Hallo Kurt,
wie stelle ich es dar, ohne Missverständnisse zu produzieren. Bei der Frage der Modernisierung ist dies immer wieder ein Problem. Ich versuche die Fragen so gut als möglich und deutlich zu benatworten.
Angenommen ein Vermieter tauscht in einem 2 Parteien Haus die
alte mangelhafte Heizungsanlage aus. Die Heizkörper allerdings
nur in einer Wohnung.
Es kommt zu einer Mieterhöhung und der Vermieter beruft sich
§BGB 559.
Hallo Kurt,
ich gehe davon aus, dass der Vermieter mindestens drei Monate
vor Durchführung der Arbeiten diese angekündigt hat und auch
angekündigt hat, dass nach Ablauf der Arbeiten eine
Mieterhöhung wegen Modernisierung erfolgen wird. Der Vermieter
hatte hierbei neben der zu erwartenden Mieterhöhung wegen
Modenrsierung auch die Einsparungen aus der Umstellung
darzutun.
Betreff der Ankündigung: Angenommen ein Vermieter sagt beim
Einzug schon Modernisierungsmassnahmen in der Zukunft zu und
es wurde Mündlich eine Abmachung getroffen die KM um ein paar
Euro (zb. 15Euro)zu verkürzen.
Angenommen In der Zeit haben Mieter und Vermieter schon des
öftern über das Thema Heizung vernünftig geredet und der
Vermieter deutet einen baldigen Austausch der Heizung an.
Würde diese Konstelation auch Zählen ? Also Mieterhöhung schon
beim Einzug angesprochen aber kleineren Betrag und Ankündinung
des Austausches so zwischen Durch?
Nein, diese Konstellation zählt eben nicht, wenn er die Mieterhöhung nach § 559 BGB vornehmen will. Der Vermieter muss drei Monate vor Beginn der Arbeiten den Mieter informieren. Die mündliche Ankündigung der Modernisierung - auch wenn sie noch so ausführlich sein sollte - ersetzt nicht neben der Duldungspflicht die Zustimmung des Mieters.
Beim Einbau einer neuen Heizungsanlage muss der Mieter über die Entwicklung der künftigen Heizkosten informiert werden ( LG Nürnberg-Fürth WM 93, 670 ).
Muss ein Vermieter angaben zur Energieeinsparung geben ? oder
habe ich das Falsch verstanden…
Nach Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter auf Anforderung
des Mieters nachweisen, wie sich die Mieterhöhung hier
berechnet. Er muss dabei jene Kosten aus den Gesamtkosten
herausrechnen, die ohnehin als Reparatur fällig geworden
wären. Sofern öffentliche Mittel vom Vermieter bezogen werden,
hat er diese in der Kostenminderung weiter zu geben.
Sehr Intressant, der Vermieter bezieht laut Mündlicher Aussage
Öffentliche Mittel. Diese tauchen aber auf der Rechnung nicht
auf. Da steht nur Gesamtkosten.
Diese Mittel müssen bei der Berechnung abgezogen werden.
Ohnehin als Reparatur fällig… Wie kann man das Auslegen
wenn die alte Anlage zwar noch geheizt hatte, sehr oft ausviel
und die Warmwasser Versorgung unzureichend war ?
Wenn eine alte Anlage noch funktioniert und auch nach dem Gesetz nicht vom Kaminfeger abgesprochen ist - (wobei Letzteres nicht mehr als Modernisioerung zu sehen ist ) - so müssen jene Kosten, die für einen ordentlichen Weiterbetrieb erforderlich sind auch von den Gesamtkosten abgesetzt werden. Achtung. In Ostdeutschland werden auch Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau genehmigt. Der Zinsvorteil muss dann umgerechnet und an die Mieter im Rahmen der Laufzeit weitergegeben werden.
Die Mieterhöhung wegen Modernisierung muss alle ausgeführten Massnahmen enthalten. Die entstehendne Kosten müssen aufgeschlüsselt sein. Es muss berechnet und erläutert werden - hier z.B. der Fall - wenn unterschiedliche Massnahmen für einzelnen Wohnungen erfolgt sind. Die Rechnungspositionen müssen konkret nachgewiesen werden. Dem Mieter sind die entsprechenden Belege unaufgefordert zu überlassen zur Prüfung. Ausserdem muss die Berehcnung den Nachweis enthalten welche Arbeiten zur Wertverbesserung geführt haben und welche Arbeiten auf Reparaturaufwand umzulegen sind. Der Mieter muss bei Vorlage der Modernisierung einer Heizung prüfen können. ob der Wärmeschutz sich tatsächlich verbessert und ob Heizenergie nachhaltug eingespart wird. Bei undichten Fenstern wird man dies grundsätzlich verneinen mnüssen. Dem kann hier nur durch Mietminderung von mindestens 5 %, sollten alle Räume betroffen sein, mindestens 10 % begegnen. Achtung. Die Mietminderung kann nur von der Kaltmiete ( ohne Modernisierungszuschlag ) berechnet werden.
Da hier nur eine Wohnung neue Fenster erhalten hat, kann natürlich der Geamtaufwand nicht auf beide Wohnungen umgelegt werden, sondern die Wohnung, wo auch die Fenster gewechselt wurden, muss anteilig höher bewertet werden. Wobei auch die Altfenster bein einem Abzug zu beachten sind.
Die Mieterhöhung wird ab dem dritten Monat fällig. Also, wer jetzt die Mieterhöhung erhält hat ab 01.03.2005 die höhere Miete zu zahlen.
Achtung: Hat der Vermeietr die Höhe der Miete vor Beginn der Modernisierung nicht wirksam schriftlich erklärt verlängertsich die Frist um weitere sechs Monate. Dies ilt auch, wenn sich die Erhöhung um mehr als 10 % über der Ankündigung erhöht hat. In dem Fall wäre also erst ab 01.10.2005 die höhere Mietezu zahlen.
Zur Prüfung möchte ich noch auf § 259 BGB hinweisen. Der Vermieter hat die Pflicht zur Rechnungslegung und zwar der Originalunterlagen. Solange der Vermieter sich weigert diese Unterlagen auszuhändigen oder Einsicht zu gewähren oder Angaben über Fördermittel weigert anzugeben hat der Mieter die Mieterhöhung nicht zu zahlen.
Empfehlung: Suche einen Mieterverein auf. Bei Modernisierungsfragen sind umfangreiche Prüfungen erforderlich. Sowohl Vermieter als auch Mieter sind selten in der Lage hier genaue Unterlagen vorzulegen oder die Richtigkeit der Angaben zu prüfen. Denn was ich hier angesprochen habe ist ein Bruchteil dessen, was zu beachten ist. Zwar sind es die wichtigen Positionen, aber Kleinvieh macht bekanntlich auch Mist.
Gruss Günter