Gibt es die Möglichkeit als Mieter wegen eines Mangels
fristlos zu kündigen?
Nein, der Fall ist zwar unangenehm, reicht jedoch für eine Begründung zur fristlosen Kündigung nicht aus.
Szenario: Mieter hat aufgrund eines Mangels (Temperatur im Bad
aufgrund unterdimensionierter Heizung unter 16Grad) eine
Mietkürzung vorgenommen. Vermieter beseitigt den Mangel nicht,
sondern schreibt fleißig Mahnungen. Mieter setzt Miete (aus
Angst) wieder hoch. Bezahlt die Schulden jedoch nicht. Mieter
möchte aus dem Vertrag wieder raus, so schnell wie möglich.
Ist das möglich?
Die Mietminderung musste bekanntlich schriftlich erklärt werden. Ist dies nur mündliche geschehen sollte nachträglich - unter Verweis auf die bereits mündliche mitgeteilten Mängel ( Datum der mündlichen Info nicht vergessen ) nochmals schriftlich der Mangel erklärt werden. Bei der Höhe der Mietminderung sind aus diesseitiger Sicht mehr als 5 % der Kaltmiete nicht möglich, da nur das Bad betroffen ist und das Bad weder als dauerhafter Aufenthaltsraum gilt noch im Rahmen der Größes eienr Wohnung mehr als 10 % der Gesamtfläche beträgt ( Ausnahmefälle gibt es ). Bei 10 % Gesamtfläche des Bades ist aber zu beachten, dass das Bad wegen der Raumtemperatur gemindert werden kann. 100 % fällt die Heizung nicht aus, 5 % wird deshalb als Höchstgrenze zu beachten sein. Ein Zusatz, dass jederzeit eine höhere Mietminderung geltend gemacht wird, ist erforderlich.
Ausserdem muss in das Schreiben hinein, dass die Miete nur unter Vorbehalt bezahlt wird. Der Vermieter muss aufgefordert werden den Mangel zu beseitigen z.B. bis zum 15.02.2005. Die Mietminderung sollte natürlich beibehalten bleiben. Wenn der Mieter nach der Mietminderung wieder zahlt sieht es so aus, als anerkenne er den derzeitigen Zustand.
Welche Möglichkeiten (Gründe) gibt es überhaupt für den Mieter
fristlos zu kündigen?
Die Möglichkeiten der fristlosen Kündigung sind für beide Seiten sehe begrenzt. besonders schwierig wird es oft dann, wenn die Frist der Kündigung nur drei Monate beträgt. Ganz schwierig, wenn der Mieter zum Zeitpunkt einer fristlosen Kündigung bereits Ersatzwohnraum zu einem früheren Termin als das jetzige Mietverhältnis beendet werden könnte, eingegangen ist.
Tätlichkeiten, Lebensgefährdung z.B. Manipulationen an elektrischen Anlagen oder Gasleitungen durch den Vermieter, rechtfertigen fristlose Kündigungen.
Bei Hausfriedensbruch ( Vermieter hat Schlüssel und geht in die Wohnung des Mieters wenn dieser abwesend ist ) ist es bereits schwierig. Viele Gerichte gehen davon aus, dass der Mieter durch den Wechsel des Schlosses und/oder der Aufforderung zur Herausgabe des Wohnungsschlüssel dem Vorgehen des Vermieters Einhalt gebieten kann.
Die Frage im Anfang, ob wegen eines Mangels fristlos gekündigt werden kann, ist also nicht grundsätzlich zu bejahen. Nur die Prüfung des Einzelsfalls kann dazu führen. Einen solchen kann ich hier nicht erkennen.
Gruss Günter
