Nehmen wir mal an, Mieter bezieht die Wohnung am 01.4.2000. Im Oktober 2004 findet er das tolle Urteil des BGH i.S. Erheblichkeitsgrenze bei der Wohnfläche. Mieter misst die Wohnung aus und stellt eine Abweichung von 13,74 % fest. Diese Abweichung teilt er seinem Vermieter mit und fordert die zuviel gezahlte Miete zurück.
Die Verjährungsfrist in diesem Fall beträgt 4 Jahre. Nur wie werden diese berechnet ???
Nun die Differenz nettomiete / m2 zu tatsächlich gezahlter Miete / Netto.
Aber Geld gibt es nur wenn vereinbart ist Miete 4.93Teuro / m2
x sounsoviel m2 = sovielMiete.
Steht da nur die Wg ist 84m2 und kostet xxx.yyTeuro dann gibts nix.
Jakob
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Vorab, die Verjährungsfrist betrifft nur noch 3 Jahre. Gilt für diesen Fall so.
Nun zur Problematik der Rückforderung wegen nachweislich zu geringer Wohnfläche. Dabei ist vorab auch die Unterschiedung zu treffen, dass der Vermieter bei den Betriebskosten/Heizkosten nur die tatsächliche Fläche abrechnen darf.
Ist die Wohnfläche um mehr als 10 % überschritten besteht ein Anspruch des Mieters, den Vermieter zu verpflichten, die Miete zu senken. Hat der Vermieter im Mietvertrag z.B. 100 qm eingetragen ( zugesicherte Eigenschaft ) und den Mietpreis und die Preisgestaltung auf einen Mietspiegel bezogen muss er die Miete dann ändern, wenn sich herausstellt, dass die Wohnung nur 88 qm hat. Dabei muss aber zum Zeitpunkt der Korrektur beachtet werden, dass der Vermieter den jeweils gültigen Mietpreis des Mietspiegels verwenden darf, also kann es durchaus sein, dass der Vermeiter zwar im 1. Jahre sich an die Reduzierung der Miete halten muss, aber durch Änderungen im Mietspiegel einen höheren Anspruch im 2. Jahr hat und sich dann Rückzahlungen mindern oder im Extremfall sogar aufheben.
Hat der Vermieter im Mietvertrag ca. 100 qm eingetragen liegt keine zugesicherte Eigenschaft vor. Hier muss also auf jeden Fall bei mehr als 10 % Überschreitung zuerst geklärt werden ob die Miete der Ortsüblichkeit entspricht. Liegt die Miete unter der Ortsüblichkeit muss der Mieter bei der Rückforderung beachten, dass dem Vermieter die Möglichkeit zusteht, die wegen der Abweichung gefordete Mietminderung bis zur Höhe der bisher gezahlten Miete im Rahmen der Ortsüblichkeit zu verrechnen.
Ich kann heute noch kein entgültiges Ergebnis nennen, weil hier noch das Urteil abgewartet werden muss. In einem von mir bearbeiteten Fall beträgt die Kürzung und Rückforderung rd. 3500 € im Rahmen der Wohnflächendifferenz. Unter Berücksichtigung der Ortsüblichkeit liegt der Mieter bei einer Wohnflächenabweichung von 20 % so weit unter der Ortsüblichkeit, dass er mit einer Rückzahlung von höchstens 900 € zu rechnen hat. Bei knapp 12 % Abweichung hätte er keine Chance zur Rückforderung.
Dann gibt es eben auch die Vereinbarung, dass für eine Wohnung ohne Nennung der Wohnfläche einfach ein Betrag für die Kaltmiete vereinbart wird. Sofern hier der Vermieter eine ihm bekannte Notlage des Mieters nicht ausnutzt und sich strafbar macht, hat der Mieter keine Chance.
Wobei ich mich frage, wie man bei einer Wohnung von angeblich 80 qm erst nach mehreren Jahren bemerkt haben will, dass es nur 60 qm sind.
Problematisch werden solche Rückforderungen dann, wenn es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit kommt und der Mieter oder der Vermieter kündigt und plötzlich treten diese Wohnflächenfragen auf. Hierzu muss man wissen, dass Hinweise, dass der Mieter schon länger wusste, dass er weniger Wohnfläche hat zum Verlust etwaiger Ansprüche führen, wenn er trotz der Kenntnisse die Miete vollständig weiter gezahlt hat. Also bitte nicht erst bei Auszug reklamieren, sondern sofort wenn dies festgestellt wird.
Gruss Günter
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Danke für die Antworten,
die Verjährungsfrist beträgt also drei Jahre, wie berechnen sich diese denn genau ? Rechnet da man einfach 36 Mon. zurück oder gelten die Kalenderjahre ?
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Nehmen wir mal an, Mieter bezieht die Wohnung am 01.4.2000. Im
Oktober 2004 findet er das tolle Urteil des BGH i.S.
Erheblichkeitsgrenze bei der Wohnfläche. Mieter misst die
Wohnung aus und stellt eine Abweichung von 13,74 % fest. Diese
Abweichung teilt er seinem Vermieter mit und fordert die
zuviel gezahlte Miete zurück.Die Verjährungsfrist in diesem Fall beträgt 4 Jahre. Nur wie
werden diese berechnet ???Vorab, die Verjährungsfrist betrifft nur noch 3 Jahre. Gilt
für diesen Fall so.Nun zur Problematik der Rückforderung wegen nachweislich zu
geringer Wohnfläche. Dabei ist vorab auch die Unterschiedung
zu treffen, dass der Vermieter bei den
Betriebskosten/Heizkosten nur die tatsächliche Fläche
abrechnen darf.Ist die Wohnfläche um mehr als 10 % überschritten besteht ein
Anspruch des Mieters, den Vermieter zu verpflichten, die Miete
zu senken. Hat der Vermieter im Mietvertrag z.B. 100 qm
eingetragen ( zugesicherte Eigenschaft ) und den Mietpreis und
die Preisgestaltung auf einen Mietspiegel bezogen muss er die
Miete dann ändern, wenn sich herausstellt, dass die Wohnung
nur 88 qm hat. Dabei muss aber zum Zeitpunkt der Korrektur
beachtet werden, dass der Vermieter den jeweils gültigen
Mietpreis des Mietspiegels verwenden darf, also kann es
durchaus sein, dass der Vermeiter zwar im 1. Jahre sich an die
Reduzierung der Miete halten muss, aber durch Änderungen im
Mietspiegel einen höheren Anspruch im 2. Jahr hat und sich
dann Rückzahlungen mindern oder im Extremfall sogar aufheben.
…
Dem Rechtsentscheid des OLG Dresden zugrunde gelegt, ging es um eine Wohnflächendifferenz von 12,04 % (59,55 m² statt 67,7 m²). Hierzu hat das OLG Dresden im Ergebnis ausgeführt, dass eine solche Wohnflächenabweichung noch eine konkrete Prüfung hinsichtlich der Gebrauchsbeeinträchtigung erforderlich machen würde. Nicht für jeden Mieter habe die Flächengröße bei der Anmietung eine entscheidende Rolle gespielt. Vielfach werde dem Mieter die Flächenabweichung nicht einmal auffallen, zumal sie häufig allein darauf beruhe, dass man bei Vertragsschluss von einer falschen Berechnungsweise ausgegangen sei. Solange der Mieter nicht ein ganz konkretes Angebot hinsichtlich der erforderlichen Wohnfläche abgebe, werde sich der Gebrauchswert der Wohnung eher zuletzt an der abstrakten Quadratmeterzahl des Mietvertrags bemessen lassen. Im Vordergrund stünden vielmehr Kriterien wie Lage und Ausstattung der Wohnung (ebenso LG Berlin, NZM 1999, 412 ff; AG Wittenberg, WuM 2002, 370; kritisch insow.: Anm. Blank, WuM 1998, 467 ff; Anm. Pauly, WuM 1998, 469; Kraemer, Mietfläche und Mietpreis, NZM 2000, 1121; vgl. auch Anm. Horst, MDR 1998, 643 ff; Vorlagebeschluss LG Hamburg, ZMR 2000, 224, mit Anm. Schütt, Wohnungseigentum 2000, 228; vgl. auch HansOLG Hamburg, ZMR 2000, 609 ff).
Wie nennt man das Recht ist wandelbar …
Quelle : http://www.ra-kotz.de/mietrecht.htm
Mfg Jakob
Wohl dem, der gelernt hat, zu ertragen, was er nicht ändern kann, und preiszugeben mit Würde, was er nicht retten kann. (Friedrich Schiller)
Hallo,
wir haben Januar 2005. Der Mangel ist jetzt aufgefallen. Es kann allenfalls für 2002, 2003 und 2004 eine Rückforderung erfolgen.
Noch ein Hinweis. Bei einer derartigen Rückforderung sollte der Mieter dem Vermieter den Mangel mitteilen und diesen auffordern ab sofort die Miete auf den tatsächlichen Betrag zu reduzieren. Dann muss der Mieter dem Vermieter erklären, dass er ab - z.B. jetzt erst ab 01.03.2005 - nur noch den reduzierten Betrag überweist. Hier taucht wohl nun die Frage auf: Warum ? Der Vermieter muss die eine ausreichende Chance habe diese Aufforderung zu prüfen und darauf zu reagieren. Der Mieter darf zur eigenen Sicherheit nicht einfach ohne Abklärung die Miete einbehalten oder reduzieren, da hier auflaufende Mietrückstände - im Gegensatz zu Mietminderungen aus Mängel - bei einem zweimonatigen Mietrückstand ( wenn dieser durch die Reduzierung aufgelaufen ist ) die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand auslösen.
Der Mieter muss auch die Rückforderung dem Vermieter mitteilen und dem Vermieter einen Termin setzen, bis wann er das Guthaben zu erstatten hat. In dieses Schreiben muss dann auch der Hinweis, wenn der Vermieter sich zur Frist nicht äussert, dass dann die Rückforderungen mit der jeweils fällig werdenden Miete aufgerechnet wird.
Reagiert der Vermieter darauf nun nicht und der Mieter rechnet auf, kann der Mieter von der stillschweigenden Zustimmung ausgehen. Hätte der Vermieter etwas gegen die Reduzierung und die Aufrechnung hätte er sich gegen die Forderungen ausgesprochen. Zumindest, egal was später geschieht, die Möglichkeit der Durchsetzung einer fristlosen Kündigung - mit den Folgen hoher Kosten - treffen den Mieter in dieser Konstellation nicht.
Und dringend bechten, wenn keine zugesicherte Wohnfläche sondern nur ca im Mietvertrag stehen muss dringend kontrolliert werden, ob die ortsübliche Miete nicht trotzdem die derzeitige Miethöhe erlaubt.
Gruss Günter
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Hallo,
ja und, was willst Du damit sagen ?
Wenn das Gericht hier hinweist, insbesondere auch auf Wohnlage und Ausstattung entspricht dies genau dem, was ich ausführe. Es muss auch die Ortsüblichkeit berücksichtigt werden. Dies beinhaltet automatisch Kriterien wie Wohnlage, Ausstattung, Baujahr, um einige zu nennen.
Gruss Günter
Dem Rechtsentscheid des OLG Dresden zugrunde gelegt, ging es
um eine Wohnflächendifferenz von 12,04 % (59,55 m² statt 67,7
m²). Hierzu hat das OLG Dresden im Ergebnis ausgeführt, dass
eine solche Wohnflächenabweichung noch eine konkrete Prüfung
hinsichtlich der Gebrauchsbeeinträchtigung erforderlich machen
würde. Nicht für jeden Mieter habe die Flächengröße bei der
Anmietung eine entscheidende Rolle gespielt.
Richtig, dasselbe wird auch im Urteil des BGH VIII ZR 295/03 ausgeführt. Das OLG Dresden vertritt zwar hier die Auffassung, dass der Mieter die Tauglichkeit der Wohnung beweisen müsse bzw. die Einschränkung. Mir ist dieses Urteil bekannt, aber hierzu ist mir kein RE bekannt. Auf welches Urteil bezieht sich der von Dir angesprochene RE ?
Die OLGs Karlruhe und Frankfurt/M habe hierzu wiederum die vom OLG Dresden gefassten Beschlüsse nicht bestätigt. Da bekanntlich hier sich wiedersprechende Urteile aufgetan haben, muss Dir eigentlich als „mit Recht befasstenm User“ bekannt sein, dass das Urteil des BGH daraus entstanden ist, weil das zuständige Gericht den BGH zur Klärung angerufen hat, ob das Urteil des OLG Dresden oder die bisherige Rechtsprechung der OLGs Frankfurt und Karlruhe anzuwenden ist.
Gruss Günter
Vielfach werde
dem Mieter die Flächenabweichung nicht einmal auffallen, zumal
sie häufig allein darauf beruhe, dass man bei Vertragsschluss
von einer falschen Berechnungsweise ausgegangen sei. Solange
der Mieter nicht ein ganz konkretes Angebot hinsichtlich der
erforderlichen Wohnfläche abgebe, werde sich der Gebrauchswert
der Wohnung eher zuletzt an der abstrakten Quadratmeterzahl
des Mietvertrags bemessen lassen. Im Vordergrund stünden
vielmehr Kriterien wie Lage und Ausstattung der Wohnung
(ebenso LG Berlin, NZM 1999, 412 ff; AG Wittenberg, WuM 2002,
370; kritisch insow.: Anm. Blank, WuM 1998, 467 ff; Anm.
Pauly, WuM 1998, 469; Kraemer, Mietfläche und Mietpreis, NZM
2000, 1121; vgl. auch Anm. Horst, MDR 1998, 643 ff;
Vorlagebeschluss LG Hamburg, ZMR 2000, 224, mit Anm. Schütt,
Wohnungseigentum 2000, 228; vgl. auch HansOLG Hamburg, ZMR
2000, 609 ff).Wie nennt man das Recht ist wandelbar …
Quelle : http://www.ra-kotz.de/mietrecht.htm
Mfg Jakob
Wohl dem, der gelernt hat, zu ertragen, was er nicht ändern
kann, und preiszugeben mit Würde, was er nicht retten kann.
(Friedrich Schiller)
Hallo,
ja und, was willst Du damit sagen ?
Wenn das Gericht hier hinweist, insbesondere auch auf Wohnlage
und Ausstattung entspricht dies genau dem, was ich ausführe.
Es muss auch die Ortsüblichkeit berücksichtigt werden. Dies
beinhaltet automatisch Kriterien wie Wohnlage, Ausstattung,
Baujahr, um einige zu nennen.Gruss Günter
Dem Rechtsentscheid des OLG Dresden zugrunde gelegt, ging es
um eine Wohnflächendifferenz von 12,04 % (59,55 m² statt 67,7
m²). Hierzu hat das OLG Dresden im Ergebnis ausgeführt, dass
eine solche Wohnflächenabweichung noch eine konkrete Prüfung
hinsichtlich der Gebrauchsbeeinträchtigung erforderlich machen
würde. Nicht für jeden Mieter habe die Flächengröße bei der
Anmietung eine entscheidende Rolle gespielt.Richtig, dasselbe wird auch im Urteil des BGH VIII ZR 295/03
ausgeführt. Das OLG Dresden vertritt zwar hier die Auffassung,
dass der Mieter die Tauglichkeit der Wohnung beweisen müsse
bzw. die Einschränkung. Mir ist dieses Urteil bekannt, aber
hierzu ist mir kein RE bekannt. Auf welches Urteil bezieht
sich der von Dir angesprochene RE ?Die OLGs Karlruhe und Frankfurt/M habe hierzu wiederum die vom
OLG Dresden gefassten Beschlüsse nicht bestätigt.
Eben Wie nennt man das… Recht ist wandelbar …
Man ist nie so ganz sicher, weil das immer vor einem AG endet
und zwar endgültig, so kann dem Peter nur geraten werden, sich das sehr genau zu überlegen, ob sich ein Risiko lohnt.
Jakob
Damit sowas nicht greift…
Was die Leute gemeiniglich als Schicksal nennen, sind meistens nur ihre eigenen dummen Streiche. (Arthur Schopenhauer)
Da
bekanntlich hier sich wiedersprechende Urteile aufgetan haben,
muss Dir eigentlich als „mit Recht befasstenm User“ bekannt
sein, dass das Urteil des BGH daraus entstanden ist, weil das
zuständige Gericht den BGH zur Klärung angerufen hat, ob das
Urteil des OLG Dresden oder die bisherige Rechtsprechung der
OLGs Frankfurt und Karlruhe anzuwenden ist.
An dem kein Richter eines AG gebunden ist… allenfalls gehalten.
Gruss Günter
Vielfach werde
dem Mieter die Flächenabweichung nicht einmal auffallen, zumal
sie häufig allein darauf beruhe, dass man bei Vertragsschluss
von einer falschen Berechnungsweise ausgegangen sei. Solange
der Mieter nicht ein ganz konkretes Angebot hinsichtlich der
erforderlichen Wohnfläche abgebe, werde sich der Gebrauchswert
der Wohnung eher zuletzt an der abstrakten Quadratmeterzahl
des Mietvertrags bemessen lassen. Im Vordergrund stünden
vielmehr Kriterien wie Lage und Ausstattung der Wohnung
(ebenso LG Berlin, NZM 1999, 412 ff; AG Wittenberg, WuM 2002,
370; kritisch insow.: Anm. Blank, WuM 1998, 467 ff; Anm.
Pauly, WuM 1998, 469; Kraemer, Mietfläche und Mietpreis, NZM
2000, 1121; vgl. auch Anm. Horst, MDR 1998, 643 ff;
Vorlagebeschluss LG Hamburg, ZMR 2000, 224, mit Anm. Schütt,
Wohnungseigentum 2000, 228; vgl. auch HansOLG Hamburg, ZMR
2000, 609 ff).Wie nennt man das Recht ist wandelbar …
Quelle : http://www.ra-kotz.de/mietrecht.htm
Mfg Jakob
Wohl dem, der gelernt hat, zu ertragen, was er nicht ändern
kann, und preiszugeben mit Würde, was er nicht retten kann.
(Friedrich Schiller)