Angenommen, ein altes Mieterehepaar möchte sichergestellt haben, dass es zu Lebzeiten unter keinen Umständen aus der Wohnung vertrieben werden kann. Die Vermieterin (ihre Tochter) möchte ihnen genau dies auch zusichern, auch für den Fall, dass sie selbst stirbt, ihr Eigentum durch Zwangsversteigerung verliert oder aus irgendeinem anderen Grund ein Dritter ihre Rechtsnachfolge antritt. Ist dann ein Mietvertrag mit befristetem Kündigungsausschluss geeignet? Kann dieser Vertrag die Kündigung bis zum Tod des zweiten Mieters ausschließen, oder muss statt dessen ein Kalenderdatum (dann wohl in sehr ferner Zukunft) genannt werden? Wäre so ein Vertrag für Erben oder andere Rechtsnachfolger bindend, oder könnten die mit Eigenbedarf oder sonstigen Gründen darüber hinweggehen?
Danke, Elke
Angenommen, ein altes Mieterehepaar möchte sichergestellt
haben, dass es zu Lebzeiten unter keinen Umständen aus der
Wohnung vertrieben werden kann. Die Vermieterin (ihre Tochter)
möchte ihnen genau dies auch zusichern, auch für den Fall,
dass sie selbst stirbt, ihr Eigentum durch Zwangsversteigerung
verliert oder aus irgendeinem anderen Grund ein Dritter ihre
Rechtsnachfolge antritt. Ist dann ein Mietvertrag mit
befristetem Kündigungsausschluss geeignet? Kann dieser Vertrag
die Kündigung bis zum Tod des zweiten Mieters ausschließen,
oder muss statt dessen ein Kalenderdatum (dann wohl in sehr
ferner Zukunft) genannt werden? Wäre so ein Vertrag für Erben
oder andere Rechtsnachfolger bindend, oder könnten die mit
Eigenbedarf oder sonstigen Gründen darüber hinweggehen?
Hallo Elke,
bei dieser Fragestellung hilft nur die Eintragung ins Grundbuch als Wohnrecht bis zum Tode. Es ist zwar möglich, dass jemand einen Ausschluss der Kündigung bis zum Lebensende vereinbart. Das kann er jedoch in dieser Konstellation nur, wenn er in keine Versteigerung läuft. Will die Tochter die Eltern absichern sollten beide Seiten die Eintragung ins Grundbuch nicht scheuen.
Gruss Günter
Hm… das würde einer Bank, die mit einer erstrangigen Hypothek im Grundbuch steht, aber nicht recht sein, oder? Vorlassen würde sie die Mieter ja wohl kaum… Nützt denn ein nachrangiges Wohnrecht etwas, bzw. ist es auch als nachrangiges Wohnrecht mehr wert als der besagte Mietvertrag?
Danke und viele Grüße, Elke
Hollo Elke,
das „dingliche Wohnrecht“ muss eingetragen sein. Es muss auch beim Verkauf vom neuen Eigentümer beachtet werden. Voraussetzung ist aber, dass das Wohnrecht als Altenteil gilt. Ich habe nun nach Deinem Nachhaken die Literatur - soweit daheim und nicht im Büro - geprüft. Im Falle einer Zwangsversteigerung - so das OLG Dresden ZMR 2003, 250 - gilt das vorrangige Recht - z.B. hier der Bank. Das Wohnrecht erlischt. Hat die Mutter aber der Tchter die Immobilie übergeben und handelt es sich um einen Altenteil dann erlischt wiederum das Wohnrecht nicht ( OLG Hamm, Rpfleger 86, 270 ). Das "dingliche Wohnrecht ist nicht veräusserlich und nicht vererblich.
Das „Dauerwohnrecht“ ist nach den §§ 31f WEG geregelt. Auch das Dauerwohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden. Jedoch ist das Dauerwohnrecht veräusserlich und vererblich.
Eine andere Möglichkeit wäre das "lebenslange Wohnrecht durch letztwillige Verfügung " . Nach § 1093 BGB handelt es sich hierbei sowohl um ein dingliches Recht als auch um eine bloß mietrechtliche Bindung. Hier sind besondere Prüfungskriterien vorgesehen. Massgeblich ist der Wortlaut der letztwilligen Verfügung und die Interessenlage. Im Zweifel ist deshalb kein dingliches Recht anzunehmen sondern ein lebenslanges Wohnrecht.
Man kann zusammenfassen. Solange es zu keiner Zwangsversteigerung kommt kann ein Mietverhältnis auf Lebenszeit der Mieterin vereinbart werden. Man muss also nicht unbedingt ein Wohnrecht vereinbaren. Hier muss dann aber unbedingt in den Mietvertrag, dass das Mietverhältnis vor dem Tod nicht gekündigt werden kann ( für jene, die mitlesen und Rückfragen haben - es muss gekündigt heissen, weil nach dem Tod nicht gekündigt werden kann, es aber die Zeit davon betrifft. Das Mietverhältnis endet mit dem Tod ).
Gruss Günter
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Super! Herzlichen Dank!!
und ebensolche Grüße,
Elke