Hallo Michael,
Die Kosten des Umbaus müssen von den anderen Kosten des
Allgeneinstroms getrennt werden. Hier wedren die Mieter nach
Erhalt der Rechnung, hat der Vermeiert die Kosten nicht
abgetrennt, eben dann den Vorjahresverbrauch als Grundlage
nehmen müssen und höhere Bteräge werden weder anerkannt noch
bezahlt. Wenn die Kellerräume an die Wohnung angeshclossen
sind und die Wohnung ohnehin nicht vermietet ist, gehen diese
Kosten an den Vermieter.
Angenommen, die Situation wäre etwas diffizieler: Das Haus
wäre erst im ersten Jahr vermietet, d.h. es gibt keine alten
Vergleichswerte.
Dann kann und darf man beruhigt für die Kosten Allgemeinstrom pro Monat 5 EURO ansetzen - denn mehr wird man wohl kaum an Licht benötigen - und soweit nicht getrennt, wird man bei Altanlagen der Heiz-undWarmwasserversorgung höchstesn 10 % der Heizkosten als Stromsetzen ansetzen können, bei Anlagen der letzten fünf Jahre etwa 5-8 % und bei neuen Anlagen nicht merh als 5 %. Zum Verständnis. Ist die Anlage 1970 eingebaut worden und es wurde brutto ein Heizölverbrauch von 2000 € erreicht wäre die Stromkosten mit 200 € anzusetzen. Hier handelt es sich um Durchschnittswerte, die bei Abrechnungen anerkannt werden. Ich setze voraus, dass Kellerräume und Waschmaschinen nicht über diese Allgemeinstromabrechnung laufen.
Auch könnte der Vermieter auf die Idee kommen zu sagen, das DG
ist noch kein Wohnraum, da noch Umbau (Dach ab -
Kniestockerhöhung -Dach drauf)stattfinden soll.
Wenn der Dachboden bisher nicht vermietet ist, auch nicht als Wohnraum vorher eingerichtet war, zählt er derzeit nicht zur Wohnfläche. Mit der Änderung wird diese Fläche jedoch zu berücksichtigen sein.
Bei Dach ab, Kniestockerhöhung - Dach drauf - kann es im Übrigen zu Mietminderungen kommen. Da müsste man aber den Umfang der Arbeiten kennen. Zudem sind erheblich mehr Reinigungsarbeiten durch die Handwerker im Treppenhaus notwendig. Diese Kosten hat der Vermieter zu tragen.
Kann man hieraus ableiten, daß der Allgemeinstrom zumindest
gedrittelt werden muß?
Nein, Allgemeinstrom wird üblicherweise nach Wohnfläche ( ohne
Kellerräume und ohne Speicherräume ) abgerechnet. Der
Vermieter muss daher die anteiligen Kosten tragen. Wurde
jedoch bisher nach Wohnungen ( Wohneinheit) abgerechnet muss
der Vermieter natürlich auch die leerstehenden Räume zu seinen
Lasten abrechnen.
D.h. wenn der Vermieter nur Nutzflche im Haus selbst nutzt
(Abstellräume - und das in nicht unerheblichem Maße) kann er
an den Nebenkosten nicht beteiligt werden - diese werden nur
nach Wohn-Fläche aufgeteilt wird und der Vermieter erfolgreich
durchsetzt, daß das DG noch nicht als Wohnfläche wertbar ist.
Abstellflächen sind keine Wohnflächen. Der Vermieter hat hier nur die Kosten für Strom und/oder Wasser zu tragen ( Wobei von mir unterstellt wird, dass es sich bei den Flächen nicht um frühere gewerbliche Flächen handelt oder ehemaligen Wohnraum ).
Grundsteuer und Versicherung sind nach Wohnfläche abzurechnen.
Lediglich bei Eigentumswohnungen wird in einem
Mehrfamilienhaus nach der Wohneinheit abgerechnet. Kellerräuem
sind keine Wohnräume. Es heisst aber, dass die Kosten bei
Grundsteuern, Versicherungen nach Wohnfläche abzurrechnen
sind. Die Kosten für leerstehede Räume muss der Vermieter
tragen.
Für leerstehende Räume, wenn diese Wohnfläche sind - keine
Nutzfläche 
leerstehende Räume, die bisher als Wohnräume genutzt wurden, sind nicht als Nutzfläche zu betrachten. Es sind Wohnflächen. Sie müssen bei der Abrechnung berücksichtigt werden.
Dass leerstehende Räume nicht beheizt werden ist mehr als
unsicher. Der Frostschutz dürfte zumindest eingestellt sein.
Andererseits sind die Kosten nach der Wohnfläche und nach dem
Verbrauch aufzuteilen. Es handelt sich ja, wenn ich es richtig
verstehe, um eine Mehrfamilienhaus. Hier hat der Vermieter
ordnunsgemäss abzurechnen. Die Heizkostenverordnung ist hier
anzuwenden.
Richtig, der Verbrauch wird am Zähler abgelesen - auch für die
Heizung ist ein Energiemesser vorhanden. wenn aber kein
Wasserverbrauch (ausgezogen - Hahn zu = Null) und Heizkörper
abgedreht sind. Ist dort der Verbrauch NULL - und der einzige
Mieter ist der einzige verbraucher und wird die Kosten allein
zu tragen haben - da wird auch kein Mietverein helfen können!
Es mag zwar zutreffend sein, aber es ist nicht realistisch, dass bei abgeschalteter Heizung ein Vermieter so unvernünftig sein könnte, dass er selbst die Heizung nicht so einstellt, dass Frostschutz gesichert ist. Der Großteil der Heizkosten wird natürlich, wenn ein Mieter in dem Haus wohnt, auf diesen entfallen. Jedoch muss beachtet werden, dass auch die nicht beheizten Räume nach der Wohnfläche berücksichtigt werden müssen. Ich habe in meiner gesamten mehr als zehnjährigen Praxis in Mietsachen noch nie erlebt, dass ein Vermieter die Heizung völlig in leeren Wohnungen abgedreht hat und bereitwillig in Kauf nahm, dass Leitungen durch Frost platzen.
Gruss Günter
)und wird 24 h unnötig geheizt.