Hallo Ihr Wissenden,
mal wieder suche ich Rat bei einem fiktiven Fall, der mich beschäftigt.
Angenommen der Mieter M bekommt von seinem Vermieter V. Mitte 2004 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003. Dort stellt er einige Fehler fest und moniert dies. V schreibt daraufhin, dass M eine neue Nebenkostenabrechnung erhält. D.h. keinerlei Einschränkung lediglich auf die monierten Punkte.
Was wäre nun, wenn V bis 2006 keine neue Nebenkostenabrechnung erstellt? Ist die alte Nebenkostenabrechnung dann fällig? Ist die Gesamtforderung verjährt? Oder muss M dann lediglich die Summe der nicht monierten Punkte bezahlen und die fehlerhaften Posten dürfen nicht mehr verlangt werden (wegen Verjährung?).
Besten Dank vorab.
Steffen B.
Hallo Steffen,
mal wieder suche ich Rat bei einem fiktiven Fall, der mich
beschäftigt.
Angenommen der Mieter M bekommt von seinem Vermieter V. Mitte
2004 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003. Dort stellt
er einige Fehler fest und moniert dies. V schreibt daraufhin,
dass M eine neue Nebenkostenabrechnung erhält. D.h. keinerlei
Einschränkung lediglich auf die monierten Punkte.
Was wäre nun, wenn V bis 2006 keine neue Nebenkostenabrechnung
erstellt?
Wenn bis 31.12.2006 nichts eingeht - auch keine Mahnung - dann ist die Forderung verjährt. Geht innerhalb von 12 Monaten nahc Abrehcnungszeitraum ( § 556 Abs 3 BGB ) nichts ein, dann ist zumindest eine höhere Nachforderung nicht zu zahlen. Der Zugang der Abrechnung ist jedoch wirksam. Die Wirksamkeit des Zugangs hat nichts damit zu tun, dass auch eine wirksam zugeleitete Abrechnung rechnerisch und in Teilen sachlich falsch sein kann.
Du kannst Dir unter http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec… das Urteil unter Entscheidungen unter VIII ZR 155/04 ( von 17.11.2004 ) oder unter Pressemitteilkungen 135/2004 ansehen. Es handelt sich hier um einen vergleichbaren Vorgang im Sinne der Wirksamkeit in Verbindung mit Mängel in der Abrechnung.
Weiter unten im Brett wurde das Thema schon einmal kontrovers zwischen Jakob und mir diskutiert.
Ist die alte Nebenkostenabrechnung dann fällig? Ist
die Gesamtforderung verjährt? Oder muss M dann lediglich die
Summe der nicht monierten Punkte bezahlen und die fehlerhaften
Posten dürfen nicht mehr verlangt werden (wegen Verjährung?).
Nach Ablauf der 12 Monate entsprechend § 556 Abs 3 BGB ist die ursprüngliche Nachforderung gültig ( wenn die Beleg vorgelegt werden ) jedoch nach diesem Zeitraum sind höhere Nachforderungen ausgeschlossen. Guthaben sind selbstverständlich immer zu erstatten.
Die „fehlerhaften Posten“ dürfen natürlich bis zu deren Höhe aus der alten Abrechnung verlangt werden, nur nicht eine Erhöhung. Der Einwand in eine Abrechnung führt aber nicht dazu, dass die gesamte Position nun wegfallen kann.
Solange keine Belege vorgelegt werden, solange muss der Mieter vorliegende Abrechnungen nicht zahlen. Er kann sogar, nach entsprechender Aufforderung an den Vermeiert die weitere Zahlung der Vorauszahlungen bis zur Vorlage der Belege zurückbehalten ( bitte Geld aber auf ein Konto anlegen und nicht verbrauchen, denn sobald die Nachweise vorliegen werden die Gesamtvorauszahlungen fällig )
Gruss Günter
Hallo GünterW.,
vielen Dank für Deine (wie immer) sehr ausführliche Hilfe.
Nach Ablauf der 12 Monate entsprechend § 556 Abs 3 BGB ist die
ursprüngliche Nachforderung gültig ( wenn die Beleg vorgelegt
werden )
Die „fehlerhaften Posten“ dürfen natürlich bis zu deren Höhe
aus der alten Abrechnung verlangt werden,
Ok, ich habe verstanden. Auch wenn mangelhaft, verjährt die Nebenkostenabrechnung nicht nach den berühmten 12 Monaten. Was ich auf Grund Deiner Formulierungen nicht ganz verstanden habe: Muss nun (2006) die ursprüngliche Abrechnung bezahlt werden oder dürfen die fehlerhaften Posten vom Mieter auf den richtigen Betrag berichtigt werden? (Zur Erläuterung: Die Richtigstellung der Fehler würde eine Reduzierung der Nebenkostenabrechnung zur Folge haben).
Weiterhin rein theoretisch. Was passiert wenn der Vermieter komplett verpennt eine neue Nebenkostenabrechnung zu erstellen? Verjährt dann die Forderung wie andere Schulden auch nach drei Jahren? Wenn ja, wann wären diese drei Jahre vorbei? Am 01.01.2007 oder am 01.01.2008? Falls eine Verjährung in 3 Jahren eintritt: Reicht dem Vermieter zur Verjährungsunterbrechung eine einfache Mahnung an den Mieter oder muss er erst klagen?
Sind gleich viele Fragen auf einmal. Wäre aber nett, wenn Du mir das trotzedm beantworten würdest.
mit besten grüßen Steffen B.
Hallo Steffen,
Nach Ablauf der 12 Monate entsprechend § 556 Abs 3 BGB ist die
ursprüngliche Nachforderung gültig ( wenn die Beleg vorgelegt
werden )
Die „fehlerhaften Posten“ dürfen natürlich bis zu deren Höhe
aus der alten Abrechnung verlangt werden,
Ok, ich habe verstanden. Auch wenn mangelhaft, verjährt die
Nebenkostenabrechnung nicht nach den berühmten 12 Monaten. Was
ich auf Grund Deiner Formulierungen nicht ganz verstanden
habe: Muss nun (2006) die ursprüngliche Abrechnung bezahlt
werden oder dürfen die fehlerhaften Posten vom Mieter auf den
richtigen Betrag berichtigt werden? (Zur Erläuterung: Die
Richtigstellung der Fehler würde eine Reduzierung der
Nebenkostenabrechnung zur Folge haben).
Grundsätzlich ist die Abrechnung doch beanstandet. Die Verjährungsfrist beginnt nun ja ab dem 01.01.2004 und endet am 31.12.2006. Legt der Vermieter in dieser Zeit keine Unterlagen vor oder mahnt er nie den Betrag, ist die Abrechnung verjährt. Dies bedeutet aber, dass hier nicht nur dann Nachforderungen verjähren sondern auch Guthaben. Denn Dein Einspruch beweist ja, dass Du von dem Guthaben Kenntnis hast und Dich somit nicht auf § 812 BGB ( ungerechtfertigte Bereicherung) berufen kannst. Ab 01.01.2007 wäre somit alles erledigt.
Da ein Guthaben bei der Korrektur zu erwarten ist, gibt es für den Mieter nur die Möglichkeit, dass er dieses Guthaben berechnet, schriftlich dem Vermieter mitteilt und wenn dieser nicht reagiert, ankündigt, das Guthaben mit der künftig fällig werdenden Miete zu verrechnen. Termin setzen bis zu zwei Monaten und geht keine neue Abrechnung ein die Abrechnung um alle unklaren Positionen ( z.B. Feuerlöscher - nicht aber volle Beträge, wenn Teilbeträge ohnehin zu zahlen sind ) kürzen und dort wo der Höhe nach Zweifel bestehen zumindest die Kosten des im Vorjahr anerkannten betreages berehcnen.
Weiterhin rein theoretisch. Was passiert wenn der Vermieter
komplett verpennt eine neue Nebenkostenabrechnung zu
erstellen? Verjährt dann die Forderung wie andere Schulden
auch nach drei Jahren? Wenn ja, wann wären diese drei Jahre
vorbei? Am 01.01.2007 oder am 01.01.2008? Falls eine
Verjährung in 3 Jahren eintritt: Reicht dem Vermieter zur
Verjährungsunterbrechung eine einfache Mahnung an den Mieter
oder muss er erst klagen?
Eine einfache Mahnung würde reichen.
Sind gleich viele Fragen auf einmal. Wäre aber nett, wenn Du
mir das trotzedm beantworten würdest.
mit besten grüßen Steffen B.
Gruss Günter