Zeitmietvetrag Neues Recht Kündigung+Mieterhöhung

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo Experten,

ich habe einige Fragen zu zeitlich befristeten Mietveträgen, die nach neuem Recht (ab 2001) abgeschlossen werden.

Hier zuerst mal ein Beispiel zur Verdeutlichung:
Thema Mietdauer. Hier wird festgelegt, dass ein Vertrag am 01.01.2003 beginnt, dann mit Ablauf des 31.12.2005 endet und sich um 12 Monate, bis max. 31.12.2012 verlängert, wenn er nicht fristgemäss gekündigt wird. (Kündigungsgrund des Vermieters: Éigenbedarf,oder Renovierung)
Miethöhe: Die Miete bleibt unverändert für die Dauer der fest vereinbarten Mietzeit.

Nun die Unklarheiten:

  1. Mieterhöhung: Die Miete bleibt unverändert für die Dauer der fest vereinbarten Mietzeit, bedeutet das nun laut Beispiel bis 31.12.2012, oder bis 2005 und kann dann jährlich angepasst werden?

  2. Kündigungsfrist: Welche Kündigungsfristen gelten hier? Verlängert sich der Vertrag stillschweigend?

3.jetz das wichtige --> Eigentümerwechsel!!: Sollte in der Zeit eine Eigentumswohnung den Eigentümer wechseln, welche Regelung gilt hier? Laut BGB §577a gibt es einen Kündigungsausschluss für 3 Jahre wegen Eigenbedarf. Nun wechselt z.B der Eigentümer noch in diesem Kalenderjahr. Kann er mit Frist 31.12.2005 wegen Eigenbedarf kündigen (steht ja so im Vertrag), oder jeweils ein Jahr später, oder frühestens nach 3 Jahren (der Vertag gilt mit dem Alt-Eigentümer)?
Ist die Eigenbedarfskündigung überhaupt zulässig, da der Gesetzgeber im Mietrecht den Zeitmietvertag §575 BGB in enge Regeln gesetzt hat.
Demnach muss ein Intersse vor Mietbeginn vorliegen. Nun kauft der neue Eigentümer und tritt in den Alt-Vertrag. Damit ist das Interesse (des Alt-Besitzters) doch eigentlich erloschen und der Vertrag gilt auf unbestimmte Zeit ???

Wer kann hier Klarheit schaffen? Schön wären auch als Referenz Gerichtseintscheidungen zu diesen Themen, da die Gesetzt wie immer einen gewissen Spielraum für deren Interpretation lässt, oder etwa nicht?

Vielen Dank schon im Voraus
Mike

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Hallo Mike,

suche hier einen Mieterverein oder Anwalt auf. Dieser Zeitmietvertrag ist wohl ungültig. Offensichtlich hat hier der Vermieter versucht Gründe vorzuschieben, um ein angebliches Zeitmietverhältnis zu begründen, das in Wirklichkeit die Norm nicht erfüllt. Wegen Eigenbedarf kann das Mietverhältnis zwar befristet werdne, aber es muss bei Abschluss des Mietvertrages bereits die Person genannt werden, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird. Dies ist hier offenbar nicht der Fall. Deutlich geht es auch daraus hervor, dass der Vermieter angeblich auch renovieren will. Renovierung ist kein Grund und ist nicht erlaubt für den Zeitmietvertrag. Andererseits dürfte auch vereinbart sein, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen tragen muss. Hier ist die Vortäuschung von Eigenbedarf zur Befristung anzunehmen.

ich habe einige Fragen zu zeitlich befristeten Mietveträgen,
die nach neuem Recht (ab 2001) abgeschlossen werden.

Hier zuerst mal ein Beispiel zur Verdeutlichung:
Thema Mietdauer. Hier wird festgelegt, dass ein Vertrag am
01.01.2003 beginnt, dann mit Ablauf des 31.12.2005 endet und
sich um 12 Monate, bis max. 31.12.2012 verlängert, wenn er
nicht fristgemäss gekündigt wird. (Kündigungsgrund des
Vermieters: Éigenbedarf,oder Renovierung)
Miethöhe: Die Miete bleibt unverändert für die Dauer der fest
vereinbarten Mietzeit.

Nun die Unklarheiten:

  1. Mieterhöhung: Die Miete bleibt unverändert für die Dauer
    der fest vereinbarten Mietzeit, bedeutet das nun laut Beispiel
    bis 31.12.2012, oder bis 2005 und kann dann jährlich angepasst
    werden?

Würde vorerst mal 2005 heissen, aber wie hingewiesne, ich sehe keinen wirksamen Zeitmietvertrag vereinbart.

  1. Kündigungsfrist: Welche Kündigungsfristen gelten hier?
    Verlängert sich der Vertrag stillschweigend?

Drei Monate ( im Rahmen meiner Einschätzung, dass kein Zeitmietvertrag vorliegt).

3.jetz das wichtige --> Eigentümerwechsel!!: Sollte in der
Zeit eine Eigentumswohnung den Eigentümer wechseln, welche
Regelung gilt hier? Laut BGB §577a gibt es einen
Kündigungsausschluss für 3 Jahre wegen Eigenbedarf. Nun
wechselt z.B der Eigentümer noch in diesem Kalenderjahr.

Hier geht die Mietwohnung im Rahmen eines Verkaufes auf einen anderen Vermieter über. § 577 a ist hier nicht anzuwenden.

er mit Frist 31.12.2005 wegen Eigenbedarf kündigen (steht ja
so im Vertrag), oder jeweils ein Jahr später, oder frühestens
nach 3 Jahren (der Vertag gilt mit dem Alt-Eigentümer)?

Da ich einen Zeitmietvertrag als wirksam geschlossen bestreite, kann der neue Vermieter wegen Eigenbedarf natürlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Ist die Eigenbedarfskündigung überhaupt zulässig, da der
Gesetzgeber im Mietrecht den Zeitmietvertag §575 BGB in enge
Regeln gesetzt hat.
Demnach muss ein Intersse vor Mietbeginn vorliegen. Nun kauft
der neue Eigentümer und tritt in den Alt-Vertrag. Damit ist
das Interesse (des Alt-Besitzters) doch eigentlich erloschen
und der Vertrag gilt auf unbestimmte Zeit ???

Nein, dem wäre wohl kaum so. Aber hiermit zeigt sich, dass der angebliche Grund des Zeitmietvertrages durch den bisherigen Vermieter vorgetäuscht war. Es reicht ohnehin, wenn der neue Besitzer nach Erhalt des Grundbuchauszuges wegen Eigenbedarf kündigt.

Wer kann hier Klarheit schaffen? Schön wären auch als Referenz
Gerichtseintscheidungen zu diesen Themen, da die Gesetzt wie
immer einen gewissen Spielraum für deren Interpretation lässt,
oder etwa nicht?

Zuerst einmal hat es hier wenig Sinn Urteile zu zitieren, denn hier ist im Rahmen der Abklärung zu klären, was bei Vertragsabschluss gesprochen wurde. Die Vielschichtigkeit dieser Fragen muss durch einen Fachmann vor Ort umfangreich geklärt werden.

Gruss Günter

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Hallo Günter,

vielen dank für deine Einschätzung.

3.jetzt das Wichtige --> Eigentümerwechsel!!: Sollte in der
Zeit eine Eigentumswohnung den Eigentümer wechseln, welche
Regelung gilt hier? Laut BGB §577a gibt es einen
Kündigungsausschluss für 3 Jahre wegen Eigenbedarf. Nun
wechselt z.B der Eigentümer noch in diesem Kalenderjahr.

Hier geht die Mietwohnung im Rahmen eines Verkaufes auf einen
anderen Vermieter über. § 577 a ist hier nicht anzuwenden.

Mir ist nur der Sachverhalt zum §577a BGB nicht klar. Wann gilt denn der, wenn nicht bei so einem Eigentümerwechsel?

Gruß
Mike

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Hallo Günter,

vielen dank für deine Einschätzung.

3.jetzt das Wichtige --> Eigentümerwechsel!!: Sollte in der
Zeit eine Eigentumswohnung den Eigentümer wechseln, welche
Regelung gilt hier? Laut BGB §577a gibt es einen
Kündigungsausschluss für 3 Jahre wegen Eigenbedarf. Nun
wechselt z.B der Eigentümer noch in diesem Kalenderjahr.

Hier geht die Mietwohnung im Rahmen eines Verkaufes auf einen
anderen Vermieter über. § 577 a ist hier nicht anzuwenden.

Mir ist nur der Sachverhalt zum §577a BGB nicht klar. Wann
gilt denn der, wenn nicht bei so einem Eigentümerwechsel?

Hi Mike,

dies trifft überwiegend dann zu, wenn aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung gemacht werden soll. Hier wird aber zusätzlich verlangt, dass dieser Wohnraum früher einmal mit öffentlichen Geldern gefördert wurde. Überwiegend trifft diese Form auf ehemalige gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft zu oder in in einigen Großstädten bei Mehrfamilienhäusern. Es gäbe hier noch eine Menge an Besonderheiten und Sonderfälle anzuführen. In dem vorliegenden Fall geht es aber ja darum, dass nicht eine ehemalige Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, sondern dass eine Mietwohnung durch Verkauf an einen anderen Eigentümer übergeht. Dass diese Wohnung möglicherweise dann vom neuen Eigentümer selbst genutzt wird,
wird nicht als Umwandlung zu werten sein.

Gruss Günter