Freigabe Mietkautionssparbuch und Nebenkosten

Behörden & Recht Mietrecht
1

Hallo Ihr Wissenden,

angenommen ein Mieter hat bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung mindestens zwei Fehler gefunden. Erstens wurde für die Erstinstallation des Kabelanschlusses (bereits 1998) Gebühren umgelegt. Zweitens wurde in der Position Allgemeinstrom auch die Energiekosten für einen Garagenkomplex berechnet, obwohl der betroffene Mieter gar keine Garage angemietet hatte. Deshalb hat der Mieter Widerspruch eingelegt und verlangt eine berichtigte Abrechnung. Zudem wurde eine veraltete Kopie des Grundsteuerbescheids vom Vermieter vorgelegt. Nachfragen ob nicht ein aktuellerer Bescheid vorliegt, werden ingnoriert. Ebenfalls abgestritten wird ein Mangel an der Nebenkostenabrechnung ohne auf die Widerspruchsgründe einzugehen.

Inzwischen hat der Vermieter eine letzte Mahnung geschrieben und seinen Anwalt eingeschaltet. Der Mieter hat sich deshalb eintschlossen dem Vermieter einen Brief zu schreiben, in dem er seinen Standpunkt nochmals bekräftigt und als Zeichen des Entgegenkommens sein Einverständnis erklärt das Kautionssparbuch in Höhe der ihm gerechtfertigt erscheinenden Nebenkosten frei zu geben. Trotzdem verlangt er weiterhin eine definitive Aussage ob ein aktuellerer Grundsteuerbescheid vorliegt (da ihm das ausweichen des Vermieters seltsam vorkommt).

Was haltet Ihr von der Vorgehensweise? Würdet Ihr an Stelle des fiktiven Mieters etwas anders machen?

Ein weiterer Punkt, der dem Mieter etwas Kopfzerbrechen bereitet ist der Punkt „Wasserkosten“. Als Beleg hat der Vermieter die Jahresabrechnung (01.01. - 31.12.)der Gemeinde vorgelegt. In der Nebenkostenabrechnung erfolgt die Verbrauchs-Berechnung allerdings auf Grund der Ablesung einer Firma, die auch in den Mieterwohnungen abgelesen hat (01.07. - 30.06.). Ein Vergleich der Daten ist somit nicht möglich und der Verbrauch unterscheidet sich enorm. Ich dachte immer, dass die Ablesung durch diese Firma an die Gemeinde weitergegeben wird und dort Grundlage der Berechnung ist. Hat da jemand von Euch Ahnung?

Besten Dank im vorraus für Eure Meinung zu diesem fiktiven Fall…

2

Hallo Ihr Wissenden,

Hallo Steffen,

ich versuch mal, die ein oder andere Deiner Fragen zu beantworten:

angenommen ein Mieter hat bei der Prüfung der
Nebenkostenabrechnung mindestens zwei Fehler gefunden. Erstens
wurde für die Erstinstallation des Kabelanschlusses (bereits
1998) Gebühren umgelegt.

Gebühren doppelt umlegen geht natürlich nicht.

Zweitens wurde in der Position
Allgemeinstrom auch die Energiekosten für einen Garagenkomplex
berechnet, obwohl der betroffene Mieter gar keine Garage
angemietet hatte. Deshalb hat der Mieter Widerspruch eingelegt
und verlangt eine berichtigte Abrechnung.

Mit der Garage ist so ne Sache. Wenn die Garage auch gleichzeitig ein Zugang zu dem Haus hat und von den Mietern ohne Stellplatz genutzt wird ist die Umlegung wohl ok. Lass mich aber gern eines besseren belehren.

Zudem wurde eine
veraltete Kopie des Grundsteuerbescheids vom Vermieter
vorgelegt. Nachfragen ob nicht ein aktuellerer Bescheid
vorliegt, werden ingnoriert. Ebenfalls abgestritten wird ein
Mangel an der Nebenkostenabrechnung ohne auf die
Widerspruchsgründe einzugehen.

Grundsteuerbescheide gelten bis zur Erstellung eines neuen Bescheides. Grundsätzlich ist auch nicht davon auszugehen, dass die Grundsteuer billiger wird. Ist mir jedenfalls noch nicht untergekommen.

Inzwischen hat der Vermieter eine letzte Mahnung geschrieben
und seinen Anwalt eingeschaltet. Der Mieter hat sich deshalb
eintschlossen dem Vermieter einen Brief zu schreiben, in dem
er seinen Standpunkt nochmals bekräftigt und als Zeichen des
Entgegenkommens sein Einverständnis erklärt das
Kautionssparbuch in Höhe der ihm gerechtfertigt erscheinenden
Nebenkosten frei zu geben. Trotzdem verlangt er weiterhin eine
definitive Aussage ob ein aktuellerer Grundsteuerbescheid
vorliegt (da ihm das ausweichen des Vermieters seltsam
vorkommt).

Nur nicht einschüchtern lassen.

Was haltet Ihr von der Vorgehensweise? Würdet Ihr an Stelle
des fiktiven Mieters etwas anders machen?

Ich würde hier empfehlen die Nachzahlung um die beanstandeten Beträge zu kürzen und den Rest, unter Vorbehalt zu überweisen.

Grundsätzlich dürfen Mietzahlungen, Nebenkostenzahlungen nicht über das Mietkautionssparbuch abgerechnet werden.

Ein weiterer Punkt, der dem Mieter etwas Kopfzerbrechen
bereitet ist der Punkt „Wasserkosten“. Als Beleg hat der
Vermieter die Jahresabrechnung (01.01. - 31.12.)der Gemeinde
vorgelegt. In der Nebenkostenabrechnung erfolgt die
Verbrauchs-Berechnung allerdings auf Grund der Ablesung einer
Firma, die auch in den Mieterwohnungen abgelesen hat (01.07. -
30.06.). Ein Vergleich der Daten ist somit nicht möglich und
der Verbrauch unterscheidet sich enorm. Ich dachte immer, dass
die Ablesung durch diese Firma an die Gemeinde weitergegeben
wird und dort Grundlage der Berechnung ist. Hat da jemand von
Euch Ahnung?

Der Jahresabrechnung der Wasserwerke kann m. E. nur die Gebühr für Wasser und Abwasser entnommen werden. Der Verbrauch wird ja, wie von Dir geschrieben, pro Wohneinheit abgelesen.

Besten Dank im vorraus für Eure Meinung zu diesem fiktiven
Fall…

Hoffe, das hilft erst mal weiter.

Gruß Reni

3

Hallo Steffen,

angenommen ein Mieter hat bei der Prüfung der
Nebenkostenabrechnung mindestens zwei Fehler gefunden. Erstens
wurde für die Erstinstallation des Kabelanschlusses (bereits
1998) Gebühren umgelegt.

doppelt geht nicht, bitte prüfen, ob es sich hier nicht um die Regelleistung von Kabel DE handelt

Zweitens wurde in der Position

Allgemeinstrom auch die Energiekosten für einen Garagenkomplex
berechnet, obwohl der betroffene Mieter gar keine Garage
angemietet hatte.

Zumindest hier ist klar, dass keine Kosten berechnet werden dürfen, auch dann nicht, wenn die Garagen an den Komplex angeschlossen sind. Wenn dies so ist, sollte auch überprüft werden, ob nicht auch die Kosten für Grundsteuer und Versicherungen, die auch für Garagen getrennt zu zahlen sind, unerlaubt abgerechnet werden. Auch Streugut für die Garageneinfahrt, Kosten eines Hausmeister für die Garagen dürfen dann nicht in der Abrechnung enthalten sein.

Deshalb hat der Mieter Widerspruch eingelegt

und verlangt eine berichtigte Abrechnung. Zudem wurde eine
veraltete Kopie des Grundsteuerbescheids vom Vermieter
vorgelegt.

kommt immer auf die Kommune an. Manche versenden jedes Jahr einen neuen Bescheid.

Nachfragen ob nicht ein aktuellerer Bescheid

vorliegt, werden ingnoriert. Ebenfalls abgestritten wird ein
Mangel an der Nebenkostenabrechnung ohne auf die
Widerspruchsgründe einzugehen.

Inzwischen hat der Vermieter eine letzte Mahnung geschrieben
und seinen Anwalt eingeschaltet. Der Mieter hat sich deshalb
eintschlossen dem Vermieter einen Brief zu schreiben, in dem
er seinen Standpunkt nochmals bekräftigt und als Zeichen des
Entgegenkommens sein Einverständnis erklärt das
Kautionssparbuch in Höhe der ihm gerechtfertigt erscheinenden
Nebenkosten frei zu geben. Trotzdem verlangt er weiterhin eine
definitive Aussage ob ein aktuellerer Grundsteuerbescheid
vorliegt (da ihm das ausweichen des Vermieters seltsam
vorkommt).

Der Mieter muss hier mit dem Anwalt die Korresspondenz führen. Den Anwalt auf die bisher fehlende Belege hinweisen und ihn auffordern, diese in Kopie vorzulegen. Die Erklärung gegenüber dem Anwalt schriftlich abgegeben, dass bis zur Vorlage der Belege auch weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht wird.

Was haltet Ihr von der Vorgehensweise? Würdet Ihr an Stelle
des fiktiven Mieters etwas anders machen?

Ein weiterer Punkt, der dem Mieter etwas Kopfzerbrechen
bereitet ist der Punkt „Wasserkosten“. Als Beleg hat der
Vermieter die Jahresabrechnung (01.01. - 31.12.)der Gemeinde
vorgelegt. In der Nebenkostenabrechnung erfolgt die
Verbrauchs-Berechnung allerdings auf Grund der Ablesung einer
Firma, die auch in den Mieterwohnungen abgelesen hat (01.07. -
30.06.). Ein Vergleich der Daten ist somit nicht möglich und
der Verbrauch unterscheidet sich enorm. Ich dachte immer, dass
die Ablesung durch diese Firma an die Gemeinde weitergegeben
wird und dort Grundlage der Berechnung ist. Hat da jemand von
Euch Ahnung?

Diese Praktik ist erlaubt. Insbesondere dann, wenn der Verbrauch mit Wasserzählern erfasst wird. Dann dient die Rechnung mehr oder weniger dem Nachweis über die Höhe des Kubikmeterspreises für Wasser/ Abwasser/ Zähler/ Mehrwertsteuer. Kubikmeterpreis : Gesamtrechnung / Gesamtverbrauch. In Mehrfamilienhäuser gibt es hier nach oben und unten von Jahr zu Jahr wegen der Ablesungen und wegen der Uhren in den Wohnungen Differenzen. Diese dürfen 2o % nicht überschreiten. Der Kubikmeterpreis ändert sich üblicherweise von Jahr zu Jahr um rd. bis zu 1 € pro Kubik.

Empfehlung: Mieterverein oder Anwalt aufsuchen. Hier sind auch weitere unklare Positionen zu vermuten.

Gruss Günter

4

Vielen dank erst einmal für Eure Antworten!

der Posten mit dem Kabelfernsehen ist eindeutig. Dies wurde vom Vermieter auch so schriftlich dargelegt und entsprechende Kopien (von 1998) als Beleg beigefügt.

Soll das Zurückbehaltungsrecht für das komplette Kautionssparbuch erklärt werden? Und vor allem ist das zulässig? Immerhin ist die Abrechnung der Grundsteuer immer noch zweifelhaft. Zumal nach dem Hinweis, dass hier evt. auch die Garagen mit einkalkuliert wurden. Dadurch fiel mir auch jetzt erst auf, das für die Garagen in der Nebenkostenabrechnung weder Gebäuderversicherung noch -haftpflich seperat aufgeführt werden. Es liegt also die Vermutung nahe, dass diese Posten ebenfalls untergeschoben wurden…

Was die Wasserabrechnung betrifft. Ich bezog die Differenz auf den Kubikmeter-Verbrauch. Der umgerechnete Preis pro Kubikmeter stimmt mit dem der Gemeine ja überein.

mit besten grüßen Steffen

5

Hallo,
hier handelt es sich um ein Missverständnis. Ein Zurückbehaltungsrecht soll natürlich auf die Nebenkostennachforderung ausgesprochen werden.

der Posten mit dem Kabelfernsehen ist eindeutig. Dies wurde
vom Vermieter auch so schriftlich dargelegt und entsprechende
Kopien (von 1998) als Beleg beigefügt.

Soll das Zurückbehaltungsrecht für das komplette
Kautionssparbuch erklärt werden? Und vor allem ist das
zulässig? Immerhin ist die Abrechnung der Grundsteuer immer
noch zweifelhaft. Zumal nach dem Hinweis, dass hier evt. auch
die Garagen mit einkalkuliert wurden. Dadurch fiel mir auch
jetzt erst auf, das für die Garagen in der
Nebenkostenabrechnung weder Gebäuderversicherung noch
-haftpflich seperat aufgeführt werden. Es liegt also die
Vermutung nahe, dass diese Posten ebenfalls untergeschoben
wurden…

eben. Der Anwalt soll Dir mal schriftlich darlegen, wie es kommt, dass man Kosten berechnet, die wegen fehlender Garagen nicht angefallen sind und trotzdem berechnet werden.

Was die Wasserabrechnung betrifft. Ich bezog die Differenz auf
den Kubikmeter-Verbrauch. Der umgerechnete Preis pro
Kubikmeter stimmt mit dem der Gemeine ja überein.

Gruss Günter