Die zweite Jahr in Folge bekommt ein Mieter mangelhafte Nebenkostenabrechnung ohne Verteilungsschlüssel, ohne Erklärung Nebenkostenumlegung zwischen Mieter und Gewerbe (gehört zum Vermieter) im Haus.
Kann Mieter auf Grund dessen, daß Nebenkostenabrechnung nicht deutsche Rechtsprechung entspricht, dieses Schreiben als Nebenkostenabrechnung nicht anerkennen?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen Nebenkostenabrechnungen für den Mieter verständlich sein. Auch ein durchschnittlicher, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.
- Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten: Hier sollen übersichtlich die einzelnen Abrechnungsposten aufgegliedert werden. Einzelkosten dürfen zusammengefasst werden, soweit sie dieselbe Betriebskostenart betreffen. Einzelposten müssen nur dann mit einem Rechnungsdatum aufgeführt werden, wenn hierfür ein besonderes Bedürfnis des Mieters besteht. Dies kann der Fall sein, wenn Kosten aufgeführt werden, die mehrere Objekte betreffen oder wenn in einem Anwesen neben Wohnraum auch Gewerbeflächen mit einem eventuellen Mehrverbrauch vermietet werden.
- Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
Vermutlich schafft nicht Vermieter neu (formell ordnungsgemäßen) Abrechnung für 1.2003-12.2003 bis zu 31.12.2004 zu zustellen
In diesem Fall würde Vermieter gesetzliche Frist für Nebenkostenabrechnung nicht angehalten und Mieter muss nicht nachzahlen.
Ist meiner Gedanke richtig?
Die zweite Jahr in Folge bekommt ein Mieter mangelhafte
Nebenkostenabrechnung ohne Verteilungsschlüssel, ohne
Erklärung Nebenkostenumlegung zwischen Mieter und Gewerbe
(gehört zum Vermieter) im Haus.
Kann Mieter auf Grund dessen, daß Nebenkostenabrechnung nicht
deutsche Rechtsprechung entspricht, dieses Schreiben als
Nebenkostenabrechnung nicht anerkennen?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen
Nebenkostenabrechnungen für den Mieter verständlich sein. Auch
ein durchschnittlicher, juristisch und betriebswirtschaftlich
nicht geschulter Mieter muss die Abrechnung gedanklich und
rechnerisch nachvollziehen können.
So ist es.
- Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten: Hier sollen
übersichtlich die einzelnen Abrechnungsposten aufgegliedert
werden. Einzelkosten dürfen zusammengefasst werden, soweit sie
dieselbe Betriebskostenart betreffen. Einzelposten müssen nur
dann mit einem Rechnungsdatum aufgeführt werden, wenn hierfür
ein besonderes Bedürfnis des Mieters besteht. Dies kann der
Fall sein, wenn Kosten aufgeführt werden, die mehrere Objekte
betreffen oder wenn in einem Anwesen neben Wohnraum auch
Gewerbeflächen mit einem eventuellen Mehrverbrauch vermietet
werden.
- Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
Vermutlich schafft nicht Vermieter neu (formell
ordnungsgemäßen) Abrechnung für 1.2003-12.2003 bis zu
31.12.2004 zu zustellen
In diesem Fall würde Vermieter gesetzliche Frist für
Nebenkostenabrechnung nicht angehalten und Mieter muss nicht
nachzahlen.
Ist meiner Gedanke richtig?
Nein, wenn man reklamiert ich verstehe das nicht dann kann er eine Neue erstellen diese Ausschlussfrist gilt dann nicht als abgelaufen.
Man kann verlangen die Quittungen einzusehen die der Abrechnung zu Grunde liegen.
Jakob
Hallo,
der Mieter hat, wenn er aus der Rechnung nicht erkennen kann, wie sich die Kosten zusammensetzen, dies dem Vermieter als Mangel anzuzeigen und den Vermieter aufzufordern, die Abrechnung zu erläutern, notfalls Belege als Nachweise vorzulegen, wie die Kosten entstanden sind und nach welchem Schlüssel sie umgelegt werden.
Die zweite Jahr in Folge bekommt ein Mieter mangelhafte
Nebenkostenabrechnung ohne Verteilungsschlüssel, ohne
Erklärung Nebenkostenumlegung zwischen Mieter und Gewerbe
(gehört zum Vermieter) im Haus.
Kann Mieter auf Grund dessen, daß Nebenkostenabrechnung nicht
deutsche Rechtsprechung entspricht, dieses Schreiben als
Nebenkostenabrechnung nicht anerkennen?
Nein, er muss den Vermieter hinweisen, dass er die Abrechnung nicht versteht und Auskunft verlangen. Wie soll der Vermieter wissen, dass der Mieter sich nicht auskennt, wenn er keine Reaktion vom Mieter hat ? Der BGH hat zwar auf dei Verständlichkeit der Abrehcnungen hingewiesne, jedoch auch auf die Mitwirkungspflicht des Mieters, dass dieser sich um die Abrechnungsmodalitäten kümmern muss wenn er diese nicht begreift.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen
Nebenkostenabrechnungen für den Mieter verständlich sein. Auch
ein durchschnittlicher, juristisch und betriebswirtschaftlich
nicht geschulter Mieter muss die Abrechnung gedanklich und
rechnerisch nachvollziehen können.
- Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten: Hier sollen
übersichtlich die einzelnen Abrechnungsposten aufgegliedert
werden. Einzelkosten dürfen zusammengefasst werden, soweit sie
dieselbe Betriebskostenart betreffen. Einzelposten müssen nur
dann mit einem Rechnungsdatum aufgeführt werden, wenn hierfür
ein besonderes Bedürfnis des Mieters besteht. Dies kann der
Fall sein, wenn Kosten aufgeführt werden, die mehrere Objekte
betreffen oder wenn in einem Anwesen neben Wohnraum auch
Gewerbeflächen mit einem eventuellen Mehrverbrauch vermietet
werden.
- Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
Vermutlich schafft nicht Vermieter neu (formell
ordnungsgemäßen) Abrechnung für 1.2003-12.2003 bis zu
31.12.2004 zu zustellen
In diesem Fall würde Vermieter gesetzliche Frist für
Nebenkostenabrechnung nicht angehalten und Mieter muss nicht
nachzahlen.
Nein, der Gedanke ist nicht richtig. Die Abrechnung wurde rechtzeitig ausgehändigt. Der Mangel in der Abrechnung ist zu klären.
Gruss Günter
Nein, wenn man reklamiert ich verstehe das nicht dann kann er
eine Neue erstellen diese Ausschlussfrist gilt dann nicht als
abgelaufen.
Man kann verlangen die Quittungen einzusehen die der
Abrechnung zu Grunde liegen.
Jakob
Hallo,
in diesem Fall geht es um einen nicht formell ordnungsgemäßen Abrechnung:
BGH 17.11.2004, VIII ZR 115/04
… Die Verwendung des falschen Umlageschlüssels begründet dagegen keinen formellen Mangel. Das ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der Abrechnung. Diese soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dabei ist auf den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter abzustellen. Dieser kann bei einer Kontrolle der Abrechnung ohne weiteres erkennen, dass die Abrechnung im Hinblick auf den Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und korrekturbedürftig ist.
BGH sagt hier, dass Mieter Fehler erkennen kann. Ohne Umlageschlüssel ist etwas zu sagen unmöglich.
Hallo, durch längeren Krankenhausaufenthalt habe ich erst gestern die entsprechende Fachliteratur und die Urteile gelesen. Dein Gedanke ist richtig.
Soweit der Vermieter es nicht schafft bis 31.12.2004 eine neue Abrechnung vorzulegen sind nach dem 31.12.2004 höhere Nachzahlungen nicht geschuldet. Jedoch sind die bisher verlangten Nachzahlungen geschuldet. Guthaben müssen jedoch auf jeden Fall bei neuer Abrechnung erstattet werden. Insoweit baasiert meine andere Antwort auf den alten Rechtsstatus.
Gruss Günter
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Nebenkostenabrechnung nicht odnungsgemäß ???
in diesem Fall geht es um einen nicht formell ordnungsgemäßen
Abrechnung:
BGH 17.11.2004, VIII ZR 115/04
… Die Verwendung des falschen Umlageschlüssels begründet
dagegen keinen formellen Mangel. Das ergibt sich aus dem Sinn
und Zweck der Abrechnung. Diese soll den Mieter in die Lage
versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dabei ist
auf den durchschnittlich gebildeten, juristisch und
betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter abzustellen.
Dieser kann bei einer Kontrolle der Abrechnung ohne weiteres
erkennen, dass die Abrechnung im Hinblick auf den
Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und
korrekturbedürftig ist.
BGH sagt hier, dass Mieter Fehler erkennen kann. Ohne
Umlageschlüssel ist etwas zu sagen unmöglich.
Hallo
Es muss ja einen Umlageschlüssel gegeben haben, denn ohne kann es keine Abrechnung geben.
Also, dem Mieter passte dieser Umlageschlüssel nicht.
Es wird wohl darauf ankommen was im M-Vertrag steht.
Wie Günter oben berichtigte ist die Abrechnung angekommen, lediglich wenn Sie „absichtlich“ falsch wäre ist die Ausschlussfrist abgelaufen.
Die hier ( Verm u. Mieter) streiten sich nur über die Verteilung.
Jakob
Hallo
Es muss ja einen Umlageschlüssel gegeben haben, denn ohne kann
es keine Abrechnung geben.
Der Mieter hat eine Abrechnung ohne Umlageschlüssel bekommen, bzw. keiner Umlageschlüssel in Abrechnung eingegeben, obwohl für verschiedene Positionen muss verschiedener Umlageschlüssel verwendet werden.
Deswegen kann im disen Fall Mieter sagen, dass dieser Schreiben vom Vermieter keine Abrechnung beinhaltet.
Nein,
so ist es nicht richtig. Die Abrechnung ist zugegangen, sie ist jedoch nicht korrekt. Nun wird in dem BGH-Urteil klar und deutlich verwiesen, dass die vorgelegt Nachforderung auf jeden Fall geschuldet ist, lediglich Erhöhungen bei der Neuberechnung, sofern diese nicht bis 31.12.2004 vorliegt, sind dann nicht geschuldet. Der Mieter kann also nicht darauf setzen, dass er „keine Abrechnung“ erhalten hat. So ist auch das BGH-Urteil nicht zu verstehen. Nochmal. Bei einer Neuberechnung mit Guthaben wäre auch das höhere Guthaben nach dem 01.01.2005 zu erstatten.
Und noch etwas. Die Hartnäckigkeit der Frage des Nichtzahlens wird möglicherweise in einem Gerichtsverfahren nicht dazu führen, dass der Mieter Recht hat. Wenn der Mieter nämlich nicht sofort, sondern bewusst verspätet die Abrechnung reklamiert und darauf abzielt, dass dann Verwirkung eingetreten ist, kann daraus einen umgekehrten Schuh wbekommen.
Denn die nun verspätet richtige Abrechnung hat dann möglicherweise nicht der Vermieter zu vertreten, sondern der Mieter, der durch sein Verhalten nicht rechtzeitig zur Klärung beigetragen hat. Dann hat möglicherweise der Mieter das Recht auf Verwirkung hinzuweisen verwirkt.
Gruss Günter
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
1 „Gefällt mir“
Nein,
so ist es nicht richtig. Die Abrechnung ist zugegangen, sie
ist jedoch nicht korrekt. Nun wird in dem BGH-Urteil klar und
deutlich verwiesen, dass die vorgelegt Nachforderung auf jeden
Fall geschuldet ist, lediglich Erhöhungen bei der
Neuberechnung, sofern diese nicht bis 31.12.2004 vorliegt,
sind dann nicht geschuldet.
BGH : … Die Verwendung des falschen Umlageschlüssels begründet dagegen keinen formellen Mangel.
Im unseren Fall kann man nicht sagen, dass Abrechnung keinen formellen Mangel hat, da keinen Umlageschlüssels angegeben ist!
Der Mieter kann also nicht darauf
setzen, dass er „keine Abrechnung“ erhalten hat. So ist auch
das BGH-Urteil nicht zu verstehen.
Ist das nicht so, dass Abrechnung mit formellen Mangel „kein Abrechnung“ ist?
Wenn der Mieter nämlich
nicht sofort, sondern bewusst verspätet die Abrechnung
reklamiert und darauf abzielt, dass dann Verwirkung
eingetreten ist, kann daraus einen umgekehrten Schuh
wbekommen.
Wenn Mieter reklamiert die Abrechnung in ein Monat ab Schreiben Eingang? Ist das zu spät?
Grüss Boris
Wer glaubt Forderungen durch taktisches Verhalten los zu werden irrt.
Nein,
so ist es nicht richtig. Die Abrechnung ist zugegangen, sie
ist jedoch nicht korrekt. Nun wird in dem BGH-Urteil klar und
deutlich verwiesen, dass die vorgelegt Nachforderung auf jeden
Fall geschuldet ist, lediglich Erhöhungen bei der
Neuberechnung, sofern diese nicht bis 31.12.2004 vorliegt,
sind dann nicht geschuldet.
BGH : … Die Verwendung des falschen Umlageschlüssels
begründet dagegen keinen formellen Mangel.
Im unseren Fall kann man nicht sagen, dass Abrechnung keinen
formellen Mangel hat, da keinen Umlageschlüssels angegeben
ist!
Der Mieter kann also nicht darauf
setzen, dass er „keine Abrechnung“ erhalten hat. So ist auch
das BGH-Urteil nicht zu verstehen.
Ist das nicht so, dass Abrechnung mit formellen Mangel „kein
Abrechnung“ ist?
Wenn der Mieter nämlich
nicht sofort, sondern bewusst verspätet die Abrechnung
reklamiert und darauf abzielt, dass dann Verwirkung
eingetreten ist, kann daraus einen umgekehrten Schuh
wbekommen.
Wenn Mieter reklamiert die Abrechnung in ein Monat ab
Schreiben Eingang? Ist das zu spät?
M.E. Ja, denn er hat nur maximal 1 Monat zur Prüfung.
Jakob
Grüss Boris
Wer glaubt Forderungen durch taktisches Verhalten los zu
werden irrt.
M.E. Ja, denn er hat nur maximal 1 Monat zur Prüfung.
Jakob
Kann jemand sagen wo das steht (maximal 1 Monat zur Prüfung)?
Einwendungen gegen eine Abrechnung müssen dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach dem Erhalt mitgeteilt werden.
Boris
Für die Prüfung der Abrechnung hat der Mieter angemessene Zeit zur Verfügung. Das sind im Normalfall 2 - 3 Wochen. Man sollte aber die Prüfung nicht auf die lange Bank schieben. Ein vorsorglicher Widerspruch ist aber nicht nötig, siehe unten das Stichwort Nebenkosten - Widerspruch.
Ergeben sich Zweifelsfragen, muss man als Mieter von seinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch machen, es sei denn, die Abrechnung ist erkennbar unvollständig oder grundlegend falsch.
Wer glaubt Forderungen durch taktisches Verhalten los zu
werden irrt.
Beispiel: nach einem Monat Zahlfrist geht dein Vermieter zum Anwalt zwecks Erlass einen Mahnbescheides.
Du zahlst das, weil Du den Schaden (Advokatenlohn) verursacht hast.
Jakob
Nein,
so ist es nicht richtig. Die Abrechnung ist zugegangen, sie
ist jedoch nicht korrekt. Nun wird in dem BGH-Urteil klar und
deutlich verwiesen, dass die vorgelegt Nachforderung auf jeden
Fall geschuldet ist, lediglich Erhöhungen bei der
Neuberechnung, sofern diese nicht bis 31.12.2004 vorliegt,
sind dann nicht geschuldet.
BGH : … Die Verwendung des falschen Umlageschlüssels
begründet dagegen keinen formellen Mangel.
Im unseren Fall kann man nicht sagen, dass Abrechnung keinen
formellen Mangel hat, da keinen Umlageschlüssels angegeben
ist!
Hallo,
ich würde Dir mal empfehlen neben der Mitteilung Nr. 135/2004 der Pressestelle das Urteil VIII ZR 115/04 Seite 5 a) zu lesen. Es kommt nicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung an.
In diesem Urteil geht es auch siehe b) Seite 6 um eine fehlerhafte Abrechnung. Die Meinung, aus diesem Grund sei daher nach Ablauf der in § 556 Abs 3 BGB eine Abrechnung nicht mehr möglich hat der Senat des BGH in Absatz 2 eindeutig verneint. Der Senat weist hin, dass es sich um eine formelle Abrechnung handelt, auch wenn die aufgeführten Betriebskosten falsch abgerechnet sind. Der BGH stellt fest dass es sich hier um einen inhaltlichen Fehler handelt. Hieraus stellt der BGH klar, dass der Zweck des § 556 Abs.3 BGB nicht gebietet, in einem solchen Fall die Abrechnung als unwirksam anzusehen.
Lediglich schliesst der BGH aus, dass nach Ablauf der Frist nach § 556 Abs. 3 BGB weitere Nachzahlungen als die bereits bekannten nicht zu leisten sind.
Daher wird der Mieter seine vorliegende Rechnung zumindest in der jetzigen Höhe zahlen müssen. Es sei denn, es folge ein Abrechnung, die günstiger ausfällt. Dann wäre diese zu nehmen. Aus dem Rechtsgrund heraus, dass ein Vermieter nicht an den Nebenkosten zusätzlich verdienen darf.
:Wenn Mieter reklamiert die Abrechnung in ein Monat ab
Schreiben Eingang? Ist das zu spät?
Nein, es sollte aber nicht viel länger sein. Üblicherweise geht man davon aus, dass ein Mieter innerhalb eines Monats die Abrechnung prüfen oder prüfen lassen kann.
Gruss Günter
Der Senat weist hin, dass es sich um eine formelle
Abrechnung handelt, auch wenn die aufgeführten Betriebskosten
falsch abgerechnet sind. Der BGH stellt fest dass es sich hier
um einen inhaltlichen Fehler handelt. Hieraus stellt der BGH
klar, dass der Zweck des § 556 Abs.3 BGB nicht gebietet, in
einem solchen Fall die Abrechnung als unwirksam anzusehen.
Das ist alles richtig, aber im unseren Fall Abrechnung ist nicht formell ordnungwsgemäß, da Verteilungsschlüssel fehlt!
Aus gleiche BGH entscheidung:
„Denn formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 1; vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa).“
:Wenn Mieter reklamiert die Abrechnung in ein Monat ab
Schreiben Eingang? Ist das zu spät?
Nein, es sollte aber nicht viel länger sein. Üblicherweise
geht man davon aus, dass ein Mieter innerhalb eines Monats die
Abrechnung prüfen oder prüfen lassen kann.
Gruss Günter
Ich habe probiert irgendwelche Urteile zu finden, wo das zu lesen wäre, aber ohne Erfolg.
Ich finde überall nur 12 Monaten für einwendungen?!
Gruss Boris
Beispiel: nach einem Monat Zahlfrist geht dein Vermieter zum
Anwalt zwecks Erlass einen Mahnbescheides.
Du zahlst das, weil Du den Schaden (Advokatenlohn) verursacht
hast.
Jakob
Ist das so, dass der Vermieter sofort einen Mahnbescheid elassen kann, ohne einen Zahlungsfrist einzusetzen?
Boris