Hallo,
angemommen ich möchte eine rückwirkende Mietminderung (15 Monate) wegen Ruhestörung/Lärmbelästigung/Ausfall der Heizung sowie Warmwasser für drei Tage im Winter, geltend machen.
Wie gehe ich dabei rechltich korrekt vor ?
Vermieter Mängelrüge schicken und gleichzeitig rückwirkende Mietminderung geltend machen ?
Hinweis, dass Miete zukünftig gemindert wird, falls Mangel nicht sofort abgestellt wird ?
Gruß
Aaliyah
Hi,
soweit ich weiß, (GünterW wird erst am 2. auftauchen und ggf. verbessern oder ergänzen):
Alles Klar?
Noch ein gesundes und gutes Jahr…
Winni
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Hi,
das neue Mietrecht lässt auch eine rückwirkende Mietminderung zu. Diese setzt lediglich eine Mängelrüge voraus. Ich wohne ja nur seit ca. 16 Monate in diesem Haus, und nicht schon ein paar Jahre. Außerdem habe ich den Vermieter mehrmals mündlich verwarnt - ohne Erfolg. Die Mängelrüge muss auf jedenfall Schrifterfordernis erfüllen - per Einschreiben versteht sich. Ich denke rückwirkend mtl. 5 % von der Bruttomiete sind angemessen. Gerichte entscheiden unterschiedlich. Es gibt inzwischen eine ganze Reihe von Gerichtsurteile, die eine rückwirkende Mietminderung, selbst nach Ablauf von zwei Jahren anerkannt haben und wo der Mangel sozusagen über zwei Jahre stillschweigend geduldet haben (bspw. Lärmbelästigung). Es ist wohl je nach Umstand zu entscheiden.
Das Mietverhältns wurde übrigens vermieterseits bereits ordentlich gekündigt - allerdings ohne Angabe einer Widerspruchsmöglichkeit - somit unwirksam. Zudem verlängert sich die Kündigungsfrist bei Zweifamilienhäusern, wo Vermieter mit in dem Haus wohnen um drei Monate, es sei denn es wäre unzumutbar.
Gruß
Aaliyah
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Wenn man diesen Mangel über einen gewissen Zeitraum duldet
(ich habe die Vergleichsurteile nicht im Kopp), gilt der
Anspruch auf Mietminderung als verwirkt, also wenn z.B. 3
Monate im Winter die Bude kalt ist, kannste nicht für den 4.
Monat plötzlich ne Mängelanzeige machen und Mietminderung
geltend machen (Der Vergleich könnte aber auch hinken).
Das ist so pauschal nicht (mehr) richtig. Der BGH hat vor ein paar Monaten von dieser Rechtsprechung Abstand genommen. Denn damit würde ja der Mieter, der mit seinem Vermieter besonders geduldig ist, schlechter gestellt als der, der sofort weniger Miete zahlt.
Ich vermute mal, dass die Frage der Verwirkung hier deswegen in Zukunft mehr denn je eine Einzelfallabwägung sein will. Ich selbst würde von einer Verwirkung nur dann ausgehen, wenn ein Mieter gar nischt tut und dann plötzlich die Miete mindert.
Levay
Hallo,
eine rückwirkende Mietmietminderung ist nach dem Urteil des BGH ( im Mietrecht ist dazu nichts geregelt ) nur in bestimmten Fällen und unter Abwägung der Gründe möglich. Wegen Ruhestörung, Lärmbelästigung und Heizungsausfall kann man nicht nachträglich die Miete mindern. Dies ist grob unbillig. Der Vermieter muss in diesen Fällen die Möglichkeit haben die Mängel zu beseitigen. Diese Möglichkeit hat ihm der Mieter durch sein vertragswidriges Verhalten entzogen. Der Mieter ist verpflichtet Mängel an der Mietsache zu melden. Wie und wer soll angebliche Ruhestörungen, Lärmbelästigungen und Heizungsausfälle nun nachträglich glaubhaft bewiesen wollen.
Der Mieter hier sucht - wie weitere Einlassungen erkennen lassen - Gründe, wie er in der vom Vermieter gekündigten Wohnung sich nunmehr am Vermieter schadlos halten kann. Hier wird niemand der Auffassung des Mieters in deiser Sache folgen. Sie ist einfach zu „eindeutig“.
Im Übrigen kann der Mieter unter Nennung der Kündigungsgründe jederzeit mit den egstezlichen Fristen kündigen. Gibt er keine Gründe an und wie hier, der Mieter wohnt mit dem Vermieter in einem Haus gemeinsam, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. In dem Fall gibt es jedoch kein Widerspruchsrecht. Der Mieter muss zum Ende des Termins ausziehen.
angemommen ich möchte eine rückwirkende Mietminderung (15
Monate) wegen Ruhestörung/Lärmbelästigung/Ausfall der Heizung
sowie Warmwasser für drei Tage im Winter, geltend machen.
Wie gehe ich dabei rechltich korrekt vor ?
Vermieter Mängelrüge schicken und gleichzeitig rückwirkende
Mietminderung geltend machen ?
siehe oben geht hier nicht.
Hinweis, dass Miete zukünftig gemindert wird, falls Mangel
nicht sofort abgestellt wird ?
Diese Möglichkeit besteht. Jedoch je nach Umständen sind 15 % für Lämbelästigungen zu hoch, möglicherwese zu gering.
Hier ist dringend vor einem Spiel vor dem Auszug mit dem Vermieter zu warnen.
Gruss Günter
Hallo,
ich weiss ja nicht, was hier so eindeutig sein soll ?
Habe nun auch festgestellt, dass die tatsächliche Größe der Wohnung um 10 % abweicht.
Da kann man doch sicher auch rückwirkend Mietminderung geltend machen.
Ansonsten werde ich es, auch wenn es wohl auf wackligen Füßen steht, die Lärmbelästigung geltend machen, die eindeutig vorsätzlich geschieht und die sich nach meiner mündlichen Mängelrüge merklich vermindert hat.
Gruß
Aaliyah
Hallo,
ich weiss ja nicht, was hier so eindeutig sein soll ?
Habe nun auch festgestellt, dass die tatsächliche Größe der
Wohnung um 10 % abweicht.Da kann man doch sicher auch rückwirkend Mietminderung geltend
machen.Ansonsten werde ich es, auch wenn es wohl auf wackligen Füßen
steht, die Lärmbelästigung geltend machen, die eindeutig
vorsätzlich geschieht und die sich nach meiner mündlichen
Mängelrüge merklich vermindert hat.
Wenn die Mängelanzeige nicht an den Vermieter ging sondern an den Mitmieter gibt es keinen Anlass rückwirkend zu mindern. Dann kommt hier doch etwas hinzu, was der Mieter, der mindern will, beachten muss. Der Mieter muss beweisen wann, wielange und um welche Zeit welche Lärmbelästigung erfolgt ist. Dies ist meist rückwirkend nicht möglich.
Manche Mieter schaffen es zwar nachträglich Listen aufzustellen um den Mangel zu beweisen. Diese Listen haben nur oft einen Fehler. Es wird Lärmbelästigung aufgeführt - weil nachträglich nicht alles genau nachvollziehbar ist - wo die Gegenseite beweisen kann, dass wegen Abwesenheit um diese Zeit der Mangel nicht „wahr“ ist. Meist fällt dann der komplette - wenn vor Gericht - Fall in sich zusammen. Und ein Kläger oder Beklagter oder Zeuge, der beim Flunkern erwischt wird, hat meist keine Aussicht auf Erfolg.
Du musst damit rechnen, dass Du weitere Kosten hast, wenn Du hier den Kopf durchsetzen willst, ungeachtet dessen, was alleine was ich hier lese, nicht möglich ist. Ich habe zwar Verständnis, wenn ein Mieter zum Auszug sich wehrt. Doch bin ich kein Freund noch nachträglichen Mietminderungen. Mängelanzeigen haben es teilweise auch in sich. Es gibt Mängel, die sind immer schon bekannt, es gibt also keinen Grund, wenn der Vermieter nichts davon wusste, ihn für das eigene Vorgehen haftbar zu machen. Gerichte machen hier nicht mit.
Nun aber zu dem weiteren Hinweis. Der Anschein hat mich also nicht getäuscht, dass hier nach der Kündigung des Vermieters alle möglichen Ursachen für die Mietminderung gesucht werden. Hier muss ich einfach aus der praktischen Erfahrung heraus hinweisen, dass dies selten gut geht und in den seltensten Fällen der Mieter am Ende im Recht ist. es ist einfach fadenscheinig und rechtlich nicht nachvollziebar, warum ausgerechnet jemand erst nach Erhalt der KÜndigung Mängel meldet und die Miete sofort mindern will. Ich kenne kaum Gerichte, die diesem Ansinnen/Vorgehen eines Mieters bei gleichzeitiger Vorlage der Kündigung durch den Vermieter folgen.
Dieses Urteil mit der um mehr als 10 % abweichenden Wohnfläche ist mit äusserster Vorsicht zu geniessen. Denn nur wenn im Mietvertrag die Eigenschaft von z.B. 70 qm festgeschrieben wird und es sind tatsächlich nur 62 qm besteht der Anspruch auf Änderung und Ersatz.
In den Fällen, in denen ca. 70 steht und es sind nur 62 qm ist auch zu beachten, ob die ortsübliche Miete überschritten ist. Sonst ist in der Praxis zuerst zuerst einmal die Ortsüblichkeit festzustellen und liegt diese unterhalb der tatsächlich möglichen Miethöhe ist zu klären, wenn der Rückerstattungsanspruch bejahrt werden soll, ob dem Mieter erkennbar gewesen ist, dass er um mehr als 10 % eine geringere Wohnfläche hat. War es ihm erkennbar hat er keinen Anspruch. war es ihm nicht erkennbar und die Miete liegt unterhalb der ortsüblichen Miete hat er nur Anspruch auf Rückerstattung bis zur Überschreitung der Ortsüblichkeit. Es würde hier zuweit führen die Rechtsfragen, die hier insgesamt auftauchen zu diskutieren.
Zu beachten ist auch, wenn es Schrägen gibt, ob diese richtig berechnet wurden. Sind z.B.vom Mieter Fenster und Türen zu 100 % berechnet worden, hat er die Tiefe bei den Einbauten als Fläche berücksichtigt und hat er auch Flächen für Balkon, Terrassen beachtet.
Ich gehe davon aus, dass hier alles gesagt ist. Mein Rat. Vorsicht, Vorsicht und nochmals Vorsicht.
Gruss Günter
Hi,
mit der Kündigung war der Vermieter einfach nur schneller. Ich wollte noch vor Jahresende kündigen, bin aber auch bedingt durch Feiertage noch nicht dazu gekommen, so dass der Vermieter mir am 31.12. zuvorgekommen ist.
Werde morgen per Einschreiben von mir aus kündigen und die Mängelanzeige vorbringen und Mietminderung ab 01/05 bis die Mängel, insb. Ruhestörung behoben sind.
Gruß
Aaliyah
Hallo, jetzt klinke ich mich hier auch noch mit ein, weil mich das
interessiert:
Gibt es wirklich Fälle, in denen rückwirkende Minderung anerkannt
haben?
In unserem konkreten Fall ist es nämlich so, daß unter unserer
Wohnung seit drei Monaten von morgens 7 Uhr bis abends 17-18 Uhr das
Erdgeschoß vom Vermieter renoviert wird. Normalerweise nicht weiter
schlimm, nur die Lautstärke, mit der wir das mitbekommen, ist so
stark, daß man häufig nicht glauben kann, daß der Bohrer nicht im
eigenen Zimmer ist. Es geht vor allem um Schlagbohrer- und
Preßlufthammergeräusche. Wir arbeiten derzeit viel von zu Hause aus
und sind daher extrem in unserer Wohnqualität eingeschränkt. Die
Arbeiten sollen in den nächsten Wochen abgeschlossen sein und es ist
Ende Dezember auch ein bißchen leiser geworden, normales
Schlagbohrniveau sozusagen. Wir haben Ende November rückwirkend für
die zwei unerträglichen Monate die Miete gemindert. Der Vermieter
beruft sich natürlich jetzt auf die fehlende Mängelrüge und auf die
nicht gestattete Rückwirkung. Gibt es da irgendeine Chance, daß wir
trotzdem (vielleicht auch teilweise) eine Entschädigung realisieren
können?
Herzlichen Dank im voraus für eine Antwort!
Chris
Hallo Christian,
ja, diese Fälle gibt es. Aber die Hürden sind hier besonders hoch angesetzt. Einerseits ist völlig klar, wenn einem Vermieter der Mangel bekannt ist, hat der Mieter rückwirkend dann Anspruch auf Mietminderung, wenn der Vermieter trotz der Kenntnisse den Mangel nicht beseitigt und dies für den Mieter erheblich ( was man immer darunter zu versehen hat ) ist.
Wenn jedoch jemand einen eindeutigen Mangel nicht meldet, dem durch Meldung Abhilfe geschaffen werden konnte, kann auch nach neuem Recht nicht erwarten, dass er rückwirkend die Miete mindern kann. Würde man dieses Urteil so erlauben, wie es oft falsch interpretiert wird, wären Manipulationen und Schikanen Tür und Tor geöffnet. Wer dann plötzlich mal kein Geld hätte, zwei Monatsmieten Ausfall hat - käme - würde man dem folgen, dass ohne Weiteres rückwirkend eine Minderung möglich ist, sehr schnell auf die Idee aus dem Mietrückstand durch rückwirkende Mietminderung ein Guthaben zu produzieren. Ähnliche Probleme würde es bei einem Auszug geben, wenn dem Mieter Kautionen oder Gelder für den Umzug fehlen. Die Rechtsprechung hat es daher nicht einfach gemacht, sich rückwirkend Miete zu holen.
Gibt es wirklich Fälle, in denen rückwirkende Minderung
anerkannt
haben?
In unserem konkreten Fall ist es nämlich so, daß unter unserer
Wohnung seit drei Monaten von morgens 7 Uhr bis abends 17-18
Uhr das
Erdgeschoß vom Vermieter renoviert wird. Normalerweise nicht
weiter
schlimm, nur die Lautstärke, mit der wir das mitbekommen, ist
so
stark, daß man häufig nicht glauben kann, daß der Bohrer nicht
im
eigenen Zimmer ist. Es geht vor allem um Schlagbohrer- und
Preßlufthammergeräusche. Wir arbeiten derzeit viel von zu
Hause aus
und sind daher extrem in unserer Wohnqualität eingeschränkt.
Die
Arbeiten sollen in den nächsten Wochen abgeschlossen sein und
es ist
Ende Dezember auch ein bißchen leiser geworden, normales
Schlagbohrniveau sozusagen. Wir haben Ende November
rückwirkend für
die zwei unerträglichen Monate die Miete gemindert. Der
Vermieter
beruft sich natürlich jetzt auf die fehlende Mängelrüge und
auf die
nicht gestattete Rückwirkung. Gibt es da irgendeine Chance,
daß wir
trotzdem (vielleicht auch teilweise) eine Entschädigung
realisieren
können?
Hier liegt ein Fall vor, wo der Vermieter den Mangel kennt und sich die Mietminderung anrechnen lassen muss. Die Art der Arbeit und der sich daraus ergebende Lärm muss der Mieter in einem solchen Fall nicht erst durch Mängelanzeige nachweisen, denn der Mangel ist für dem Vermieter erkennbar. Erkennbare Mängel müssen nicht extra nachgewiesen werden.
Gruss Günter
o/T