Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Keith_A_Minehart_b0a124 · 13. Januar 2005 um 15:37

Hallo allerseits

Folgendes Problem könnte auftreten:
Ich bin bei meinem Ex-Vermieter am 01.03.2003 ausgezogen. Jetzt bekomme ich am 31.12.2004 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003. (Abrechnungszeiträume in der Nebenkostenabrechnung z.B Heizung 03.09.2002 - 30.08.2003)

Jetzt schreibt mir der Ex-Vermieter das er mir diese Nebenkostenabrechnung zuschickt ohne Anlagen, da seine Sekretärin die das normalerweise macht im Urlaub ist. Es ist also in folgenden Stil aufgeführt:
Betriebskosten laut Fa. XY 400,00€
Heizkosten (31.08.02 - 31.03.03) 1211,00€
Kundendienst Heizung 38,00
Grundsteuer 50,00
Strom 156,00€

usw.

Da er aber keine Anlagen (z.B aus was bestehen die Betriebskosten usw) zugefügt hat ist meine Frage:

Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Ist dies eine Nebenkostenabrechnung - obwohl eine Angaben warscheinlich fiktive sind?

Würde mich über einen Rat von Euch freuen…

Mit freundlichem Gruß

deepsky

Mario_5dad2d · 13. Januar 2005 um 15:57

Moin,

Folgendes Problem könnte auftreten:
Ich bin bei meinem Ex-Vermieter am 01.03.2003 ausgezogen.
Jetzt bekomme ich am 31.12.2004 die Nebenkostenabrechnung für
das Jahr 2003. (Abrechnungszeiträume in der
Nebenkostenabrechnung z.B Heizung 03.09.2002 - 30.08.2003)

Ich kann mich täuschen, aber der Zeitraum 3.9.02-31.12.02 dürfte Verjährt sein. M.E. muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach ablauf des Abrechnungzeitraums gestellt werden.

Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Ist dies eine Nebenkostenabrechnung - obwohl eine Angaben
warscheinlich fiktive sind?

Das ist eine normale NK-Abrechnung. Welche Anlagen erwartest du? Der Vermieter hat alle Kosten aufgeschlüsselt. Die Belege dazu kannst du bei ihn einsehen oder Kopien zuschicken lassen.

Gruß

G_nterW_d13683 · 13. Januar 2005 um 19:52

Hallo,

entscheidend für die Zustellung einer Abrechnung ist, dass diese innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugestellt wird. Die Abrechnung war bis spätestens 30.08.2004 zuzustellen. So geht es aus § 556 Abs 3 BGB hervor. Die Berechnung zurückweisen mit dem Hinweis ( wenn sie eine Nachforderung enthält ), dass die Abrechnung wegen zu spätere Vorlage verwirkt ist. Die verspätete Zusendung hat der Vermieter hier wohl selbst verschuldet oder seine Erfüllungsgehilfen.

Folgendes Problem könnte auftreten:
Ich bin bei meinem Ex-Vermieter am 01.03.2003 ausgezogen.
Jetzt bekomme ich am 31.12.2004 die Nebenkostenabrechnung für
das Jahr 2003. (Abrechnungszeiträume in der
Nebenkostenabrechnung z.B Heizung 03.09.2002 - 30.08.2003)

Jetzt schreibt mir der Ex-Vermieter das er mir diese
Nebenkostenabrechnung zuschickt ohne Anlagen, da seine
Sekretärin die das normalerweise macht im Urlaub ist. Es ist
also in folgenden Stil aufgeführt:
Betriebskosten laut Fa. XY 400,00€
Heizkosten (31.08.02 - 31.03.03) 1211,00€

hier müsste auch die Abrehcnugn der Heizkostenfirma dabei sein.

Kundendienst Heizung 38,00

Grundsteuer 50,00
Strom 156,00€

Die Abrechnung klingt nicht nach einer seriösen Abrechnung. Hier erhbet sich eher der Verdacht, dass kurz zum Jahresende etwas hingeschmiert wurde, weil man hoffte, man könnte so verhindern, dass der Mieter nicht zahlen muss. Die Häufung von Positionen mit der Zahl xx,00 darf man getrost als manipuliert oder nach oben gerundet sehen. Dies ist nicht zulässig.

usw.

Da er aber keine Anlagen (z.B aus was bestehen die
Betriebskosten usw) zugefügt hat ist meine Frage:

Der Vermieter muss bei einer Nebenkostenabrechnung, wenn diese Kosten einer Heizkostenabrechnungsfirma enthält, die Heizkostenabrechnung mit vorlegen. Weitere Belege muss der Vermieter nicht automatisch vorlegen. Hat der Mieter Bedenken gegen die Abrechnung muss er die restlichen Belege entweder anfordern oder er muss sich darum bemühen, dass er eine Einsichtnahme erhält.

Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
Ist dies eine Nebenkostenabrechnung - obwohl eine Angaben
warscheinlich fiktive sind?

Ob die Abrechnung fiktiv ist - weil man eine Frist vermeintlich retten wollte - wird man nicht beweisen können. Da hier aber ohnehin Verwirkung eingetreten ist, kann es dem Mieter wurscht sein.

Gruss Günter

G_nterW_d13683 · 13. Januar 2005 um 20:00

Hallo,

Folgendes Problem könnte auftreten:
Ich bin bei meinem Ex-Vermieter am 01.03.2003 ausgezogen.
Jetzt bekomme ich am 31.12.2004 die Nebenkostenabrechnung für
das Jahr 2003. (Abrechnungszeiträume in der
Nebenkostenabrechnung z.B Heizung 03.09.2002 - 30.08.2003)

Ich kann mich täuschen, aber der Zeitraum 3.9.02-31.12.02
dürfte Verjährt sein. M.E. muss die Nebenkostenabrechnung
innerhalb eines Jahres nach ablauf des Abrechnungzeitraums
gestellt werden.

Hier täuscht Du Dich tatasächlich. Es gilt das Ende des Zeitraumes der Abrechnung als Beginn der Frist nach § 556 Abs. 3 BGB. Eine innnerhalb eines Abrechnungszeitraumes liegende Zeit kann nicht aus dem Gesamtabrechnungsverfahren herausgenommen werden.

Ausserdem handelt es sich nicht um eine Verjährung. Eine Verjährung setzt voraus, dass entweder keine Rechnung vorgelegt wird und innerhalb der Verjährungsfrist ( drei Jahre ) nichts geschieht ( dann sind Forderungen verjährt ) oder dass eine Abrechnung vorgelegt wird, der Mieter reagiert nicht und der Vermieter reagiert innerhalb der nach beginn der dreijährigen Verjährung ausgelösten Frist auch nicht. Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zahlung verwirkt, wenn er die Abrechnung durch eigenes Verschulden zu spät vorlegt.

Das ist eine normale NK-Abrechnung. Welche Anlagen erwartest
du? Der Vermieter hat alle Kosten aufgeschlüsselt. Die Belege
dazu kannst du bei ihn einsehen oder Kopien zuschicken lassen.

Richtig, mit Ausnahme, dass die Heizkostenabrechnung grundsätzlich ausgehändigt werden muss, wenn diese durch eine Fremdfirma erstellt ist.

Gruss Günter

Matthias_4afa86 · 17. Januar 2005 um 09:23

Von wann bis wann ist eigentlich ein „Abrechnungszeitraum“?

Beispiel: Mieter zieht zum 1.12.2002 ein und zum 30.11.2004 aus (also gesamt 24 Monate Mietdauer).
Vermieter erstellt eine Betriebskostenabrechnung über den gesamten Zeitraum und stellt Sie Mitte Dezember 2004 zu.

Welchen Zeitraum darf er denn davon NICHT berücksichtigen!

Gilt dann für einen evtl. Zeitraum der nicht berücksichtigt werden darf: Vorauszahlung = maximale Kosten = keine Nachforderung möglich?

Ich glaube mir fallen da noch ein paar Fragen dazu ein?

Gruß Matthias

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

G_nterW_d13683 · 17. Januar 2005 um 14:01

Hallo,

diese Abrechnung soll der Mieter zurückweisen. Der Vermieter hat spätestens bis 12 Monate nach Ende einer Abrechnungsperiode die Abrechnung vorzulegen. Grundsätzlich ist eine Nebenkostenabrechnung mit mehr als 12 Monaten nicht korrekt. Unter 12 Monate ist natürlich dann möglich, wenn anteilig jemand die Kosten nach Auszug tragen muss. Aber - auch hier setzt man voraus, dass die Jahresabrechnung 12 Monate umfasst.

Von wann bis wann ist eigentlich ein „Abrechnungszeitraum“?

Dieser wird üblicherweise vom Vermieter einmal festgelegt und gilt für die Zukunft. Oft wird vom 01.01. - 31.12. abgerechnet. Es gint auch viele die rechnen vom 01.07. - 30.06. des Folgejahres an, andere wiederum nehmen das Ende der Heizperiode und rechnen vom 01.05. - 30.04. Folgejahr ab. Im Prinzip ist es wurscht. Eine Abrechnung muss jedoch mindestesn 6 "kalte Monate-Winter " und 6 „warme Monate-Sommer“ enthalten.

Beispiel: Mieter zieht zum 1.12.2002 ein und zum 30.11.2004
aus (also gesamt 24 Monate Mietdauer).
Vermieter erstellt eine Betriebskostenabrechnung über den
gesamten Zeitraum und stellt Sie Mitte Dezember 2004 zu.

Hier kann der Mieter eine getrennte Abrehnung vom 01.12.2002-31.12.2002 verlangen und wenn das Jahr gilt auch vom 01.01.2003 - 31.12.2003. Die Kosten aus 2002 sind verwirkt. Die Zustellung 2004 bedeutet dagegen, dass 2003 zu zahlen wäre, wenn der bisherige Abrechnungzeitraum ein Kalenderjahr gewesen ist. Wenn eine Fremdfirma abrechnet kann man dies nachvollziehen. Rechnet der Vermieter selbst ab wird man ihm kaum beweisen können, dass nicht das Kalenderjahr das Abrechnungsjahr ist.

Welchen Zeitraum darf er denn davon NICHT berücksichtigen!

siehe oben, ist dort erklärt

Gilt dann für einen evtl. Zeitraum der nicht berücksichtigt
werden darf: Vorauszahlung = maximale Kosten = keine
Nachforderung möglich?

Hier muss der Mieter zuerst einmal feststellen, ob der Vermieter pro Jahr abrechnet oder welche Fristen er verwendet. Liegt eine Fremdabrechnung einer Heizkostenfirma vor, kann daraus der tatsächliche Abrechnungszeitraum entnommen werden.

Ich glaube mir fallen da noch ein paar Fragen dazu ein?

Wie ist eigentlich der untere Absatz zu verstehen, der völlig andere Daten enthält ???

Gruss Günter

Hallo,

Folgendes Problem könnte auftreten:
Ich bin bei meinem Ex-Vermieter am 01.03.2003 ausgezogen.
Jetzt bekomme ich am 31.12.2004 die Nebenkostenabrechnung für
das Jahr 2003. (Abrechnungszeiträume in der
Nebenkostenabrechnung z.B Heizung 03.09.2002 - 30.08.2003)

Ich kann mich täuschen, aber der Zeitraum 3.9.02-31.12.02
dürfte Verjährt sein. M.E. muss die Nebenkostenabrechnung
innerhalb eines Jahres nach ablauf des Abrechnungzeitraums
gestellt werden.

Hier täuscht Du Dich tatasächlich. Es gilt das Ende des
Zeitraumes der Abrechnung als Beginn der Frist nach § 556 Abs.
3 BGB. Eine innnerhalb eines Abrechnungszeitraumes liegende
Zeit kann nicht aus dem Gesamtabrechnungsverfahren
herausgenommen werden.

Ausserdem handelt es sich nicht um eine Verjährung. Eine
Verjährung setzt voraus, dass entweder keine Rechnung
vorgelegt wird und innerhalb der Verjährungsfrist ( drei Jahre
) nichts geschieht ( dann sind Forderungen verjährt ) oder
dass eine Abrechnung vorgelegt wird, der Mieter reagiert nicht
und der Vermieter reagiert innerhalb der nach beginn der
dreijährigen Verjährung ausgelösten Frist auch nicht. Der
Vermieter hat einen Anspruch auf Zahlung verwirkt, wenn er die
Abrechnung durch eigenes Verschulden zu spät vorlegt.

Das ist eine normale NK-Abrechnung. Welche Anlagen erwartest
du? Der Vermieter hat alle Kosten aufgeschlüsselt. Die Belege
dazu kannst du bei ihn einsehen oder Kopien zuschicken lassen.

Richtig, mit Ausnahme, dass die Heizkostenabrechnung
grundsätzlich ausgehändigt werden muss, wenn diese durch eine
Fremdfirma erstellt ist.

Gruss Günter

Matthias_4afa86 · 17. Januar 2005 um 14:15

Hallo,

diese Abrechnung soll der Mieter zurückweisen. Der Vermieter
hat spätestens bis 12 Monate nach Ende einer
Abrechnungsperiode die Abrechnung vorzulegen. Grundsätzlich
ist eine Nebenkostenabrechnung mit mehr als 12 Monaten nicht
korrekt. Unter 12 Monate ist natürlich dann möglich, wenn
anteilig jemand die Kosten nach Auszug tragen muss. Aber -
auch hier setzt man voraus, dass die Jahresabrechnung 12
Monate umfasst.

Von wann bis wann ist eigentlich ein „Abrechnungszeitraum“?

Dieser wird üblicherweise vom Vermieter einmal festgelegt und
gilt für die Zukunft. Oft wird vom 01.01. - 31.12.
abgerechnet. Es gint auch viele die rechnen vom 01.07. -
30.06. des Folgejahres an, andere wiederum nehmen das Ende der
Heizperiode und rechnen vom 01.05. - 30.04. Folgejahr ab. Im
Prinzip ist es wurscht. Eine Abrechnung muss jedoch mindestesn
6 "kalte Monate-Winter " und 6 „warme Monate-Sommer“
enthalten.

Beispiel: Mieter zieht zum 1.12.2002 ein und zum 30.11.2004
aus (also gesamt 24 Monate Mietdauer).
Vermieter erstellt eine Betriebskostenabrechnung über den
gesamten Zeitraum und stellt Sie Mitte Dezember 2004 zu.

Hier kann der Mieter eine getrennte Abrehnung vom
01.12.2002-31.12.2002 verlangen und wenn das Jahr gilt auch
vom 01.01.2003 - 31.12.2003. Die Kosten aus 2002 sind
verwirkt. Die Zustellung 2004 bedeutet dagegen, dass 2003 zu
zahlen wäre, wenn der bisherige Abrechnungzeitraum ein
Kalenderjahr gewesen ist. Wenn eine Fremdfirma abrechnet kann
man dies nachvollziehen. Rechnet der Vermieter selbst ab wird
man ihm kaum beweisen können, dass nicht das Kalenderjahr das
Abrechnungsjahr ist.

Welchen Zeitraum darf er denn davon NICHT berücksichtigen!

siehe oben, ist dort erklärt

Gilt dann für einen evtl. Zeitraum der nicht berücksichtigt
werden darf: Vorauszahlung = maximale Kosten = keine
Nachforderung möglich?

Hier muss der Mieter zuerst einmal feststellen, ob der
Vermieter pro Jahr abrechnet oder welche Fristen er verwendet.
Liegt eine Fremdabrechnung einer Heizkostenfirma vor, kann
daraus der tatsächliche Abrechnungszeitraum entnommen werden.

Ich glaube mir fallen da noch ein paar Fragen dazu ein?

Wie ist eigentlich der untere Absatz zu verstehen, der völlig
andere Daten enthält ???

Gruss Günter

Danke erstmal, aber…

nirgendwo steht der Abrechnungszeitraum, weder im Mietvertrag, noch sonstwo. Der Vormieter hat seine Abrechnung zum Auszug bekommen und hat davor als erster Mieter etwa 18 Monate gewohnt. Bei ihm gab es auch nur diese eine Abrechnung.

Der Vermieter rechnet im übrigen selbst ab, ohne eine Firma. Das würde ja dann bedeuten, dass er abrechnen kann für 1.1.2003 bis 31.12.2003 und dann nochmal für 1.1.2004 bis 30.11.2004 (Mietende) - ODER ?

Dann müssten wird doch auch die Abrechnung für das Jahr 2003 akzeptieren, nur den Monat Dezember 2002 nicht - ODER ?

Alles nicht so einfach…

Gruß Matthias