Hallo,
Grundsätzlich für beide Fragen gilt:
a. Meine Mieter wohnen seit ca. 6 Jahren in meiner ETW (gehört
mir seit 01.2003)
b. Lt. Mietvertrag übernehmen die Mieter die
Schönheitsreperaturen gem. bekanntem Fristenplan (3, 5 bzw 7
Jahre)
- Frage:
Meine Mieter ließen mir über Ihren Mieterschutzverein
mitteilen, dass es zu Schimmelbildung an den Fenstern in
Abstellraum, Wohnzimmer und Schlafzimmer kommt; der MS-Verein
hat „vorsorglich“ darauf hingewiesen, dass „der übliche
Einwand, das Mitglied würde nicht ausreichend lüften,
zurückgewiesen wird“.
Ist so üblich, hat aber nichts zu sagen. Zurückweisen kann man alles.
Ich habe natürlich durch meine Mietverwaltung die Behebung in
Auftrag geben lassen; allerdings kommt mir die Sache
„spanisch“ vor! Feuchtigkeitsschäden aufgrund fehlerhafter
Bausubstanz o.ä. schließe ich mal gänzlich aus, da 6 Jahre
nichts war und plötzlich soll ein Feuchtigkeitsschaden da
sein!?! Viel eher vermute ich, dass in der Wohnung eine
übermäßige Feuchtigkeit herrscht (z.B. durch nasse Wäsche, die
zum Trocknen in der Wohnung hängt, o.ä.), der eben nicht mit
der proklamierten „Großlüftung“ ausreichend entgegengewirkt
wurde.
Vorab. Ob der Mieter in der Wohnung seine Wäsche trocknet muss der Vermieter nachweisen. Die blosse Behauptung wird nicht akzeptiert. Sie ist auch nicht vor Gericht verwertbar. Sicher ist es immer wieder eien problematische Frage, wer denn Schuld hat, wenn über Jahre kein Schimmel aufgetreten sein soll. Immer dann aber, wenn ein neuer Eigentümer auftritt und bei diesem der Schimmel entsteht sind durchaus Zweifel angesagt, ob es wirklich so ist, dass in der Wohnung kein Schimmel vorhanden war. Empfehlung: Die Wohnung und den Schaden selbst mit einem Maler oder Gipser besichtigen. Tapete an einer der Stellen entfernen und die blanke Wand prüfen. Ist diese nass oder lässt sich gar der Gips leicht entfernen besteht zumindest ein Hinweis auf bauseitige Mängel. Ich empfehle grundsätzlich jedem Vermieter sich selbst über den Zustand der Mietwohnung und Mängel einen Überblick zu verschaffen. Besonders dann ist dies zu beachten, wenn der Bauherr und die spätere Hausverwaltung personell oder gar wirtschaftlich verflochten ist oder wenn die Hausverwaltung plötzlich von Angestellten des Bauherren übernommen wird. Erfolgt oft bei den geförderten Wohnungen, die über zehn Jahre Preisbindung haben.
Wie gehe ich da geschicktermaßen vor? NUR UM
MISSVERSTÄNDNISSE AUSZURÄUMEN: Sollte die Firma feststellen,
dass die Schimmelbildung „einfach so“ entstanden ist, dann bin
ich der Letzte der versucht dies auf meine Mieter umzuwälzen!
„Einfach so“ wird es nicht geben. Jedoch muss ein Schimmelschaden - egal was manchmal behauptet wird - nicht immer Ursache der Belüftung sein.
- Frage
Ich habe den Verdacht, dass meine Mieter Ihrer Verpflichtung
hinsichtlich Schönheitsreperaturen nicht nach gekommen sind!
Welche Arbeiten, was ist wie vereinbart ? z.B. dass der Mieter nach festen Fristen Malern muss. Wie kommt der Vermieter auf die Idee, dass die Mieter während der Mietzeit ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen sein sollen ? Welchen Beweis gibt es hier und auf was begründet sich die Pflicht dieser Rückfrage ?
M.E. könnte sogar das ein Mitgrund für den entstandenen
Schimmel (Ziffer 1) sein!
Mit Sicherheit sind fehlende Schönheitsreparaturen keine Ursache für Schimmel.
Wie genau sieht denn hier die
Nachweispflicht des Mieters ggü. mir aus (Einhaltung der
Fristen, fachgerechte Ausführung, etc.)? Gehe ich richtig in
der Annahme, dass ich meine Mieter bei - nachgewiesener
Nichtausführung (notfalls per Gericht) dazu auffordern kann
dieser Verpflichtung nachzukommen? Immerhin handelt es sich
dabei um Maßnahmen, die den Erhalt der ETW sichern (s. Ziffer
1).
Gem. Urteil des BGH 361/04 hat der Vermieter während des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf Schönheitsreparaturen wenn er feste Fristen vereinbart hat. Ein Gerichtsverfahren angesichts dieses Urteils zu gewinnen ist aussichtlos. Im Gegenteil. Sollte der Mietvertrag einer der bekannten Verträge wie bei Haus- und Grund oft vertrieben sein, kann es sein, dass der Mieter weder jetzt noch zum Auszug etwas tun muss.
Siehe am Ende dieses Bretts den Fragekatalog zu Schönheitsreparaturen.
Der Hinweis auf die Einhaltung der Fristen lässt aber schon im Voraus befürchten, dass die Mieter zu keinen Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Bei weiteren Fragen den Katalog verwenden.
Gruss Günter