Auszug, Schönheitsreparaturen

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

jemand hat ein ähnliches Problem wie der Vorposter. Nach 27-monatiger Mietzeit möchte er aus der Wohnung ausziehen. Schönheitsreparaturen (Wände neu streichen, Reinigung) sind bereits erledigt.

Allerdings befindet sich in einem Zimmer ein vom Mieter nicht verschuldeter Wasserfleck an der Decke. Soweit bekannt, ist noch kein Handwerker in die Wohnung gekommen, um diesen Schaden zu beheben. (Wasser kommt aus Decke/Dach - Dachgeschosswohnung) Desweiteren soll in diesem Zimmer der Teppich ausgetauscht werden. Der Vermieter möchte seine Mieter jetzt verpflichten, das Zimmer trotz des Wasserflecks zu streichen. Da die Mieter das für nutzlos halten (der Wasserfleck würde sich ja neu bilden und die Arbeit zunichte machen), fragt sich, ob sie trotzdem dazu verpflichtet sind.

Eine weitere Frage betrifft die Spiegel, die fest in der Wohnung befestigt sind (an den Fliesen festgeklebt). 2 davon sind kaputt. Der Vermieter möchte diese jetzt auf Kosten des Mieters reparieren lassen. Ist das okay, auch wenn die Mieter nicht schuld daran haben? Der Schaden wurde vom Vormieter verursacht, aber leider nicht beim Vermieter gemeldet.

Dazu ist zu sagen: Die Wohnung wurde in 2002 vom Vormieter direkt übernommen. Es fand keine Begehung mit dem Vermieter statt und es gibt somit auch kein Protokoll. Der Vormieter hatte im Januar 2001 einen Zeitvertrag auf 3 Jahre abgeschlossen, aus denen er vorzeitig aussteigen wollte. Der Vermieter hat die nötigen Vereinbarungen („Die Nachmieter übernehmen die Pflichten des Vormieters.“) per Telefon und Post erledigt.

Zum Thema Schönheitsreparatur findet sich im Vertrag die übliche Klausel: „Die Wohnräume werden wie folgt übernommen: 1.3. teilweise renoviert, nicht renoviert (in guten Zustand - handschriftlich).“ Zudem die Quotenregelung: „…Die Gesamtsumme der vom Mieter übernommenen Reparaturkosten darf jedoch den Betrag von 6% der Jahresmiete oder DM 300,- nicht übersteigen…“ Allerdings betrifft das nur die „Installationsgegenstände… sowie Verschlußvorrichtungen…“

Ich hoffe, das ist einigermaßen verständlich erklärt.

Viele Grüße,
Dana

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Hallo,

jemand hat ein ähnliches Problem wie der Vorposter. Nach
27-monatiger Mietzeit möchte er aus der Wohnung ausziehen.
Schönheitsreparaturen (Wände neu streichen, Reinigung) sind
bereits erledigt.

War der Mieter hierzu überhaupt gem. Mietvertrag verpflichtet ? Die Arbeiten sind gemacht, daher nur die Rückfrage.

Allerdings befindet sich in einem Zimmer ein vom Mieter nicht
verschuldeter Wasserfleck an der Decke. Soweit bekannt, ist
noch kein Handwerker in die Wohnung gekommen, um diesen
Schaden zu beheben. (Wasser kommt aus Decke/Dach -
Dachgeschosswohnung) Desweiteren soll in diesem Zimmer der
Teppich ausgetauscht werden. Der Vermieter möchte seine Mieter
jetzt verpflichten, das Zimmer trotz des Wasserflecks zu
streichen. Da die Mieter das für nutzlos halten (der
Wasserfleck würde sich ja neu bilden und die Arbeit zunichte
machen), fragt sich, ob sie trotzdem dazu verpflichtet sind.

Nein, der Mieter muss Schden, die er nicht zu vetreten hat, nicht beseitigen. Würde der Mieter in der Wohnung bleiben müsste der Vermieter auf seine Kosten hier die Schönheitsreparturen vornehmen müssen.

Eine weitere Frage betrifft die Spiegel, die fest in der
Wohnung befestigt sind (an den Fliesen festgeklebt). 2 davon
sind kaputt. Der Vermieter möchte diese jetzt auf Kosten des
Mieters reparieren lassen. Ist das okay, auch wenn die Mieter
nicht schuld daran haben? Der Schaden wurde vom Vormieter
verursacht, aber leider nicht beim Vermieter gemeldet.

Da muss der Mieter beweisen, dass der Schaden nicht von ihm ist. Zudem empfehle ich, den Vormieter nach Möglichkeit zu kontaktieren. Möglicherweise wurde ihm die Kaution zur Schadensbeseitigung einbehalten. In solchen problematischen Fällen sollte man als Mieter sich nach Möglichkeit immer mit dem Vormieter über etwaige Forderungen des Vermieters bei Auszug erkunden.

Dazu ist zu sagen: Die Wohnung wurde in 2002 vom Vormieter
direkt übernommen. Es fand keine Begehung mit dem Vermieter
statt und es gibt somit auch kein Protokoll. Der Vormieter
hatte im Januar 2001 einen Zeitvertrag auf 3 Jahre
abgeschlossen, aus denen er vorzeitig aussteigen wollte. Der
Vermieter hat die nötigen Vereinbarungen („Die Nachmieter
übernehmen die Pflichten des Vormieters.“) per Telefon und
Post erledigt.

Zum Thema Schönheitsreparatur findet sich im Vertrag die
übliche Klausel: „Die Wohnräume werden wie folgt übernommen:
1.3. teilweise renoviert, nicht renoviert (in guten Zustand -
handschriftlich).“ Zudem die Quotenregelung: „…Die
Gesamtsumme der vom Mieter übernommenen Reparaturkosten darf
jedoch den Betrag von 6% der Jahresmiete oder DM 300,- nicht
übersteigen…“ Allerdings betrifft das nur die
„Installationsgegenstände… sowie Verschlußvorrichtungen…“

Dies ist keine Quotenregelung. Hier handelt es sich um die Kleinreparatur/Bagatellschäden-Pauschale. Entscheidend ist - siehe auch Ende des Brettes den Fragenkatalog - ob der Mieter z.B. 20 %, 40 % unsw. übernehmen soll und/oder was zum Auszug vereinbart ist.

Hier sollte daher zuerst geklärt werden, ob überhaupt die vorgenommene Leistung erforderlich gewesen ist und was zum Auszug vereinbart ist. Ich verweise auf die neue Rechtssprechung des BGH.

Gruss Günter

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Hallo Günter,

vielen Dank für Deine Antwort. Das hat schonmal weitergeholfen. Zu Deinen Anmerkungen:

War der Mieter hierzu überhaupt gem. Mietvertrag verpflichtet
? Die Arbeiten sind gemacht, daher nur die Rückfrage.

Bei genauerem Studium des Mietvertrages wohl eher nicht. Dort steht, die Wohnung sei gereinigt zu übergeben. Die notwendigen Schönheitsreparaturen sollen während des Mietverhältnisses erledigt werden.

Nein, der Mieter muss Schden, die er nicht zu vetreten hat,
nicht beseitigen. Würde der Mieter in der Wohnung bleiben
müsste der Vermieter auf seine Kosten hier die
Schönheitsreparturen vornehmen müssen.

Kannst Du dazu einen Paragraphen oder ähnliches nennen, auf den man verweisen kann, sollte der Vermieter das nicht so sehen?

Dies ist keine Quotenregelung. Hier handelt es sich um die
Kleinreparatur/Bagatellschäden-Pauschale. Entscheidend ist -
siehe auch Ende des Brettes den Fragenkatalog - ob der Mieter
z.B. 20 %, 40 % unsw. übernehmen soll und/oder was zum Auszug
vereinbart ist.

Entschuldigung, da habe ich wohl falsch geguckt. Als Quotenregelung steht da: „Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der SChönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Mietbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund des Voranschlages des Malerfachgeschäfts an den Vermieter. Liegen sie länger als 2 Jahre zurück: 40%, länger als 3 Jahre: 60%, länger als 4 Jahre: 80%, länger als 5 Jahre: 90%. Fachgerechte Selbstrenovierung ist nicht ausgeschlossen.“

Fristen für Schönheitsreparturen sind laut Mietvertrag: „für Küche, Bad, Duschraum alle 3 Jahre. Für die übrigen Räume alle 5 Jahre.“

Wie gesagt, hat man den Mietvertrag vom Vormieter übernommen. Dieser hat ihn zum 1.4.2001 geschlossen. Der Mieter hat ihn zum 1.9.2002 übernommen. Das bedeutet in meinen Augen, daß die Fristen mit dem 1.4.2001 begonnen haben. Ist das korrekt?

Was ist gemeint mit der Klausel „…sofern nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist…“? Es geht dabei um die Türen und Türzargen (-rahmen?). Ab wann ist dieser Grad erreicht?

Hier sollte daher zuerst geklärt werden, ob überhaupt die
vorgenommene Leistung erforderlich gewesen ist und was zum
Auszug vereinbart ist. Ich verweise auf die neue
Rechtssprechung des BGH.

Vielen Dank für den Hinweis. Kannst Du da konkreter werden?

Viele Grüße,
Dana

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Hallo Dana,

War der Mieter hierzu überhaupt gem. Mietvertrag verpflichtet
? Die Arbeiten sind gemacht, daher nur die Rückfrage.

Bei genauerem Studium des Mietvertrages wohl eher nicht. Dort
steht, die Wohnung sei gereinigt zu übergeben. Die notwendigen
Schönheitsreparaturen sollen während des Mietverhältnisses
erledigt werden.

Nein, der Mieter muss Schden, die er nicht zu vetreten hat,
nicht beseitigen. Würde der Mieter in der Wohnung bleiben
müsste der Vermieter auf seine Kosten hier die
Schönheitsreparturen vornehmen müssen.

Kannst Du dazu einen Paragraphen oder ähnliches nennen, auf
den man verweisen kann, sollte der Vermieter das nicht so
sehen?

In unserem Land gilt ausschliesslich das Schuldprinzip. Dies ist ein allgemeine Rechtsgrundsatz. Niemand kann wegen eines Schaden in die Haftung genommen werden, den er nicht verursacht hat. Dieser Hinweis an den Vermieter reicht aus.

Dies ist keine Quotenregelung. Hier handelt es sich um die
Kleinreparatur/Bagatellschäden-Pauschale. Entscheidend ist -
siehe auch Ende des Brettes den Fragenkatalog - ob der Mieter
z.B. 20 %, 40 % unsw. übernehmen soll und/oder was zum Auszug
vereinbart ist.

Entschuldigung, da habe ich wohl falsch geguckt. Als
Quotenregelung steht da: „Endet das Mietverhältnis vor
Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der
SChönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die
anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines
Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden
Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu
zahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Mietbeginn
länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten
aufgrund des Voranschlages des Malerfachgeschäfts an den
Vermieter. Liegen sie länger als 2 Jahre zurück: 40%, länger
als 3 Jahre: 60%, länger als 4 Jahre: 80%, länger als 5 Jahre:
90%. Fachgerechte Selbstrenovierung ist nicht ausgeschlossen.“

Fristen für Schönheitsreparturen sind laut Mietvertrag: „für
Küche, Bad, Duschraum alle 3 Jahre. Für die übrigen Räume alle
5 Jahre.“

Soweit, so gut. Nur, der Text zu den Fristen in dem letzten Absatz lautete sich noch anders. Vermutlich steht sogar da, dass diese Fristen einzuhalten und Ausführung nachzuweisen ist. Die Vereinbarung wäre ohnehin sogar völlig unlogisch. Lässt man die Vorschrift gelten, dass alle drei jahre zu renovierne ist kann in diesen Fällen nicht eine Vereinbarung auf fünf Jahre geschlossen werden und wenn man die fünf Jahre nimmt kann man keien 90 % vereinbaren, denn dann wären 5 Jahre 100 %. ( Dies wurde hier aber auf 90 % wohl festgeschrieben, weil der Vermieter die Rechtsvorschrift kennt, dass es nicht erlaubt hier 100 % zu vereinbaren.

Wie gesagt, hat man den Mietvertrag vom Vormieter übernommen.
Dieser hat ihn zum 1.4.2001 geschlossen. Der Mieter hat ihn
zum 1.9.2002 übernommen. Das bedeutet in meinen Augen, daß die
Fristen mit dem 1.4.2001 begonnen haben. Ist das korrekt?

Ja, ist richtig. Ich vermute nur, dass die Vereinbarung nicht wirksam ist. Daher bitte mal den genauen Text zu der Fristenvereinbarung und zwar am Ende der Aufstellung.

Was ist gemeint mit der Klausel „…sofern nicht nach dem Grad
der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist…“? Es
geht dabei um die Türen und Türzargen (-rahmen?). Ab wann ist
dieser Grad erreicht?

Dieser Hinweis lässt die weitere Schlussfolgerung zu, dass hier sich der Vermieter für frühere Arbeiten vertraglich eien Zusicheurng geben lässt ( was nicht wirksam vereinbart ist, weil er Fristen nicht verkürzen darf) und dass keine Regelung erfolgt ist, dass die Fristen von drei und/oder fünf Jahren überschritten werden dürfen.

Hier sollte daher zuerst geklärt werden, ob überhaupt die
vorgenommene Leistung erforderlich gewesen ist und was zum
Auszug vereinbart ist. Ich verweise auf die neue
Rechtssprechung des BGH.

Vielen Dank für den Hinweis. Kannst Du da konkreter werden?

Du findest im Internet unter http://www.bundesgerichtshof.de und dort unter Urteil das Urteil VIII ZR 361/03. In diesem Urteil ist geregelt, dass Vereinbarungen mit starren Fristen für Schönheitsreparaturen nicht wirksam sind. Die hier dargelegten Hinweise deuten zumindest daraufhin, dass der vorliegende Mietvertrag wohl tatsächlich unwirksam in dieser Frage sein dürfte.

Gruss Günter

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Hallo Günter,

vielen herzlichen Dank für Deine Erläuterungen. Das hilft ungemein. Hier noch die Antworten auf Deine Rückfragen:

In unserem Land gilt ausschliesslich das Schuldprinzip. Dies
ist ein allgemeine Rechtsgrundsatz. Niemand kann wegen eines
Schaden in die Haftung genommen werden, den er nicht
verursacht hat. Dieser Hinweis an den Vermieter reicht aus.

Nun, der Wasserschaden wurde natürlich nicht vom Mieter verschuldet. Allerdings verlangt der Vermieter eine Schönheitsreparatur. (Streichen der Wände, wo kein Wasserschaden ist) In den folgenden Absätzen erklärst Du aber, daß die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen sowieso unwirksam sind.

Entschuldigung, da habe ich wohl falsch geguckt. Als
Quotenregelung steht da: „Endet das Mietverhältnis vor
Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der
SChönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die
anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines
Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden
Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu
zahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Mietbeginn
länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten
aufgrund des Voranschlages des Malerfachgeschäfts an den
Vermieter. Liegen sie länger als 2 Jahre zurück: 40%, länger
als 3 Jahre: 60%, länger als 4 Jahre: 80%, länger als 5 Jahre:
90%. Fachgerechte Selbstrenovierung ist nicht ausgeschlossen.“

Fristen für Schönheitsreparturen sind laut Mietvertrag: „für
Küche, Bad, Duschraum alle 3 Jahre. Für die übrigen Räume alle
5 Jahre.“

Soweit, so gut. Nur, der Text zu den Fristen in dem letzten
Absatz lautete sich noch anders. Vermutlich steht sogar da,
dass diese Fristen einzuhalten und Ausführung nachzuweisen
ist. Die Vereinbarung wäre ohnehin sogar völlig unlogisch.
Lässt man die Vorschrift gelten, dass alle drei jahre zu
renovierne ist kann in diesen Fällen nicht eine Vereinbarung
auf fünf Jahre geschlossen werden und wenn man die fünf Jahre
nimmt kann man keien 90 % vereinbaren, denn dann wären 5 Jahre
100 %. ( Dies wurde hier aber auf 90 % wohl festgeschrieben,
weil der Vermieter die Rechtsvorschrift kennt, dass es nicht
erlaubt hier 100 % zu vereinbaren.

Weiter geht der Passus folgendermaßen: „…Der Innenanstrich der Fenster und Türen sowie der Fußleisten und Heizkörper hat der Mieter im Turnus von sechs Jahren vorzunehmen, sofern nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszufürhen. Die Fristen beginnen mit dem Beginn des Mietvertrages… Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, daß er die Durchführung der Schönheitsreparaturen seitens des Mieters nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.“

Ja, ist richtig. Ich vermute nur, dass die Vereinbarung nicht
wirksam ist. Daher bitte mal den genauen Text zu der
Fristenvereinbarung und zwar am Ende der Aufstellung.

Wenn ich Dich also richtig verstehe, ist dieser ganze Absatz unwirksam - bewiesen durch das Urteil VIII ZR 361/03? Die Mieter wären also gar nicht zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen, die sie bereits ausgeführt haben???

Dieser Hinweis lässt die weitere Schlussfolgerung zu, dass
hier sich der Vermieter für frühere Arbeiten vertraglich eien
Zusicheurng geben lässt ( was nicht wirksam vereinbart ist,
weil er Fristen nicht verkürzen darf) und dass keine Regelung
erfolgt ist, dass die Fristen von drei und/oder fünf Jahren
überschritten werden dürfen.

Und hieraus erkenne ich, dass die Mieter auch nicht verpflichtet sind, die Türen und Fensterrahmen zu streichen? Zumal der „Grad der Abnutzung“ in meinen Augen immer noch als „im guten Zustand“ zu bezeichnen ist, wie im Mietvertrag aufgeführt…

Ich hoffe, Du liest diese Nachricht noch, obwohl sie im Forum schon sehr weit runter gerutscht ist.

Viele Grüße,
Dana

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Hallo Dana,

Nun, der Wasserschaden wurde natürlich nicht vom Mieter
verschuldet. Allerdings verlangt der Vermieter eine
Schönheitsreparatur. (Streichen der Wände, wo kein
Wasserschaden ist) In den folgenden Absätzen erklärst Du aber,
daß die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen sowieso
unwirksam sind.

korrekt

Entschuldigung, da habe ich wohl falsch geguckt. Als
Quotenregelung steht da: „Endet das Mietverhältnis vor
Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der
SChönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die
anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines
Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden
Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu
zahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Mietbeginn
länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten
aufgrund des Voranschlages des Malerfachgeschäfts an den
Vermieter. Liegen sie länger als 2 Jahre zurück: 40%, länger
als 3 Jahre: 60%, länger als 4 Jahre: 80%, länger als 5 Jahre:
90%. Fachgerechte Selbstrenovierung ist nicht ausgeschlossen.“

Fristen für Schönheitsreparturen sind laut Mietvertrag: „für
Küche, Bad, Duschraum alle 3 Jahre. Für die übrigen Räume alle
5 Jahre.“

Soweit, so gut. Nur, der Text zu den Fristen in dem letzten
Absatz lautete sich noch anders. Vermutlich steht sogar da,
dass diese Fristen einzuhalten und Ausführung nachzuweisen
ist. Die Vereinbarung wäre ohnehin sogar völlig unlogisch.
Lässt man die Vorschrift gelten, dass alle drei jahre zu
renovierne ist kann in diesen Fällen nicht eine Vereinbarung
auf fünf Jahre geschlossen werden und wenn man die fünf Jahre
nimmt kann man keien 90 % vereinbaren, denn dann wären 5 Jahre
100 %. ( Dies wurde hier aber auf 90 % wohl festgeschrieben,
weil der Vermieter die Rechtsvorschrift kennt, dass es nicht
erlaubt hier 100 % zu vereinbaren.

Weiter geht der Passus folgendermaßen: „…Der Innenanstrich
der Fenster und Türen sowie der Fußleisten und Heizkörper hat
der Mieter im Turnus von sechs Jahren vorzunehmen, sofern
nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung
erforderlich ist. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht
auszufürhen. Die Fristen beginnen mit dem Beginn des
Mietvertrages… Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen
nicht nach, so kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der
Leistung eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen,
daß er die Durchführung der Schönheitsreparaturen seitens des
Mieters nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach Ablauf der
Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadenersatz
wegen Nichterfüllung zu verlangen.“

Hier liegt das Problem hauptsächlich da, dass der Vermieter zwar dem Mieter vorschreibt, dass er auch schon früher als in den Fristen vereinbart renovieren muss, dann aber verlangt, dass die Fristen einzuhalten sind und hier nach oben keine Erlaubnis erteilt.

Ja, ist richtig. Ich vermute nur, dass die Vereinbarung nicht
wirksam ist. Daher bitte mal den genauen Text zu der
Fristenvereinbarung und zwar am Ende der Aufstellung.

Wenn ich Dich also richtig verstehe, ist dieser ganze Absatz
unwirksam - bewiesen durch das Urteil VIII ZR 361/03? Die
Mieter wären also gar nicht zu den Schönheitsreparaturen
verpflichtet gewesen, die sie bereits ausgeführt haben???

richtig

Dieser Hinweis lässt die weitere Schlussfolgerung zu, dass
hier sich der Vermieter für frühere Arbeiten vertraglich eien
Zusicheurng geben lässt ( was nicht wirksam vereinbart ist,
weil er Fristen nicht verkürzen darf) und dass keine Regelung
erfolgt ist, dass die Fristen von drei und/oder fünf Jahren
überschritten werden dürfen.

Und hieraus erkenne ich, dass die Mieter auch nicht
verpflichtet sind, die Türen und Fensterrahmen zu streichen?
Zumal der „Grad der Abnutzung“ in meinen Augen immer noch als
„im guten Zustand“ zu bezeichnen ist, wie im Mietvertrag
aufgeführt…

richtig

Ich hoffe, Du liest diese Nachricht noch, obwohl sie im Forum
schon sehr weit runter gerutscht ist.

Gruss Günter