Hallo,
angenommen ein Vermieter hat eine Mieterhöhung an einen seiner
Mieter geschickt. Er erhöht die Miete (fristgerecht) um 20%.
Begründung fehlt. Wegen was also ?
Nun wiederspricht der Mieter seinem Vermieter und weist ihn
darauf hin, dass er „der Mieterhöhung laut § 558 Abs. 3 nicht
zustimmen kann (…) da diese einer Begründung seitens
§ 558c, 558d BGB bedarf.“
Desweiteren beschwert sich der Mieter, dass die
„Kappungsgrenze bei 20% liege, wobei zu beachten sei, dass die
Erhöhung den örtlichen Mietspiegel nicht überschreitet“ —
hierzu meine Frage: Wie finde ich raus, wie hoch dieser ist?!
Diese Auskunft erteilen Mietervereine oder Haus & Grund und regional unterschiedlich auch Bürgermeisterämter, sofern dort ein Gutachterausschuss den Mietspiegel erstellt hat. Zur Not kann auch ein Mietspiegel eienr gleichartigen Nachbarstadt genommen werden. Hierbei beachten, ob Zu- und Abschläge zu machen sind. Allerdings sind Mietspiegel der Nachbarstadt nur zur
näherungsweisen Abwehr der Höhe von Mieterhöhungen zulässig.
Ferner sei „eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten
laut 558, Abs. 3 nicht möglich!“
richtig, gibt es nach neuem Mietrecht nicht mehr als Erhöhungsgrund.
wer ist nun im Recht und wie würde mach die Erhöhung trotzdem
durchbekommen?? Vielen Dank für Ihre Hinweise!
Ein Mietspiegel muss ordentlich begründet werden. Der VM kann auch drei vergleichbare Mietwohnungen - auch aus dem eigenen Bestand - zur Beweisführung nehmen. Die ortsübliche Miete ist jedoch zu beachten. Es reicht also nicht alleine aus, dass man sich auf die 20 % bezieht. Der VM muss hierbei - will er eine ordnungsgemässe Begründung vorlegen - die Einordnung des Gebäudes ( Baujahr ) vornehmen. Achtung. Es gelten als Sonderbereiche Baujahr bis 1948 und Baujahr bis 01.06.48 modernisiert. Danach je nach Stadt alle zehn Jahre neue Baujahresgruppen. Die Wohnlage einfach, mittel, gut, beste sowie Ausstattungsmerkmale wie mit Bad/WC und ZH und Unterteilungen udn meist dann Wohnflächengrppen bis 45 qm , 46-60 qm, 61 - 90 qm und über 90 qm sind weitere Bestandteile. Daneben kommen Zuschläge für besondere Merkmale wie Parkett, Gartenanteile usw. hinzu wie auch Abschläge für schlechte Treppenhäuser, unzeitgemässer Wohnungszuschnitt usww.
Alles aber unter dem Gesichtspunkt, dass die Erhöhung nich höher als 20 % innerhalb der letzten drei Jahre ist und dass die ortsübliche Miete nicht wesentlich überschritten wird.
Eine Besonderheit ist dann noch - wenn die Miete ortsüblich ist, aber der VM trägt Nebenkosten wie Grundsteuer, dass er diese anteilig als Erhöhungsbetrag anrechnen darf und zwar auch dann, wenn die Kaltmiete erreicht ist ( immer solange die 20 % nicht überschritten werden ). Dieses Verfahren sollte sich ein VM aber von einem versierten Anwalt von Haus & Grund durchführen lassen. Voraussetzung in diesem Verfahren ist, dass in einem anerkannten Mietspiegel der Hinweis enthalten ist, dass die ausgewiesenene Mietbeträge pro qm ohne Betriebskosten sind.
Grüsse Günter