stichtag vom 01.04. eines jeden Jahres mit dem Mieter abzurechnen. Etwaige Nachzahlungen sind zu dem auf die Abrechung folgendem Mietzahlungstermin zu leisten. Für die Heizkosten gilt die Regelung nach $5
$5 spare ich mir da es bei diesem hätte vorkommenen Fall ja nicht die Heizkosten geht.

Darf ein neuer Mietvertrag erstellt werden?

Darf ja, braucht aber nicht, wäre zum Nachteil des Mieters.

Warauf muß bei einem neuen MV geachtet werden - stellt jemand
sich schlechter bezgl. Kündigungsfristen oder anderem wenn ein
neuer MV erstellt wird?

Ja der Mieter.

Kann jemand sich weigern einen neuen Vertrag zu unterschreiben? Mit welcher Begründung?

G_nterW_d13683 · 6. Oktober 2004 um 14:55

Hallo, Fritz,

ohne Kenntnis des Mietvertrages und Kenntnis, was genau abgerechnet ist, lassen sich - wie Norbert schon hingewiesen hat - die Fragen nicht beantworten. Hier kommt hinzu, dass auf Mieterhöhungen mit neu dargelegten Betriebskosten offenbar genauso Rücksicht zu nehmen ist wie auf schon frühere, geänderte Abrechnungsmodalitäten. In wie weit also auch durch laufende Bezahlung eine stillschweigendes Vertragsänderung hier zu unterstellen ist, kann nur in Kenntnis aller bisherigen Daten beantwortet werden. Mieterverein aufsuchen und beraten lassen.

Gruss Günter

N_Schmidt · 7. Oktober 2004 um 10:00

Liebe Experten,
angenommen jemand hat einen Mietvertrag (Mietbuch) von 1965 in
dem schriftlich die Miete und die Nebenkosten bestehend aus
Heizung, Wasser und Flurlicht festgelegt sind.
Dieser jemand hat über die Jahre in unregelmäßigen Abständen
Mieterhöhungen erhalten. Diese Mieterhöhungen waren auf
Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Isolierdoppelglas) und
„Gebührenerhöhungen der Stadt“ sowie „Grundsteuererhöhungen
der Stadt“ begründet (schriftlich).
Seit 1965 erhielten die jährlichen NK Abrechungen immer nur
die im Mietvertrag vereibarten 3 Positionen Heizung, Wasser,
Flurlicht.

Nun ist die Verwaltung an eine andere Gesellschaft
übergewechselt und die neue NK Abrechnung von 2003 enthält
plötzlich jede Menge andere Positionen, die aus meiner Sicht
zwar rechtlich theoretisch ok sind, wie z.B. Grundsteuer,
Müllabfuhr Gebäudeversicherung etc., aber doch laut
Mietvertrag bereits in der Miete enthalten sind.

Es wurden für das Jahr 2003 angenommernweise 396,-€ für die
Miete und 50,-€ für NK je Monat überwiesen.
In der NK Abrechung sind als NK Vorrauszahlung 1122,-€ was
93,50€ je Monat entspricht ausgewiesen. Es wurden demnach 93,5
minus 50 = 43,5€ von der Miete für weitere NK verwendet. D.h.
also die Kaltmiete liegt bei 352,5€.

Jemand rief nun bei der Gesellschaft an um sich diese auf den
ersten Blick undurchsichtige Abrechung erklären zu lassen und
bekam die Antwort das die alten Abrechungen falsch gewesen
seinen und sowieso ein neure Mietvertrag anstehen würde.

Viele deiner Fragen lassen sich ohne Kenntnis des Mietvertrags
nicht beantworten.

TIPP: Tritt in einen Mieterverein ein und laß da den
Mietvertrag prüfen. Achte darauf, dass du an einen älteren
Berater kommst, der diese Art von Verträgen noch kennt.

Meiner Meinung nach handelt es sich nämlich bei dem Vertrag um
einen damals üblichen Bruttomietvertrag.
Dieser Mietvertrag ist für den Vermieter ätzend - und du, als
Mieter, solltest ihn hüten.
Den ersten Denkfehler hat dein Vermieter gemacht, indem er von
einer Nebenkostenvorauszahlung ausgegeangen ist. Die
Vorauszahlung beschränkt sich auf die Heizkosten, die jährlich
abgerechnet werden müssen (vgl.Heizkostenverordnung), wie es
mit Wasser und Treppenhausstrom ist, wird im Mietvertrag
geregelt sein.

Die restlichen Nebenkosten sind Bestandteil der Bruttomiete
und können nur für die Zukunft verändert werden. Dazu muss dem
Mieter die Erhöhungen nachgewiesen werden durch
Gegenüberstellen alter und neuer Preis. Wenn sich Kosten
gesenkt haben (wohl eher unwahrscheinlich) müssen diese
abgezogen werden. Als Referenzbruttomiete/-zeitpunkt gilt die
letzte Mieterhöhung.

Nun stellen sich jemand folgende Fragen:
1)
Ist diese misteriöse Auftrennung der Miete und der NK erlaubt?

Wenn es ein Bruttomietvertrag ist, werden außer Heizkosten,
keine Abrechnung vorgenommen.

Können in den NK Positionen erscheinen die laut Mietvertrag
von 1965 nihct vorgesehen sind?

Hängt ganz von den Formulierungen des Mietvertrags ab.

Angenommen es würde dort stehen:
Miete und Nebenkosten:
Die Miete beträgt monatlich 396€

Das ist ein modifizierter Bruttomietvertrag.

Neben der miete sind monatlich zu entrichten für Heizung,
Wasser, Flurlicht: 50€

Es werden aus der Brutomiete diese Posten herausgenommen, wo ein Abschlag zu zahlen ist, und jährliche Abrechnung erfolgt.

Wenn durch die Erhöhung der Nebenkosten eine Mehrbelastung des
Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten
Miete zur Gesamtmiete des Grundstückes zu übernehmen, falls
nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschrfiten eine
andersartige Umlegung vorgeschrieben ist.
Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein
oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder
Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und
Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der
zulässigkeit ab vereinbart und zahlbar, ohne das es einer
Kündigung oder einer Mitteilung gemäß $ 18 I. BMG bedarf.

Ob diese Formulierung den hohen Hürden des Mieterschutzes genügt, kann wahrscheinlich nur ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt beurteilen.

Die NK für Heizung, Wasser, Flurlicht werden in Form
monatlicher Abschlagzahlungen erhoben und sind jährlich nach
dem Stichtag vom 01.04. eines jeden Jahres mit dem Mieter
abzurechnen. Etwaige Nachzahlungen sind zu dem auf die
Abrechung folgendem Mietzahlungstermin zu leisten. Für die
Heizkosten gilt die Regelung nach $5
$5 spare ich mir da es bei diesem hätte vorkommenen Fall ja
nicht die Heizkosten geht.

Darf ein neuer Mietvertrag erstellt werden?

Darf ja, braucht aber nicht, wäre zum Nachteil des Mieters.

Warauf muß bei einem neuen MV geachtet werden - stellt jemand
sich schlechter bezgl. Kündigungsfristen oder anderem wenn ein
neuer MV erstellt wird?

Ja der Mieter.

Kann jemand sich weigern einen neuen Vertrag zu
unterschreiben? Mit welcher Begründung?

Ja.

Weil man sich mit einem neuen Vertrag schlechter stellt.
Weil beim Bruttomietvertrag man nicht das Risiko einer Nachzahlung für die betreffenden Nebenkostenarten hat.
weil der Vermieter einem im Einzelnen nachweisen muss, wie die jeweiligen Positionen gestiegen sind - und man nicht erst nachfragen muss.
weil ich keine Verwaltung/Vermieter kenne, die z.B. unmittelbar nach einer Müllgebührerhöhung um vielleicht 2 Euro/Partei und Monat, dieses sofort zum Anlass zu einer Mieterhöhung nehmen würde. Sie müßte dann sofort das komplette Verfahren der Mieterhöhung (aufgrund gestiegener Betriebskosten) betreiben, denn sie kann diese Erhöhung ja nicht rückwirkend einfordern.
In der Realität wartet der Vermieter bis er sowieso vorhat die Miete zu erhöhen und passt dann den Betriebskosten an. Sehr häufig vergißt er das auch - es erfordert sehr viel Disziplin seitens des Vermieters um einen Bruttomietvertrag in den Griff zu bekommen.
Bei größeren Häusern wird das ganze sowieso noch verschärft; da muss der Vermieter zwei verschiedene Nebenkostenabrechnungsverfahren durchführen: der Großteil der Mieter hat bereits neue Nettomietverträge + Vorrauszahlung - die paar Alten noch die Bruttomietverträge.

Gruß N.