Hallo,
zum Tatbestand des Mietwuchers gehört, dass der VM die Notlage kannte und unter Ausnutzung einer Notlage eine überhöhte Miete verlangt hat. Ferner ist Voraussetzung, dass der Mieter sich ausreichend um andere Wohnungen bemüpht hat und nachweislich überall abgewiesen wurde und am Ende gezwungen war, die entsprechende Wohnung zum überhöhten Preis zu mieten. Das heisst, egal wie hoch die Miete ist, es muss die Kenntnis eienr Notlage und deren Ausnutzung vorliegen. Alles andere ist kein Mietwucher.
In der Regel wird man bei Mietpreisen über 20 % vom Mietspiegel von einer überhöhten Miete auszugehen haben. Hat der VM entsprechend Kapitalkosten monatlich zu zahlen, kann unter gewissen Voraussetzungen auch eine Mietpreisüberhöhung bis zu 50 % über dem Mittelwert des Mietspiegels korrekt sein.
Es kann sogar so sein, dass selbst eine Mietpreisüberhöhung entfällt, wenn der Mieter mit allen Mitteln diese Wohnung wollte.
Ich würde gerne folgendes wissen:
Um welchen Prozentsatz muss eine Miete den gültigen
Mietspiegel einer Stadt übersteigen, damit sie als Mietwucher
gilt.
Eigentlich dachte ich, dass ist eine ganz einfache Frage aber
je mehr ich darüber nachdenke, desto mehr Fragen schliessen
sich an.
Nämlich:
Im Mietspiegel heisst es ja bei betreffenden Objekten
(Grösse/Baujahr) - Miete pro qm = „von“ - „bis“ -
„Mittelwert“.
Zumindest ist das bei uns so.
Ein Mietspiegel ist auf statistischen Berechnungen aufgebaut. Durch umfangreiche Sortierungsverfahren - sogenannte Ausreisser nach unten und oben werden in mehren Stufen immer wieder aussortiert bis man zu einem unteren Wert und einem oberen Wert und dem Mittelwert kommt, die aus einer bestimmten Anzahl von Daten und einer Preisspanne berechnet werden. Klingt einfach, ist komplizierter. Heute gibt es hierfür auch entsprehende Statistik-Programme.
Was sagt denn dieses „von“ - „bis“ genau aus…?
Einfach nur, dass in dem betreffenden Geltungsbereich des
Mietspiegels Wohnungen mit qm-Preisen „von“ - „bis“ angeboten
werden, oder ist da auch bereits eine Wertung drin, also von
„Bruchbude“ bis „Luxusappartment“?
Innerhalb einer Gruppe ( Baujahr, Wohnlage, Ausstattung, Wohnfläche, Besonderheiten ( Abschläge und/oder Zuschläge) gelten die entsprechenden Preise. Aber Vorsicht. Durchaus sind auch Interpolationen möglich. Diese Form der Überschneidung der Preise gibt es bei Baujahresgruppen am Übergang zu anderen Gruppen, bei Wohnlagen und bei der Ausstattung.
Konkret:
Meine Wohnung liegt vom qm-Preis her über dem „bis“. Von der
Ausstattung und dem Zustand her würde ich sie als dritt-, wenn
nicht sogar viertklassig bezeichnen. Wie ist das im
Mietspiegel einzuordnen…?
Entscheidend ist, dass die Ausstattung dem Baujahr entsprechend dem dortigen Stand der Technik und Austattung entspricht. Hier muss kan also genau analysieren.
Die Frage, was hier zutreffen kann, ist demnach übers Internet nicht zu benatworten. Es fehlen einfach die Fakten.
Gruss Günter