Gewerbliche Nutzung, fristlose Kü

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo an alle.

Mietrecht ist nicht so mein Ding, also daher einmal eine etwas aufwendigere Frage in der Sache an Euch:

Man stelle sich einmal vor, daß ein Selbständiger ein Gewerbe als GmbH in Geschäftsräumen betreibt. Der Mietvertrag, der unterschrieben wurde, setzt eine monatliche Miete voraus, die ohne jeden Zweifel objektiv betrachtet, unmöglich zu erwirtschaften ist. Eine alternative Nutzung der Mieträume scheidet aus, da der Bau nur auf diesen einen Zweck hin ausgerichtet ist (so wie man ein Schwimmbad nicht mal eben als Tanzstudio vermieten kann). Im Mietvertrag steht der Passus, daß bei Rückstand von 2 Monatsmieten eine fristlose Kü seitens des Vermieters durchführbar ist.

Wenn wir jetzt einmal voraussetzen, daß bei neutraler Betrachtung der Geschäftsmöglichkeiten im Durchschnitt eine dem Objekt mehr als angemessene Miete gezahlt wurde und diese niedrigere Miete auch regelmäßig eingeht: Kann der Vermieter von seinem Recht der fristlosen Kü einfach Gebrauch machen oder ist es dem Mieter möglich, Rechtsmittel dagegen einzulegen und so etwas wie eine Teilunwirksamkeit des Vertrages zu erlangen? (sozusagen gegen eine „Wuchermiete“ angehen?) Oder aber zumindest die Schließung deutlich durch Prozesse en masse hinauszuzögern. Hintergrund: der Mieter glaubt, daß der Vermieter das Objekt abreißen und neubauen will. Da der Mieter dann natürlich die scheinbar schon vorhandenen Pläne „stört“, könnte man eine Einigung anstreben und zumindest einen Teilerlass erwirken, da sonst der Schaden für den Vermieter viel höher ausfallen wird, weil die neue Nutzung eben nicht zeitgerecht erfolgen würde.

Davon ab: In einem persönlichen Gespräch sicherte der Vermieter unter Zeugen nebst der Vereinbarung einer zukünftig auch konkret fixierten angemesseneren Miete zu (entspricht circa dem, was der Mieter im Durchschnitt gezahlt hat), daß die ausstehenden Zahlungen zwar im Rahmen der Möglichkeiten alsbald abzutragen sind, aber erst einmal nicht eingefordert (also gestundet) werden (ohne konkreten Termin, bis zu wann die Restschulden beglichen werden sollen). Ist es korrekt, daß im Falle dieser Zusicherung eine fristlose Kündigung erst einmal gar nicht möglich ist, da wegen der Stundung kein Mietrückstand im Sinne des Mietvertrages existiert?

Im Mietvertrag steht zwar das Schriftformerfordernis, aber nicht der Passus, daß auch die Aufhebung des Schriftformerfordernisses der Schriftform bedarf. Mündliche Absprachen sind schon oft vorgenommen worden, so daß man die mündliche Vereinbarung wohl als wirksam erachten dürfte.

Vielen Dank für alle reflektierten Antworten.

Kommt gut ins neue Jahr.

Gruß,
LeoLo

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Hallo!

Man stelle sich einmal vor, :daß ein Selbständiger ein :Gewerbe als GmbH in :Geschäftsräumen betreibt. Der :Mietvertrag, der
unterschrieben wurde, setzt :eine monatliche Miete voraus, :die ohne jeden Zweifel :objektiv betrachtet, :unmöglich zu
erwirtschaften ist.

Kaufleute können vertraglich vereinbaren, was immer sie wollen. Gerade als Kaufmann kann man sich hinterher nicht darauf berufen, die Folgen des Vertrages nicht übersehen zu haben.

Kann der Vermieter von seinem :Recht der fristlosen Kü :einfach Gebrauch machen…

Ja!

oder ist es dem Mieter :möglich, Rechtsmittel :dagegen…

Halte ich nach der Schilderung für aussichtslos. Zudem würde das Lostreten eines Rechtsstreits teuer. Streitwert ist eine Jahresmiete. Wegen der Höhe des Streitwerts landest Du vermutlich gleich beim Landgericht. Dabei fütterst Du ein Gericht und zwei Anwälte (wg. Anwaltszwang am LG).

„Wuchermiete“…

Vergiß es! Privatleute genießen u. U. Schutz vor überhöhter Miete für ihre Wohnung, aber kein Vollkaufmann bei Anmietung eines Gewerbeobjekts.

Oder aber zumindest die :Schließung deutlich durch
Prozesse en masse :hinauszuzögern.

Keine gute Idee. S. o.: Ich halte hier den Rechtsweg für aussichtlos und zudem mit erheblichen Kosten verbunden.

In einem persönlichen :Gespräch sicherte der
Vermieter unter Zeugen nebst :der Vereinbarung einer :zukünftig …

Das geht schon wieder Richtung Rechtsstreit. Soetwas würde ich außer bei ganz sicheren Sachen scheuen wie der Teufel das Weihwasser. Kostet alles nur Geld, Zeit, Nerven und es kommt nichts dabei 'rüber. Dir bleibt kaum etwas anderes übrig als die gütliche Einigung. Der Vermieter, erst einmal sauer und bockig gefahren, kann das Mietverhältnis wegen des Mietrückstands ohne weiteres kündigen und den Rückstand einklagen.

Vernünftige Menschen können über absolut alles reden, wenn man die juristische Keule stecken läßt. So ein Gespräch unter 4 Augen in möglichst entspannter Atmosphäre ist fällig. Wenn man zu Potte gekommen ist, wird die Vereinbarung handschriftlich fixiert, von beiden unterschrieben und fertig. Beim Gespräch ist Deutlichkeit angesagt, etwa in der Art: „Die Miete ist nicht zu erwirtschaften. Entweder schließe ich den Laden notfalls auf dem Weg der Insolvenz oder wir bemühen uns um eine tragbare Regelung“. Dann weiß der Vermieter, das Ende der Fahnenstange ist erreicht und wenn er nicht ganz doof ist, weiß er auch, daß er von einem in die Insolvenz getriebenen Mieter nichts hat.

Meine ganz private Meinung: Die Mieterei von Privat- und Geschäftsräumen ist von wenigen Ausnahmefällen abgesehen auf die Dauer keine brauchbare Lösung. Man stopft gerade als Gewerbetreibender viel Geld in fremde Räume, wird wegen jedem Kleinkram zum Bittsteller und verknüpft seine Lebens- und Existenzplanung mit Leuten, die oft ganz andere Ziele und Pläne haben. Zudem bezahlt man über die Miete im Laufe der Zeit das komplette Objekt, steht aber selbst mit leeren Händen da.

Gruß
Wolfgang

3

Hi,

anbei nur meine persönliche Meinung:

Man stelle sich einmal vor, daß ein Selbständiger ein Gewerbe
als GmbH in Geschäftsräumen betreibt. Der Mietvertrag, der
unterschrieben wurde, setzt eine monatliche Miete voraus, die
ohne jeden Zweifel objektiv betrachtet, unmöglich zu
erwirtschaften ist.

Dann hätte der Vertrag niemals unterschrieben werden dürfen!!! Für mich der erste Fehler des Mieters!

Im Mietvertrag steht der Passus,
daß bei Rückstand von 2 Monatsmieten eine fristlose Kü seitens
des Vermieters durchführbar ist.

Halte ich zwar für ein wenig kurz aber dennoch legitim, wenn beide Vertragsparter zustimmen.

Wenn wir jetzt einmal voraussetzen, daß bei neutraler
Betrachtung der Geschäftsmöglichkeiten im Durchschnitt eine
dem Objekt mehr als angemessene Miete gezahlt wurde und diese
niedrigere Miete auch regelmäßig eingeht: Kann der Vermieter
von seinem Recht der fristlosen Kü einfach Gebrauch machen

Warum nicht, denn schließlich hast du die geforderte Miete nicht bezahlt. Für das wirtschaftliche Unvermögen des Mieters kann der Vermieter nichts. Warum sollte dieser nun dafür büßen?

oder ist es dem Mieter möglich, Rechtsmittel dagegen
einzulegen und so etwas wie eine Teilunwirksamkeit des
Vertrages zu erlangen? (sozusagen gegen eine „Wuchermiete“
angehen?)

Vergleiche die Mieten via Mitspiegel. Hieran kannst du dich orientieren, ob es wirklich Wucher ist!

Oder aber zumindest die Schließung deutlich durch
Prozesse en masse hinauszuzögern.

Dies geht sicherlich - allerdings musst du dich fragen, ob dies wirtschaftlich für dich tragbar ist!!

Hintergrund: der Mieter
glaubt, daß der Vermieter das Objekt abreißen und neubauen
will. Da der Mieter dann natürlich die scheinbar schon
vorhandenen Pläne „stört“, könnte man eine Einigung anstreben
und zumindest einen Teilerlass erwirken, da sonst der Schaden
für den Vermieter viel höher ausfallen wird, weil die neue
Nutzung eben nicht zeitgerecht erfolgen würde.

Ob dies die Gerichte auch so sehen… Klingt ein wenig wie Erpressung. Sicherlich hast du recht, dass oft lieber eine Ablöse bezahlt wird, damit ein Vertrag schneller aufgelöst werden kann.

Gruß
Falke

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Hallo Wolfgang und Falke.

Vielen Dank für die erste Einschätzung.

Ich will zwei drei Passagen mal konkretisieren:

Der Kostenfaktor eines Rechtsstreits scheint ja hier entscheidend zu sein. Das scheint beim Vermieter aber eher so in die Richtung zu gehen: mir doch egal, ich habe nichts mehr zuverlieren und bin - Vertrag hin Vertrag her - in „moralischen Recht“ (seine Meinung!). Es ist eine GmbH und das Stammkapital ist erst zur Hälfte erbracht und die andere Hälfte, wenn eingezahlt, ist auch schon weg… Es ist also die Frage: Insolvenz oder Einigung? Die Rechtsstreitkosten würden entweder von der Versicherung abgedeckt oder aber lediglich einen höheren Schuldenberg beim Vermieter hinterlassen, denn dann zahlt er einfach gar keine Miete mehr…

Einmal kurz detaillierter der Sachverhalt mit hypothetischen Summen. Der Mieter hat (zugegebenermaßen dummerweise) im Rahmen einer Insolvenz des Vormieters und eines Betriebsüberganges einen Mietvertrag unterschrieben, der eine Miete von 10.000€ pro Monat vorsieht. Diese Miete war bei einem früheren Besucherzustrom von 100.000 Besuchern p.a. zu erwirtschaften. Das Objekt kann inzwischen aber nur noch die Hälfte an Besuchern verzeichnen, so das beiden Parteien schon lange absolut klar ist, daß eine solche Miete nicht zu zahlen ist. Trotzdem schafft er es, durch Sparmaßnahmen bis zum Limit 7.000€ zu zahlen. Anstatt daß der Vermieter froh ist, daß der Laden nicht geschlossen wurde (alle anderen Interessenten während der Insolvenz sprangen ab), pocht er auf Forderungen, die nicht zu erfüllen sind. Gespräche wurden schon mehrfach geführt, aber außer der Mietkorrektur ohne Schuldenerlaß ist die Situation verfahren und es scheinen keine Fortschritte mehr in Aussicht.

Die Zielsetzung des Mieters ist mir klar. Er fühlt sich (in meinen Augen, so wie er es schildert, schon zurecht) wie eine gemolkene Kuh, aus der so viel Milch herausgepresst werden soll, wie es geht, bis zum Zeitpunkt des Neubaus. Daher scheitern auch letztendlich die Gespräche bisher, schriftliches folgt nicht, weil der Vermieter gerade eben zu vermeiden scheint, daß er die Möglichkeit der fristlosen Kü wieterhin hat. Eine Insolvenz dürfte mangels Masse abgelehnt werden. Der Mieter sucht also nach einem Weg, seine Verhandlungsposition zu stärken. Er braucht also ein Druckmittel, mit dem der Vermieter bisher nicht rechnet, alles andere scheint aussichtslos. Der einzige Weg, den ich bisher sehe, ist aber nur der, daß er es schafft, irgendwie den Neubau zu blockieren, so daß der Vermieter ihm entgegenkommen muß, um nicht plötzlich viel mehr Geld zu verlieren, als an Forderungen einzutreiben ist. Das geht ja offensichtlich nur dadurch, daß man aus dem Objekt nicht rauszukriegen ist. Raus aus dem Objekt will er zwar auf jeden Fall, aber er will den Verlust, den er selber erlitten hat und noch erleiden wird, minimieren. Die gemolkene Kuh möchte dem Bauern verständlicherweise am Schluß wenigstens einmal mächtig vors Bein treten. :smile:

Hat jemand noch eine Idee, auf die ich nicht komme? Ich weiß grad nicht, was ich ihm noch raten könnte. Irgendwie scheint alles falsch zu sein :frowning: Daß er saublöd war, den Vertrag so zu unterschreiben habe ich ihm schon oft genug gesagt :smile:)

Abschließend noch einmal, weil es vorher unterging: wenn das Geld gestundet wurde, kann der Vermieter dann noch fristlos kündigen? Oder erst, wenn es wieder fällig gestellt wird?

Danke aber erst mal.

Gruß,
LeoLo

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Hallo!

Es ist eine GmbH und das :Stammkapital ist erst zur :Hälfte erbracht und die
andere Hälfte, wenn :eingezahlt, ist auch schon :weg… Es ist
also die Frage: Insolvenz :oder Einigung?

Die Frage heißt wohl eher Insolvenz oder Insolvenzverschleppung.

Die gemolkene Kuh möchte dem
Bauern verständlicherweise am :Schluß wenigstens einmal :mächtig vors Bein treten.

Die Kuh glaubt, dem Bauern zu entrinnen und merkt nicht, daß schon längst der Schlachter in Gestalt des Staatsanwalts das Messer wetzt.

wenn das Geld gestundet :wurde, kann der Vermieter :dann noch fristlos
kündigen?

Dafür müßte man wissen, was genau vereinbart wurde. Wenn der Mietvertrag die Möglichkeit der fristlosen Kündigung für den Fall des Rückstands von 2 Monatsmieten vorsieht, geht bei Eintreten dieses Falls die Kündigung in Ordnung. Ungeachtet dessen steht dem Vermieter die rückständige Miete zu. Für diese Forderung kann sich der Vermieter einen vollstreckbaren Titel besorgen oder er stundet die Forderung.

Nach der Schilderung habe ich den Eindruck eines unter Realitätsverlust leidenden Mieters/Schuldners. Der gewerbliche Mieter mit Mietrückstand zahlt entweder den Rückstand oder erreicht eine gütliche Einigung oder er zieht aus. Er ist überhaupt nicht in der Lage, dem Vermieter mit juristischen Winkelzügen und Verzögerungstaktik Knüppel zwischen die Beine zu werfen. Gekündigte Gewerberäume sind viel leichter zu räumen als die Wohnung von Privatleuten. Der Vermieter muß sich auf keinen langen Heckmeck einlassen.

Der Mieter sollte prüfen, ob sein Geschäftsbetrieb noch wirtschaftlich sinnvoll aufrecht zu erhalten ist. Bleibt ein Gespräch mit dem Vermieter in Richtung Reduzierung der Miete fruchtlos, wäre ganz dringend eine Beratung durch einen Steuerberater erforderlich. Es ist aus der Ferne nicht zu beurteilen, aber der Fall riecht nach Überschuldung und Insolvenzverschleppung. Stammkapital nicht voll eingezahlt - der geschäftsführende Gesellschafter haftet also persönlich. Die Sache kann dabei ohne weiteres in der Privatinsolvenz enden. Dabei wäre jetzt unbedingt darauf zu achten, daß keine Forderungen aus vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlungen entstehen, weil die nämlich von einer Restschuldbefreiung ausgenommen sind. Deshalb: Sofort alle Karten auf den Tisch des Steuerberaters oder Anwalts!

Gruß
Wolfgang

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Hallo,

der Fehler liegt hier beim Mieter. Hier sollte der Mieter notfalls seinen Steuerberater hinzuziehen und klären, ob man nicht das Insolvenzverfahren beantragen sollte.

Gruss Günter, der sich mangels Infos zu diesem Fall und ohne Kenntnis der gewerblichen Verträge nicht konkret äussern kann. Trotzdem ist hier dringend der Rat eines Fachmannes vor Ort notwendig.

Ein fristlose Kündigung wird hier von keiner Seite möglich sein, wenn der Mieter zahlt. Sonst gilt hier auch, zwei Monatsmieten Rückstand lösen eine fristlose Kündigung aus. Nur, wie Wolfgang hingewiesen hat, wenn es der Mieter erst soweit kommen lässt, wird er wohl Fragen eines Staatsanwaltes beantworten müssen.

Gruss Günter

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hi,

geht mich zwar nichts an, aber schön, daß die sachlage hier den vermieter in schutz nimmt, und nicht diesen dreisten mieter.
ich hätte sonst wieder einmal am recht unserer gesetze zweifeln müssen …

pit