Hallo Michael,
angenommen man sei Mieter einer Wohnung (soll ja ab und zu mal
vorkommen)…
Eines Tages findet man einen Brief des Vermieters in der Post.
Er kündigt eine Erhöhung der Kaltmiete um ca. 6% an, ab dem
xx.xx.xx (3 Monate später). Als Begründung: Angleichung an die
ortsübliche Miete /Mietspiegel.
Tatsächlich sei die Miete in den letzten 6 Jahren (seit
Einzug) nicht erhöht worden.
Der Mietspiegel lag diesem Schreiben aber nicht als Kopie bei,
wird aber jährlich mitegteilt und die Erhöhung entspricht
diesem.
Der Mieter „verpennt“ die Erhöhung - weil 3 Monate später.
1/2 Jahr später erinnert der Vermieter den Mieter an die
höhere Miete.
Entscheidend ist nicht, ob der Mieter die Mieterhöhung verpennt, sondern ob er der Mieterhöhung zugestimmt hat ( mündlich ) nur schriftlich keine Erklärung abgab. Dadurch dass der Mieter nicht gezahlt hat, hat er auch die Mieterhöhung formal nicht anerkannt.
Wiederum rein formal hat der Vermieter keinen Anspruch auf die höhere Mietzahlung. Er hätte spätestens zwei Monate nach der nicht erfolgten Mieterhöhung eine Mieterhöhungsklage einreichen müssen. Nachdem der Vermeiert diese Klage nicht eingereicht hat, muss er wiederum formal erneut eine Mieterhöhungserklärung abgeben. Die alte ist formal erledigt.
Warum lege ich in dieser Antwort soviel Wert auf „formal“. Die Mieterhöhungserklärung ist nicht wirksam. Der Mieter hat nicht reagiert und der Vermieter hat keine Klage angestrengt. Also muss er erneut um Zustimmung zur Mietererhöhung bitten.
Bei der Mieterhöhung handelt es sich nicht um eine Aufforderung und Willenserklärung des Vermieters. Er muss nach dem Gesetz um Zustimmung zur höheren Miete nachsuchen, muss diese begründen und wenn der Mieter nicht reagiert, muss er spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Beginn der ursprünglich erwarteten Mieterhöhung eine Klage zur Zustimmung zur Mietererhöhung anstreben.
Die Widerspruchsfrist von 3 Monaten ist ja leider abgelaufen.
Kann der Mieter aufgrund des Formfehlers (=fehlender
Mietspiegel) immer noch widersprechen?
Der Mieterhöhung muss der Mieter nicht widersprechen. Es reicht aus, wenn er darauf nicht reagiert.
Wird die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel begründet muss der Vermieter die im Mietspiegel enthalten Tatsache darlegen. Er hat den Teil des Mietspiegels dem Mieter mit der Mieterhöhungsanfrage zu überlassen auf den er die Mieterhöhung begründet, wenn der Mietspiegel öffentlich nicht zugänglich ist. Das Ersuchen auf Zustimmung zur Mieterhöhung muss jedoch auf jeden Fall, wenn ein Mietspiegel besteht und jederzeit öffentlich zugänglich ist , klar und exakt Baujahr, Wohnlage, Wohnfläche, Austattung und andere Merkmale enthalten aus denen erkennbar ist, auf welche Positionen sich der Vermieter im Mietpsiegel bezieht.
Wie aus dem Hinweis zu entnehmen ist, ist die Mieterhöhung dem Grunde und der Höhe nach begründet. Hier sollte man selbstverständlich das Verhältnis Mieter und Vermieter beachten. Ist es gut, sollte man sich nicht auf Formalitäten zurückziehen.
Man kann den Vermieter aber hinweisen, dass er nicht im Recht ist. Ist es ein Kotzbrocken dann ist folgende Überlegung notwendig. Stellt man sich auf die formale Seite hat der Vermieter keine Chance. Er muss erneut die Mietererhöhungserklärung vornehmen. Wenn natürlich dann die Mieter weiterhin unter der Ortsüblichkeit liegt, kann es durchaus vorkommen, wahrscheinlich sogar sicher, dass der Vermieter nicht sechs sondern zehn und wenn möglich mehr % erhöht.
Es ist also durch abwägenswert, wie man reagiert. Möglicherweise kann eine Zustimmung, auch wenn sie rechtlich nicht begründet und unwirksam ist, Geld sparen helfen. In der Praxis empfehle ich bei solchen Fällen Zustimmung - ohne weitere Hinweise und Bemerkungen an den Vermieter - solange er nicht die ortsübliche Miete erreicht hat.
Gruss Günter